卷六
青原下五世石霜诸禅师法嗣大光居诲禅师潭州大光山居诲禅师，京兆人也。初造石霜，长坐不卧。麻衣草屦，亡身为法。霜遂令主性空塔院。一日，霜知缘熟，试甚所得。问曰：“国家每年放举人及第，朝门还得拜也无？”师曰：“有一人不求进。”霜曰：“凭何？”师曰：“他且不为名。”霜曰：“除却今日，别更有时也无？”师曰：“他亦不道今日是。”如是酬问，往复无滞。盘桓二十余祀，众请出世。僧问：“祇如达磨是祖否？”师曰：“不是。”祖曰：“既不是祖，又来作甚么？”师曰：“祇为汝不荐。”曰：“荐后如何？”师曰：“方知不是祖。”问：“混沌未分时如何？”师曰：“时教阿谁叙？”上堂：“一代时教，祇是整理时人手脚，直饶剥尽到底，也祇成得个了事人，不可将当衲衣下事。所以道四十九年明不尽，标不起，到这里合作么生？更若忉忉，恐成负累。珍重！”九峰道虔禅师瑞州九峰道虔禅师，福州人也。尝为石霜侍者。洎霜归寂，众请首座继住持。师白众曰：“须明得先师意，始可。”座曰：“先师有甚么意？”师曰：“先师道：休去，歇去，冷湫湫地去，一念万年去，寒灰枯木去，古庙香炉去，一条白练去。其余则不问，如何是一条白练去？”座曰：“这个祇是明一色边事。”师曰：“元来未会先师意在。”座曰：“你不肯我那？但装香来，香烟断处，若去不得，即不会先师意。”遂焚香，香烟未断，座已脱去。师拊座背曰：“坐脱立亡即不无，先师意未梦见在。”住后，僧问：“无间中人行甚么行？”师曰：“畜生行。”曰：“畜生复行甚么行？”师曰：“无间行。”曰：“此犹是长生路上人？”师曰：“汝须知有不共命者。”曰：“不共甚么命？”师曰：“长生气不常。”师乃曰：“诸兄弟还识得命么？欲知命，流泉是命，湛寂是身。千波竞涌，是文殊境界。一亘晴空，是普贤床榻。其次，借一句子是指月，于中事是话月，从上宗门中事，如节度使信旗相似，且如诸方先德，未建许多名目指陈已前，诸兄弟约甚么体格商量。到这里不假三寸试话会看，不假眼耳试采听看，不假试辨白看。所以道：声前抛不出，句后不藏形。尽乾大地都来，是汝当人个体，向甚么处安眼耳鼻舌？莫但向意根下图度作解，尽未来际亦未有休歇分。所以洞山道：“拟将心意学玄宗，大似西行却向东。”珍重！”问：“承古有言，向外绍则臣位，向内绍则王种，是否？”师曰：“是。”曰：“如何是外绍？”师曰：“若不知事极头，祇得了事，唤作外绍，是为臣种。”曰：“如何是内绍？”师曰：“知向里许承当担荷，是为内绍。”曰：“如何是王种？”师曰：“须见无承当底人，无担荷底人，始得同一色。同一色了，所以借为诞生，是为王种。”曰：“恁么则内绍亦须得转？”师曰：“灼然！有承当担荷，争得不转？汝道内绍便是人王种，你且道如今还有绍底道理么？所以古人道：绍是功，绍了非是功。转功位了，始唤作人王种。”曰：“未审外绍还转也无？”师曰：“外绍全未知有，且教渠知有。”曰：“如何是知有？”师曰：“天明不觉晓。”问：“如何是外绍？”师曰：“不借别人家里事。”曰：“如何是内绍。”师曰：“推爷向里头。”曰：“二语之中，那语最亲。”师曰：“臣在门里，王不出门。”曰：“恁么则不出门者，不落二边。”师曰：“渠也不独坐世界，里绍王种名，外绍王种姓。所以道：绍是功，名臣是偏中正。绍了转功，名君是正中偏。”问：“诞生还更知闻也无？” 师曰：“更知闻阿谁？”曰：“恁么则莫便是否？”师曰：“若是，古人为甚么道诞生王有父？”