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拍摄是孤独的,作为摄影师拿着相机大部分也是替人或其他景物拍照,下一次去旅行或是看到有趣的画面时可以考虑加入你自己!除了构好图请别人替你按下快门外,使用三脚架 + 自拍倒数其实也是一个好方法。留意对焦点应该落在你自己身上,或是附近的石头、栏杆等在同一平面(距离)上的东西,这样到拍摄时你自己站在预计的位置便可以了!

2003楼市降价知多少

来源:理想家园2003年09月08日

据北京市统计局最新统计数据显示,今年7月份,我市商品房平均售价为4693元/平方米,其中住宅为4339元/平方米,分别比上年同期减少了173元、370元。截止到6月底的数字显示,虽然北京的房价仍高于全国住宅平均售价近1倍,但已经不再占据全国第一高的位置,而是排在了深圳、上海之后。北京市商品房售价的持续走低(2002年我市商品房平均售价为4764元,其中住宅4467元,分别比2001年下降了297元和249元)是否意味着北京的房价真的降了?买房、置业是否值得等待呢? 经济适用房大幅增加冲低价格走势 除了住宅郊区的影响,今年大量经济适用房的上市也是房价走低的一个重要影响因素。 据中原物业统计数据显示:1~7月住宅新盘中经济适用房新开盘量增长幅度很大,新开盘6个经济适用房项目,总规模达到了369.69万平方米,其中仅朝阳新城一个项目总建筑面积就达170万平方米;而2002年北京市推出的经济适用房项目只有4个,总规模为231.5万平方米。 新盘低价入市策略扰乱老盘阵营 面对较为严峻的市场形势,刚入市的新盘普遍采取了低价入市的手段,低开高走,赢取市场有利位置。这一特征在竞争较为激烈的区域更为明显:富力城年初以精装修、均价7000元/平方米的价格开盘,创下了国贸外缘区域的最低标杆;“非典”过后,易构空间更以4880元/平方米起价的较大价差大张旗鼓地打起了价格牌,虽然价格与品质相对应,但是近千元的价差还是令购房者心动、让竞争者为难。 一些价格高挺的“老盘”在新盘的冲击下也被迫作出了应对,像朝阳园在推出二期荟景峰时,就打出了现房、精装修6800元/平方米的价格,与其一期相比价格下调了1000元。同时,大量老盘推出了优惠促销政策:没有装修的送装修,有装修的送家俱、家电,甚至不惜涉足“公开打折”——这一房地产业界公认的雷区。 新盘的低价入市确实挤掉了部分项目原有的“水分”,使得一些供量较大、竞争激烈的区域出现了某些实质性降价的楼盘。不过,新盘的涨价速度也不慢,富力城目前的均价就已经升至了7680元/平方米,下半年楼市价格是否还会持续走低就有待考证了! 三种统计 结果不同 房价真的降了吗 今年上半年,央行出台了121号文件,对房地产开发贷款及消费者个人购房贷款都作出了新的较为严格的规定,文件突出强调了两项内容,其一是按揭贷款发放要在建筑主体结构封顶之后;另一项则限制了二次购房的贷款成数。显然,央行的“新政”重点是要调整房地产行业投资结构,防范房地产领域金融风险。 “121文件”的出台在市场上引起了强烈反响,一时开发商叫骂声一片,而购房人则多了几分等待和期许:这样的“新政”,房价还挺得住吗? 而今2003年已经走过了一半,记者翻阅了各方面对今年上半年房地产市场的统计资料,得出的却是截然相反的印象: 一是北京市统计局的资料,其中显示:7月份,北京市商品房平均售价比上年同期减少了173元;同时截止6月底,与全国其他城市相比,北京市商品住宅平均售价已经降至了全国第三位,排在深圳、上海之后——房价降了! 另一个是国家统计局发布的“国房景气指数”:7月国房景气指数为107.27,比6月份上升0.23点,比去年同期上升2.98点,继续保持上升势头。同时,该指数也显示,北京依然是平均房价最高的地区,每平方米商品房平均销售价格为4693元,比排名第二的上海每平方米要高出184元,而广东则以每平方米3308元的价格排名第三——房价没降! 