#今日看盘# 早盘信息提示当日大盘平衡偏强，当然这个平衡偏强是基于稍大幅度低开基础之上，无特殊意外早盘低点可构成当日盘中低点，但大幅上涨基本也不可能，正常情况以收假阳概率最大。注意当日预测波幅（3255-3207）上下沿的支撑和压制。早盘最低3210点基本到达下沿，因此低开回升以上沿作为参考，原则上难以突破；也就是今日大盘大概率会在预测波幅内震荡。昨日收评提示大盘日线次级别由于最后两个单独笔不背驰，因此短线会有反复，但前提是先要出一笔下终结此前一笔上；今天大盘低开，次级别一笔下出现。见下图：
上图为上证30分钟周期。早盘低开后出一笔下，完成了第一个动作；但此处并不构成可交易点，原因是未出TD买入结构，并副图MACD正在下穿空方绿面积。确切点说这只是一个超短线譬如说盘中做T的机会，有点“刀口舔血”的味道，放弃可能更好一些。
上图为上证30分钟周期。早盘低开后出一笔下，完成了第一个动作；但此处并不构成可交易点，原因是未出TD买入结构，并副图MACD正在下穿空方绿面积。确切点说这只是一个超短线譬如说盘中做T的机会，有点“刀口舔血”的味道，放弃可能更好一些。
#光遇陪玩[超话]#
开业第一周 到我让大家吃瓜了 见笑了
【矛盾的起因】：一共两件事。
1⃣️枫（慢慢）和男团员小漫
二人的感情纠纷，枫一开始自身的暧昧不拒绝，关系界线不摊牌的问题
2⃣️枫（慢慢）私下与男老板聊天，除去团规禁私下和老板联系一说以外，枫同样保持不划清界线的行为
对枫（慢慢）以上两件事，包括枫入新团再退本团，➜自己退团后再次扫码进团理论，于是和青睐团员发生争吵一事
我本人作为青睐团长，对态度和内容
做出以下陈述：
————————
1⃣️关于枫（慢慢）和小漫暧昧
①枫（慢慢）告诉我说小漫缠着她，并告知其他团员也说小漫缠着她，但你从来只发片面截图。等到我询问，我拿到的记录是枫对小漫说：【你不凶我我就考虑考虑】❓
②枫和我反应小漫纠缠时，【团此前已明确表示感情不涉及团队的发展和谐，团队方面将不做出回应】但是，我认为枫对团队出过力，我便同意替她传达私人之事
✔第一次我告诉小漫，枫现在想赚钱，你们就做朋友，小漫给我发了枫说考虑的截图【p1】，希望我告诉枫，有什么事直接说清楚别钓鱼。于是我转告枫，枫便指责我说：是不是我也认为她在钓鱼。我已明确表示我的态度【p2】并答应再向小漫说一次。
✔我第二次找小漫说：正式营业禁止恋爱了。后来小漫去点单厅听试音下单。枫告诉我说：我不知道点单厅发什么，我看她们都发了试音，我就试了，没想到小漫会要点我。。❓
③小漫在公开群和其他女团员聊天，枫看到说了一句：【呵呵你啵啵别人，我看到了】请问你这是什么操作？？【p11高管记录】
④枫说拒绝了小漫，在我和枫产生矛盾后，枫和小漫说受委屈了，属实我不太理解。
【我的态度和立场 我只靠截图说话】
2⃣️关于枫（慢慢）和男老板聊天：
①这个单子是我在微博上，给枫（慢慢）和另一名女陪卷的，当时王者搜索id 功能出现bug，枫（慢慢）个人提出加好友，我同意了，在此事发生之前我并不知道枫（慢慢）和老板私下聊天一事。
②本人收到了枫（慢慢）给我发来的信息。【我当时正在为其他团员卷单子，已附截图】枫（慢慢）说收到100元，我问枫（慢慢）这是什么钱，她告诉我是那个男老板的。
➜我第一反应就是让枫（慢慢）过结账群流水。因为私下收帐，非自带老板情况很严重。我表示男老板多给的50奶茶她再多拿2块，我可以少收，因我们家有一个52r的送礼
➜截图中男老板表示：一张照片不够看。枫（慢慢）回复：我问问老大这个能不能算在价格表里。。/回头仔细看请问你怎么回复的？️
③在截图给我后，我一直强调让她去结账，希望月底能进前三，我们团会为前三名的特推【有截图，此时男老板已对她单删】
➜面对枫（慢慢）说，我让她去再加好友发照片一说。
我的截图很明显了，截图中表示：
【我觉得男老板误会你了】
你可以说我看图不够细致，没有去琢磨枫（慢慢）发来的聊天记录。可以说我光想着团业绩没照顾好你情绪，但是我已向你表示了我可能没有认真看图，正在卷单。你可以有自己的想法，老板都把你删了，你自己揪着不放？你曲解我误解我，在我表明我比较忙以后，还依然强加给我一个莫须有的罪名？
➜作为团长我还要给崽们喂饭，她们已经快吃不起饭了，我工作量属实大，价格表图卡自介派单卡，都我一个人来做，我真不做私人保姆
你说青睐限制你的“穿衣自由”，我有那张你说的朋友圈照片，请你自己将所谓“穿衣自由”的照片你自己发出来，大家一起评判
团规明确规定遇见认为黄色的老板直接拒绝绕路，更何况老板已经把你单删了
⭕️从始至终说的是
【直接拒绝/不要暧昧/不和老板界线不清/怕这些所谓的事情，你就应该保护好自己】
⭕️你在退团后说我背后说你，在我的言论没有任何人身攻击的情况下，请问，这是不是我的“言论自由”【p10】
和团员沟通我一直保持和谐至上，大事化小，我希望大家相处愉快所以我去帮。
你私下向多位团员表示你去xxx 陪玩团（打码），你我没互删之前，我都说祝你顺风。并对你管理仅两天的群聊表示了肯定。我说以后如果有什么我能帮你的，只要我能帮到我一定会帮你。当时我认为我们只是频道不符，一个注公一个注私，现在不是了【p12.13】
对你顺着但是做人要讲道理，你光发吵架，不发实质性内容，你觉得合适么
1⃣️第一件事：
P1:枫（慢慢）和小漫的聊天记录
P2：本人和枫（慢慢）聊恋爱话题记录
并附上了我和小漫的聊天记录
2⃣️第二件事：
P3：男老板和枫（慢慢）的私下聊天记录
【她给我发截图时老板已将她删除】
3⃣️第三个态度问题：
P4/5/6/7/8/9：本人和枫（慢慢）开始了漫长不在一个频道的聊天记录，所谓yc 我的态度也已经包含在内，一切好坏的我都截图了
P10：枫（慢慢）说我背后说她坏话的截图
P11：枫（慢慢）和高管言语冲突时，高管在开始的状态下与枫的交流截图
P12/13:本人在多件事以及对枫（慢慢）上的态度截图
实在是写不下了
✈️Ps:理性吃瓜[摊手]
开业第一周 到我让大家吃瓜了 见笑了
【矛盾的起因】：一共两件事。
1⃣️枫（慢慢）和男团员小漫
二人的感情纠纷，枫一开始自身的暧昧不拒绝，关系界线不摊牌的问题
2⃣️枫（慢慢）私下与男老板聊天，除去团规禁私下和老板联系一说以外，枫同样保持不划清界线的行为
对枫（慢慢）以上两件事，包括枫入新团再退本团，➜自己退团后再次扫码进团理论，于是和青睐团员发生争吵一事
我本人作为青睐团长，对态度和内容
做出以下陈述：
————————
1⃣️关于枫（慢慢）和小漫暧昧
①枫（慢慢）告诉我说小漫缠着她，并告知其他团员也说小漫缠着她，但你从来只发片面截图。等到我询问，我拿到的记录是枫对小漫说：【你不凶我我就考虑考虑】❓
