#_熊仔净水器[超话]# 制作家黄仁俊美颜主唱&领舞NCT【唯一】支千万Cover拥有者薄荷音色清新透亮突出的共情能力造就优越的唱商☑️脚踏实地磨炼丰富的技巧☑️有效part回报率323％真诚的热血笨蛋总是受人喜爱每天都想魂穿队友和仁俊尼贴贴
#我和魔方有个约定#
在90后甚至00后开始逐渐成为汽车消费市场的主力军的今天，在二次元、数码以及多元文化的浸染下成长的他们，对汽车产品的需求也日益繁多起来，智能化、个性化的强诉求让他们对汽车产品的价值观点相比与传统观念发生了巨大的变化。汽车不仅仅是交通工具，更核心的意义是一件产品，就像随身穿戴或数码设备一样，汽车已经是一件能代表他们价值观以及人群标签的重要“装备”。而这代见证了国产数码产品强大并超过欧美日产品过程的人，也希望在国产汽车上找到相同的满足感。这对如今的国产自主车企来说是机遇，也是挑战。
智能科技正在深深影响着汽车工业的变革，汽车正在从传统交通工具的属性中走出，衍生出越来越多的使用场景，逐渐成为现代人们的享受科技成果的生活方式的场景之一。但自动辅助驾驶、无缝的智能车机体验，以及充满未来感的造型设计，似乎都成为30万以上新势力车主们独享的专利。而这初入社会不久，经济能力有限的年轻一代，似乎还不能触及。他们想拥抱智能汽车，但又想保留燃油车的选择权利。
年轻Z世代：我们有选择的权利
“我想享受智能汽车的成果、但我不需要动辄30万售价的C级新能源车，我想保留我选择燃油车的权利，我只要一辆A级车的尺寸，我想要触手可及的预算内实现……”这就是他们的声音。
但这似乎并不容易，在主机厂看来在传统燃油赛道布局智能化产品，不仅要看供应商能否匹配，对自身研发匹配的能力、金钱都是挑战。这是一种吃力不讨好，反市场风向的行为，但这不代表这种需求不该被重视，这是来自Z世代的呐喊，需要一场革命。北汽魔方听到了他们的声音。
北汽魔方：和Z世代一起打造他们需要的产品
Z世代年轻且充满元气，他们能量无限，如今处于投资风口的元宇宙风潮之所以能够如此火热，就是因为这些新事物恰恰代表了他们对未来生活的诉求。Z世代需要的燃油汽车产品，品牌背景不是重点，最重要的是产品本身。但汽车产品在传统上做到性能、可靠、高性价比，还需要新潮、智能、科技的赋能。可这些往往不是靠花哨的造型设计，或者找一群优秀供应商的技术解决方案简单堆砌就能做到，要真正理解Z世代们对一辆汽车的实际需求，才能揉捏打磨出他们需要的跨越世代的体验感。
让智能车机成为移动生活的最强外挂
与讲究简洁就是自信的“大都美学”车身外观设计不同，在智能化需求上北汽魔方要做到“功能繁多，操作简单，使用便利”的苹果式产品思维。
在深入了解北汽魔方的智能车机设计思路后，我们发现其与目前的新势力或者依靠手机系统扩展等主流模式有着很大的不同。新势力系统主要是闭环生态，手机只是车机系统的外挂或者车机功能的拓展，车机与用户的手机生活联动有限。而carplay等模式则是依托手机的功能作为核心，车机只是一种展现模式，自由度高但OTA不灵活，还过分依靠手机算力表现。北汽魔方的解决方案是依托华为智能座舱为基础，综合两者的优势进行整合——虽然是以车机系统为基础扩展手机搭载功能，但在使用上却是围绕手机为核心，让智能车机成为手机的外挂。比如鸿蒙车机系统可以让手机的应用直接拖拽到车机上使用，车机和手机保持同步互通；除了手机外，车机可以无线连接PC、平板电脑等8种设备，实现视频、通话与导航等无缝连接功能，像在车外手机通话或观看视频节目时进入车内，车机会自动无缝将通话或视频内容转入车内，无卡顿秒转的体验完全击中了Z世代们对未来数码生活的想象；车机可实现IoT智能家居互联，可以在车中提前设定家里的空调、灯光等智能家具设备，一幅未来科技生活场景触手可及；智能语音系统能识别高难度指令，并接受同时多模指令功能，还能通过手势、语音、面部等识别实现ID化、情绪化的个性模式定制和操作，彻底摆脱过去传统车的语音系统操作时带来的“人工智障”等不悦感。
