关于房地产,一个信号越来越强烈了!

2022年之后,买房人开始变得犹豫不决了,市场上的购房观望情绪很浓厚。至于为啥,相信多数人都心知肚明:在看不清房价走势的情况下,谁敢贸贸然出手买房,曾经的燕郊不就是活生生的例子吗,想当年多少炒房客蜂拥而至,最终又有多少人成为接盘侠。

一、那么,站在2022年的新视角上,该如何买房?

指闻君认为,无论是刚需还是炒房者,该不该买房、能否买房,根本的因素是需要弄懂影响房价的底层逻辑,那些对城市房地产具有正向带动作用的变量越多,那么这里的房地产自然更加具有潜力;反之亦然。

房地产专家任泽平曾说过,影响房地产价格的因素主要有3个,长期而言是人口、中期是土地、短期是金融。

简单解释就是说,任泽平认为,长期而言(20年左右的时间里),一个城市的房地产会不会继续繁荣、房价继续向上发展,核心动力在于城市人口是输入还是输出,人口的基数决定了住房需求的基数,人口数量越多,那么住房需求就越多,所以房地产会朝上前进;反之,城市人口外泄、城市人口净输出,则直接导致住房需求减少,最终导致房地产价格下滑。

中期看土地,是指城市的土地收入高低、城市发展的土地依赖程度有多深。1978年住房市场开始改革之后,房地产正式踏上了市场化之路,土地的“价值”逐渐凸显出来,尤其是在1998年福利分配房制度结束、住房彻底商品化之后,土地价格出现了轮番上涨的局面,由此导致不少城市成为了“土地大户”,在城市总收入中,甚至有70%以上来自于土地出让。故而,任泽平才认为,土地的依赖度有多高,直接决定中期房地产涨跌与否,正所谓“面粉的价格决定了面包的价格”,就是这个道理。

短期看金融,这是狭义的概述,笔者认为金融措施也是“住房调控”手段之一,所以调控才是影响房产短期格局的主要因素,2016年开始,房住不炒正式踏上历史舞台,成为了近些年来指导各大城市推动房地产调控的主旨,2017年全国房产调控200次,2018年达到400次,2019年超过500次,2020年至2021年纷纷跨越600次大关,在密集的调控之下,热点城市的楼市热度被紧紧摁了下来。

二、未来长期时间内,制约房产增长的依然是任泽平的“三要素”吗?未必。

在笔者看来,无论是城市人口的吸引能力,还是城市土地价格涨跌,亦或调控强度,都与“城市基础因子”有关,主要包括公共教育、医疗条件、环境、收入水平、交通这几个方面。这些“城市基础影响因子”如果在某个城市大量聚集,那么这样的城市就具备大量人口吸引能力,更具备地价上涨的动力,人一旦多了,产业也就多起来了,人才是增长的核心和根本。

而能否吸引人源源不断地流向某地,上边“城市基础因子”看似不起眼,却起到了决定性作用。这也就是为啥近些年来,人们更加向往北京、上海、广州、深圳等老牌一线城市和南京、成都、武汉、西安、济南等新兴一线城市的根本原因。因为这些城市的“基础因子”聚集量多、而且高端。

分析如下:

1、教育。主要是指公立的小学和公立的初中,这是九年义务教育阶段特别重要的两个阶段,一旦孩子能“非常成功”地走过这两个阶段,那么就可能顺利进入一所“名校高中”,高中的学校起点,直接决定了大学的高低(在现阶段,大学分为985、211、一般本科、二等本科,专科、技校等类型)。

所以,在多数家庭的认知中,父母们经常会说“宁愿自己苦一点,也不能苦了孩子”,在这里主要说的就是“孩子的上学问题”。每个家长都倾向于让自己的孩子“赢在起跑线上”。而城市分析学家研究发现,公共教育小学和初中的数量,才是生产力体系的预备因素,这些生产力预备因素为城市的生产力继承和发展提供人才支撑,进而为房价提供了上浮的可能性。

2、医疗卫生。这一点咱们可以用城市一定范围内的医院数量和医科人员的高端级别数量两个方面来衡量(当然了,前者多的话,后者必然就多)。人的身体健康,是一切生活和工作活动的基础,也是继续教育的前提条件,更关系到家庭的幸福指数。有研究数据显示,城市的医疗卫生数量越多,那么这样的城市就越具有吸引能力,进而间接为城市的房地产做出贡献。

