岁运（二）
大运流年怎么看？今天就来剖析一下岁运用神。
前面几期文章聊过，一个原局，里面分格局用神和体用神，成就格局的就是格局用神，平衡旺衰的就是体用神，两者相辅相成，但不可混为一谈。
在某些情况下，格局用神和体用神是相互统一的，可以共用。而某些情况下，又完全对立，这种情况就叫逆体。比如身弱财重，如果财星为格局用神，那么再用财星，就会泄身过度，弱而不受印生，印星也被财星制没了，这种情况就是逆体，发财了但身体不好。
那么岁运用神又是什么？对格局的影响主要体现在哪？
原局中，是以天地主气来定格局，以格局用神来成就格局，那么格局用神起到的作用，就是辅助这股天地主气，让其发挥作用，成就格局。
而岁运用神，是专门为格局用神服务的，对格局用神起辅助的作用。
划重点，岁运用神主要对格局用神起到激活、保护、修复、完善的作用，使格局用神可以更好的服务格局，发挥格局的力量。
打个比方，格局为一支军队，至于这支军队，是骑兵、是步兵、或是弓兵，由这支军队的兵种，也就是格局所决定。格局用神则为这只军队的统帅，格局用神善战，则这支军队的战斗力强，格局用神不善战，或者受到掣肘、排挤、兵不识将，将不专兵，则军队作战能力弱。
那么岁运用神就是这支军队的参谋，军师，副职，后勤。其功能是辅助、协统格局用神治理好这支军队。岁运来了个顶用的军师，则格局用神如虎添翼，就能发挥格局的威力。岁运来了个敌方的间谍，则格局用神就会受到坏的影响，不能有效管理军队，格局就会暂时失去作战能力。
比如，伤官配印的格局，伤官为格局，印星为格局用神。
岁运来了个印星，如果原局印星本来不得用，受到财星压制，或者原局根本没有印星，整个军队群龙无首，这时候岁运来个印星当参谋或者副将，则能盘活伤官配印这个格局，使军队战斗力提升。
如果原局印星本来完好无损，既在其位又谋其政，人家已经治理好整支军队，伤官配印尽显其才，这时候又来一个印星，一军出二将，管理混乱，战斗力反而会下降。
所以并不是岁运走到格局用神就是好的，前提得看格局需不需要。原局组合完好，再空降一个格局用神，反而不好。只有原局有瑕疵，并且有需要才行。具体哪个好，还是要具体问题具体分析，本文只做概念解析。#岁运##岁运用神##大运流年##大运##流年#
大运流年怎么看？今天就来剖析一下岁运用神。
前面几期文章聊过，一个原局，里面分格局用神和体用神，成就格局的就是格局用神，平衡旺衰的就是体用神，两者相辅相成，但不可混为一谈。
在某些情况下，格局用神和体用神是相互统一的，可以共用。而某些情况下，又完全对立，这种情况就叫逆体。比如身弱财重，如果财星为格局用神，那么再用财星，就会泄身过度，弱而不受印生，印星也被财星制没了，这种情况就是逆体，发财了但身体不好。
那么岁运用神又是什么？对格局的影响主要体现在哪？
原局中，是以天地主气来定格局，以格局用神来成就格局，那么格局用神起到的作用，就是辅助这股天地主气，让其发挥作用，成就格局。
而岁运用神，是专门为格局用神服务的，对格局用神起辅助的作用。
划重点，岁运用神主要对格局用神起到激活、保护、修复、完善的作用，使格局用神可以更好的服务格局，发挥格局的力量。
打个比方，格局为一支军队，至于这支军队，是骑兵、是步兵、或是弓兵，由这支军队的兵种，也就是格局所决定。格局用神则为这只军队的统帅，格局用神善战，则这支军队的战斗力强，格局用神不善战，或者受到掣肘、排挤、兵不识将，将不专兵，则军队作战能力弱。
那么岁运用神就是这支军队的参谋，军师，副职，后勤。其功能是辅助、协统格局用神治理好这支军队。岁运来了个顶用的军师，则格局用神如虎添翼，就能发挥格局的威力。岁运来了个敌方的间谍，则格局用神就会受到坏的影响，不能有效管理军队，格局就会暂时失去作战能力。
比如，伤官配印的格局，伤官为格局，印星为格局用神。
岁运来了个印星，如果原局印星本来不得用，受到财星压制，或者原局根本没有印星，整个军队群龙无首，这时候岁运来个印星当参谋或者副将，则能盘活伤官配印这个格局，使军队战斗力提升。
如果原局印星本来完好无损，既在其位又谋其政，人家已经治理好整支军队，伤官配印尽显其才，这时候又来一个印星，一军出二将，管理混乱，战斗力反而会下降。
所以并不是岁运走到格局用神就是好的，前提得看格局需不需要。原局组合完好，再空降一个格局用神，反而不好。只有原局有瑕疵，并且有需要才行。具体哪个好，还是要具体问题具体分析，本文只做概念解析。#岁运##岁运用神##大运流年##大运##流年#
被追诉人隐私权法律保护的三重维度
人民法院报 2021-01-28
孔德伦
我国现行刑事诉讼法所关注的被追诉人权利主要停留在人身权、财产权及自由权等方面，相关侦查程序规制也主要是针对上述权利的保护，对被追诉人隐私权的法律保护尚显不足。刑事诉讼法中即使有个别规定，也只是要求侦查人员对其所获悉的个人隐私保密，并未从侦查行为可能侵犯被追诉人隐私权的角度进行规制。
