3、不同的成长性：投资赋能开发前面提到，华侨城（亚洲）的发展模式中，有很重要的一个战

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【华侨城（亚洲）：文旅+科技产业圈投资，站在新周期的起点上】
刚刚过去的3月份，对于资本市场和房地产行业来说，或许都是非同寻常的转折点。也许当大家回望时会发现，以此为分界线，我们站在了新周期的起点上。而这个新周期，区别于以往的最大特点就是，发展逻辑变了。

1、政策强力维稳，地产股春意浓浓

近期，房地产企业年报相继披露，尽管整体业绩依然相当疲弱，但上市公司的股价表现却是涨势喜人。有心的投资者可能会问，为什么会有这样看似矛盾的现象？这恐怕还要从3月中旬的那次会议说起。

3月16日，在经历了连续两天的A股大跌、港股大跌和中概股大跌之后，市场信心已降至冰点，国务院金融委召开专题会议提出，要及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。同日，中国银保监会、证监会、财政部等多部委重磅发声，释放出强烈的维稳信号。随后，A股、港股和中概股绝地反弹，在香港上市的内地房地产板块集体飙升，多只内房股应声大涨。以华侨城（亚洲）控股有限公司（股份代码：3366.HK）为例，这支股票就在短短3个交易日内（3.16~3.18）录得了约24%的涨幅。

3月17日，合肥首轮集中土地竞拍升温，19宗土地拍卖揽金148亿人民币，其中一宗地最高引来了23家房企同时竞争，另有11宗地因竞拍过于激烈而遭遇拍卖熔断。

来自政策层面的强力刺激，强劲的市场反弹，久违的激烈角逐，令资本市场和房地产市场同时迸发出浓浓暖意。

不过，尽管暖风频吹，但我们也要注意到，国务院金融委的专题会议同时也提到要“提出向新发展模式转型的配套措施”。而稍早前，由国务院发布的《政府工作报告》中也强调了房地产要“探索新的发展模式”，促进行业良性循环和健康发展。政策层面传达的信号不言自明。所以，对于理性的投资者来说，短期的股价上涨固然可喜，但同时也要关注和把握未来的投资方向。

前面提到的华侨城（亚洲），是国资委直管的大型央企华侨城集团旗下唯一境外上市平台。华侨城集团位列全球主题公园集团第三、亚洲第一，华侨城（亚洲）则是该集团旗下一家相当有特色的上市公司。在“探索新的发展模式”逻辑下，这家公司依托“地产+投资”双轮驱动的战略，相互协同，相互赋能，在谋求转型的地产企业中相当有代表性。

接下来，笔者就以这家公司为例，分析房地产行业新周期的新逻辑。

2、另类的华侨城（亚洲）：发展逻辑在变

不同于一般的房地产企业，华侨城（亚洲）是一家以综合开发为主，同时从事股权投资与基金业务的港股上市公司。依托于大股东华侨城集团的多元化经营优势、行业地位优势、品牌效应以及融资便利性，近年来，华侨城（亚洲）持续完善“文旅+科技产业生态圈投资”的业务模式，令其拥有不同于一般房地产公司的资源禀赋和业务特色，走出了一条独具特色的发展路子。

有别于传统房企“高负债-高扩张-强调控-强收缩”的业务模式，华侨城（亚洲）率先转型并确立了 “文旅+科技”产业生态圈投资的核心发展战略，从粗放式的“负债-扩张-收缩”转型为依靠金融服务能力的提升和文旅投资板块的深化，不断优化资产结构，加大地产板块的调整优化，旨在不过重依赖房地产，以减小受单一行业的影响。通过加大文旅+科技投资，从而扩宽公司盈利渠道，增强了其综合开发主业的生命力和影响力。

该公司作为华侨城集团旗下唯一境外上市公司，以“立足粵港澳大湾区及长三角经济圈等优势区域”为业务开发战略，不刻意追求大规模、高扩张式的发展，而是通过广泛的外部合作以及联合投资等方式实现优势互补、风险控制；同时，通过聚合大股东华侨城在综合开发领域的资源与网络优势持续发力，推动整体综合开发业务稳健、高质量发展。

