#国资信息#全国企业采购交易寻源询价系统正式上线
为深入贯彻落实党中央、国务院关于建设全国统一大市场的决策部署，加快推进国资监管数字化智能化，促进中央企业和各类企业进一步提升采购交易效率和水平，维护产业链供应链安全稳定，5月18日，“全国企业采购交易寻源询价系统”在国资委官方网站正式上线。国资委党委委员、副主任翁杰明出席寻源询价系统上线启动仪式。
去年以来，国资委通过国资国企在线监管平台建立中央企业采购交易子系统，持续加强对中央企业采购交易的动态监管。寻源询价系统是中央企业采购交易系统的重要组成部分，以服务企业提质增效为宗旨，采取信息共享、无偿使用的方式，有力支撑企业采购工作。截至目前，寻源询价系统已汇聚中央企业采购交易全供应链3000余万户企业的工商、财务、风险、交易、信用等关键信息，形成了上千种主要商品的全国交易价格指数和各地交易均价指数，包括商品寻源、商品询价、工程施工寻源以及企业风险状况查询等功能。国资委将不断优化升级寻源询价系统相关功能，面向全国国有企业和各类所有制企业提供服务，助推企业寻源比价数字化和采购交易阳光化，为构建全国企业质量信用认证体系，带动产业链供应链安全稳定、建设全国统一大市场做出积极贡献。
国资委有关厅局和直属单位负责同志，部分中央企业负责同志参加上线仪式。
延伸阅读
寻源询价系统将为产业链供应链带来哪些改变？
如何支撑全国统一大市场建设？
为您解析
中央企业采购交易在线监管体系建立以来，着力解决部分中央企业采购交易不规范、不廉洁问题，明显降低采购交易成本，同时由内到外、充分发挥中央企业供应链链主作用，助力解决中小企业融资难、融资贵等问题，带动各类企业联动发展，为建设全国统一大市场提供有效支撑。
构建中央企业内部采购交易严监管和外部供应链数据广覆盖体系
国资委探索把数字技术应用于政府机构监管服务，积极推动中央企业采购管理电子化，明确要求中央企业在统一的采购电子网络和商务平台开展采购业务。通过建立中央企业采购交易在线监管系统，与各中央企业平台全面并网对接，初步形成一套包含数据采集、问题分析、风险提示、整改反馈等功能的采购交易在线监管体系。截至目前，97家中央企业采购交易数据全面导入，覆盖所属各层级、全链条45000余家法人主体实施的200万元以上采购交易，并逐步实现实时链接、滚动更新，做到业务公开、过程受控、客观公正、永久可追溯。2021年，中央企业采购总金额超过13万亿元，直接带动供应链企业200余万家，间接辐射供应链上下游企业近700万家，汇聚形成包含市场主体经营业务、产品服务、信用状况和网络关系等信息的综合数据管理体系。
形成中央企业采购交易“统一上线—动态监管—提示督办—整改落实”的制度化工作流程
在全面汇集中央企业采购交易数据的基础上，运用大数据等手段，对每一项采购交易的合规性、程序性等信息进行全方位分析，查找企业未能发现的漏洞和问题，并以风险提示函形式督促企业核查整改，逐步建立“统一上线—动态监管—提示督办—整改落实”的闭环工作机制。2021年系统上线以来，累计收集中央企业采购交易数据1.2亿条，涵盖采购标段21.5万个，已编制形成采购风险报告4649份，发送风险提示1697个，涉及92家中央企业。企业通过认真落实整改要求，及时堵塞风险漏洞，优化完善管理体系，实现了监管关口前移、等级上提，事前、事中监管的及时性和精准性得到有效提升。
数字监管效能持续显现，中央企业采购交易成本明显下降，产品服务质量稳步提升，腐败乱象得到有效抑制