我国民法典独具特色地将人格权独立成编，并下设专章明确规定隐私权和个人信息保护。其中明确：“隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间、私密活动、私密信息。”同时将个人信息中能够单独或者与其他信息结合从而识别特定自然人的姓名、出生日期、身份证号码、生物识别信息、住址、电话号码、电子邮件、健康信息以及行踪信息等拟制为适用隐私权的规定。
民法典中关于隐私权的分类，被追诉人隐私权理应包含其中。据此，刑事诉讼法应该对接民法典，从构建实体审查标准、程序控权机制及证据审查规则等三重维度对公权力的行使进行规制，以保护被追诉人隐私权免受侵犯，从而更好平衡惩治犯罪与保障人权之间的紧张关系。
一、构建被追诉人隐私权保护的实体审查标准
首先，在立法上要确立比例原则。比例原则作为一项公法原则，是正当程序所要求的基本原则之一。依照丹宁勋爵的观点，“法律的正当程序”是通过强制性措施的适当采用、调查的公正进行、消除不必要的延误等各个细节来实现的。在这一过程中，比例原则贯穿始终，侦查环节尤甚。在我国刑事诉讼中，就侦查阶段而言，比例原则应体现如下：侦查机关进行侦查时，对影响公民权利的侦查措施的适用，应考虑涉嫌犯罪社会危害性的大小、侦查情形的紧急与否、侦查措施对公民权利大小的影响等多方面因素，全面权衡所采取措施的必要性，仅有在侦查行为对打击犯罪、保护社会秩序所起积极作用与其干预公民权利的负面影响相比，前者价值体现显著时，才可以采取相关侦查措施。
其次，从立法上明确被追诉人隐私权的具体保护边界。隐私权的内容随着时代的发展而发展，随着私人生活领域观念的增强以及公民权利意识的扩张而扩张。确立侦查措施与被追诉人隐私权保护的边界，需要从隐私权内容及案件严重程度的二元维度上进行考量，具体把握时应遵循两方面的标准。一方面，针对一般隐私，不论犯罪行为的社会危害性多严重，被追诉人的人身危险性多大，如果采取普通侦查措施即能达到破获案件的目的，就不应采取特殊侦查措施；如果采取不侵犯其隐私权的侦查措施即能达到破获案件的目的，就不应采取侵犯其隐私权的侦查措施；如果采取侵犯其一般隐私权的侦查措施即能达到破获案件的目的，就不应采取侵犯其核心隐私权的侦查措施。
另一方面，针对核心隐私，只有在采取前述措施难以达到破案目的，且犯罪社会危害性严重且被追诉人人身危险性大，综合权衡特殊侦查措施所侵犯的核心隐私权所代表的权益与侦破案件所维护的公共利益合乎比例的相称时，才可以采取侵犯核心隐私权的特殊侦查措施。
再次，从立法上确立隐私期待适当性的审查判断标准，用以判断个人是否具有合理隐私期待，即：其一，个人主观上具有合理隐私期待；其二，个人主观上的合理隐私期待在客观上是合理的。
一般认为，美国在Katz案中赋予了被追诉人隐私权支配性地位，将“合理隐私期待”作为衡量侦查行为是否合法的主要标准，用以保护被追诉人隐私权。在我国，为了侦查犯罪的一般需要，除了一般隐私以外，侦查机关依照刑事诉讼法的有关规定进行侦查活动，须满足程序正当性的要求。但是，当公民个人的隐私期待利益趋于弱化，特别是被追诉人的隐私期待利益受到严重威胁，甚至受到侵犯时，侦查机关基于调查犯罪的一般需要而进行的侦查行为对程序正当性的“限缩”就具有实体正当性。
最后，从立法上明确技术侦查等特殊侦查措施适用中的“特别需要”审查判断标准。侦查机关依照法律相关规定而实施侦查行为，其对特殊侦查措施必要性须满足“特别需要”原则，才具有实体正当性。故特殊侦查措施的适用应坚持最后适用原则，在采取其他侦查措施难以获得犯罪证据的情况下才予适用。换言之，国家在维护重大且紧迫的公共利益——侦查犯罪时，其适用特殊侦查措施对被追诉人隐私权的损害，在实体正当性上要依照权衡原则进行处理。
二、构建被追诉人隐私权保护的程序控权机制
第一，要确立事前审批原则。在刑事审前程序中，刑事诉讼法要求所有的强制性侦查措施都必须依据有权机关签发的文件实施。但是，我国刑事诉讼中强制性侦查所签发的文件通常由侦查机关自己决定并执行，没有第三方审查。域外采取令状主义的国家，对于令状由谁签发，大多数国家和地区普遍采取的是“法官令状许可制度”，少数国家和地区采取“侦查中检察官审查许可、审判中法官审查许可”的二元模式。
对于我国刑事诉讼中强制性侦查措施的适用由谁批准做何设计，方案或许是构建近期、中期和远期的“阶层式”正当程序控权机制。详言之，鉴于目前刑事诉讼法修改的可能性不大，故司法实践中应依照现有规定严格侦查措施内部审批程序；待将来刑事诉讼法修订时，可以考虑构造一种侦查措施由检察院审查批准的程序设计，这也符合检察机关系我国法律监督机关的职能定位；从长远看，我国应当建立侦查措施由人民法院批准许可的制度。