②枫和我反应小漫纠缠时，【团此前已明确表示感情不涉及团队的发展和谐，团队方面将不做出回应】但是，我认为枫对团队出过力，我便同意替她传达私人之事
✔第一次我告诉小漫，枫现在想赚钱，你们就做朋友，小漫给我发了枫说考虑的截图【p1】，希望我告诉枫，有什么事直接说清楚别钓鱼。于是我转告枫，枫便指责我说：是不是我也认为她在钓鱼。我已明确表示我的态度【p2】并答应再向小漫说一次。
✔我第二次找小漫说：正式营业禁止恋爱了。后来小漫去点单厅听试音下单。枫告诉我说：我不知道点单厅发什么，我看她们都发了试音，我就试了，没想到小漫会要点我。。❓
③小漫在公开群和其他女团员聊天，枫看到说了一句：【呵呵你啵啵别人，我看到了】请问你这是什么操作？？【p11高管记录】
④枫说拒绝了小漫，在我和枫产生矛盾后，枫和小漫说受委屈了，属实我不太理解。
【我的态度和立场 我只靠截图说话】
2⃣️关于枫（慢慢）和男老板聊天：
①这个单子是我在微博上，给枫（慢慢）和另一名女陪卷的，当时王者搜索id 功能出现bug，枫（慢慢）个人提出加好友，我同意了，在此事发生之前我并不知道枫（慢慢）和老板私下聊天一事。
②本人收到了枫（慢慢）给我发来的信息。【我当时正在为其他团员卷单子，已附截图】枫（慢慢）说收到100元，我问枫（慢慢）这是什么钱，她告诉我是那个男老板的。
➜我第一反应就是让枫（慢慢）过结账群流水。因为私下收帐，非自带老板情况很严重。我表示男老板多给的50奶茶她再多拿2块，我可以少收，因我们家有一个52r的送礼
➜截图中男老板表示：一张照片不够看。枫（慢慢）回复：我问问老大这个能不能算在价格表里。。/回头仔细看请问你怎么回复的？️
③在截图给我后，我一直强调让她去结账，希望月底能进前三，我们团会为前三名的特推【有截图，此时男老板已对她单删】
➜面对枫（慢慢）说，我让她去再加好友发照片一说。
我的截图很明显了，截图中表示：
【我觉得男老板误会你了】
你可以说我看图不够细致，没有去琢磨枫（慢慢）发来的聊天记录。可以说我光想着团业绩没照顾好你情绪，但是我已向你表示了我可能没有认真看图，正在卷单。你可以有自己的想法，老板都把你删了，你自己揪着不放？你曲解我误解我，在我表明我比较忙以后，还依然强加给我一个莫须有的罪名？
➜作为团长我还要给崽们喂饭，她们已经快吃不起饭了，我工作量属实大，价格表图卡自介派单卡，都我一个人来做，我真不做私人保姆
你说青睐限制你的“穿衣自由”，我有那张你说的朋友圈照片，请你自己将所谓“穿衣自由”的照片你自己发出来，大家一起评判
团规明确规定遇见认为黄色的老板直接拒绝绕路，更何况老板已经把你单删了
⭕️从始至终说的是
【直接拒绝/不要暧昧/不和老板界线不清/怕这些所谓的事情，你就应该保护好自己】
⭕️你在退团后说我背后说你，在我的言论没有任何人身攻击的情况下，请问，这是不是我的“言论自由”【p10】
和团员沟通我一直保持和谐至上，大事化小，我希望大家相处愉快所以我去帮。
你私下向多位团员表示你去xxx 陪玩团（打码），你我没互删之前，我都说祝你顺风。并对你管理仅两天的群聊表示了肯定。我说以后如果有什么我能帮你的，只要我能帮到我一定会帮你。当时我认为我们只是频道不符，一个注公一个注私，现在不是了【p12.13】
对你顺着但是做人要讲道理，你光发吵架，不发实质性内容，你觉得合适么
1⃣️第一件事：
P1:枫（慢慢）和小漫的聊天记录
P2：本人和枫（慢慢）聊恋爱话题记录
并附上了我和小漫的聊天记录
2⃣️第二件事：
P3：男老板和枫（慢慢）的私下聊天记录
【她给我发截图时老板已将她删除】
3⃣️第三个态度问题：
P4/5/6/7/8/9：本人和枫（慢慢）开始了漫长不在一个频道的聊天记录，所谓yc 我的态度也已经包含在内，一切好坏的我都截图了
P10：枫（慢慢）说我背后说她坏话的截图
P11：枫（慢慢）和高管言语冲突时，高管在开始的状态下与枫的交流截图
P12/13:本人在多件事以及对枫（慢慢）上的态度截图
实在是写不下了
✈️Ps:理性吃瓜[摊手]
产业园区 运营模式全解析， 实操干货，赶紧收藏！
导读：产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。
01 园区的五种不同的运营模式
1、政府运营模式
这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。
2、投资运营模式
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。
3、服务运营模式
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。
4、土地盈利模式
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。
这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。
5、产业运营模式
一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。
园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。
例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。
02 园区不同发展阶段的模式分析
所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。
我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：
第1阶段: 生产要素聚集
发展阶段：要素群集阶段；
核心驱动：由政府的优惠政策等外力驱动；
产业聚集动力：低成本导向，由于优惠政策的吸引生产要素的低成本导致人才、技术、资本的流入，但要素低效率配置；
主要产业类型发展需求因素：低附加值、劳动密集型传统产业；
产业空间形态：纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局，单个企业或同类企业聚集。
园区功能：加工型、单一的产品制造、加工；
园区增值方式：可称之为工业产品“贸—工—技”，其增值手段主要是“贸易链”，即通过与区内外，国内外的贸易交换获取附加值；
与城市发展的空间关系：基本脱离；
代表园区：我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。
第2阶段：产业主导特征
发展阶段：产业主导阶段；