超越新势力们的未来科技驾驶体验
北汽魔方击中Z世代们痛点的招数可不仅仅是车机，研发团队非常了解他们依然渴望传统驾驶的愉悦感，但实际使用上也希望拥有新势力那般的智能科技感。北汽魔方通过与种子用户的沟通后发现，他们渴望科幻电影或动漫中那种未来汽车座舱的感觉，比如《高智能方程式》里阿斯拉达那种HUD化、可视化的智能驾驶辅助的功能。
这其实是给北汽魔方出了个难题，因为这意味着要大尺寸HUD才能实现，而且将导航、车辆状态信息等智能驾驶辅助可视化，还需要AR-HUD功能，让HUD具备与实景结合显示的功能。AR-HUD可是最近很多头部新势力还在努力画饼的功能，更别说传统车企的产品了，但Z世代用户的需求必须要听。于是北汽魔方不惜成本带来了60寸AR-HUD系统。导航信息不仅直接投射到前挡风玻璃上，还能把行走路线、车道选择、箭头、预警等导航信息“画”路上或街景上。这在15万区间的车型里是绝无仅有的。
就算不在驾驶场景，停车时这个60寸HUD还可以化身大屏幕，可以把车内观看的视频节目投射到前挡风玻璃上，真正实现汽车影院的场景。
后视镜也是科技感十足，采用的是摄像头后视镜，在车内用两块显示屏显示后视镜中的视野。但这不只是个科技噱头，摄像头后视镜带来的好处不仅仅是降低风阻风噪，要点在于无论是强光环境还是夜晚都能清晰显示，在恶劣雨雪天气中也拥有更清晰的视野，而且视角范围比传统反光镜模式要大三倍，大大缩小了盲区。甚至倒车时也会自动放大图像辅助精准入位，对驾驶者真是体贴备至。
而最让Z世代们惊喜的是，代表着目前燃油智能汽车最高水平的L2.5级智能驾驶辅助系统在北汽魔方也没有缺席，全车配备25个驾驶监测传感器，拥有前/后碰撞预警、HWA高速公路辅助、IACC自适应巡航、一键全自动泊车APA、TJA交通拥堵辅助、RPA车外遥控泊车、寻迹倒车等智能驾驶辅助系统，可实时感知周围环境并进行智慧调控，帮助用户从容应对各种复杂路况。更有诚意的是，支撑北汽魔方的BMFA架构还支持未来L3级别的智能驾驶辅助系统，是真为燃油智能汽车的用户留足了体验智能驾驶的体验空间。
传统技艺不能丢，还要更精进
作为一辆燃油车产品，发动机部分永远是核心。而作为智能燃油汽车，更不能提升了科技体验而让传统动力体验变成短板。
由中德两国团队共同打造的北京汽车全新一代动力平台——能够匹配智能系统发挥最佳性能的魔核动力平台，并首先搭载在北汽魔方的车型上。不仅通过40000小时、700万公里以上的严谨极限测试保证了可靠性，更搭载了VGT增压器技术，动力响应度提升43%，让北汽魔方成为行业首款搭载该技术的车型。最大功率138kW，最大扭矩305Nm也让其在动力水平上拥有跨级媲美奔驰E级的2.0T发动机的实力。39.2%的热效率水平也跻身全球同类发动机的一流行列，更让其百公里油耗将至6.0L的A0级车型水平。
不过仅仅把动力做足还是不够的，Z世代们对乘坐体验也有着更高的需求，因此魔核动力平台也加入了21项特有的黑科技对发动机进行降噪，怠速57.5dB的噪声水平也足以成为同级发动机NVH天花板的存在。与智能系统的完美对接更能让发动机发挥出多场景多需求的输出特性，让驾驶体验能随着使用场景进行丰富的风格定制，满足Z世代们更多元的需求。
既是新赛道，也是平权运动