近期、中期和远期目标的时间节点可与坚持和完善中国特色社会主义制度、推进国家治理体系和治理能力现代化的目标保持一致。
第二，要确立事后救济原则。按照“有权利就有救济”的古老法彦，涉及公民权利的程序或制度，无论制定得如何精细，倘若没有制定相应的较为完善的权利救济体系，其就只能是纸上谈兵。侦查机关迫不得已采取强制性侦查措施对犯罪行为进行侦查时，应设计强制性侦查措施的事后审查救济机制。具体有以下两种措施：
一是确立侦查机关的告知义务。告知义务是指在侦查行为实施完毕以后，执行机关应当向被追诉人明确告知所采取的具体侦查措施以及据此收集的证据材料情况等，以便于被追诉人及时知晓，保障其知情权。
二是明确被追诉人的异议申请权。被追诉人享有知情权是为了有针对性地对侦查行为的合法性及相关证据材料提出审查异议。这种异议申请既是对被追诉人刑事诉讼主体地位的尊重，也是对被追诉人诉讼权利的保护。
故而，有必要完善司法监督体系，赋予被追诉人救济权利，允许被追诉人对侦查机关采取的侵害其隐私权的侦查行为提出异议申请，以保护其隐私权。
三、构建被追诉人隐私权保护的证据审查规则
关于侦查行为对被追诉人隐私权侵犯的情形，域外法治国家普遍确立了非法证据排除规则。在美国，“证据排除法则的主要目的在于吓阻警察将来的违法行为，以实现宪法第四修正案对人民的保障”。在德国，如果个人隐私权受到侵害，那么受害人可以将法定证据排除规则作为一种救济手段。
我国刑事诉讼法第五十六条规定非法收集的言词证据应当予以排除，但对于收集程序不符合法的物证、书证，可能严重影响公正审判的，应当予以补正或者作出合理解释；不能补正或者作出合理解释的，应当予以排除。侦查机关在取证过程中，面临着侦查人员违反法定程序采取侦查措施从而侵害被追诉人隐私权的情况。鉴此，应当参照非法实物证据排除规则的上述一般规定，区分不同情形予以规制。
其一，对于存在未经审批、“空白”审批或概括性审批而采取强制性侦查措施严重违反法定程序从而收集的证据材料，侵犯被追诉人隐私权的，该证据不具有证据能力，不得作为定案根据。
其二，对于审批程序存在瑕疵，未严重侵犯被追诉人隐私权的，可以容许侦查机关采取一定补救措施，以修复证据能力；补救不能的，该证据不具有证据能力，亦不得作为定案根据。
（作者单位：西南政法大学法学院）
（责任编辑：金燕)
人民法院报 2021-01-28
孔德伦
我国现行刑事诉讼法所关注的被追诉人权利主要停留在人身权、财产权及自由权等方面，相关侦查程序规制也主要是针对上述权利的保护，对被追诉人隐私权的法律保护尚显不足。刑事诉讼法中即使有个别规定，也只是要求侦查人员对其所获悉的个人隐私保密，并未从侦查行为可能侵犯被追诉人隐私权的角度进行规制。
我国民法典独具特色地将人格权独立成编，并下设专章明确规定隐私权和个人信息保护。其中明确：“隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间、私密活动、私密信息。”同时将个人信息中能够单独或者与其他信息结合从而识别特定自然人的姓名、出生日期、身份证号码、生物识别信息、住址、电话号码、电子邮件、健康信息以及行踪信息等拟制为适用隐私权的规定。
民法典中关于隐私权的分类，被追诉人隐私权理应包含其中。据此，刑事诉讼法应该对接民法典，从构建实体审查标准、程序控权机制及证据审查规则等三重维度对公权力的行使进行规制，以保护被追诉人隐私权免受侵犯，从而更好平衡惩治犯罪与保障人权之间的紧张关系。
一、构建被追诉人隐私权保护的实体审查标准
首先，在立法上要确立比例原则。比例原则作为一项公法原则，是正当程序所要求的基本原则之一。依照丹宁勋爵的观点，“法律的正当程序”是通过强制性措施的适当采用、调查的公正进行、消除不必要的延误等各个细节来实现的。在这一过程中，比例原则贯穿始终，侦查环节尤甚。在我国刑事诉讼中，就侦查阶段而言，比例原则应体现如下：侦查机关进行侦查时，对影响公民权利的侦查措施的适用，应考虑涉嫌犯罪社会危害性的大小、侦查情形的紧急与否、侦查措施对公民权利大小的影响等多方面因素，全面权衡所采取措施的必要性，仅有在侦查行为对打击犯罪、保护社会秩序所起积极作用与其干预公民权利的负面影响相比，前者价值体现显著时，才可以采取相关侦查措施。
其次，从立法上明确被追诉人隐私权的具体保护边界。隐私权的内容随着时代的发展而发展，随着私人生活领域观念的增强以及公民权利意识的扩张而扩张。确立侦查措施与被追诉人隐私权保护的边界，需要从隐私权内容及案件严重程度的二元维度上进行考量，具体把握时应遵循两方面的标准。一方面，针对一般隐私，不论犯罪行为的社会危害性多严重，被追诉人的人身危险性多大，如果采取普通侦查措施即能达到破获案件的目的，就不应采取特殊侦查措施；如果采取不侵犯其隐私权的侦查措施即能达到破获案件的目的，就不应采取侵犯其隐私权的侦查措施；如果采取侵犯其一般隐私权的侦查措施即能达到破获案件的目的，就不应采取侵犯其核心隐私权的侦查措施。