以华侨城（亚洲）在合肥开发的重点项目-合肥空港国际小镇为例，该项目占地9.2平方公里，是安徽省省级重点项目，将为有关集成电路基地、智能电动车产业园区及周边地区相关产业提供生活服务配套设施。该项目不仅将该公司土地储备提升到新的量级，也为其持续盈利奠定了基础。而类似综合开发项目的竞得，既是对核心战略的落实，也是综合角力的结果。

另一方面，在全球“碳中和”的大背景下，超越短期财务指标的社会责任投资（ESG）理念盛行，该公司综合开发、城镇化产业生态圈投资背后蕴藏的社会环境友好、产城融合等发展内核也与国家政策引导的房地产改革方向高度契合，不仅将强力支撑其业务的可持续发展，也为未来成为市场引领者打下坚实基础。

当前，国内房地产行业已经过了一年多的持续调整和全面收缩，有分析人士指出，随着投资逻辑的改变，类似华侨城（亚洲）这样有代表性的企业所处赛道的价值将被重新认知。

3、不同的成长性：投资赋能开发

前面提到，华侨城（亚洲）的发展模式中，有很重要的一个战略环节：产业生态圈投资，因此，股权投资和基金业务也是该公司相当重要的一条业务线。该公司对这块业务给与了这样的战略定位：“文旅+科技”的跨境投资与资产管理。过去一年来，华侨城（亚洲）围绕综合开发主业延伸的投资业务线堪称多点开花。

– 今年1月份，该公司斥资1.42亿元参投（占股9.5%）的国内知名IP品牌公司德盈控股在香港上市，该公司目前已与华侨城数个文旅项目形成合作。德盈控股旗下拥有B.Duck（小黄鸭）等具有强IP属性和消费属性的知名品牌，所属题材在港股市场具有稀缺性，意味着该公司有望从中获得良好的投资收益。

– 去年6月，该公司下属全资子公司侨城（亚洲）资管获发香港第4、9类金融牌照，有望与公司境内基金管理公司形成协同，进一步拓展投资标的范围，丰富投资手段和工具，向客户提供更加多元化的跨境资管服务，进一步打开国际市场。– 此外，该公司通过与地方政府引导基金合作，不断完善公司产业生态圈投资布局。目前，该公司管理及参与基金9支，管理及参与投资总规模约43.7亿人民币，累计投资项目共47个。目前已完成天立教育、同城艺龙的股权退出；持有德盈控股、民生教育、易居企业以及禹洲地产等4家香港上市公司股权。截至目前，2021年投资的逸动科技当年实现了近两倍的估值增长。

自2019年以来，该公司持续获得投资行业多项大奖：2020年中国国资投资机构50强（清科）、2020年度粵港澳大湾区最佳创业投资机构TOP 30（投中）、2019-2020年度中国文化产业投资机构十佳投资机构（融资中国）、2020-2021年度中国大消费最具成长性投资机构（融资中国）、2020-2021年度中国文化产业最佳CVC（融资中国）等。

可以看到，作为一家非典型的房地产公司，“地产+投资”的双轮驱动策略已成为该公司显著区别于一般地产公司的特征。随着综合开发业务与投资板块的深化融合，公司的前期投入正逐步迈进收获期，华侨城（亚洲）也显现出区别于传统房企的成长性。

4、“后疫情”时代：新模式新机遇

从财务状况来看，近年来，随着投资业务持续赋能综合开发，华侨城（亚洲）在保持了稳健财务增长的前提下，持续获取新的增长动能。

最新发布的2021年财报显示，该公司去年实现收入约人民币14.74亿元（人民币，下同），同比增加12.83%；其中该公司基金管理费收入同比大幅增长21.95%，投资管理业务的产出效应显现。随着该公司近年来持续转型，不断加大“文旅+科技”投资的举措已初见成效。对于下一步的发展规划，将以“调结构、强能力、拓资源、转赛道”的开发思路为引领，积极把握“后疫情”时代文旅行业消费升级、文旅产业数字化、文旅城镇化产品等趋势性投资机会；加快存量资产盘活、优化资产结构和财务资源配置；提质增效，加强风险防控，进一步完善精细化管理；重点聚焦“文旅+科技”等领域进行投资布局，进一步夯实战略转型的成果。