北汽魔方在本次车展上推出的虽然不是处于热点上新能源赛道的车型，但在我们看来这反而可能会成为一匹杀出新赛道的黑马车型。毕竟与新势力相当甚至更优智能体验的燃油车产品在市场确实是个大空白，但这不代表没有需求，仍有很多热衷燃油车的Z世代对这类产品有着强烈的诉求。
令人欣喜的是北汽魔方真的听到了他们的声音，用11-15万的价格用A级车来实现高智能化科技化的燃油车产品，这完全可以看做是智能汽车领域的一次平权运动。北汽魔方的推出让科技豪华智能没有成为30万以上车型消费者的专享权利，这是对年轻消费者、Z世代的重视，也是对未来多元汽车产品市场的一次有意义的探索。#我和魔方有个约定# https://t.cn/RyhW3fJ
在90后甚至00后开始逐渐成为汽车消费市场的主力军的今天，在二次元、数码以及多元文化的浸染下成长的他们，对汽车产品的需求也日益繁多起来，智能化、个性化的强诉求让他们对汽车产品的价值观点相比与传统观念发生了巨大的变化。汽车不仅仅是交通工具，更核心的意义是一件产品，就像随身穿戴或数码设备一样，汽车已经是一件能代表他们价值观以及人群标签的重要“装备”。而这代见证了国产数码产品强大并超过欧美日产品过程的人，也希望在国产汽车上找到相同的满足感。这对如今的国产自主车企来说是机遇，也是挑战。
智能科技正在深深影响着汽车工业的变革，汽车正在从传统交通工具的属性中走出，衍生出越来越多的使用场景，逐渐成为现代人们的享受科技成果的生活方式的场景之一。但自动辅助驾驶、无缝的智能车机体验，以及充满未来感的造型设计，似乎都成为30万以上新势力车主们独享的专利。而这初入社会不久，经济能力有限的年轻一代，似乎还不能触及。他们想拥抱智能汽车，但又想保留燃油车的选择权利。
年轻Z世代：我们有选择的权利
“我想享受智能汽车的成果、但我不需要动辄30万售价的C级新能源车，我想保留我选择燃油车的权利，我只要一辆A级车的尺寸，我想要触手可及的预算内实现……”这就是他们的声音。
但这似乎并不容易，在主机厂看来在传统燃油赛道布局智能化产品，不仅要看供应商能否匹配，对自身研发匹配的能力、金钱都是挑战。这是一种吃力不讨好，反市场风向的行为，但这不代表这种需求不该被重视，这是来自Z世代的呐喊，需要一场革命。北汽魔方听到了他们的声音。
北汽魔方：和Z世代一起打造他们需要的产品
Z世代年轻且充满元气，他们能量无限，如今处于投资风口的元宇宙风潮之所以能够如此火热，就是因为这些新事物恰恰代表了他们对未来生活的诉求。Z世代需要的燃油汽车产品，品牌背景不是重点，最重要的是产品本身。但汽车产品在传统上做到性能、可靠、高性价比，还需要新潮、智能、科技的赋能。可这些往往不是靠花哨的造型设计，或者找一群优秀供应商的技术解决方案简单堆砌就能做到，要真正理解Z世代们对一辆汽车的实际需求，才能揉捏打磨出他们需要的跨越世代的体验感。
让智能车机成为移动生活的最强外挂
与讲究简洁就是自信的“大都美学”车身外观设计不同，在智能化需求上北汽魔方要做到“功能繁多，操作简单，使用便利”的苹果式产品思维。
在深入了解北汽魔方的智能车机设计思路后，我们发现其与目前的新势力或者依靠手机系统扩展等主流模式有着很大的不同。新势力系统主要是闭环生态，手机只是车机系统的外挂或者车机功能的拓展，车机与用户的手机生活联动有限。而carplay等模式则是依托手机的功能作为核心，车机只是一种展现模式，自由度高但OTA不灵活，还过分依靠手机算力表现。北汽魔方的解决方案是依托华为智能座舱为基础，综合两者的优势进行整合——虽然是以车机系统为基础扩展手机搭载功能，但在使用上却是围绕手机为核心，让智能车机成为手机的外挂。