曰：“既有父，为甚么不知闻？”师曰：“同时不识祖。”问：“古人云：直得不恁么来者，犹是儿孙。意旨如何？”师曰：“古人不谩语。”曰：“如何是来底儿孙？”师曰：“犹守珍御在。”曰：“如何是父？”师曰：“无家可坐，无世可兴。”问：“诸圣间出，祇是个传语底人，岂不是和尚语？”师曰：“是。”曰：“祇如世尊生下，一手指天，一手指地，云：天上天下，唯我独尊。为甚么唤作传语底人？”师曰：“为他指天指地，所以唤作传语底人。” 僧礼拜而退。问：“九重无信，恩赦何来？”师曰：“流光虽遍，阃内不周。”曰：“流光与阃内相去多少？”师曰：“绿水腾波，青山秀色。”问：“人人尽言请益，未审师将何拯济？”师曰：“汝道巨岳还曾乏寸土也无？”曰：“恁么则四海参寻，当为何事？”师曰：“演若迷头心自狂。”曰：
“还有不狂者么？”师曰：“有。”曰：“如何是不狂者？”师曰：“突晓途中眼不开。”问：“如何是学人自己？”师曰：“更问阿谁？”曰：“便恁么承当时如何？”师曰：“须弥还更戴须弥。”问：“祖祖相传，复传何事？”师曰：“释迦悭，迦叶富。”曰：“如何是释迦悭？”师曰：“无物与人。”曰：“如何是迦叶富？”师曰：“国内孟尝君。”曰：“毕竟传底事作么生？”师曰：“百岁老人分夜灯。”问：“诸佛非我道，如何是我道？”师曰：“我非诸佛。”曰：“既非诸佛，为甚么却立我道？”师曰：“适来暂唤来，如今却遣出。”曰：“为甚么却遣出？”师曰：“若不遣出，眼里尘生。”问：“一切处觅不得，岂不是圣？”师曰：“是甚么圣？”曰：“牛头未见四祖时，岂不是圣？”师曰：“是圣境未忘。”曰：“二圣相去几何？”师曰：“尘中虽有隐形术，争柰全身入帝乡。”问：“古人道：因真立妄，从妄显真。是否？”师曰：“是。”曰：“如何是真心？”师曰：“不杂食是。”曰：“如何是妄心？”师曰：“攀缘起倒是。”曰：“离此二途，如何是本体？”师曰：“本体不离。”曰：“为甚么不离？”师曰：“不敬功德天，谁嫌黑暗女。”问：“尽乾坤都来是个眼，如何是乾坤眼？”师曰：“乾坤在里许。”曰：“乾坤眼何在？”师曰：“正是乾坤眼。”曰：“还照瞩也无？”师曰：“不借三光势。”曰：“既不借三光势，凭何唤作乾坤眼？”师曰：“若不如是，髑髅前见鬼人无数。”问：“一笔丹青为甚么邈志公真不得？”师曰：“僧繇却许志公。”曰：“未审僧繇得甚么人证旨，却许志公？”师曰：“乌龟稽首须弥柱。”问：“动容沈古路，身没乃方知。此意如何？”师曰：“偷佛钱买佛香。”曰：“学人不会。”师曰：“不会即烧香供养本爷娘。”师后住泐潭而终，谥大觉禅师。
青原下五世石霜诸禅师法嗣大光居诲禅师潭州大光山居诲禅师，京兆人也。初造石霜，长坐不卧。麻衣草屦，亡身为法。霜遂令主性空塔院。一日，霜知缘熟，试甚所得。问曰：“国家每年放举人及第，朝门还得拜也无？”师曰：“有一人不求进。”霜曰：“凭何？”师曰：“他且不为名。”霜曰：“除却今日，别更有时也无？”师曰：“他亦不道今日是。”如是酬问，往复无滞。盘桓二十余祀，众请出世。僧问：“祇如达磨是祖否？”师曰：“不是。”祖曰：“既不是祖，又来作甚么？”师曰：“祇为汝不荐。”曰：“荐后如何？”师曰：“方知不是祖。”问：“混沌未分时如何？”师曰：“时教阿谁叙？”上堂：“一代时教，祇是整理时人手脚，直饶剥尽到底，也祇成得个了事人，不可将当衲衣下事。所以道四十九年明不尽，标不起，到这里合作么生？