股权投资及基金管理业务方面，将依托华侨城的产业资源优势，加强与政府引导基金、市场化母基金、上市公司合作，扩大主动基金管理规模；聚焦智慧城市、智能家居、文旅新科技等新业态方向，布局行业头部机构，筛选、储备具有成长潜力的优质投资标的；加强产融结合和价值赋能，提升基金管理能力；助推新业务、新业态的孵化培育。

站在“十四五”开局的新起点，中国房地产行业、中国文旅产业都将在“内循环”的推进中将得到全新的发展机遇。可以预期，以拥有新的发展模式的华侨城（亚洲）为代表的企业，将获得更大的发展机会和发展空间。

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#三联美食# “三个蟹壳黄，两碗绿豆粥，吃到肚子里，同享无量福。”这首乡土气息十足的白话诗描述的是江南地区一种用油酥加酵面作坯，先制成扁圆形饼胚，外沾一层芝麻，贴烘炉壁烘烤而成的火炉烧饼，因其形状似蟹壳、色泽如蟹黄，故又名“蟹壳黄”。

说起蟹壳黄，自是绕不过苏州茶馆。苏州人爱喝茶，茶和苏州人之间结着很深厚的友情。明清姑苏繁荣富足鼎盛之际，街头巷尾星罗棋布着大大小小的茶馆。

在吴门仇英的《清明上河图》和清代徐杨的《姑苏繁华图》中，都能看到陆文夫笔下“老苏州”赶早茶的场景。

“每至曙色朦动，鸡叫头遍的时候，对门茶馆店里就有了人声，那些茶瘾很深的老茶客，到时候就睡不着了，爬起来洗把脸，昏昏糊糊地跑进茶馆店，一杯浓茶下肚，才算是真正醒了过来，才开始他一天的生涯。”

江南第一才子唐伯虎在《除夕口占》中说道“柴米油盐酱醋茶，般般都在别人家”。茶，是苏州人的开门七件事之一，喝茶与吃饭占有同等地位。故苏州人管“喝”茶叫“吃”茶。是的，苏州人这杯茶不是“喝”进去，而是“吃”出来的。

不少老苏州早起的头一件事就是跑茶馆去吃早茶，先一杯热茶下肚，自己不动身，让面馆里的伙计代跑腿去附近面馆点一碗“头汤面”打包回茶馆，有点类似现在的“饿了么”、“美团”骑手，吸溜着热腾腾的面条，倘若倘若恰逢生意场上的熟人，那就续上茶水，边喝边聊，茶水喝光，顺道也把生意谈了下来。

有了吃“早茶”的，便就有吃“晚茶”的。在民国文人包天笑回忆里，吃“晚茶”的人社会阶层似乎要更高一点。

比如，苏州人去茶馆吃个下午茶，唤作“孵茶馆”，一如老母鸡孵蛋，一坐就是大半天，托一杯茶听说书人百转千回的腔调和茶客之间彼此吴侬软语的家长里短，精致的茶点不比早茶那般清汤寡水，可以细细慢慢咀嚼，舒舒服服消磨时光。

少时，我的祖父常捎上我去茶楼“孵茶馆”，苏州茶馆配的伴茶佐食，虽不如周作人笔下“用豆腐干切成细丝，加姜丝酱油，重汤炖热，上浇麻油”的干丝那般考究，却也自有特色。
其招牌“茶楼双璧”便是生煎和蟹壳黄。祖父笃悠悠手托一杯清茶，跷着二郎腿，眯缝着眼，沉浸在低吟浅唱的评弹声中，年幼的我对茶、评弹素无兴致，只是眼巴巴地干等那份属于我的茶食，生煎馒头一口一个，吃得顺滑，自不消细说。

关于“蟹壳黄”这个物什，听着名字挺诱人，又有蟹、又有黄，可等堂倌端着食盘上来，一见之下，却是一个寻常的小圆面饼，莫说蟹黄，连猪肉都不见半星。

一口咬下去，异香浓烈，饼身上的酥皮附带着芝麻一齐“簌簌”下落，像雪花一样纷纷飘落案上。我探出小手，一小片、一小片捡起来，塞回嘴里。

那芝麻颗粒就像散落四处的弹珠，零星洒在桌面，我伸出食指，蘸些唾沫，蘸一口，吞一粒，有几颗芝麻掉进桌缝，任凭怎样蘸唾沫也无济于事。我急得干瞪眼，一上火，把桌子猛拍一下，唬的周围茶客都吓了一跳，旋即转过身来，看我一边捡、一边舔震落出来的芝麻粒，逗得大家哈哈大笑。这便是蟹壳黄的魅力。

