不再憧憬未来的幸福 我知道我会努力珍惜当下
凡是用心感受不足的 按下快门的瞬间我自以为留住了所有 我清楚 愉快的我们似乎不分场合 可我依赖回忆 反复确认镜头下的情绪 不能幸免的我也在这场时空中 我知道 欲望会越来越多 世人无法阻挡细水长流 无法停止思考离别 当自私的我学会示弱 不舍得放弃 因开始而胆怯 学不会整理心情的我 这一次也要鼓起勇气
凡是用心感受不足的 按下快门的瞬间我自以为留住了所有 我清楚 愉快的我们似乎不分场合 可我依赖回忆 反复确认镜头下的情绪 不能幸免的我也在这场时空中 我知道 欲望会越来越多 世人无法阻挡细水长流 无法停止思考离别 当自私的我学会示弱 不舍得放弃 因开始而胆怯 学不会整理心情的我 这一次也要鼓起勇气
#乐享菏泽##菏报时政##菏泽日报#【我与菏泽：十里长堤话沧桑】赵传山
自从盘古开天地，三皇五帝到如今。由黄河文化孕育的曹州古城，穿越历史时空，历经千年沧桑，今天，正沐浴新时代浩荡东风，发生着日新月异的巨变。
又是一年春草绿。今年“五一”前的一天，草长莺飞，暖阳融融，我骑着自行车，花了近三个钟头时间，周览了还未完全竣工的菏泽环堤公园，实现了我心仪已久的观赏与考察夙愿。
菏泽环堤公园，是中华人民共和国成立以后菏泽主城区最大的城建工程。有资料介绍，公园全长14.6公里，总面积达253公顷。公园建设贯彻“一座百年大堤的遗迹廊道，一处体验自然的生态绿堤，一条城市文脉的文化水链”的建设理念，布局了“一环四段”“十景五湖”的人文景观。一环为环堤健康生活环，绿色生态环，城市文化环；四段为文脉传承段，创意运动段，牡丹文化段与生态体验段。另有贵湖天香、蒹葭飞鹭等十处特色景观和莲花湖、金秋湖、探香湖等五湖水面。
漫步十里长堤，视觉冲击目不暇接，心灵震撼激荡涌动。山水林苑，彩道香径，廊庑房宇，栈道天桥，楼台亭阁，今古雕塑……像跳动的音符，按韵律谱成曼妙的乐章；如斑斓五彩，按妙思神驰绘就锦绣画卷。这里有河，以堤带水、水随堤走，迤逦环绕、周匝全城，清波漾漾、流水汤汤；这里有湖，泓泓碧玉、如鉴新磨，水草青青、鱼若悬空，天光云影、尽落湖中；这里有山，不比五岳太行，不比天山昆仑，然也别具洞天，尽显岭之突兀，峰之巍峨，山韵彰然；这里多花，取次花丛，目不暇顾，姹紫嫣红，芳香四溢，突显“花城”底色内涵；这里多树，乔灌错落，四季常绿，青青葱葱，郁郁蓊蓊，尽展“林城”格调风韵；这里有飞亭画桥，碧瓦青屋，流韵典雅，古色古香。噫戏，好大一个“圆”，好大一个“园”，庆幸今生，我们有缘。曹州古城，从贫穷落后中姗姗走来，今天，终于华丽转身，破茧蝶变，出落成楚楚动人的“青春姑娘”。
观览了环堤公园，不仅感受了前所未有的激情与豪迈，更刷新了我这个土生土长的“老菏泽”，对菏泽、对菏泽文化、对菏泽愿景梦想的理性认知——
我读懂了曹州古城的前世今生。
黄河是中国母亲河，是中华文化摇篮。“黄河之水天上来，奔流到海不复回”。黄河九曲，从黄土高原急流而下，脱河套，出壶口，到东部平原断崖跌落，奔腾咆哮，直奔入海。亘古以来，黄河孕育了中华文明，繁衍了炎黄子孙，但也给怀抱中的儿女带来了威严与伤痛。据史料记载，自公元前602年到1938年两千多年间，黄河决口溢堤共1950次，大改道5次，决口泛滥达543年之多。