核心驱动力：内力外力并举，即政府和企业市场竞争力驱动双重作用；
产业聚集动力：产业链导向，各种生产要素重新整合，形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件；
主要产业类型：外向型的产业，其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀；
产业发展需求因素：一定的配套服务和研发能力，这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持，园区内企业自身创新能力较弱；
产业空间形态：纯产业区，在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局；
园区布局：以产品制造为主；
园区增值方式：人们对园区活动的关注顺序是：工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”；
与城市发展空间关系：相对脱离；
代表园区：我国目前大多数发展较高的高新区基本处于这阶段。
第3阶段: 创新突破阶段
发展阶段：创新突破阶段；
核心驱动力：内力为主，技术推动，企业家精神；
产业聚集动力：创新文化；
主要产业类型：技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域；
产业发展需求因素：高素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套服务，园区自身创新能力不断增强；
产业空间形态：产业社区，产业间开始产生协同效应，在空间上形成围绕产业集群同层布局；
园区功能：研发型、科技产业型、制造、研发复合功能；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”，其增值手段主要是创新链；
与城市发展空间关系：相对耦合（中枢辐射）；
代表园区：中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区。
第4阶段: 现代科技都市
发展阶段：财富凝聚阶段；
核心驱动力：高价值的“财富级”要素的推动；
产业聚集动力：高势能优势；
主要产业类型：文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主；
产业发展需求因素：高价值的品牌，高素质的人才资源，高增值能力和高回报率的巨额金融本；
产业空间形态：综合新城，在空间上，城市功能和产业功能完全融合；
园区功能：复合型（事业发展中心—生活乐园），现代化综合城市功能，产业聚集地，人气的聚集区，文化的扩散区，资本的融通区；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—贸—工”，以研发中心，研发型产业，科技服务业为主体，其增值手段主要是“财富链”；
与城市发展空间关系：紧密融合（多级耦合式）；
代表园区：美国硅谷
03 园区发展的五个趋势
随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。
趋势一：从注重优惠政策向发展产业集群转变
从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。
从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。
趋势二：由加工型高新区向研发型高新区转型
由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。
未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。
趋势三：从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变
随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。
而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。
趋势四：由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变
产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来。
同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。
趋势五：由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型
现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。
04 现有的园区运营存在的问题
1、管理体制不够科学
各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。
2、政策措施不够完善
由于目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。
3、融资渠道较窄
目前,园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。
尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。
4、专业人才比较缺乏
各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成，市场化运营的知识和能力还不足，相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。
05 改进运营模式的建议
总体构想：
从园区发展的实际出发，按照“小机构，大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制，贯彻 “强化决策，突出管理，市场服务”和“机构政企合一，职能政企分开，管理政社分开”的理念，在决策和管理上体现政府的强力领导，在经营服务上挖潜和发挥市场的功能，建立“决策机构一元化，管理机构行政化，服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。
一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。