另外,伟业指数显示,2003年2季度房地产市场新综合价格指数较上季度有小幅上扬,新综合价格为6763元/平方米,上升0.5%。本季度所有伟业价格指数中,除了写字楼售价指数和远郊区别墅指数微降外,其余指数全部出现不同程度的上升,其中郊区住宅指数和公寓价格指数升幅较大——房价升了! 房价到底是升是降,看来从不同的角度出发,可以得出不同的结论。 供应激增 竞争加剧 结构性降价成事实 1~7月新盘数量相当于去年总量的86.6% 根据中原物业的市场资料统计,今年1~7月的新盘上市数量达到了116个,平均每月约17个新盘,开盘楼盘规划总规模达到2300多万平方米。虽然与2002年同期相比,今年的新盘数量只多了14个,增长14%;但是2002年全年新盘上市总量也不过是134个,总规划面积约为3021.2万平方米,也就是说今年上半年新开楼盘数量相当于去年全年的86.6%,总规模相当于去年全年的76%。 虽然今年前7个月新盘的数量超过了去年,但由于受“非典”拖延、央行121号文件引起的“抢滩渡河”等因素的影响,预计下半年新盘大量增长的势头仍会持续,尤其是“金九银十”两个月会出现大批新盘集中开盘的情况。 显然,今年的新增供应量要远远大于去年。受供需关系影响,市场竞争形势已经不言而喻,不过,楼市是否会从内涵的提高品质型竞争,转为实质的价格竞争还有待观察。 四环外增量较大使房价整体趋降 把新盘分布的地区按方位和环线区分,并且与去年同期的分布作比较,可以看出,今年1~7月四环沿线以及通州、大兴、昌平等郊区新盘数量较多,成为今年住宅开发的热点区域,也是住宅市场竞争较为激烈的区域。 通过与2002年同期新盘分布区域比较发现:东四环、北四环仍然保持着新盘高速增加的势头;通州、大兴、昌平三大郊区今年住宅新盘比去年有很大幅度的增加;特别是东部的通州及燕郊,增幅都在200%以上;而去年新盘增量较大的北五环、东三环、南三环、顺义以及西三环区域均有较大的降温趋势。 同时伟业指数也显示:本季度远郊区县内销住宅综合价格为2933元/平方米,与上季度相比上涨2.8%,是从远郊住宅开始计算以来上升幅度最大的一个季度,也是从计算以来该指数的最高值,这是近期郊区住宅逐渐受到关注的市场表现,特别是非典以来,郊区低密度好环境住宅逐渐成为消费者购房的首要关注产品。 可以看出,新增供应主流已经由市区向郊区转移,住宅郊区化取向明显。新盘区位的外扩使房价出现结构性走低:即大量郊区低价房的进入使全市平均房价趋降。 供需结构调整对位 中低价位楼盘降价难 自1998年商品房市场由集团购买为主力转为个人购房成主流以来,随着消费金字塔主流消费群体的不断下移,北京房地产市场的供应结构也在需求的推动下不断地做出相应调整,市场价格一直呈现出走低的态势,其主要原因在于高档房供量的减少和价格实质性的走低。 然而,与此同时,以6000元为大限的中低档价位楼盘市场则越来越旺,一些市区项目正是看准了市场需求的变化,虽然单价较高,但通过调整户型面积达到了调低总价的目的,也对应了市场需求,因此,2002年下半年至今市场上涌现了大量的小户型楼盘,在市场上普遍热销。 在部分区域激烈竞争,一些项目不得不打出降价牌的同时,那些处于城乡结合部、密度较低、居住舒适性较高的楼盘却因为一场“天灾”而获得了意外的热销:金地格林小镇月度销售量超过100套;奥林匹克花园二期推出时,在房价较一期上涨了500多元的情况下,仍有几百人彻夜排队抢购……这些楼盘的热销甚至连开发商自己也始料不及。 显然,供需对位之后,那些适应了市场主流需求的楼盘价格不但不会降,还有走高的趋势。另外,目前北京的楼盘销售仍以期房为主,121文件出台以后,这一情况或许能有所改变。但是北京仍是楼市投资者的主要目标,大量外地购房群体的存在使北京房地产市场的潜在需求不可限量,因此短期内楼市的降价压力并不明显。 综合来看,目前的市场情况对于投资者来说,等待也许会有结果,而对于自住型购房者来说,市场机会就可能稍纵即逝:毕竟土地供量有限,在合适的位置上建的合适的房子并不那么容易找到!   