菏泽是中原东畛，是华东、华北平原分野，是典型的黄泛区。据《菏泽地方志》记载，菏泽历史上曾161次区域性决口，黄水泛滥，给域内人民造成极大灾害。今天，菏泽境内300多个堌堆遗址，多是我们祖先为避水患而建。直到今天，我市黄河滩区村台建设宏大工程，仍是继续着我们先人的未竟事业。
福祸相倚相伏。虽然黄河多次泛滥成灾，但更多的，还是赋予了炎黄子孙繁衍生息的肥田沃土。菏泽是明初东徙移民的重点安置地。赵氏族谱记载：“明洪武年间，朝廷欲于山左之民移于山右，遽令我主（赵翠，洪武朝翰林院编修，今定陶区张湾镇赵屯社区坟茔墓碑犹存）以率之。”当时赵翠带领的山左（山西）移民，主要安置在菏泽区域，因为这里是黄河冲积平原，一马平川，土层深厚，宜于载民载畜。
黄河屡屡决口泛滥，处于黄泛区上游的菏泽州府驻地，不可能像村落一样筑台防洪，只有筑堤堵洪，以保城府安宁。史料记载，从明嘉靖元年（公元1522年）开始，在离城周围五里处筑堤防洪，经过三十多年几次补堤覆堤，形成了现在的堤防遗存。今天的护城大堤，就像一位世纪老人，见证了曹州古城的前世今生，解读着菏泽平原大邑的历史沧桑。
我读懂了我们菏泽先人的智慧哲思。
曹州古城的平面格局，是以外护城堤和内护城河为轮廓框架的“外圆内方”，形制独特，格调别具，从空中俯瞰，整个老城区就像一枚巨型铜钱，平覆在苍茫菏泽大地。就是在高楼耸立，林木蓊郁的今天，其外“圆”内“方”的格局依然清晰可见。
护城堤是当时完善城市功能的续建工程，在规划设计时，肯定要对话老城，呼应老城规制。我们的先人之所以构思这样的城池构架，应当有其深度用意和思辨考量。当代一般观点认为，先人们是受铜钱造型的启发，秉承的是财富理念，追求的是生民福祉与市井繁荣。我苟同这种观点。但我还想，先人们在构思这种格局时，应该还有更高意旨的追求，值得我们思考探讨。我冒昧地认为，这种独特的几何构成，是我们先人深思熟虑的创意结果，它闪耀着中华古典文化光辉，也折射出寓意其中的哲学智慧。
在中国古典观念中，“外圆内方”，是以儒家为代表的“天圆地方”宇宙观的人文具象，是其人生观、入世观的内在要求，也是“用中”“冲和”为核心的中庸思想的处世规范。而在道家观念中，“圆”与“方”，是形而上的统一，“大言无声，大象无形，大方无隅”，“方”之于“圆”，到了一定思辨维度，是互变统一的，是相容兼蓄的。最使我感佩之至的，是我们先人的创意胆略和决策魄力。“圆凿方枘”，是汉语成语，意谓二者格格不入，不能相容。从今天逻辑学的角度看，也是一个“悖论性命题”。但我们的先人却大胆地把二者组合在一起，并且付诸重大工程建设，他们不会不知道二者在汉语语境中的相悖义理。于是我想，铜钱形制，除了“方”与“圆”的含义之外，在我们先人的观念中，是否还蕴有“阴”与“阳”的《易》理呢？覆之为“阴”，表之为“阳”；“天地（阴阳——笔者注）革而四季成”；“一阴一阳而谓道”。再由此推及，“道生一，一生二，二生三，三生万物”。我们的先人是否也出于阴阳互生互变，阴阳演化而生生不息的哲学思辨与人文考量呢？我以为，信然。看似矛盾的“方”与“圆”，在我们先人眼里，是高度的辩证统一，相辅相成，二者结合，寓有其独特人文意义的。我实在佩服我们先人的智慧与思辨。