另一方面，针对核心隐私，只有在采取前述措施难以达到破案目的，且犯罪社会危害性严重且被追诉人人身危险性大，综合权衡特殊侦查措施所侵犯的核心隐私权所代表的权益与侦破案件所维护的公共利益合乎比例的相称时，才可以采取侵犯核心隐私权的特殊侦查措施。
再次，从立法上确立隐私期待适当性的审查判断标准，用以判断个人是否具有合理隐私期待，即：其一，个人主观上具有合理隐私期待；其二，个人主观上的合理隐私期待在客观上是合理的。
一般认为，美国在Katz案中赋予了被追诉人隐私权支配性地位，将“合理隐私期待”作为衡量侦查行为是否合法的主要标准，用以保护被追诉人隐私权。在我国，为了侦查犯罪的一般需要，除了一般隐私以外，侦查机关依照刑事诉讼法的有关规定进行侦查活动，须满足程序正当性的要求。但是，当公民个人的隐私期待利益趋于弱化，特别是被追诉人的隐私期待利益受到严重威胁，甚至受到侵犯时，侦查机关基于调查犯罪的一般需要而进行的侦查行为对程序正当性的“限缩”就具有实体正当性。
最后，从立法上明确技术侦查等特殊侦查措施适用中的“特别需要”审查判断标准。侦查机关依照法律相关规定而实施侦查行为，其对特殊侦查措施必要性须满足“特别需要”原则，才具有实体正当性。故特殊侦查措施的适用应坚持最后适用原则，在采取其他侦查措施难以获得犯罪证据的情况下才予适用。换言之，国家在维护重大且紧迫的公共利益——侦查犯罪时，其适用特殊侦查措施对被追诉人隐私权的损害，在实体正当性上要依照权衡原则进行处理。
二、构建被追诉人隐私权保护的程序控权机制
第一，要确立事前审批原则。在刑事审前程序中，刑事诉讼法要求所有的强制性侦查措施都必须依据有权机关签发的文件实施。但是，我国刑事诉讼中强制性侦查所签发的文件通常由侦查机关自己决定并执行，没有第三方审查。域外采取令状主义的国家，对于令状由谁签发，大多数国家和地区普遍采取的是“法官令状许可制度”，少数国家和地区采取“侦查中检察官审查许可、审判中法官审查许可”的二元模式。
对于我国刑事诉讼中强制性侦查措施的适用由谁批准做何设计，方案或许是构建近期、中期和远期的“阶层式”正当程序控权机制。详言之，鉴于目前刑事诉讼法修改的可能性不大，故司法实践中应依照现有规定严格侦查措施内部审批程序；待将来刑事诉讼法修订时，可以考虑构造一种侦查措施由检察院审查批准的程序设计，这也符合检察机关系我国法律监督机关的职能定位；从长远看，我国应当建立侦查措施由人民法院批准许可的制度。
近期、中期和远期目标的时间节点可与坚持和完善中国特色社会主义制度、推进国家治理体系和治理能力现代化的目标保持一致。
第二，要确立事后救济原则。按照“有权利就有救济”的古老法彦，涉及公民权利的程序或制度，无论制定得如何精细，倘若没有制定相应的较为完善的权利救济体系，其就只能是纸上谈兵。侦查机关迫不得已采取强制性侦查措施对犯罪行为进行侦查时，应设计强制性侦查措施的事后审查救济机制。具体有以下两种措施：
一是确立侦查机关的告知义务。告知义务是指在侦查行为实施完毕以后，执行机关应当向被追诉人明确告知所采取的具体侦查措施以及据此收集的证据材料情况等，以便于被追诉人及时知晓，保障其知情权。
二是明确被追诉人的异议申请权。被追诉人享有知情权是为了有针对性地对侦查行为的合法性及相关证据材料提出审查异议。这种异议申请既是对被追诉人刑事诉讼主体地位的尊重，也是对被追诉人诉讼权利的保护。
故而，有必要完善司法监督体系，赋予被追诉人救济权利，允许被追诉人对侦查机关采取的侵害其隐私权的侦查行为提出异议申请，以保护其隐私权。
三、构建被追诉人隐私权保护的证据审查规则
关于侦查行为对被追诉人隐私权侵犯的情形，域外法治国家普遍确立了非法证据排除规则。在美国，“证据排除法则的主要目的在于吓阻警察将来的违法行为，以实现宪法第四修正案对人民的保障”。在德国，如果个人隐私权受到侵害，那么受害人可以将法定证据排除规则作为一种救济手段。
我国刑事诉讼法第五十六条规定非法收集的言词证据应当予以排除，但对于收集程序不符合法的物证、书证，可能严重影响公正审判的，应当予以补正或者作出合理解释；不能补正或者作出合理解释的，应当予以排除。侦查机关在取证过程中，面临着侦查人员违反法定程序采取侦查措施从而侵害被追诉人隐私权的情况。鉴此，应当参照非法实物证据排除规则的上述一般规定，区分不同情形予以规制。
其一，对于存在未经审批、“空白”审批或概括性审批而采取强制性侦查措施严重违反法定程序从而收集的证据材料，侵犯被追诉人隐私权的，该证据不具有证据能力，不得作为定案根据。