更若忉忉，恐成负累。珍重！”九峰道虔禅师瑞州九峰道虔禅师，福州人也。尝为石霜侍者。洎霜归寂，众请首座继住持。师白众曰：“须明得先师意，始可。”座曰：“先师有甚么意？”师曰：“先师道：休去，歇去，冷湫湫地去，一念万年去，寒灰枯木去，古庙香炉去，一条白练去。其余则不问，如何是一条白练去？”座曰：“这个祇是明一色边事。”师曰：“元来未会先师意在。”座曰：“你不肯我那？但装香来，香烟断处，若去不得，即不会先师意。”遂焚香，香烟未断，座已脱去。师拊座背曰：“坐脱立亡即不无，先师意未梦见在。”住后，僧问：“无间中人行甚么行？”师曰：“畜生行。”曰：“畜生复行甚么行？”师曰：“无间行。”曰：“此犹是长生路上人？”师曰：“汝须知有不共命者。”曰：“不共甚么命？”师曰：“长生气不常。”师乃曰：“诸兄弟还识得命么？欲知命，流泉是命，湛寂是身。千波竞涌，是文殊境界。一亘晴空，是普贤床榻。其次，借一句子是指月，于中事是话月，从上宗门中事，如节度使信旗相似，且如诸方先德，未建许多名目指陈已前，诸兄弟约甚么体格商量。到这里不假三寸试话会看，不假眼耳试采听看，不假试辨白看。所以道：声前抛不出，句后不藏形。尽乾大地都来，是汝当人个体，向甚么处安眼耳鼻舌？莫但向意根下图度作解，尽未来际亦未有休歇分。所以洞山道：“拟将心意学玄宗，大似西行却向东。”珍重！”问：“承古有言，向外绍则臣位，向内绍则王种，是否？”师曰：“是。”曰：“如何是外绍？”师曰：“若不知事极头，祇得了事，唤作外绍，是为臣种。”曰：“如何是内绍？”师曰：“知向里许承当担荷，是为内绍。”曰：“如何是王种？”师曰：“须见无承当底人，无担荷底人，始得同一色。同一色了，所以借为诞生，是为王种。”曰：“恁么则内绍亦须得转？”师曰：“灼然！有承当担荷，争得不转？汝道内绍便是人王种，你且道如今还有绍底道理么？所以古人道：绍是功，绍了非是功。转功位了，始唤作人王种。”曰：“未审外绍还转也无？”师曰：“外绍全未知有，且教渠知有。”曰：“如何是知有？”师曰：“天明不觉晓。”问：“如何是外绍？”师曰：“不借别人家里事。”曰：“如何是内绍。”师曰：“推爷向里头。”曰：“二语之中，那语最亲。”师曰：“臣在门里，王不出门。”曰：“恁么则不出门者，不落二边。”师曰：“渠也不独坐世界，里绍王种名，外绍王种姓。所以道：绍是功，名臣是偏中正。绍了转功，名君是正中偏。”问：“诞生还更知闻也无？” 师曰：“更知闻阿谁？”曰：“恁么则莫便是否？”师曰：“若是，古人为甚么道诞生王有父？”曰：“既有父，为甚么不知闻？”师曰：“同时不识祖。”问：“古人云：直得不恁么来者，犹是儿孙。意旨如何？”师曰：“古人不谩语。”曰：“如何是来底儿孙？”师曰：“犹守珍御在。”曰：“如何是父？”师曰：“无家可坐，无世可兴。”问：“诸圣间出，祇是个传语底人，岂不是和尚语？”师曰：“是。”曰：“祇如世尊生下，一手指天，一手指地，云：天上天下，唯我独尊。为甚么唤作传语底人？”师曰：“为他指天指地，所以唤作传语底人。” 僧礼拜而退。问：“九重无信，恩赦何来？”师曰：“流光虽遍，阃内不周。”曰：“流光与阃内相去多少？”师曰：“绿水腾波，青山秀色。”问：“人人尽言请益，未审师将何拯济？”师曰：“汝道巨岳还曾乏寸土也无？”曰：“恁么则四海参寻，当为何事？”师曰：“演若迷头心自狂。”曰：