比如鸿蒙车机系统可以让手机的应用直接拖拽到车机上使用，车机和手机保持同步互通；除了手机外，车机可以无线连接PC、平板电脑等8种设备，实现视频、通话与导航等无缝连接功能，像在车外手机通话或观看视频节目时进入车内，车机会自动无缝将通话或视频内容转入车内，无卡顿秒转的体验完全击中了Z世代们对未来数码生活的想象；车机可实现IoT智能家居互联，可以在车中提前设定家里的空调、灯光等智能家具设备，一幅未来科技生活场景触手可及；智能语音系统能识别高难度指令，并接受同时多模指令功能，还能通过手势、语音、面部等识别实现ID化、情绪化的个性模式定制和操作，彻底摆脱过去传统车的语音系统操作时带来的“人工智障”等不悦感。
超越新势力们的未来科技驾驶体验
北汽魔方击中Z世代们痛点的招数可不仅仅是车机，研发团队非常了解他们依然渴望传统驾驶的愉悦感，但实际使用上也希望拥有新势力那般的智能科技感。北汽魔方通过与种子用户的沟通后发现，他们渴望科幻电影或动漫中那种未来汽车座舱的感觉，比如《高智能方程式》里阿斯拉达那种HUD化、可视化的智能驾驶辅助的功能。
这其实是给北汽魔方出了个难题，因为这意味着要大尺寸HUD才能实现，而且将导航、车辆状态信息等智能驾驶辅助可视化，还需要AR-HUD功能，让HUD具备与实景结合显示的功能。AR-HUD可是最近很多头部新势力还在努力画饼的功能，更别说传统车企的产品了，但Z世代用户的需求必须要听。于是北汽魔方不惜成本带来了60寸AR-HUD系统。导航信息不仅直接投射到前挡风玻璃上，还能把行走路线、车道选择、箭头、预警等导航信息“画”路上或街景上。这在15万区间的车型里是绝无仅有的。
就算不在驾驶场景，停车时这个60寸HUD还可以化身大屏幕，可以把车内观看的视频节目投射到前挡风玻璃上，真正实现汽车影院的场景。
后视镜也是科技感十足，采用的是摄像头后视镜，在车内用两块显示屏显示后视镜中的视野。但这不只是个科技噱头，摄像头后视镜带来的好处不仅仅是降低风阻风噪，要点在于无论是强光环境还是夜晚都能清晰显示，在恶劣雨雪天气中也拥有更清晰的视野，而且视角范围比传统反光镜模式要大三倍，大大缩小了盲区。甚至倒车时也会自动放大图像辅助精准入位，对驾驶者真是体贴备至。
而最让Z世代们惊喜的是，代表着目前燃油智能汽车最高水平的L2.5级智能驾驶辅助系统在北汽魔方也没有缺席，全车配备25个驾驶监测传感器，拥有前/后碰撞预警、HWA高速公路辅助、IACC自适应巡航、一键全自动泊车APA、TJA交通拥堵辅助、RPA车外遥控泊车、寻迹倒车等智能驾驶辅助系统，可实时感知周围环境并进行智慧调控，帮助用户从容应对各种复杂路况。更有诚意的是，支撑北汽魔方的BMFA架构还支持未来L3级别的智能驾驶辅助系统，是真为燃油智能汽车的用户留足了体验智能驾驶的体验空间。
传统技艺不能丢，还要更精进
作为一辆燃油车产品，发动机部分永远是核心。而作为智能燃油汽车，更不能提升了科技体验而让传统动力体验变成短板。
由中德两国团队共同打造的北京汽车全新一代动力平台——能够匹配智能系统发挥最佳性能的魔核动力平台，并首先搭载在北汽魔方的车型上。不仅通过40000小时、700万公里以上的严谨极限测试保证了可靠性，更搭载了VGT增压器技术，动力响应度提升43%，让北汽魔方成为行业首款搭载该技术的车型。最大功率138kW，最大扭矩305Nm也让其在动力水平上拥有跨级媲美奔驰E级的2.0T发动机的实力。39.2%的热效率水平也跻身全球同类发动机的一流行列，更让其百公里油耗将至6.0L的A0级车型水平。