其二，对于审批程序存在瑕疵，未严重侵犯被追诉人隐私权的，可以容许侦查机关采取一定补救措施，以修复证据能力；补救不能的，该证据不具有证据能力，亦不得作为定案根据。
（作者单位：西南政法大学法学院）
（责任编辑：金燕)
物业纠纷诱因多样须依法判定
来源：法制网
漫画/高岳
法制日报全媒体记者韩宇 通讯员洪深 刘佳
物业服务已成广大居民生活中不可或缺的一部分，随之而来的是物业纠纷也在日益增多，而且此类纠纷可谓五花八门，尤其是一些居民自认为“有理”的纠纷，经过法院的裁决，才知道自己理亏。为此，《法制日报》记者梳理了辽宁省沈阳市皇姑区人民法院审理的4起相关案件，提醒广大小区居民，想要减免物业费，一定保留相应证据；如想在物业纠纷案件中提出反诉，抗辩主张要具有同一性或关联性；房屋存在质量问题，容易将开发商的责任“赖”到物业公司身上；业主没直接签订前期物业服务合同享受了服务，照样得缴纳物业费。
口头承诺免物业费
证据不足理应补交
2013年8月至2017年12月，沈阳市某物业公司与该市皇姑区某园区业委会签订物业服务委托合同，为园区提供物业服务。赵某是这个园区的业主，此前，因赵某免费为园区划停车位、免费更换已经损坏的摄像头，当时的物业公司经理及业委会主任口头答应因其为园区作出贡献，可免除赵某车位费及物业费。
某物业公司在为园区服务期间，赵某一直没有缴纳物业费，后双方因物业费缴纳问题协商未果，某物业公司将赵某起诉至法院，请求赵某立即支付2013年8月至2017年12月期间拖欠物业服务费共计2592元。
庭审后，主审法官根据赵某提供证人电话号码进行核实，业委会主任承认此事，但没有明确为赵某免除多长时间物业费，且没联系到当时物业公司经理。
法院审理认为，赵某提出因其为园区绘制停车位及修理摄像头等原因，之前的物业公司曾答应减免其物业费的情况，但未明确减免物业费期限，某物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用。但考虑某物业公司在园区服务情况确实存在一定瑕疵，对被告应支付的物业费用酌情做适当减免，判决赵某应给付某物业公司拖欠物业服务费2333元。
法官庭后表示，园区整体环境的好坏与物业公司的服务规范程度、业主整体素质、园区的自然老化程度、园区的预期整体规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、业主的缴费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，无论哪个因素出现问题都会影响园区良好环境的运转，业主拒付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理都会造成影响。法官同时指出，关于业主提出为园区作贡献应减免物业费问题，应有充分证据证明，如果证据不充分法院不会支持。
被诉缴费业主反诉
非具关联性被驳回
前不久，沈阳市皇姑区一小区的某物业公司将该小区业主蒋起诉至法院，请求判令蒋某交纳拖欠的物业费。
蒋某则请求法院驳回某物业公司诉讼请求。理由是某物业公司在物业服务过程中，存在违约行为，包括：未经业主大会同意，私自出售物业用房；私划停车位造成小区道路损毁；未向业主返还水泵房、蓄水池和高低压配电室等公共设施设备；小区业主侵占公共绿地，要求原告恢复绿化植被或赔偿损失等。
另外，蒋某还就以上答辩意见提请反诉，要求某物业公司返还、修复、赔偿给蒋某及其他共有产权业主造成的实际经济损失6000元。
此案的焦点在于蒋某所提反诉请求涉及的法律关系是否与本诉涉及的法律关系具有同一性或关联性。
法院经审理查明，此案本诉系某物业公司为原告、蒋某为被告的物业合同纠纷之诉，本诉诉讼请求依据的事实是原告于起诉物业费时间段内持续为蒋某所有房屋所在小区提供物业服务。反诉系蒋某为反诉人，某物业公司为被反诉人的返还原物及侵权之诉，与本诉涉及的合同违约之诉依据的事实基础并不相同，所涉法律关系不具有法律规定的同一性或关联性。据此，对蒋某所提反诉，裁定不予受理。判决蒋某支付物业费3872元。
法官庭后表示，物业服务合同是指物业服务企业与开发建设单位或业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及配套设备、设施及相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。某物业公司为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，而蒋某不按时向原告交纳物业费，系违约行为。