我读懂了当代菏泽人不耻后进，后来居上的精神风貌。
护城大堤原是防水工程，随着时代的变迁，又赋予了新的使命。我是菏泽人，生于斯长于斯，亲身经历体味了菏泽经济落后、城市面貌破旧的尴尬与羞辱，也见证了这些年来翻天覆地的巨大变化。我曾写过一首俚俗小诗，抒怀菏泽城市建设：
泱泱大市岁月稠，后来居上一声吼！
城廓旧村换新颜，篷区老屋变高楼。
街街拓宽全“渠化”，路路打通无“断头”。
花树葳蕤争芳菲，绿水绕城泛兰舟。
今又得圆飞机梦，更有高铁通九州。
不让京华今曹府，吐气扬眉竞风流。
原来破旧不堪的菏泽城，在短短的时间内，一座洋溢着现代化气息的新城横空出世，标格在鲁西南大地。但相对于主城区而言，护城堤作为菏泽城最大的元素构件，因岁月侵蚀和人为破坏，已是老态龙钟，千疮百孔，像一个锈迹斑斑的项圈，套在菏泽新城“春姑娘”的脖颈，严重影响了城市容貌与品位。在这种情况下，菏泽决策者以巨大的勇气和魄力，开启了菏泽城市建设这个最大的项目工程。
要知道，这些年菏泽尽管有了长足发展，尽管经济总量和财政收入跃居全省中间方阵，但由于起步晚、底子薄，人均占比仍然低于全省甚至全国平均水平。城市建设百事待兴，基础设施严重“欠账”。既有的在建项目，资金就捉襟见肘难以保证。在这种情况下，再开建投资十多亿的单项宏大工程，困难可想而知。记得法国大作家雨果在《悲惨世界》中，曾把城市地下隐蔽工程称作“城市良心”，用来考量当政者的执政理念和责任良知。今天的城市基础设施投入，何尝不是“城市良心”？我们的决策者和建设者们，如果没有执政为民的思想境界，没有负重奋进后来居上的使命担当，没有功成不必在我的奉献精神，就难以下上马决心，就不会有今天的工程壮举。对此，我衷心地为之且歌而讴。
我读懂了新时代生活之美。
不能不说，环堤公园是菏泽一大标志性城建工程，是一个成功的建设精品。公园的建成，不仅使城市面貌发生了质的飞跃，更可贵的是，有力提升了城市居民的生活质量，增加了人民幸福指数，这是一个实实在在的民生工程、民心工程。建设者们用五彩的画笔，绘出帧帧“精彩镜头”，用蒙太奇的手法，剪辑出极富美感、极富动感、极富韵律的锦绣画卷。在这里，可以领略“桃花源”之静谧清幽，可以欣赏“大观园”之绮丽天工，可以品味“伊甸园”之神话浪漫。在“四段”“五湖”“十景”长卷中，能够观赏到令人心驰神往的生活画面与时代剪影。看，在创意运动段，一群群青少年男女，在流水淙淙绿荫环绕的运动场上，或打球，或健身，或游戏，组成了立体审美画面，涌动着时代脉动和青春的气息。在文脉传承段，这里是休闲者的天地，有的打太极，有的连椅小憩，有的漫步徜徉。忽有乐声飘来，堤口凉亭下，几位老者在演奏乐器，有的拉二胡，有的吹横笛，有的击节伴和。虽说不上多高的演奏技艺，但从他们沉醉的神情中，从舒展的眉宇间，可以看出他们是幸福的族群，是梦圆的使者。在生态体验段，在湿地公园中，可以充分体味《诗》的意境。“关关雎鸠，在河之洲，窕窈淑女，君子好逑”；“蒹葭苍苍，白露为霜，所谓伊人，在水一方”；“氓之蚩蚩，抱布贸丝，匪来贸丝，来既我谋”。一对对红男绿女，或河畔戏水逗鸟，或花丛欢笑吟唱，或绿荫幽会言情，憧憬着美好未来，诉说着诗与远方......