不过仅仅把动力做足还是不够的，Z世代们对乘坐体验也有着更高的需求，因此魔核动力平台也加入了21项特有的黑科技对发动机进行降噪，怠速57.5dB的噪声水平也足以成为同级发动机NVH天花板的存在。与智能系统的完美对接更能让发动机发挥出多场景多需求的输出特性，让驾驶体验能随着使用场景进行丰富的风格定制，满足Z世代们更多元的需求。
既是新赛道，也是平权运动
北汽魔方在本次车展上推出的虽然不是处于热点上新能源赛道的车型，但在我们看来这反而可能会成为一匹杀出新赛道的黑马车型。毕竟与新势力相当甚至更优智能体验的燃油车产品在市场确实是个大空白，但这不代表没有需求，仍有很多热衷燃油车的Z世代对这类产品有着强烈的诉求。
令人欣喜的是北汽魔方真的听到了他们的声音，用11-15万的价格用A级车来实现高智能化科技化的燃油车产品，这完全可以看做是智能汽车领域的一次平权运动。北汽魔方的推出让科技豪华智能没有成为30万以上车型消费者的专享权利，这是对年轻消费者、Z世代的重视，也是对未来多元汽车产品市场的一次有意义的探索。#我和魔方有个约定# https://t.cn/RyhW3fJ
【4楼以上居民注意了，2022楼市“新规”下，3类房子或降价也难卖掉】过去二十年，很少有人买房亏本，或者说，投资买房是一笔“稳赚不赔”的买卖。归根结底是因为房价一直保持上涨姿态，且每年涨幅都超过了10%——房子不仅实现了资产保值，更实现了资产大幅升值。准确地说，根据国家统计局的数据，2000年-2020年，全国平均房价上涨了534%，年均涨幅高达26.7%。这还只是平均数据，如果聚焦到人口增量明显、经济较发达、医疗教育产业等资源丰富的一线城市以及国家中心城市，过去二十年，房价少说也上涨了10倍不止。
以深圳为例，2000年房屋均价只有5400元/平，但是到了2020年已经飙升到8.7万元/平，涨幅高达16.1倍。核心区优质房产，20年涨幅超过20倍的比比皆是。
然而，种种迹象表明，“买房稳赚不赔”这一延续了二十多年的神话在2022年被彻底打破了。首先，房价不涨反跌了。国家统计局公布的数据显示，今年一季度全国商品房销售均价为9522元/平，同比下跌10.3%。
其次，国家开始动真格调控楼市了，不仅针对商品房市场实施严格的限购、限售、限价政策，而且开始对开发商“出手”——“三道红线”、“房贷集中度管理”等措施下，这两年开发商日子很不好过，仅2021年就有400家房企破产出局，这还不包括数以万计遭遇重大“债务问题”的企业。强如恒大，现在都已经躺进了ICU，更何况全国为数众多的中小开发商；
再者，2022楼市“新规”下，房地产分化日趋明显，这意味着投资房产出现了重大变故。简单来说就是，在“新规”下，投资房产获得收益的难度大幅增加。尤其是4楼以上居民要注意了，因为在专家看来，4大“新规”下，2022年有3类房子或降价也难卖掉，也可以理解为可能“无人接盘”。
具体哪4大新规，为什么说在持续分化的房地产市场氛围下，买房的难度会直线上升？且听我们娓娓道来：
第一，3月14日，住建部就《住宅项目规范（征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中明确规定，二层以上须装电梯。虽然发布的是征求意见稿，在房产专业人士刘博看来，从“征求意见稿”到“正式文件”实施，一般周期是6个月左右，这意味着部分城市的“新规”将在2022年正式实施。房产专家卢俊就表示，一线城市在2022年可能会率先实施，其它城市陆续跟进；
第二，住建部、发改委发布新规要求：2022起鼓励符合条件的4层以上的城镇老旧小区加装电梯。值得一提的是，发改委还敦促各地，要加快完善“提取公积金用于个人支付老旧小区加装电梯”等相关政策。此外，根据住建部的部署，未来5年，要针对全国2000年底以前建成的17万个老旧小区完成三大内容的改造；