法官还表示，关于蒋某提出的反诉主张，诸如非法出售物业用房、未返还水泵房、蓄水池、高低压配电室，私划停车位、园区业主侵占绿地问题，均属业主建筑物区分所有权中共有权及共同管理权部分，当业主认为自身以上权利被侵犯时，应当由适合法律主体，即业主委员会另寻法律途径解决。
房屋存在质量问题
非拒缴物业费理由
王某是沈阳市皇姑区某小区业主，某物业公司为王某所在小区进行物业服务。某物业公司以王某拖欠2009年至2019年的物业费为由起诉到法院。
庭审中，王某辩称，拖欠物业费属实，但原因是其房屋为所在楼宇的顶楼，入住后发现房屋顶棚存在漏雨、侧外墙渗水、室内长毛等质量问题，因觉得开发商和物业是“一家”，故一直让物业负责维修，物业多年不维修，所以一直没有缴纳物业管理费。
法院审理认为，王某所在小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，对园区所有业主具有约束力，某物业公司按照合同约定履行了相应义务，王某应及时交纳物业费用。关于王某提出其所在房屋外墙漏水严重，室内长毛等理由，实属房屋质量问题，与此案不属同一法律关系，王某应向责任人诉讼主张权益。
庭后法官表示，物业公司与地产开发公司在法律上为两个独立的责任主体。一般情况下，房屋的主体结构的质保期为5年，门窗等质保期为2年，在质保期内要向地产开发公司主张相应权益，物业公司仅对签订的《物业服务合同》履行过程中存在的严重瑕疵及违约行为承担责任，对因房屋质量问题作为拒缴物业费的理由，法院不予支持。
法官还提醒，因物业费中所包含维修费专指房屋公共部位小修和日常养护费用，对于房屋质保期内发生的房屋质量问题，应由开发商负责处理，超过房屋质保期出现的质量问题以及中修、大修及更换主要部件等费用，应通过业主委员会启动维修基金予以列支。
虽未签订前期合同
实际受益补交费用
2012年3月，沈阳某物业公司与某房屋开发公司签订前期物业服务合同，为该市皇姑区某花园小区提供物业服务，该合同约定物业服务期限自本合同签订之日起至首届业主委员会成立并签订新的物业服务委托合同之日止。
某物业公司自签订上述合同后一直为该花园小区提供物业服务，该小区业主李某自2016年3月至2019年9日期间拖欠物业服务费共计9261元，双方协商未果，某物业公司将李某诉至法院，要求法院判令李某给付拖欠的物业服务费。
庭审中，李某辩称自己从未与原告签订过物业服务合同，因此不应受该合同的约束。
法院审理认为，尽管业主没有直接参与到前期物业服务合同的签订中，但业主必须受前期物业服务合同的约束。原告某物业公司作为物业服务企业履行了服务义务即有权收取业主相应费用。被告李某应给付原告某物业公司拖欠物业服务费9261元。
法官庭后表示，开发商有权选择物业服务公司进行前期物业服务，并且业主在购买房屋时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业服务的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业服务合同，原告作为物业服务企业应按照合同向全体业主和房屋的使用人提供物业服务，全体业主和房屋的使用人为受益人，同时全体业主和房屋使用人均应当对履行该合同承担相应的责任。
物业管理条例相关规定
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
最高法关于适用民事诉讼法解释相关规定
第二百三十三条 反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。
最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释相关规定
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
老胡点评
近年来，物业服务中发生的纠纷、冲突频发，影响了社区的和谐与稳定，损害了园区环境的维护和建设。
从法律角度而言，物业公司和园区业主是基于物业服务而产生的合同关系。在这种关系中，物业公司依照合同约定提供对房屋及配套设备、设施及相关场地专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，业主则依照约定支付相应的报酬。
从本期案例中我们可以看到，当前一些园区的业主法治观念淡漠、不依法履行合同义务、或者依据没有法律依据的理由长期拖欠物业费，损害了物业公司和其他业主的利益。因此，一方面，有关部门应当积极开展法治宣传和诚信教育，使人们牢固树立契约观念，视合同为法律，严格履行合同义务。另一方面，居民委员会也应当发挥基层群众自治组织的作用，积极排查化解纠纷、冲突，促进平安社区的建设。
创造美好生活、建设美丽家园是人们共同的心愿和职责。物业公司与园区业主应当相向而行、共同努力，心往一处想，劲往一处使，携手建设更加宜居的幸福家园。