通过中央企业采购交易在线监管体系建设，充分发挥数字化在国资监管中的作用，以数字化监管、智慧化采购多措并举推动中央企业提升采购管理水平，有效降低企业经营成本，提升采购产品和服务质量，采购管理核心指标持续攀升。2021年，中央企业集中采购率、公开采购率、上网采购率和电子招标率分别达到88%、90%、80%和80%，节约采购成本超过5400亿元，供应商动态考评率和质量管控率达到97%和98%，产品市场信任度稳步提高。充分运用股权关系透视、OCR文字识别技术等手段，结合历史交易记录、纪检监察、法院审理、行政处罚等信息，深入分析违法违规行为和隐性腐败问题，有效防范采购人、供应商、代理机构、评审专家等各主体廉洁风险，围标串标、“萝卜标”“小马拉大车”等违法违规现象大幅减少。与纪检监察部门协同联动，通过发现问题线索、违法违规新手法等措施，切实发挥对反腐败工作的支撑作用。2022年，国资委将探索在建筑施工领域中央企业建立供应商“黑名单”共享制度并纳入在线监管体系，持续加大对采购交易环节违法违规行为的整治力度。
穿透采购交易链条，带动供应链有序发展，实现央企与各类企业“一盘棋”运行局面
国资委充分运用中央企业采购交易在线监管系统汇集形成的海量信息，穿透采购交易链条将全国主要供应商、次级供应商、产品和服务联为一体，推动企业间合理竞争，促进营造稳定、公平、透明的营商环境，着力为建设全国统一大市场打下良好基础。截至目前，在线监管系统已积累直接供应商200余万家，其中中小企业占96%。通过分析企业采购交易履约情况，结合经营数据、诚信记录等信息综合研判，形成更加完整科学的供应商信用“画像”，促进我国中小企业信用体系完善。发挥中央企业示范带动作用，通过优先使用优质供应商、联合金融机构开展企业征信工作，探索发展供应链金融，有序解决中小企业融资难、融资贵问题，支持带动供应链上下游各类企业共同发展。
提升数字技术水平，切实维护数据安全，充分发挥数字赋能作用
积极拓展系统的应用场景和模式，探索开发基于大数据的寻源询价、供应链管理等多项功能。在有关部门的支持下，目前在线监管体系已积累超过215万亿元交易记录信息，并计算出3516种主要商品市场成交均价，为广大企业采购寻源比价、进一步降低市场交易成本提供了新服务。企业通过扩大比对价格和寻源范围，能够做到所采购同类同质同阶段同批量产品和服务，低于市场平均价格，同时也有利于推动产业链上下游供需精准匹配，加快打造多中心、多节点的并联供应网络。在深化数据共享和开发利用的同时，落实数据安全法规定，建立健全国资国企数据管理制度，严格规范数据收集、存储、传输和使用，在重要领域做到“可用不可见”，切实保护企业商业秘密和商务信息，确保采购交易数据安全使用、促进发展。
来源：国资小新
为深入贯彻落实党中央、国务院关于建设全国统一大市场的决策部署，加快推进国资监管数字化智能化，促进中央企业和各类企业进一步提升采购交易效率和水平，维护产业链供应链安全稳定，5月18日，“全国企业采购交易寻源询价系统”在国资委官方网站正式上线。国资委党委委员、副主任翁杰明出席寻源询价系统上线启动仪式。
去年以来，国资委通过国资国企在线监管平台建立中央企业采购交易子系统，持续加强对中央企业采购交易的动态监管。寻源询价系统是中央企业采购交易系统的重要组成部分，以服务企业提质增效为宗旨，采取信息共享、无偿使用的方式，有力支撑企业采购工作。截至目前，寻源询价系统已汇聚中央企业采购交易全供应链3000余万户企业的工商、财务、风险、交易、信用等关键信息，形成了上千种主要商品的全国交易价格指数和各地交易均价指数，包括商品寻源、商品询价、工程施工寻源以及企业风险状况查询等功能。国资委将不断优化升级寻源询价系统相关功能，面向全国国有企业和各类所有制企业提供服务，助推企业寻源比价数字化和采购交易阳光化，为构建全国企业质量信用认证体系，带动产业链供应链安全稳定、建设全国统一大市场做出积极贡献。
国资委有关厅局和直属单位负责同志，部分中央企业负责同志参加上线仪式。
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寻源询价系统将为产业链供应链带来哪些改变？
如何支撑全国统一大市场建设？
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中央企业采购交易在线监管体系建立以来，着力解决部分中央企业采购交易不规范、不廉洁问题，明显降低采购交易成本，同时由内到外、充分发挥中央企业供应链链主作用，助力解决中小企业融资难、融资贵等问题，带动各类企业联动发展，为建设全国统一大市场提供有效支撑。