司法权威不容损害逃避执行依法严惩
法治日报 2021-02-01
  □ 法治日报全媒体记者 徐鹏

  拒不执行判决、裁定罪是指对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行,情节严重的行为。拒执犯罪行为不仅会造成债权人的合法权益得不到实现,而且严重损害了司法公信力和法治权威。青海省西宁市中级人民法院始终将依法打击拒执犯罪作为一项重要工作进行部署,采取了系列措施,取得了显著成效。近日,西宁中院发布典型案例,通过以案释法,督促被执行人依法及时履行法定义务,提升执行工作权威,进一步表明西宁法院“刑事制裁拒执违法犯罪”的坚定态度。

  达成协议事后违约

  转移款项构罪获刑

  2012年11月29日,西宁市城北区人民法院对青海某工程机械有限公司诉宋某某、李某某买卖合同纠纷一案作出民事判决,判令宋某某返还青海某工程机械有限公司装载机一台;如不能返还,则给付剩余车款287300元、违约金18042元、车辆使用费6万元,共计365342元。判决生效后,因宋某某未如期履行法定义务,青海某工程机械有限公司向法院申请强制执行。

  执行中,法院及时向宋某某送达《执行裁定书》《执行通知书》《报告财产令》,但宋某某未按期如实申报财产且仍拒不履行。2013年7月1日,法院依法决定对宋某某司法拘留15日。处罚当日,宋某某便与青海某工程机械有限公司达成执行和解协议,约定当年7月1日支付申请执行人车款5万元,以后按月分6次给付,直到12月30日付清余款。然而,宋某某在2013年7月1日、11月26日共向青海某工程机械有限公司付款10万元后,再未支付任何款项,并通过更换手机号码的方式规避执行。另查明,2015年3月,青海省某市某区在征用某砂石材料有限公司土地时,与宋某某达成补偿协议,于2015年3月24日将1710867元征地补偿款打入宋某某个人账户,宋某某于当日以转账、提现的方式将171万元转移,致使法院判决无法执行。

  执行法院将上述宋某某涉嫌犯罪的证据材料移送公安机关后,检察机关向城北区人民法院提起公诉。城北区人民法院经审理认为,某砂石材料有限公司与宋某某存在明显的财产混同,宋某某得到1710867元征地补偿款后,有能力执行却拒不执行,其行为已构成拒不执行判决、裁定罪。鉴于其在案件审理期间主动履行了全部义务,可从轻处罚并适用缓刑,遂判决被告人宋某某犯拒不执行判决、裁定罪,判处有期徒刑一年,缓刑一年。

  法官庭后表示,本案被告人宋某某在获得大额征地补偿款,个人财产与公司财产明显混同情况下,理应积极将补偿物用于偿还诉讼债务,但其却将171万元补偿款转移,致使法院判决无法执行,属于有能力执行生效判决、裁定而拒不履行,情节严重,构成拒不执行判决、裁定罪。鉴于其在审理期间偿清了债务及利息,申请人的合法权益得到切实保障,符合从轻处罚情节,故作出如上判决。

  汇票兑现仍未还款

  更换号码携款逃离

  2017年7月26日,西宁市城西区人民法院就张某与姜某某借款纠纷一案作出民事判决,判令姜某某偿还张某借款5万元及利息1512元。判决生效后,姜某某未如期履行金钱给付义务,张某遂向该院申请强制执行。同年12月28日,法院向姜某某送达执行通知书,责令其履行给付义务。执行谈话中,姜某某提交15万元的商业承兑汇票,并承诺汇票兑现后履行全部还款义务。但姜某某将承兑汇票兑现后并未完全履行对张某的还款义务,而是更换联系方式并离开西宁市,致使法院判决无法执行。

  执行法院将其涉嫌犯罪的线索移送公安机关后,公安机关在大连火车站将姜某某抓获,并依法予以刑事拘留。检察机关向城西区人民法院提起公诉。

  法院经审理认为,被告人姜某某将15万元商业承兑汇票兑现后具备履行能力,却选择逃离本市拒不执行,情节严重,其行为已构成拒不执行判决、裁定罪,公诉机关指控的事实与罪名成立。鉴于其归案后能如实供述了自己的罪行,且已还清对张某的所有欠款,可对其从轻处罚,依法判决其犯拒不执行判决、裁定罪,判处拘役五个月。

  法官庭后表示,本案被告人姜某某违反执行中的承诺,在兑现15万元商业承兑汇票后,携款逃离本市并更换联系方式,拒不执行,藐视司法,涉案金额较大,符合“有能力执行、拒不执行、情节严重”的情形。公、检、法三机关密切配合,及时将姜某某捉拿归案,并予以公开宣判、定罪量刑,促使姜某某偿清了对张某的所有欠款,在社会上起到很好的惩治与警示效果。

  隐瞒收入拒绝申报

  终结执行仍可自诉

  青海某商贸公司诉西宁某劳务公司及其法定代表人陈某某买卖合同纠纷一案,青海省高级人民法院作出生效民事判决后,因两被告均未履行生效判决确定的义务,青海某商贸公司于2018年6月7日向西宁市中级人民法院申请强制执行。首次执行中,双方自愿达成和解协议,法院依法裁定对本案终结执行。后因被执行人未履行协议内容,青海某商贸公司于2018年10月22日向法院申请恢复执行。