时隔多年，祖父早已仙逝。我闲来翻书《二十年目睹之怪现状》，看到旗人吃饼一段：“他吃烧饼的时候，有两颗芝麻掉在桌子缝里，任凭他怎样蘸唾沫写字，总写他不到嘴里，所以他故意做成忘记的样子，又故意做成忽然醒悟的样子，把桌子拍一拍，那芝麻自然震了出来，他再做成写字的样子，自然就到了嘴了。”不禁莞尔。

我想起了祖父，也想起了蟹壳黄。可如今的苏州大街上，生煎店常有，蟹壳黄铺却不常有。兜兜转转，终于在一家新开张的五星级大酒店看到招牌上写着“蟹壳黄”，花样倒是推陈出新了不少种类，咸的有蟹黄馅、虾仁馅料，甜的有枣泥馅、玫瑰馅料。于是点一份尝尝，吃起来总感觉不如旧味，从厨师口中得知现在的蟹壳黄是用电烤炉烤制出来，难怪口味不那么纯正了。

惆怅之际，一位老茶客向我推荐曲园大门斜对面的一家百年老店，说那里的蟹壳黄是地道苏式口味，名气也不是吹出来的。

据说，很多年前，已故上海评弹团名家吴君玉到曲园喝茶，一眼看到邻桌上放着蟹壳黄，叫了起来：“哎呦，蟹壳黄哇，几十年没看到了。”于是，大家热情地请他吃了两个。

临走时，吴君玉还专门打听这蟹壳黄是在哪儿买的，听说就在曲园对面，连忙过去预定了40个，说要带回上海让家人和朋友都尝尝。

第二天一早，店家将新鲜出炉的蟹壳黄小心翼翼地用纸盒子包好，“这蟹壳黄不能用塑料袋装，如果放在塑料袋里，‘壳’就不脆了。”店主解释道。后来吴君玉每次到苏州，都会去曲园对面买蟹壳黄。不只是吴君玉等大师级吃客光顾，很多老顾客一买就是五、六十个，还有人专门将这款大师级秘技皮酥香脆“蟹壳黄”邮寄到香港的亲友家去。

传统蟹壳黄主要有咸、甜两种口味，咸的是葱油味，甜的是豆沙味。这爿店门面小虽小，用的却是老底子炭火烘烤的特制铁炉。

店主用菜籽油和面，面团包入油酥，一次次反复擀卷，让面饼层层起酥，“这内里至少有20层暗酥”店主一边揉面团一边凡尔赛式“炫技”，“这样一口咬下去才会有层层叠叠的质感。”饶是这番精工细作，才使得他家的蟹壳黄放久面皮也不会发硬，很多老客当天下午买回家，吃不完留待第二天，依旧能吃到那一口酥脆。

咸饼选用优质五花肉、葱花做馅心，甜饼以白糖猪油为主，再用上好的芝麻撒面，最后放入铁皮大炉中，一张一张贴在炉壁，等烤熟后用铁夹一个一个取出、装袋。蟹壳黄有甜有咸，批量生产，万一搞混岂非尴尬，为了便于区分，咸饼做成溜圆型，小巧可爱，壳面是黄褐色，远观像一只只螃蟹，撒在上面的芝麻，就像蟹壳斑点，“蟹壳黄”这个名字可谓实至名归。

甜饼则做成椭圆状。刚出炉的蟹壳黄，大老远就能闻到一股特有的浓烈饼香，尤其是葱油味咸饼，“未见饼家先闻香，入口酥皮纷纷下”，咬下一口，酥酥脆脆，层层剥落，那味蕾间迸发的余香，隽永绵长，让人在不经意间穿越到那个同样隽永绵长的年代。

《他们把这浓香酥脆的烧饼，唤作“蟹壳黄”》文 | 申功晶