胡勇
来源：法制网
漫画/高岳
法制日报全媒体记者韩宇 通讯员洪深 刘佳
物业服务已成广大居民生活中不可或缺的一部分，随之而来的是物业纠纷也在日益增多，而且此类纠纷可谓五花八门，尤其是一些居民自认为“有理”的纠纷，经过法院的裁决，才知道自己理亏。为此，《法制日报》记者梳理了辽宁省沈阳市皇姑区人民法院审理的4起相关案件，提醒广大小区居民，想要减免物业费，一定保留相应证据；如想在物业纠纷案件中提出反诉，抗辩主张要具有同一性或关联性；房屋存在质量问题，容易将开发商的责任“赖”到物业公司身上；业主没直接签订前期物业服务合同享受了服务，照样得缴纳物业费。
口头承诺免物业费
证据不足理应补交
2013年8月至2017年12月，沈阳市某物业公司与该市皇姑区某园区业委会签订物业服务委托合同，为园区提供物业服务。赵某是这个园区的业主，此前，因赵某免费为园区划停车位、免费更换已经损坏的摄像头，当时的物业公司经理及业委会主任口头答应因其为园区作出贡献，可免除赵某车位费及物业费。
某物业公司在为园区服务期间，赵某一直没有缴纳物业费，后双方因物业费缴纳问题协商未果，某物业公司将赵某起诉至法院，请求赵某立即支付2013年8月至2017年12月期间拖欠物业服务费共计2592元。
庭审后，主审法官根据赵某提供证人电话号码进行核实，业委会主任承认此事，但没有明确为赵某免除多长时间物业费，且没联系到当时物业公司经理。
法院审理认为，赵某提出因其为园区绘制停车位及修理摄像头等原因，之前的物业公司曾答应减免其物业费的情况，但未明确减免物业费期限，某物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用。但考虑某物业公司在园区服务情况确实存在一定瑕疵，对被告应支付的物业费用酌情做适当减免，判决赵某应给付某物业公司拖欠物业服务费2333元。
法官庭后表示，园区整体环境的好坏与物业公司的服务规范程度、业主整体素质、园区的自然老化程度、园区的预期整体规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、业主的缴费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，无论哪个因素出现问题都会影响园区良好环境的运转，业主拒付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理都会造成影响。法官同时指出，关于业主提出为园区作贡献应减免物业费问题，应有充分证据证明，如果证据不充分法院不会支持。
被诉缴费业主反诉
非具关联性被驳回
前不久，沈阳市皇姑区一小区的某物业公司将该小区业主蒋起诉至法院，请求判令蒋某交纳拖欠的物业费。
蒋某则请求法院驳回某物业公司诉讼请求。理由是某物业公司在物业服务过程中，存在违约行为，包括：未经业主大会同意，私自出售物业用房；私划停车位造成小区道路损毁；未向业主返还水泵房、蓄水池和高低压配电室等公共设施设备；小区业主侵占公共绿地，要求原告恢复绿化植被或赔偿损失等。
另外，蒋某还就以上答辩意见提请反诉，要求某物业公司返还、修复、赔偿给蒋某及其他共有产权业主造成的实际经济损失6000元。
此案的焦点在于蒋某所提反诉请求涉及的法律关系是否与本诉涉及的法律关系具有同一性或关联性。
法院经审理查明，此案本诉系某物业公司为原告、蒋某为被告的物业合同纠纷之诉，本诉诉讼请求依据的事实是原告于起诉物业费时间段内持续为蒋某所有房屋所在小区提供物业服务。反诉系蒋某为反诉人，某物业公司为被反诉人的返还原物及侵权之诉，与本诉涉及的合同违约之诉依据的事实基础并不相同，所涉法律关系不具有法律规定的同一性或关联性。据此，对蒋某所提反诉，裁定不予受理。判决蒋某支付物业费3872元。
法官庭后表示，物业服务合同是指物业服务企业与开发建设单位或业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及配套设备、设施及相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。某物业公司为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，而蒋某不按时向原告交纳物业费，系违约行为。
法官还表示，关于蒋某提出的反诉主张，诸如非法出售物业用房、未返还水泵房、蓄水池、高低压配电室，私划停车位、园区业主侵占绿地问题，均属业主建筑物区分所有权中共有权及共同管理权部分，当业主认为自身以上权利被侵犯时，应当由适合法律主体，即业主委员会另寻法律途径解决。
房屋存在质量问题
