信阳一小区多栋已售楼栋的房产被开发商抵押

位于羊山新区新二十四街附近一小区交付多年，却迟迟不能办理不动产权证，于是业主维权。近期领导留言板做出回复：项目共计12栋楼，开发企业已申请办理1号、2号、4号、5号、10号楼栋房屋所有权首次登记，3号、7号、8号楼栋处于抵押状态。



即意味着这三栋楼业主所购买的房产，仍处于被开发商抵押状态。
估计有网友一直认为：“我们购买的房子，并且已经网签了，那这套房产的所有权不就是我们的吗，为什么开发商还能够抵押出去呢？”
之前悟空就发布过相关文章，并引用了相关法律法规，或许因为表述不清，相当部分网友未能看明白。本文以领导留言板官方回复为大家做出说明：“依据《国土资源部关于印发<不动产登记操作规范（试行）>的通知》（国土资规【2016】6号）精神，不动产登记是依申请登记原则，申请人自愿申请登记。购房人要办理不动产登记的类型是转移登记。”



什么意思呢？大白话就是购房人未办理不动产权证，房屋所有权仍属于开发商。
为何小区迟迟不能办理不动产权证？开发商需要做首次登记，确认开发商对房屋的所有权关系之后，才能将房屋所有权向购房人转移。当然，小区具备办理不动产权证时，需要购房人自愿、主动去办理不动产产权转移登记手续，否则购房人所购买的房屋仍旧属于开发商。
也因此购房人买房所做的“备案”，只是做的房屋售后预告，防止开发商“一房两卖”，并不能作为购房人对房屋占有所有权的“凭证”。估计许多网友很难接受这个残酷的“真相”！
而上文提到的小区三栋楼处于抵押状态，应该是开发商售后并未解除相关楼栋的担保解压状态。



根据建设部《城市房地产抵押管理办法》中第三十七条做了明确的规定：“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或出租，所得价款应当向抵押权人提前偿还所担保的债权，超过债权数额的部分归抵押人所有。”。
《房地产预售许可证》核发条件是：(一)土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书;(二)取得《建筑许可证》和《开工许可证》; (三)除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总数的百分之二十五，并经注册会计师验资; (四)房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议; (五)土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。
因此商品房在抵押后，开发商是可以销售的 。
而在抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。不过对于购房者来说，存在的风险就是开发商到期不能还款银行行使抵押权时，地上的建筑会一起拍卖。

来源：悟空看信阳楼市
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2022年5月23日

来源：信阳政法 https://t.cn/RxRRfMY

河南信阳村民质疑拆迁款被贪没：拆迁补偿账目不公开

近日，信阳市平桥区前进办事处代庙村村民反映：2004年因为规划建设中环路（现名“新七大道），其位于羊山新区新七大道北、军分区东侧（新二十街西）的一处老宅被征迁，获得赔偿总额18818.62元。但拆迁补偿账目及明细一直未公开，怀疑部分拆迁补偿被村里干部贪没！
时间过去近二十年了，缘何村民现在依然纠结于此？那就要从近段时间的一次强拆说起了！
2022年4月13日下午，其位于羊山新区新七大道北、军分区东侧（新二十街西）的两处宅子一起被强拆，一处是1986年建（有集体土地建设使用证），一处是2003年建在（继承的责任林地上）的，同时被征迁的还有继承的责任林地。
2004年，因建设中环路（现名“新七大道）该村民签订了征迁协议之后1986年建的老瓦房被征迁。其表示，当时老瓦房在中环路规划红线之外，但由于临近中环路，有被施工牵连成为危房的风险，因此未征迁宅基地、林地，只对老瓦房做了补偿（当时未拆除）。“当初只补偿了拆除房子的钱。而此次拆迁，相关单位只是下达了拆迁通知，除了2004年被征收的老瓦房以外，其他的也都一并拆了，村里和居委会并未和和我沟通过具体详情！除了老瓦房以外，但老瓦房宅基地、林地的征迁补偿去哪了？”
当年的征迁款项到底仅仅是1986年的老瓦房的，还是包含所有？质疑之下该村民多次找到村里要求查看当年的征迁协议资料及拆迁补偿清单，然而没想到村干部一直遮遮掩掩不让查看！
村民要复印不行，拍照也不允许，看也不能看。本应该是公开透明的一件事，代庙村有关负责人总是遮遮掩掩、怕见光。
到信访办，工作人员出示的相关材料也让其产生了质疑：“小孩儿的爷爷没上过学，根本就写不出来这样的字，当时也并未找人代签过。接待的工作人员也质疑村里提供的材料为什么没有拆迁补偿清单！”
农民赖以生存的耕地因国家项目被征收，征收部门根据国家政策给予了补偿，村民无可非议。但国家补偿给村民的养命钱不容他人侵占。
信阳市平桥区前进办事处代庙村村民为了维护切身利益，坚持不懈的向有关部门反映情况表达自己的诉求，相关部门及负责人应予以重视，倾听群众的呼声，对发生在群众身边的腐败问题要坚决整治，一查到底，增强群众的“获得感”，而不是敷衍了事。