构建中央企业内部采购交易严监管和外部供应链数据广覆盖体系
国资委探索把数字技术应用于政府机构监管服务，积极推动中央企业采购管理电子化，明确要求中央企业在统一的采购电子网络和商务平台开展采购业务。通过建立中央企业采购交易在线监管系统，与各中央企业平台全面并网对接，初步形成一套包含数据采集、问题分析、风险提示、整改反馈等功能的采购交易在线监管体系。截至目前，97家中央企业采购交易数据全面导入，覆盖所属各层级、全链条45000余家法人主体实施的200万元以上采购交易，并逐步实现实时链接、滚动更新，做到业务公开、过程受控、客观公正、永久可追溯。2021年，中央企业采购总金额超过13万亿元，直接带动供应链企业200余万家，间接辐射供应链上下游企业近700万家，汇聚形成包含市场主体经营业务、产品服务、信用状况和网络关系等信息的综合数据管理体系。
形成中央企业采购交易“统一上线—动态监管—提示督办—整改落实”的制度化工作流程
在全面汇集中央企业采购交易数据的基础上，运用大数据等手段，对每一项采购交易的合规性、程序性等信息进行全方位分析，查找企业未能发现的漏洞和问题，并以风险提示函形式督促企业核查整改，逐步建立“统一上线—动态监管—提示督办—整改落实”的闭环工作机制。2021年系统上线以来，累计收集中央企业采购交易数据1.2亿条，涵盖采购标段21.5万个，已编制形成采购风险报告4649份，发送风险提示1697个，涉及92家中央企业。企业通过认真落实整改要求，及时堵塞风险漏洞，优化完善管理体系，实现了监管关口前移、等级上提，事前、事中监管的及时性和精准性得到有效提升。
数字监管效能持续显现，中央企业采购交易成本明显下降，产品服务质量稳步提升，腐败乱象得到有效抑制
通过中央企业采购交易在线监管体系建设，充分发挥数字化在国资监管中的作用，以数字化监管、智慧化采购多措并举推动中央企业提升采购管理水平，有效降低企业经营成本，提升采购产品和服务质量，采购管理核心指标持续攀升。2021年，中央企业集中采购率、公开采购率、上网采购率和电子招标率分别达到88%、90%、80%和80%，节约采购成本超过5400亿元，供应商动态考评率和质量管控率达到97%和98%，产品市场信任度稳步提高。充分运用股权关系透视、OCR文字识别技术等手段，结合历史交易记录、纪检监察、法院审理、行政处罚等信息，深入分析违法违规行为和隐性腐败问题，有效防范采购人、供应商、代理机构、评审专家等各主体廉洁风险，围标串标、“萝卜标”“小马拉大车”等违法违规现象大幅减少。与纪检监察部门协同联动，通过发现问题线索、违法违规新手法等措施，切实发挥对反腐败工作的支撑作用。2022年，国资委将探索在建筑施工领域中央企业建立供应商“黑名单”共享制度并纳入在线监管体系，持续加大对采购交易环节违法违规行为的整治力度。
穿透采购交易链条，带动供应链有序发展，实现央企与各类企业“一盘棋”运行局面
国资委充分运用中央企业采购交易在线监管系统汇集形成的海量信息，穿透采购交易链条将全国主要供应商、次级供应商、产品和服务联为一体，推动企业间合理竞争，促进营造稳定、公平、透明的营商环境，着力为建设全国统一大市场打下良好基础。截至目前，在线监管系统已积累直接供应商200余万家，其中中小企业占96%。通过分析企业采购交易履约情况，结合经营数据、诚信记录等信息综合研判，形成更加完整科学的供应商信用“画像”，促进我国中小企业信用体系完善。发挥中央企业示范带动作用，通过优先使用优质供应商、联合金融机构开展企业征信工作，探索发展供应链金融，有序解决中小企业融资难、融资贵问题，支持带动供应链上下游各类企业共同发展。
提升数字技术水平，切实维护数据安全，充分发挥数字赋能作用