实行园区财政单独核算，采取“划分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定几年”的财政管理体制，这样有利于调动园区发展的积极性；综合管国土规划部门授权职能到管委会，对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行理；建设、环保部门授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程竣工验收和环境保护等进行管理。
二是引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司。
与园区管委会办公室两块牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委派，具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队，这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中，又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。
三是组建或引进若干项目经营公司。
控股培训公司：利用园区的基础设施，和地方科研院所合作，开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务；
参股风险投资公司：凭借信息优势，带头对园区企业进行风险投资，可以吸引外部更多的风险投资基金；
外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目，引进社会上有专业、成熟的管理企业，不仅能为园区企业提供优质服务，提升园区整体功能，还分担了园区开发建设公司的职能，使得公司能够集中精力进行招商和建设，为园区发展服务。
导读：产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。
01 园区的五种不同的运营模式
1、政府运营模式
这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。
2、投资运营模式
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。
3、服务运营模式
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。
4、土地盈利模式
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。
这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。
5、产业运营模式
一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。
园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。
例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。
02 园区不同发展阶段的模式分析
所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。
我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：
第1阶段: 生产要素聚集
发展阶段：要素群集阶段；
核心驱动：由政府的优惠政策等外力驱动；
产业聚集动力：低成本导向，由于优惠政策的吸引生产要素的低成本导致人才、技术、资本的流入，但要素低效率配置；
主要产业类型发展需求因素：低附加值、劳动密集型传统产业；
产业空间形态：纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局，单个企业或同类企业聚集。
园区功能：加工型、单一的产品制造、加工；
园区增值方式：可称之为工业产品“贸—工—技”，其增值手段主要是“贸易链”，即通过与区内外，国内外的贸易交换获取附加值；
与城市发展的空间关系：基本脱离；
代表园区：我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。
第2阶段：产业主导特征
发展阶段：产业主导阶段；
核心驱动力：内力外力并举，即政府和企业市场竞争力驱动双重作用；
产业聚集动力：产业链导向，各种生产要素重新整合，形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件；
主要产业类型：外向型的产业，其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀；
产业发展需求因素：一定的配套服务和研发能力，这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持，园区内企业自身创新能力较弱；
产业空间形态：纯产业区，在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局；
园区布局：以产品制造为主；
园区增值方式：人们对园区活动的关注顺序是：工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”；
与城市发展空间关系：相对脱离；
代表园区：我国目前大多数发展较高的高新区基本处于这阶段。
第3阶段: 创新突破阶段
发展阶段：创新突破阶段；
核心驱动力：内力为主，技术推动，企业家精神；
产业聚集动力：创新文化；
主要产业类型：技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域；
产业发展需求因素：高素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套服务，园区自身创新能力不断增强；
产业空间形态：产业社区，产业间开始产生协同效应，在空间上形成围绕产业集群同层布局；
园区功能：研发型、科技产业型、制造、研发复合功能；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”，其增值手段主要是创新链；
与城市发展空间关系：相对耦合（中枢辐射）；