3、环境。很多房地产中介说,城市的环境整洁度、小区的环境整洁度,是制约房子价值高低的核心。其实从城市因子角度而言,并不如此。在环境方面,主要归纳为城市的公园数量和绿色广场数量。公园数量和绿色广场数量不仅具有文化功能,还具有健康功能。可以增加城市生活人群的舒适度。

有环境学者做出研究,城市的公园数量越多、绿色走廊越多,那么城市的“健康系数”就越高,然而并不代表着具有人口吸引能力。毕竟环境乃是身外之物,人们并不会因为某座城市的环境好,而孜孜以求地去这里买房子居住。

4、收入水平。根据统计局的数据显示,上一年我国的人均可支配收入为3.2万元(其中城市超过4万元,农村接近3万元),无论是对比20年前还是对比上一年,都有较大程度的提高。学者王林表示,近些年来,我国的房地产价格快速上涨,其实与百姓的收入快速增长有着根本的关系,正是因为人们的收入增加了、口袋里的钱多了,没有额外可以支配的地方,最终才选择“去买房子暂存”。

三、未来10年的房地产,一个趋势阻挡不住了!

看完以上的各方面“因子”分析之后,是不是基本知道了未来买房路在何方了?指闻君认为,购房者(尤其是刚需购房者)更应该关注“第一、第二、第四”这三个方面的因子,那些聚集越多、数量越高的城市,未来的房地产则越具有上升潜力,反之则有可能房产收缩。

鉴于此,关于房地产,一个信号越来越强烈了:城市房地产差异化发展走向将愈发明朗。根据第七次人口普查数据显示,我国总人口为14亿人,但是人口的区域分布呈现出很大的不均衡性,东部地区的人口占比达到39.93%,中部地区的人口占比达到25.83%,西部地区的人口占比达到27.12%,东北地区的人口占比达到6.98%。与10年相比,东部地区的人口提高了2.15个百分点,中部下滑0.79个百分点、东北部则下滑了1.2个百分点。

所以,结论显而易见:在城市人口逐渐转移分化的背景下,住房需求自然跟着改变。正如社科院在《住房报告》中表达的那样“随着三四线城市棚改的消失,在失去了棚改兜底之后,楼市或进入衰退区间。取而代之的城市楼市差异化发展,未来有的城市房子涨幅超预期,而有的则继续回落。”

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#南京地产机器狗销量占全球7成#【预见未来?阿尔法机器狗给出答案】2021年小米新品发布会上,一只名为CyberDog的仿生四足机器狗赚足了眼球,作为四足机器人的新入局者,成功将公众目光吸引至这个新兴赛道。

但在小米之前,四足机器人行业已发展60年之久,国外有波士顿动力等老牌“网红”,在国内更不缺专业玩家:宇树科技的机器狗登上春晚,蔚蓝科技的阿尔法机器狗打破世界纪录,云深处、腾讯、小鹏等多家企业也起身入局四足机器人市场。

同台竞技,谁更胜一筹?

现阶段而言,四足机器人的概念产品正在国内遍地开花。相比国外主要集中在军事和工业领域,国内创企的探索玩法更加多元化,在to B和to C领域均有尝试。但目前面向消费级市场,已经正式售卖并交付的产品并不多,除了限量的小米铁蛋、宇树Go1、蔚蓝科技阿尔法机器狗,大多数产品仍停留在实验室阶段。

从外观上看,Go1更接近工程机,线缆、螺丝、接口等全部裸露在外;铁蛋则一半一半,黑色的机身机械感十足;阿尔法机器狗有完整机身外壳包裹,全隐藏线束,外形更适合消费场景使用。运动性能方面,场地奔跑速度测试中,Go1尚可,铁蛋略显蹒跚,阿尔法机器狗的速度和稳定性表现最好;面对复杂地形时,Go1无法通过较高障碍且需要控制速度,铁蛋则对地面平整度要求更高,通过石子路面时需要频繁停顿调整平衡,阿尔法机器狗可以不用减速流畅通过。