积极拓展系统的应用场景和模式，探索开发基于大数据的寻源询价、供应链管理等多项功能。在有关部门的支持下，目前在线监管体系已积累超过215万亿元交易记录信息，并计算出3516种主要商品市场成交均价，为广大企业采购寻源比价、进一步降低市场交易成本提供了新服务。企业通过扩大比对价格和寻源范围，能够做到所采购同类同质同阶段同批量产品和服务，低于市场平均价格，同时也有利于推动产业链上下游供需精准匹配，加快打造多中心、多节点的并联供应网络。在深化数据共享和开发利用的同时，落实数据安全法规定，建立健全国资国企数据管理制度，严格规范数据收集、存储、传输和使用，在重要领域做到“可用不可见”，切实保护企业商业秘密和商务信息，确保采购交易数据安全使用、促进发展。
来源：国资小新
【#专家谈#丨郭秦川：#未来房地产业向北还是向南#】房地产业涉及每个人最基本的刚需性住房问题，是民生保障和社会管理的重大课题，始终受到全社会重视和关注。长期以来，住房问题备受媒体聚焦、专家学者探讨研究、社会层面的关注和热议。同时，国家针对房地产业健康有序发展进程，以及对宏观经济社会的影响深度，适时加强宏观调控与指导性政策完善和调整，以有效维护市场秩序，服务百姓住房需求，稳定财金体系健康运行，确保刚需性与合理诉求，确保经济社会健康发展。
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
【种植牙等将纳入集中采购？集采后如何确保降价不降质？……最新回应！】
近日，国务院常务会议决定常态化、制度化开展药品和高值医用耗材集中带量采购，进一步降低患者医药负担。2月11日，国务院政策例行吹风会召开，介绍深化药品和高值医用耗材集中带量采购改革进展情况。一起来看——
问：针对国务院常务会议重点强调的骨科耗材、药物球囊、种植牙等高值医用耗材品种，今年集采的具体安排？
国家医保局：
·骨科耗材方面：国家医保局去年对人工髋关节和膝关节进行招采，去年在创伤类已有河南联盟开展了招采，今年进一步延伸到脊柱类耗材。脊柱类耗材现在正在进行摸底研究和信息标准化。近日国家医保局将跟高值医用耗材联采办进行专题研究，广泛听取临床专家和企业的意见，争取上半年有一套初步的方案，条件成熟的情况下，今年能够顺利进行开标。
·药物球囊方面：去年国家医保局在江苏等一些地方开展了药物球囊的集采，今年要扩到全国，堵住价格虚高的空间。
· 种植牙方面：种植牙是一种重要的缺牙修复治疗方式，社会需求很大，医疗机构提供的服务也很多。种植牙集采从去年初就开始部署，由四川组织省际联盟，研究种植牙体集采规程，现在方案基本成熟。国家医保局广泛听取了临床、企业和各地意见，准备今年上半年力求能够推出一个地方集采的联盟改革。
问：国务院常务会议提出要推动集中带量采购常态化、制度化，下一步集采提速扩面有哪些具体计划？
国家医保局：
·品种提速。从三年来的情况看，包括地方集采，平均每个省份集采品种已经累计达到50个，高值医用耗材达到了3种。今年，国家医保局将指导地方根据临床需要，围绕大品种和常见病，查漏补缺进行推进，力争每个省份开展的省级集采品种能够达到100个以上，高值医用耗材能覆盖到5个品种。
·集采覆盖领域的扩面。原来的集采主要集中在化学药，去年拓展到了胰岛素、人工关节。今年按照“一品一策”的原则对群众反映多、价格调整空间大的耗材品种开展高值医用耗材集中带量采购，准备在骨科脊柱类耗材进行集中带量采购。在地方这块，进一步在其他领域进行探索。包括中成药，今年要有序进一步扩大范围。
·持续增效，扩大老百姓的受益面。在已经开展集采的品种，要逐步实行其他省份的跟进协同，使覆盖面能够迅速扩大到其他地区。
问：集采中选产品，如何确保降价不降质？
国家药品监督管理局：
·仿制药一致性评价方面：一是对一致性评价的注册申请建立了绿色通道，随到随审，并严格现场检查。截至2021年底，共计有693个品种通过一致性评价。二是严把仿制药质量一致性评价的技术标准。对标国际通行要求，发布了生物等效性、药学质量控制等技术审评标准和系列指导原则。三是制定了《化学仿制药参比制剂遴选与确定程序》，组织专家委员会严格遴选发布参比制剂。截至2021年底，共计发布参比制剂目录49批，共4677个品规，基本涵盖了大多数临床常用品种。