观览了菏泽环堤公园，受到了一次发展成就的洗礼，生发了作为当今菏泽人的骄傲与自豪。今日的环堤公园，是菏泽跨越发展、后来居上的一个缩影，是中华民族伟大复兴画卷中的一个像素质点。如今，她像一轮五彩缤纷的巨型花环，更加扮靓了新菏泽的容颜；像一辐滚滚的时代车轮，奔驰在追逐梦想的康庄大道——前进！前进！进！
自从盘古开天地，三皇五帝到如今。由黄河文化孕育的曹州古城，穿越历史时空，历经千年沧桑，今天，正沐浴新时代浩荡东风，发生着日新月异的巨变。
又是一年春草绿。今年“五一”前的一天，草长莺飞，暖阳融融，我骑着自行车，花了近三个钟头时间，周览了还未完全竣工的菏泽环堤公园，实现了我心仪已久的观赏与考察夙愿。
菏泽环堤公园，是中华人民共和国成立以后菏泽主城区最大的城建工程。有资料介绍，公园全长14.6公里，总面积达253公顷。公园建设贯彻“一座百年大堤的遗迹廊道，一处体验自然的生态绿堤，一条城市文脉的文化水链”的建设理念，布局了“一环四段”“十景五湖”的人文景观。一环为环堤健康生活环，绿色生态环，城市文化环；四段为文脉传承段，创意运动段，牡丹文化段与生态体验段。另有贵湖天香、蒹葭飞鹭等十处特色景观和莲花湖、金秋湖、探香湖等五湖水面。
漫步十里长堤，视觉冲击目不暇接，心灵震撼激荡涌动。山水林苑，彩道香径，廊庑房宇，栈道天桥，楼台亭阁，今古雕塑……像跳动的音符，按韵律谱成曼妙的乐章；如斑斓五彩，按妙思神驰绘就锦绣画卷。这里有河，以堤带水、水随堤走，迤逦环绕、周匝全城，清波漾漾、流水汤汤；这里有湖，泓泓碧玉、如鉴新磨，水草青青、鱼若悬空，天光云影、尽落湖中；这里有山，不比五岳太行，不比天山昆仑，然也别具洞天，尽显岭之突兀，峰之巍峨，山韵彰然；这里多花，取次花丛，目不暇顾，姹紫嫣红，芳香四溢，突显“花城”底色内涵；这里多树，乔灌错落，四季常绿，青青葱葱，郁郁蓊蓊，尽展“林城”格调风韵；这里有飞亭画桥，碧瓦青屋，流韵典雅，古色古香。噫戏，好大一个“圆”，好大一个“园”，庆幸今生，我们有缘。曹州古城，从贫穷落后中姗姗走来，今天，终于华丽转身，破茧蝶变，出落成楚楚动人的“青春姑娘”。
观览了环堤公园，不仅感受了前所未有的激情与豪迈，更刷新了我这个土生土长的“老菏泽”，对菏泽、对菏泽文化、对菏泽愿景梦想的理性认知——
我读懂了曹州古城的前世今生。
黄河是中国母亲河，是中华文化摇篮。“黄河之水天上来，奔流到海不复回”。黄河九曲，从黄土高原急流而下，脱河套，出壶口，到东部平原断崖跌落，奔腾咆哮，直奔入海。亘古以来，黄河孕育了中华文明，繁衍了炎黄子孙，但也给怀抱中的儿女带来了威严与伤痛。据史料记载，自公元前602年到1938年两千多年间，黄河决口溢堤共1950次，大改道5次，决口泛滥达543年之多。
菏泽是中原东畛，是华东、华北平原分野，是典型的黄泛区。据《菏泽地方志》记载，菏泽历史上曾161次区域性决口，黄水泛滥，给域内人民造成极大灾害。今天，菏泽境内300多个堌堆遗址，多是我们祖先为避水患而建。直到今天，我市黄河滩区村台建设宏大工程，仍是继续着我们先人的未竟事业。
福祸相倚相伏。虽然黄河多次泛滥成灾，但更多的，还是赋予了炎黄子孙繁衍生息的肥田沃土。菏泽是明初东徙移民的重点安置地。赵氏族谱记载：“明洪武年间，朝廷欲于山左之民移于山右，遽令我主（赵翠，洪武朝翰林院编修，今定陶区张湾镇赵屯社区坟茔墓碑犹存）以率之。”当时赵翠带领的山左（山西）移民，主要安置在菏泽区域，因为这里是黄河冲积平原，一马平川，土层深厚，宜于载民载畜。