非拒缴物业费理由
王某是沈阳市皇姑区某小区业主，某物业公司为王某所在小区进行物业服务。某物业公司以王某拖欠2009年至2019年的物业费为由起诉到法院。
庭审中，王某辩称，拖欠物业费属实，但原因是其房屋为所在楼宇的顶楼，入住后发现房屋顶棚存在漏雨、侧外墙渗水、室内长毛等质量问题，因觉得开发商和物业是“一家”，故一直让物业负责维修，物业多年不维修，所以一直没有缴纳物业管理费。
法院审理认为，王某所在小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，对园区所有业主具有约束力，某物业公司按照合同约定履行了相应义务，王某应及时交纳物业费用。关于王某提出其所在房屋外墙漏水严重，室内长毛等理由，实属房屋质量问题，与此案不属同一法律关系，王某应向责任人诉讼主张权益。
庭后法官表示，物业公司与地产开发公司在法律上为两个独立的责任主体。一般情况下，房屋的主体结构的质保期为5年，门窗等质保期为2年，在质保期内要向地产开发公司主张相应权益，物业公司仅对签订的《物业服务合同》履行过程中存在的严重瑕疵及违约行为承担责任，对因房屋质量问题作为拒缴物业费的理由，法院不予支持。
法官还提醒，因物业费中所包含维修费专指房屋公共部位小修和日常养护费用，对于房屋质保期内发生的房屋质量问题，应由开发商负责处理，超过房屋质保期出现的质量问题以及中修、大修及更换主要部件等费用，应通过业主委员会启动维修基金予以列支。
虽未签订前期合同
实际受益补交费用
2012年3月，沈阳某物业公司与某房屋开发公司签订前期物业服务合同，为该市皇姑区某花园小区提供物业服务，该合同约定物业服务期限自本合同签订之日起至首届业主委员会成立并签订新的物业服务委托合同之日止。
某物业公司自签订上述合同后一直为该花园小区提供物业服务，该小区业主李某自2016年3月至2019年9日期间拖欠物业服务费共计9261元，双方协商未果，某物业公司将李某诉至法院，要求法院判令李某给付拖欠的物业服务费。
庭审中，李某辩称自己从未与原告签订过物业服务合同，因此不应受该合同的约束。
法院审理认为，尽管业主没有直接参与到前期物业服务合同的签订中，但业主必须受前期物业服务合同的约束。原告某物业公司作为物业服务企业履行了服务义务即有权收取业主相应费用。被告李某应给付原告某物业公司拖欠物业服务费9261元。
法官庭后表示，开发商有权选择物业服务公司进行前期物业服务，并且业主在购买房屋时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业服务的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业服务合同，原告作为物业服务企业应按照合同向全体业主和房屋的使用人提供物业服务，全体业主和房屋的使用人为受益人，同时全体业主和房屋使用人均应当对履行该合同承担相应的责任。
物业管理条例相关规定
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
最高法关于适用民事诉讼法解释相关规定
第二百三十三条 反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。
最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释相关规定
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
老胡点评
近年来，物业服务中发生的纠纷、冲突频发，影响了社区的和谐与稳定，损害了园区环境的维护和建设。
从法律角度而言，物业公司和园区业主是基于物业服务而产生的合同关系。在这种关系中，物业公司依照合同约定提供对房屋及配套设备、设施及相关场地专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，业主则依照约定支付相应的报酬。
从本期案例中我们可以看到，当前一些园区的业主法治观念淡漠、不依法履行合同义务、或者依据没有法律依据的理由长期拖欠物业费，损害了物业公司和其他业主的利益。因此，一方面，有关部门应当积极开展法治宣传和诚信教育，使人们牢固树立契约观念，视合同为法律，严格履行合同义务。另一方面，居民委员会也应当发挥基层群众自治组织的作用，积极排查化解纠纷、冲突，促进平安社区的建设。
创造美好生活、建设美丽家园是人们共同的心愿和职责。物业公司与园区业主应当相向而行、共同努力，心往一处想，劲往一处使，携手建设更加宜居的幸福家园。
胡勇
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