·在加强集采中选药品质量监管方面：一是印发了工作方案，部署对集采中选企业进行全覆盖监督检查、对中选产品进行全覆盖抽验，监督中选企业严格按照核准的药品标准和生产工艺组织生产，严格遵守药品生产质量管理规范，督促落实企业主体责任和属地监管责任。二是建立了药品品种档案信息化系统，与各省级药品监督管理部门共享药品生产工艺、质量标准等基础信息，进一步提高监督检查的针对性。三是稳步推进集采中选药品的追溯管理，逐步实现集采中选药品上市后全过程可追溯。四是发布了药品上市后变更管理办法以及相关技术指导原则，规范药品上市后的变更管理。五是严格落实“四个最严”要求，对监督检查发现企业存在的缺陷，督促企业及时整改；一旦发现违规违法行为，依法严肃查处。截至目前，根据产品抽检和不良反应监测结果，国家集采中选品种还没有发现质量异常。
·在集采中选高值医用耗材质量监管方面：将集采中选的冠脉支架、人工关节等产品列为2021年质量安全风险排查治理的重点，监督企业全面排查风险隐患。同时，部署对冠脉支架和人工关节等生产企业开展飞行检查，检查结果总体良好。在此基础上，构建国家集采高值医用耗材监管长效机制，持续保持对中选企业进行全覆盖检查和对中选品种实行全覆盖抽检，切实保障质量安全。
问：如何保障中选药品和高值医用耗材的稳定供应？
工业和信息化部：
·开展国家集中采购药品的生产动态监测。工信部组织中标企业每月报送集采药品的生产、销售和库存数据，动态掌握生产的供应情况，及时分析研判，确保中标药品能够按照约定稳定供应。
·协调解决企业面临的实际困难。工信部及时了解并帮助协调解决企业在生产经营过程中遇到的一些问题，加强生产要素的保障，确保中选品种稳定生产。
·持续提升国家集中采购药品生产供应保障能力。推动国家集中采购品种大规模、智能化生产线的建设，支持优势中选企业对现有的生产线进行技术改造或建设新的生产线，实现生产过程连续化，保持产品质量一致性，提升生产智能化和生产质量水平。
问：目前集采的品种越来越多，集采的规则也不尽相同，有什么考虑？
国家医保局：
·在制度层面：必须坚持带量采购，要保证质量，促进创新驱动，稳定供应，确保临床使用。
·在规则层面：针对特定的品种以及竞争格局来设置竞价规则。同时，要根据市场供应情况适度竞争。不追求最低价，也坚决反对跑步竞价。不是特别锚定国际最低价。竞价规则上，要使各个主流产品和新产品都能够及时进入，有竞争的一席之地，同时产能也有稳定供应。
来源：中国政府网
近日，国务院常务会议决定常态化、制度化开展药品和高值医用耗材集中带量采购，进一步降低患者医药负担。2月11日，国务院政策例行吹风会召开，介绍深化药品和高值医用耗材集中带量采购改革进展情况。一起来看——
问：针对国务院常务会议重点强调的骨科耗材、药物球囊、种植牙等高值医用耗材品种，今年集采的具体安排？
国家医保局：
·骨科耗材方面：国家医保局去年对人工髋关节和膝关节进行招采，去年在创伤类已有河南联盟开展了招采，今年进一步延伸到脊柱类耗材。脊柱类耗材现在正在进行摸底研究和信息标准化。近日国家医保局将跟高值医用耗材联采办进行专题研究，广泛听取临床专家和企业的意见，争取上半年有一套初步的方案，条件成熟的情况下，今年能够顺利进行开标。
·药物球囊方面：去年国家医保局在江苏等一些地方开展了药物球囊的集采，今年要扩到全国，堵住价格虚高的空间。
· 种植牙方面：种植牙是一种重要的缺牙修复治疗方式，社会需求很大，医疗机构提供的服务也很多。种植牙集采从去年初就开始部署，由四川组织省际联盟，研究种植牙体集采规程，现在方案基本成熟。国家医保局广泛听取了临床、企业和各地意见，准备今年上半年力求能够推出一个地方集采的联盟改革。
问：国务院常务会议提出要推动集中带量采购常态化、制度化，下一步集采提速扩面有哪些具体计划？
国家医保局：