“还有不狂者么？”师曰：“有。”曰：“如何是不狂者？”师曰：“突晓途中眼不开。”问：“如何是学人自己？”师曰：“更问阿谁？”曰：“便恁么承当时如何？”师曰：“须弥还更戴须弥。”问：“祖祖相传，复传何事？”师曰：“释迦悭，迦叶富。”曰：“如何是释迦悭？”师曰：“无物与人。”曰：“如何是迦叶富？”师曰：“国内孟尝君。”曰：“毕竟传底事作么生？”师曰：“百岁老人分夜灯。”问：“诸佛非我道，如何是我道？”师曰：“我非诸佛。”曰：“既非诸佛，为甚么却立我道？”师曰：“适来暂唤来，如今却遣出。”曰：“为甚么却遣出？”师曰：“若不遣出，眼里尘生。”问：“一切处觅不得，岂不是圣？”师曰：“是甚么圣？”曰：“牛头未见四祖时，岂不是圣？”师曰：“是圣境未忘。”曰：“二圣相去几何？”师曰：“尘中虽有隐形术，争柰全身入帝乡。”问：“古人道：因真立妄，从妄显真。是否？”师曰：“是。”曰：“如何是真心？”师曰：“不杂食是。”曰：“如何是妄心？”师曰：“攀缘起倒是。”曰：“离此二途，如何是本体？”师曰：“本体不离。”曰：“为甚么不离？”师曰：“不敬功德天，谁嫌黑暗女。”问：“尽乾坤都来是个眼，如何是乾坤眼？”师曰：“乾坤在里许。”曰：“乾坤眼何在？”师曰：“正是乾坤眼。”曰：“还照瞩也无？”师曰：“不借三光势。”曰：“既不借三光势，凭何唤作乾坤眼？”师曰：“若不如是，髑髅前见鬼人无数。”问：“一笔丹青为甚么邈志公真不得？”师曰：“僧繇却许志公。”曰：“未审僧繇得甚么人证旨，却许志公？”师曰：“乌龟稽首须弥柱。”问：“动容沈古路，身没乃方知。此意如何？”师曰：“偷佛钱买佛香。”曰：“学人不会。”师曰：“不会即烧香供养本爷娘。”师后住泐潭而终，谥大觉禅师。
观音灵签解签89: 智服姜维
吉凶宫位: 上签酉宫
出入营谋大吉昌，似玉无瑕石里藏;若得贵人来指引，斯时得宝喜风光。https://weibo.com/u/6326582065
观音灵签: 诗意
此卦石藏珍宝之象。凡事称心大吉也。
观音灵签: 解曰
如石藏玉。贵人指示。得祗称心。欢怀得意。
观音灵签: 仙机
家宅→吉利 自身→康泰 求财→遂意 交易→成 婚姻→成就 六甲→生男 行人→动 田蚕→着力 六畜→勤理 寻人→见 公讼→胜 移徙→吉 失物→在 疾病→安 山坟→吉
观音灵签89:整体解译
各种进出经营都很吉利
就如石头中藏着美玉，这需要去开发而能呈现。
幸运有高人的指点
因而能发觉自己的宝藏。
本签精髓
石中藏玉，开发可得。
凡事做事
本签喻，你所谋望之事，是很有潜力的，只要你尽心去开发，就能发现自己的潜能，并获得成功。
爱情婚姻
若问姻缘何时来
若问姻缘何时来，其实你的条件很好，找个好对象是没有问题的。只要你鼓起信心去经营，那就能得到终身伴侣了。
若问心仪对象可否交往
你所心仪的对象，他的条件也是很好的，也是值得你追求的。只要你好好的经营这段爱情，将来就能有很好的果实。
若问当前交往对象可否更进一步或结婚
若交往了一段时间，想要走向结婚的话，你当要有信心，因为你的另伴条件也是很好的，他也是个贤妻(或良夫)，是值得你和他走向结婚的。
若爱情、婚姻面临分手、困顿，问挽回或关系和好
若爱情分手了，想要挽回的话，不知好不好。男女间一时的争吵，这是难免的，只要事后做个修补，这爱情就能复合了。而这个理想的对象，你就宽心的对待，去挽回他吧!