黄河屡屡决口泛滥，处于黄泛区上游的菏泽州府驻地，不可能像村落一样筑台防洪，只有筑堤堵洪，以保城府安宁。史料记载，从明嘉靖元年（公元1522年）开始，在离城周围五里处筑堤防洪，经过三十多年几次补堤覆堤，形成了现在的堤防遗存。今天的护城大堤，就像一位世纪老人，见证了曹州古城的前世今生，解读着菏泽平原大邑的历史沧桑。
我读懂了我们菏泽先人的智慧哲思。
曹州古城的平面格局，是以外护城堤和内护城河为轮廓框架的“外圆内方”，形制独特，格调别具，从空中俯瞰，整个老城区就像一枚巨型铜钱，平覆在苍茫菏泽大地。就是在高楼耸立，林木蓊郁的今天，其外“圆”内“方”的格局依然清晰可见。
护城堤是当时完善城市功能的续建工程，在规划设计时，肯定要对话老城，呼应老城规制。我们的先人之所以构思这样的城池构架，应当有其深度用意和思辨考量。当代一般观点认为，先人们是受铜钱造型的启发，秉承的是财富理念，追求的是生民福祉与市井繁荣。我苟同这种观点。但我还想，先人们在构思这种格局时，应该还有更高意旨的追求，值得我们思考探讨。我冒昧地认为，这种独特的几何构成，是我们先人深思熟虑的创意结果，它闪耀着中华古典文化光辉，也折射出寓意其中的哲学智慧。
在中国古典观念中，“外圆内方”，是以儒家为代表的“天圆地方”宇宙观的人文具象，是其人生观、入世观的内在要求，也是“用中”“冲和”为核心的中庸思想的处世规范。而在道家观念中，“圆”与“方”，是形而上的统一，“大言无声，大象无形，大方无隅”，“方”之于“圆”，到了一定思辨维度，是互变统一的，是相容兼蓄的。最使我感佩之至的，是我们先人的创意胆略和决策魄力。“圆凿方枘”，是汉语成语，意谓二者格格不入，不能相容。从今天逻辑学的角度看，也是一个“悖论性命题”。但我们的先人却大胆地把二者组合在一起，并且付诸重大工程建设，他们不会不知道二者在汉语语境中的相悖义理。于是我想，铜钱形制，除了“方”与“圆”的含义之外，在我们先人的观念中，是否还蕴有“阴”与“阳”的《易》理呢？覆之为“阴”，表之为“阳”；“天地（阴阳——笔者注）革而四季成”；“一阴一阳而谓道”。再由此推及，“道生一，一生二，二生三，三生万物”。我们的先人是否也出于阴阳互生互变，阴阳演化而生生不息的哲学思辨与人文考量呢？我以为，信然。看似矛盾的“方”与“圆”，在我们先人眼里，是高度的辩证统一，相辅相成，二者结合，寓有其独特人文意义的。我实在佩服我们先人的智慧与思辨。
我读懂了当代菏泽人不耻后进，后来居上的精神风貌。
护城大堤原是防水工程，随着时代的变迁，又赋予了新的使命。我是菏泽人，生于斯长于斯，亲身经历体味了菏泽经济落后、城市面貌破旧的尴尬与羞辱，也见证了这些年来翻天覆地的巨大变化。我曾写过一首俚俗小诗，抒怀菏泽城市建设：
泱泱大市岁月稠，后来居上一声吼！
城廓旧村换新颜，篷区老屋变高楼。
街街拓宽全“渠化”，路路打通无“断头”。
花树葳蕤争芳菲，绿水绕城泛兰舟。
今又得圆飞机梦，更有高铁通九州。
不让京华今曹府，吐气扬眉竞风流。
原来破旧不堪的菏泽城，在短短的时间内，一座洋溢着现代化气息的新城横空出世，标格在鲁西南大地。但相对于主城区而言，护城堤作为菏泽城最大的元素构件，因岁月侵蚀和人为破坏，已是老态龙钟，千疮百孔，像一个锈迹斑斑的项圈，套在菏泽新城“春姑娘”的脖颈，严重影响了城市容貌与品位。在这种情况下，菏泽决策者以巨大的勇气和魄力，开启了菏泽城市建设这个最大的项目工程。