·品种提速。从三年来的情况看，包括地方集采，平均每个省份集采品种已经累计达到50个，高值医用耗材达到了3种。今年，国家医保局将指导地方根据临床需要，围绕大品种和常见病，查漏补缺进行推进，力争每个省份开展的省级集采品种能够达到100个以上，高值医用耗材能覆盖到5个品种。
·集采覆盖领域的扩面。原来的集采主要集中在化学药，去年拓展到了胰岛素、人工关节。今年按照“一品一策”的原则对群众反映多、价格调整空间大的耗材品种开展高值医用耗材集中带量采购，准备在骨科脊柱类耗材进行集中带量采购。在地方这块，进一步在其他领域进行探索。包括中成药，今年要有序进一步扩大范围。
·持续增效，扩大老百姓的受益面。在已经开展集采的品种，要逐步实行其他省份的跟进协同，使覆盖面能够迅速扩大到其他地区。
问：集采中选产品，如何确保降价不降质？
国家药品监督管理局：
·仿制药一致性评价方面：一是对一致性评价的注册申请建立了绿色通道，随到随审，并严格现场检查。截至2021年底，共计有693个品种通过一致性评价。二是严把仿制药质量一致性评价的技术标准。对标国际通行要求，发布了生物等效性、药学质量控制等技术审评标准和系列指导原则。三是制定了《化学仿制药参比制剂遴选与确定程序》，组织专家委员会严格遴选发布参比制剂。截至2021年底，共计发布参比制剂目录49批，共4677个品规，基本涵盖了大多数临床常用品种。
·在加强集采中选药品质量监管方面：一是印发了工作方案，部署对集采中选企业进行全覆盖监督检查、对中选产品进行全覆盖抽验，监督中选企业严格按照核准的药品标准和生产工艺组织生产，严格遵守药品生产质量管理规范，督促落实企业主体责任和属地监管责任。二是建立了药品品种档案信息化系统，与各省级药品监督管理部门共享药品生产工艺、质量标准等基础信息，进一步提高监督检查的针对性。三是稳步推进集采中选药品的追溯管理，逐步实现集采中选药品上市后全过程可追溯。四是发布了药品上市后变更管理办法以及相关技术指导原则，规范药品上市后的变更管理。五是严格落实“四个最严”要求，对监督检查发现企业存在的缺陷，督促企业及时整改；一旦发现违规违法行为，依法严肃查处。截至目前，根据产品抽检和不良反应监测结果，国家集采中选品种还没有发现质量异常。
·在集采中选高值医用耗材质量监管方面：将集采中选的冠脉支架、人工关节等产品列为2021年质量安全风险排查治理的重点，监督企业全面排查风险隐患。同时，部署对冠脉支架和人工关节等生产企业开展飞行检查，检查结果总体良好。在此基础上，构建国家集采高值医用耗材监管长效机制，持续保持对中选企业进行全覆盖检查和对中选品种实行全覆盖抽检，切实保障质量安全。
问：如何保障中选药品和高值医用耗材的稳定供应？
工业和信息化部：
·开展国家集中采购药品的生产动态监测。工信部组织中标企业每月报送集采药品的生产、销售和库存数据，动态掌握生产的供应情况，及时分析研判，确保中标药品能够按照约定稳定供应。
·协调解决企业面临的实际困难。工信部及时了解并帮助协调解决企业在生产经营过程中遇到的一些问题，加强生产要素的保障，确保中选品种稳定生产。
·持续提升国家集中采购药品生产供应保障能力。推动国家集中采购品种大规模、智能化生产线的建设，支持优势中选企业对现有的生产线进行技术改造或建设新的生产线，实现生产过程连续化，保持产品质量一致性，提升生产智能化和生产质量水平。
问：目前集采的品种越来越多，集采的规则也不尽相同，有什么考虑？
国家医保局：
·在制度层面：必须坚持带量采购，要保证质量，促进创新驱动，稳定供应，确保临床使用。
·在规则层面：针对特定的品种以及竞争格局来设置竞价规则。同时，要根据市场供应情况适度竞争。不追求最低价，也坚决反对跑步竞价。不是特别锚定国际最低价。竞价规则上，要使各个主流产品和新产品都能够及时进入，有竞争的一席之地，同时产能也有稳定供应。
来源：中国政府网
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