第三，2021年5月份和9月份，住建部联合多部门分别发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》和《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》文件，这就是所谓的“限高令”，真正实施也是从2022年起。“限高令”对各大城市未来新建住宅的高度，都设置了“红线”。尤其是针对全国为数众多的县城新建住宅，更下发了3大要求：新建住宅以6层为主、6层及以下建筑占比不得低于7成、最高不能超过18层。在业内人士看来，“限高令”本质上意味着，未来高层住宅要给多层让位，换言之，不符合规定的高层一律停建。
第四，限制城市无限扩张，严控大拆大建。2021年8月底正式实施的“防止大拆大建”文件，以及今年的工作报告，均提到了2022起要“限制城市无限扩张”，对于新拆和新建，都有新的要求：拆除比例不能高于单元建筑面积的20%。另外还将矛头直指“撤县设区”。国家急着“踩刹车”，背后的意图再明确不过：遏制一城独大，盲目摊大饼发展；提振县域经济发展。
上述4个文件或者新标准，我们统称为是2022楼市的“新规”。总的来说，在新建住宅4层以上必须加装电梯、县城以多层为主、全面推进城镇老旧小区旧改、限高令、防止大拆大建等举措下，未来城市的分化会日益加剧。更重要的是，这些新的规定，对存量房市场造成了巨大的冲击，尤其是4楼以上居民要注意——第2-4条新规都涉及4楼以上居民。简单来说就是，对存量房产生了重大的影响。具体而言，2022起，有3类房子或“无人接盘”，可能降价也难卖掉，4楼以上居民注意了。房产专家刘博建议早打算：落袋为安或置换一二线城市的优质房产，否则可能面临“砸在手里”的风险：
1、房龄长，且梯户密集的“老破高”。
“老破小”大家都知道，是指房龄长、建筑基础破旧、社区狭小的老房子，而“老破高”指的是房龄长、楼体设施破旧的高层建筑，尤其是梯户密集的老房子，两梯六户、两梯八户等，一般基础条件都比较差，比如人员杂乱、设施破旧、秩序混乱、噪音大等，这类房子不管是自住还是投资，价值都不大。
为什么这么说？未来在4层以上的老旧小区旧改加装电梯、严控大拆大建的背景下，市场上会出现更多更优质的好房子，相比之下这类“老破小”不管是居住舒适度，还是改造翻新、拆迁的概率都比较低，随着时间的推移，这类房子老化的速度会进一步加快，不排除未来会沦为城市中的“贫民窟”，必然会被更多追求新、优、特的购房者所抛弃，无人接盘也不意外；
2、严重过剩、商水商电、无学校且流动性差的公寓。
一线城市核心区域优质地段的高端公寓，一直都备受有钱人青睐，比如深圳南山的公寓，一套总价或高达数千万。但是并不是所有的公寓产品都有价值。一方面，市场上的公寓严重过剩，另一方面，公寓交易税费高，利润空间小。尤其是那些无学校、流动性差的公寓，买到手后就可能砸在手中。
过去几年，开发商喜欢打着不限购、总价低、单价低等幌子，兜售公寓，尤其是城市的年轻白领，喜欢购买单身公寓产品，殊不知这类房子除了居住，投资价值几乎为零。事实上，商水商电的公寓其实居住成本比普通住宅要高一倍以上。
2022起，在楼市“新规”下，尤其是住宅实施新标准，4层房以上全部装电梯，老房子趁着旧改还能翻新，当市场上选择足够多的时候，公寓就算降价也很难卖掉。换句话说，绝大多数的公寓都会面临无人接盘的窘境；
3、三四线城市盲目“摊大饼”开发的新城区、无配套新房。