  恢复执行中,法院将被执行人陈某某名下位于西宁市某区的一套房屋公开进行拍卖,并将拍卖款57万元发放给申请执行人青海某商贸公司。此后,因再未发现被执行人有其他可供执行的财产,青海某商贸公司同意法院依法终结对本案的本次执行。

  2020年11月,青海某商贸公司向法院提交证据材料反映:被执行人西宁某劳务公司曾在2018年5月18日与江苏某公司签订《建筑工程施工劳务合同》,合同履行中,江苏某公司分3次向被执行人西宁某劳务公司支付工程款及劳务款共计63万元,上述钱款全部直接汇入该公司法定代表人陈某某的妻妹名下,陈某某借此躲避法院查控,规避执行。同年10月19日,江苏某公司又向被执行人陈某某名下账户直接汇入工程款160万元,陈某某隐瞒该笔钱款,并始终拒绝向法院如实申报,抗拒执行。

  为严惩被执行人的上述拒执犯罪行为,2020年11月9日,执行法院将被执行人西宁某劳务公司及其法定代表人陈某某涉嫌拒不执行判决、裁定罪的证据线索移送公安机关。12月7日,公安机关已对该案立案侦查。与此同时,执行法院也向申请执行人青海某商贸公司释明,如果公安机关60日内没有立案,申请人可以依法以自诉的形式追究被执行人的刑事责任。

  承办此案的法官表示,根据我国法律规定,人民法院向公安机关移送拒不执行判决、裁定罪线索,公安机关决定不予立案或者在接受案件线索后60日内不予书面答复,或者人民检察院决定不起诉的,人民法院可以向申请执行人释明;申请执行人有证据证明负有执行义务的被执行人拒不执行判决、裁定侵犯了其人身、财产权利,应当依法追究刑事责任的,可以以自诉形式向人民法院申请立案。本案中,被执行人将执行中所得部分钱款转至他人名下躲避法院查控,同时又将剩余钱款进行转移、拒不申报,具有明显的抗拒执行主观故意,符合“有能力执行、拒不执行、情节严重”构罪要件。

  刑法相关规定

  第三百一十三条 对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

  单位犯前款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照前款的规定处罚。

  民事诉讼法相关规定

  第二百三十六条 发生法律效力的民事判决、裁定,当事人必须履行。一方拒绝履行的,对方当事人可以向人民法院申请执行,也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书,当事人必须履行。一方拒绝履行的,对方当事人可以向人民法院申请执行。

  最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释

  第三条 申请执行人有证据证明同时具有下列情形,人民法院认为符合刑事诉讼法第二百零四条第三项规定的,以自诉案件立案审理:

  (一)负有执行义务的人拒不执行判决、裁定,侵犯了申请执行人的人身、财产权利,应当依法追究刑事责任的;

  (二)申请执行人曾经提出控告,而公安机关或者人民检察院对负有执行义务的人不予追究刑事责任的。

  老胡点评

  人民法院生效法律文书的依法执行事关当事人合法权益的最终兑现和司法公信力的有效提升,是实现公平正义的最后一道藩篱,是全面推进依法治国的应有之义,是满足人民群众日益增长的多元司法需求的客观需要。经过人民法院持续不懈的努力和有关部门的大力协助,目前解决“执行难”问题已经取得显著成效,执行工作的社会环境也大为改善。然而,一些人依然心存侥幸、肆意妄为,企图逃避人民法院生效法律文书的依法执行。

  从本期案例中可以看到,一些被执行人通过隐匿、转移财产来逃避、抗拒法院生效法律文书的执行。这种逃避、抗拒人民法院生效法律文书执行的违法犯罪行为不仅侵害了申请执行人的合法权益,也损害了我国司法的公信力。

  因此,解决“执行难”的意志和决心在任何时候都不能有任何懈怠,建立、完善执行工作长效机制,满足人民群众对司法公正权威的殷切期待。当前,应当进一步完善失信被执行人信息共享和联合惩戒机制,一处失信处处受限。在大力推进大数据、云计算、人工智能等技术在执行领域的广泛应用,完善网络化、自动化执行查控体系的同时,公、检、法等政法机关应当进一步加强协调联动,建立常态化打击拒执犯罪工作机制。对拒不执行法院生效法律文书以及其他妨碍执行的犯罪行为,公安机关应当依法及时立案侦查,检察机关应当依法及时批准逮捕和审查起诉,人民法院应当依法及时审理。   胡勇

(责任编辑:金燕)


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