要知道，这些年菏泽尽管有了长足发展，尽管经济总量和财政收入跃居全省中间方阵，但由于起步晚、底子薄，人均占比仍然低于全省甚至全国平均水平。城市建设百事待兴，基础设施严重“欠账”。既有的在建项目，资金就捉襟见肘难以保证。在这种情况下，再开建投资十多亿的单项宏大工程，困难可想而知。记得法国大作家雨果在《悲惨世界》中，曾把城市地下隐蔽工程称作“城市良心”，用来考量当政者的执政理念和责任良知。今天的城市基础设施投入，何尝不是“城市良心”？我们的决策者和建设者们，如果没有执政为民的思想境界，没有负重奋进后来居上的使命担当，没有功成不必在我的奉献精神，就难以下上马决心，就不会有今天的工程壮举。对此，我衷心地为之且歌而讴。
我读懂了新时代生活之美。
不能不说，环堤公园是菏泽一大标志性城建工程，是一个成功的建设精品。公园的建成，不仅使城市面貌发生了质的飞跃，更可贵的是，有力提升了城市居民的生活质量，增加了人民幸福指数，这是一个实实在在的民生工程、民心工程。建设者们用五彩的画笔，绘出帧帧“精彩镜头”，用蒙太奇的手法，剪辑出极富美感、极富动感、极富韵律的锦绣画卷。在这里，可以领略“桃花源”之静谧清幽，可以欣赏“大观园”之绮丽天工，可以品味“伊甸园”之神话浪漫。在“四段”“五湖”“十景”长卷中，能够观赏到令人心驰神往的生活画面与时代剪影。看，在创意运动段，一群群青少年男女，在流水淙淙绿荫环绕的运动场上，或打球，或健身，或游戏，组成了立体审美画面，涌动着时代脉动和青春的气息。在文脉传承段，这里是休闲者的天地，有的打太极，有的连椅小憩，有的漫步徜徉。忽有乐声飘来，堤口凉亭下，几位老者在演奏乐器，有的拉二胡，有的吹横笛，有的击节伴和。虽说不上多高的演奏技艺，但从他们沉醉的神情中，从舒展的眉宇间，可以看出他们是幸福的族群，是梦圆的使者。在生态体验段，在湿地公园中，可以充分体味《诗》的意境。“关关雎鸠，在河之洲，窕窈淑女，君子好逑”；“蒹葭苍苍，白露为霜，所谓伊人，在水一方”；“氓之蚩蚩，抱布贸丝，匪来贸丝，来既我谋”。一对对红男绿女，或河畔戏水逗鸟，或花丛欢笑吟唱，或绿荫幽会言情，憧憬着美好未来，诉说着诗与远方......
观览了菏泽环堤公园，受到了一次发展成就的洗礼，生发了作为当今菏泽人的骄傲与自豪。今日的环堤公园，是菏泽跨越发展、后来居上的一个缩影，是中华民族伟大复兴画卷中的一个像素质点。如今，她像一轮五彩缤纷的巨型花环，更加扮靓了新菏泽的容颜；像一辐滚滚的时代车轮，奔驰在追逐梦想的康庄大道——前进！前进！进！
【#专家谈#丨郭秦川：#未来房地产业向北还是向南#】房地产业涉及每个人最基本的刚需性住房问题，是民生保障和社会管理的重大课题，始终受到全社会重视和关注。长期以来，住房问题备受媒体聚焦、专家学者探讨研究、社会层面的关注和热议。同时，国家针对房地产业健康有序发展进程，以及对宏观经济社会的影响深度，适时加强宏观调控与指导性政策完善和调整，以有效维护市场秩序，服务百姓住房需求，稳定财金体系健康运行，确保刚需性与合理诉求，确保经济社会健康发展。
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
✋热门推荐