马光远曾经说过，大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。在我们看来，这话非常有道理。和一二线城市相比，三四线最大的劣势就是，留不住人，归根结底是基础产业、金融、投资、资源等不发达。但很多三四线城市恰恰不接受现实，过去这一轮棚改货币化政策的助推下，盲目“摊大饼”开发新城区。在我们看来，其主要目的是为了土地财政。但在需求和供应极度不平衡的情况下，很多三四线城市空置率高居不下，而且配套规划难以落地，这就造成了恶性循环。
基于这些事实，未来三四线及县城的新区，很难发展起来，这意味着其人口、公共设施、通勤交通等配套都无法兑现，所以这类房子买到手中，可能就是接盘的最后一棒——本地购房需求释放殆尽，外地购房者又不可能进场，因此，未来这类房子就算降价也很难脱手。
以深圳为例，2000年房屋均价只有5400元/平，但是到了2020年已经飙升到8.7万元/平，涨幅高达16.1倍。核心区优质房产，20年涨幅超过20倍的比比皆是。
然而，种种迹象表明，“买房稳赚不赔”这一延续了二十多年的神话在2022年被彻底打破了。首先，房价不涨反跌了。国家统计局公布的数据显示，今年一季度全国商品房销售均价为9522元/平，同比下跌10.3%。
其次，国家开始动真格调控楼市了，不仅针对商品房市场实施严格的限购、限售、限价政策，而且开始对开发商“出手”——“三道红线”、“房贷集中度管理”等措施下，这两年开发商日子很不好过，仅2021年就有400家房企破产出局，这还不包括数以万计遭遇重大“债务问题”的企业。强如恒大，现在都已经躺进了ICU，更何况全国为数众多的中小开发商；
再者，2022楼市“新规”下，房地产分化日趋明显，这意味着投资房产出现了重大变故。简单来说就是，在“新规”下，投资房产获得收益的难度大幅增加。尤其是4楼以上居民要注意了，因为在专家看来，4大“新规”下，2022年有3类房子或降价也难卖掉，也可以理解为可能“无人接盘”。
具体哪4大新规，为什么说在持续分化的房地产市场氛围下，买房的难度会直线上升？且听我们娓娓道来：
第一，3月14日，住建部就《住宅项目规范（征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中明确规定，二层以上须装电梯。虽然发布的是征求意见稿，在房产专业人士刘博看来，从“征求意见稿”到“正式文件”实施，一般周期是6个月左右，这意味着部分城市的“新规”将在2022年正式实施。房产专家卢俊就表示，一线城市在2022年可能会率先实施，其它城市陆续跟进；
第二，住建部、发改委发布新规要求：2022起鼓励符合条件的4层以上的城镇老旧小区加装电梯。值得一提的是，发改委还敦促各地，要加快完善“提取公积金用于个人支付老旧小区加装电梯”等相关政策。此外，根据住建部的部署，未来5年，要针对全国2000年底以前建成的17万个老旧小区完成三大内容的改造；
第三，2021年5月份和9月份，住建部联合多部门分别发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》和《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》文件，这就是所谓的“限高令”，真正实施也是从2022年起。“限高令”对各大城市未来新建住宅的高度，都设置了“红线”。尤其是针对全国为数众多的县城新建住宅，更下发了3大要求：新建住宅以6层为主、6层及以下建筑占比不得低于7成、最高不能超过18层。在业内人士看来，“限高令”本质上意味着，未来高层住宅要给多层让位，换言之，不符合规定的高层一律停建。