代表园区：中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区。
第4阶段: 现代科技都市
发展阶段：财富凝聚阶段；
核心驱动力：高价值的“财富级”要素的推动；
产业聚集动力：高势能优势；
主要产业类型：文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主；
产业发展需求因素：高价值的品牌，高素质的人才资源，高增值能力和高回报率的巨额金融本；
产业空间形态：综合新城，在空间上，城市功能和产业功能完全融合；
园区功能：复合型（事业发展中心—生活乐园），现代化综合城市功能，产业聚集地，人气的聚集区，文化的扩散区，资本的融通区；
园区增值方式：人们对园区主要活动的关注顺序是“技—贸—工”，以研发中心，研发型产业，科技服务业为主体，其增值手段主要是“财富链”；
与城市发展空间关系：紧密融合（多级耦合式）；
代表园区：美国硅谷
03 园区发展的五个趋势
随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。
趋势一：从注重优惠政策向发展产业集群转变
从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。
从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。
趋势二：由加工型高新区向研发型高新区转型
由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。
未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。
趋势三：从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变
随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。
而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。
趋势四：由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变
产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来。
同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。
趋势五：由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型
现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。
04 现有的园区运营存在的问题
1、管理体制不够科学
各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。
2、政策措施不够完善
由于目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。
3、融资渠道较窄
目前,园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。
尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。
4、专业人才比较缺乏
各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成，市场化运营的知识和能力还不足，相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。
05 改进运营模式的建议
总体构想：
从园区发展的实际出发，按照“小机构，大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制，贯彻 “强化决策，突出管理，市场服务”和“机构政企合一，职能政企分开，管理政社分开”的理念，在决策和管理上体现政府的强力领导，在经营服务上挖潜和发挥市场的功能，建立“决策机构一元化，管理机构行政化，服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。
一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。
实行园区财政单独核算，采取“划分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定几年”的财政管理体制，这样有利于调动园区发展的积极性；综合管国土规划部门授权职能到管委会，对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行理；建设、环保部门授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程竣工验收和环境保护等进行管理。
二是引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司。
与园区管委会办公室两块牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委派，具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队，这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中，又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。
三是组建或引进若干项目经营公司。
控股培训公司：利用园区的基础设施，和地方科研院所合作，开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务；
参股风险投资公司：凭借信息优势，带头对园区企业进行风险投资，可以吸引外部更多的风险投资基金；
外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目，引进社会上有专业、成熟的管理企业，不仅能为园区企业提供优质服务，提升园区整体功能，还分担了园区开发建设公司的职能，使得公司能够集中精力进行招商和建设，为园区发展服务。
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