运动性能上为何会有如此巨大的差异?这或与机器狗的核心算法有关。目前全球知名四足机器人玩家有波士顿动力、麻省理工学院仿生实验室、LS3等,尽管民间一直传言波士顿动力有开源技术,并用“山寨波士顿动力”、“用开源代码换个壳子”这样的说法对国内产品进行讽刺,但专业人士都知道,波士顿动力仅开源了用于自身产品二次开发的软件系统,真正开源的是麻省理工大学(MIT)2018年底公开的Mini Cheetah相关技术,且较为初级:运动算法尚未实现上下楼梯,也不具备感知能力。小米曾公开称其机器狗的核心算法是基于MIT的开源项目,宇树与蔚蓝科技则采用自研算法,所以在运动性能上更加稳定。

蔚蓝科技认为,动态运动能力和续航性能是四足机器人进行一切后续开发的基础。阿尔法机器狗C系列主打超强运动性能,能够以每秒4万次频率自适应各种地形地貌,如台阶、斜坡、障碍、石子路、草地和雪地等,并能无极切换运动步态、方式和轨迹,在运动过程中完成多种场景下的复杂任务,即使外力干扰下,也能快速恢复平衡。此前以最高奔跑速度4.15m/s打破世界纪录的阿尔法机器狗C200,在性能与麻省理工的MIT mini Cheetah相当且机身更重的情况下,技术指标依然获得重大突破,主要就是得益于其优秀的运动控制算法。

在大家关注的续航层面,Go1搭载6AH锂电池,运动续航时间约1小时,小米铁蛋未公开电池容量,产品实测续航时间约40分钟,在这三者中,阿尔法机器狗机身最大,搭载了一块23AH锂电池,平均运动续航时间3.5小时,待机时长18小时,这一数据甚至优于波士顿动力的工业级机器狗SpotMini,非常让人惊喜。当然这3款产品中,阿尔法机器狗的售价最高,性能最好也是意料之中。小米铁蛋虽然运动控制与续航时长不尽理想,但考虑到其不足万元的价格以及拥有小米语音与强大米家生态,后续发展还是值得期待的。

创业公司的突围之路

国内同类产品对比中,阿尔法机器狗各方面表现均十分亮眼,但其研发公司蔚蓝科技一直是个非常低调的创业公司。截至目前,据公开资料信息显示,蔚蓝科技没有进行任何融资。在大厂陆续入围的大环境下,这些专注于单一品类研发的创企究竟能不能突围成功,成了大家共同的疑问。

大疆的成功或许能给我们一些参考。从最初的创客到今天全球无人机市场的领跑者,大疆凭借着自己的技术创新,开创了消费级无人机市场,将自己的目标受众从业余爱好者变成主流用户。大疆创始人汪韬曾说过,即使在大家最困难的时候,也从未降低对产品的要求,不管是生产多少台产品,都不会做一款二流产品。就是这样的想法,成就了今天大疆在消费级无人机领域的地位。

回归常识,尊重奋斗,真正的魔法是用5000个点子磨出一个产品,而好的产品永远有绝对的竞争力。我们从蔚蓝科技的总工程师处了解到:蔚蓝科技现有100余名员工,研发人员占比50%以上,拥有多年人工智能机器人研究经验,是典型的技术驱动型公司。本着对产品和四足机器人赛道的信心,蔚蓝科技已经预料到大企业会入局,所以在早期就对现在的竞争局面做了充足准备。阿尔法机器狗从关键算法、传感器、关键硬件及核心供应链和生产制造均自主掌控,具备量产的能力,截止目前,阿尔法机器狗C系列已完成了首批产品的交付。蔚蓝科技的总工程师表示:“目前阿尔法机器狗C500/501系列的购买群体主要有三类,娱乐或用于孩子陪伴、极客用于二次开发、企业用于应用探索及展示。”2022年,蔚蓝科技计划推出新一代消费级产品,去覆盖更多的市场需求,同时也在探索行业级应用的可能性,包括园区/社区的巡逻巡检、消防救护、导盲等。

预见未来

无论风口、热点将如何变迁,机器人解决方案成为主流已是不争的事实,未来,当机器狗进入普通家庭,它能够做什么?可以植入语音导盲功能,作为导盲犬提供给盲人:当前方有危险时,它能够通过语音或者震动功能,提醒主人前方有危险;又或者搭载机械臂,为人类提供更多方便快捷的服务。无论是To B还是To C,四足机器人都有广泛的应用场景。
就像蔚蓝科技的负责人所说,阿尔法机器狗作为人工智能时代走进大众视野的新物种,聚焦的是通用生产力的创新,目的是推动人类进入一个真正解放创造力的新世界,屏幕前的你我,都将是这个伟大历程的见证者。


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