第四，限制城市无限扩张，严控大拆大建。2021年8月底正式实施的“防止大拆大建”文件，以及今年的工作报告，均提到了2022起要“限制城市无限扩张”，对于新拆和新建，都有新的要求：拆除比例不能高于单元建筑面积的20%。另外还将矛头直指“撤县设区”。国家急着“踩刹车”，背后的意图再明确不过：遏制一城独大，盲目摊大饼发展；提振县域经济发展。
上述4个文件或者新标准，我们统称为是2022楼市的“新规”。总的来说，在新建住宅4层以上必须加装电梯、县城以多层为主、全面推进城镇老旧小区旧改、限高令、防止大拆大建等举措下，未来城市的分化会日益加剧。更重要的是，这些新的规定，对存量房市场造成了巨大的冲击，尤其是4楼以上居民要注意——第2-4条新规都涉及4楼以上居民。简单来说就是，对存量房产生了重大的影响。具体而言，2022起，有3类房子或“无人接盘”，可能降价也难卖掉，4楼以上居民注意了。房产专家刘博建议早打算：落袋为安或置换一二线城市的优质房产，否则可能面临“砸在手里”的风险：
1、房龄长，且梯户密集的“老破高”。
“老破小”大家都知道，是指房龄长、建筑基础破旧、社区狭小的老房子，而“老破高”指的是房龄长、楼体设施破旧的高层建筑，尤其是梯户密集的老房子，两梯六户、两梯八户等，一般基础条件都比较差，比如人员杂乱、设施破旧、秩序混乱、噪音大等，这类房子不管是自住还是投资，价值都不大。
为什么这么说？未来在4层以上的老旧小区旧改加装电梯、严控大拆大建的背景下，市场上会出现更多更优质的好房子，相比之下这类“老破小”不管是居住舒适度，还是改造翻新、拆迁的概率都比较低，随着时间的推移，这类房子老化的速度会进一步加快，不排除未来会沦为城市中的“贫民窟”，必然会被更多追求新、优、特的购房者所抛弃，无人接盘也不意外；
2、严重过剩、商水商电、无学校且流动性差的公寓。
一线城市核心区域优质地段的高端公寓，一直都备受有钱人青睐，比如深圳南山的公寓，一套总价或高达数千万。但是并不是所有的公寓产品都有价值。一方面，市场上的公寓严重过剩，另一方面，公寓交易税费高，利润空间小。尤其是那些无学校、流动性差的公寓，买到手后就可能砸在手中。
过去几年，开发商喜欢打着不限购、总价低、单价低等幌子，兜售公寓，尤其是城市的年轻白领，喜欢购买单身公寓产品，殊不知这类房子除了居住，投资价值几乎为零。事实上，商水商电的公寓其实居住成本比普通住宅要高一倍以上。
2022起，在楼市“新规”下，尤其是住宅实施新标准，4层房以上全部装电梯，老房子趁着旧改还能翻新，当市场上选择足够多的时候，公寓就算降价也很难卖掉。换句话说，绝大多数的公寓都会面临无人接盘的窘境；
3、三四线城市盲目“摊大饼”开发的新城区、无配套新房。
马光远曾经说过，大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。在我们看来，这话非常有道理。和一二线城市相比，三四线最大的劣势就是，留不住人，归根结底是基础产业、金融、投资、资源等不发达。但很多三四线城市恰恰不接受现实，过去这一轮棚改货币化政策的助推下，盲目“摊大饼”开发新城区。在我们看来，其主要目的是为了土地财政。但在需求和供应极度不平衡的情况下，很多三四线城市空置率高居不下，而且配套规划难以落地，这就造成了恶性循环。
基于这些事实，未来三四线及县城的新区，很难发展起来，这意味着其人口、公共设施、通勤交通等配套都无法兑现，所以这类房子买到手中，可能就是接盘的最后一棒——本地购房需求释放殆尽，外地购房者又不可能进场，因此，未来这类房子就算降价也很难脱手。
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