工作求职 创业事业
若问求职
即使一时未找到工作，但是不要灰心，你将可以找到很好的工作，这需要时间的寻找，只要你有耐心，这份好工作就属于你了。
若问工作运
即使当前工作上不是畅通，其实，你很有潜能，只要你持续下去，这个潜能就能表现出来，也因此在工作上获得重用。
若问事业前途
这个事业是很有潜力的事业，这需要时间去开发，只要持续走下去，未来就能辉煌腾达。
若问创业可否
若想创业的话，这可以开发你的潜力，因此，这事业是很值得去经营的。
虽然刚开始时，事业会有些冷淡，但是只要持续下去，未来就能蓬勃发展。
考试竞赛 升迁竞选
若问考试或各种竞赛前途
若想参予各种竞试的话，那可要对自己有信心了。在竞赛的激发之下，你的潜力就可以展露无遗，因此而榜上有名了。请全力以赴，以创佳绩。
若问升迁、升官运途
若想升迁的话，你是很有潜力的一位，在这次升迁的筛选之下，可望屏雀中选。请保持低调，以维持气氛。
投资理财
若问投资可否，这项投资工具，也许一时看不出未来，其实，这是个很有潜力的投资标的。只要持之以恒，最后就能财源滚滚。
经商生意
若问经商前途，这门生意是很有潜力的生意，也是值得全心投注的事业，只要持续的经营，将来就能鸿图大展。
房地交易
若欲买进房地产的话，这房地产就如一块不为人知的钻石，只要持有一段时日，未来就能闪耀发光。
治病健康
若问治病的话，此病是可以痊愈的，只要用对了方法，持之以恒，那此并就能康复。
转换变更
当前不顺想要转变，其实，当前不顺不代表未来不好，因此，你当安守当前的生活，继续经营这事业，将来此事就能辉煌腾达了。
求孕求子
若问求孕者，你的生育能力是没有问题的，只要有信心生活下去，将来就能一举得男。
官司诉讼
若问官司者，此案件对你有利，持续诉讼下去，必然能胜出。
寻人寻物
失物被某个东西盖住了，好好的去发掘他吧。
远行出国
想要远地发展，出国这是个很好的发挥之地，只要持之以恒的经营，将来就能出人头地。
观音灵签89: 典故
智服姜维。姜维字伯约。三国时魏大将。事母至孝。文武双全。智勇足备。诸葛亮极为爱惜。因此设计如何智取姜维归顺。诸葛亮一面派军攻打姜维母亲居住的冀城。引姜维出兵保护。一面派人在夜间假扮姜维投降蜀(刘备)攻打天水城。混乱魏军。使他们相信姜维已叛变。然后逼使姜维走投无路，下马向诸葛亮投降。诸葛亮下车迎接姜维。待之以礼。姜维也心悦诚服的归顺刘备了。(三国演义)
吉凶宫位: 上签酉宫
出入营谋大吉昌，似玉无瑕石里藏;若得贵人来指引，斯时得宝喜风光。https://weibo.com/u/6326582065
观音灵签: 诗意
此卦石藏珍宝之象。凡事称心大吉也。
观音灵签: 解曰
如石藏玉。贵人指示。得祗称心。欢怀得意。
观音灵签: 仙机
家宅→吉利 自身→康泰 求财→遂意 交易→成 婚姻→成就 六甲→生男 行人→动 田蚕→着力 六畜→勤理 寻人→见 公讼→胜 移徙→吉 失物→在 疾病→安 山坟→吉
观音灵签89:整体解译
各种进出经营都很吉利
就如石头中藏着美玉，这需要去开发而能呈现。
幸运有高人的指点
因而能发觉自己的宝藏。
本签精髓
石中藏玉，开发可得。
凡事做事
本签喻，你所谋望之事，是很有潜力的，只要你尽心去开发，就能发现自己的潜能，并获得成功。
爱情婚姻
若问姻缘何时来
若问姻缘何时来，其实你的条件很好，找个好对象是没有问题的。只要你鼓起信心去经营，那就能得到终身伴侣了。
若问心仪对象可否交往
你所心仪的对象，他的条件也是很好的，也是值得你追求的。只要你好好的经营这段爱情，将来就能有很好的果实。
若问当前交往对象可否更进一步或结婚
若交往了一段时间，想要走向结婚的话，你当要有信心，因为你的另伴条件也是很好的，他也是个贤妻(或良夫)，是值得你和他走向结婚的。
若爱情、婚姻面临分手、困顿，问挽回或关系和好
若爱情分手了，想要挽回的话，不知好不好。男女间一时的争吵，这是难免的，只要事后做个修补，这爱情就能复合了。而这个理想的对象，你就宽心的对待，去挽回他吧!
工作求职 创业事业
若问求职
即使一时未找到工作，但是不要灰心，你将可以找到很好的工作，这需要时间的寻找，只要你有耐心，这份好工作就属于你了。
若问工作运
即使当前工作上不是畅通，其实，你很有潜能，只要你持续下去，这个潜能就能表现出来，也因此在工作上获得重用。
若问事业前途
这个事业是很有潜力的事业，这需要时间去开发，只要持续走下去，未来就能辉煌腾达。
若问创业可否
若想创业的话，这可以开发你的潜力，因此，这事业是很值得去经营的。
虽然刚开始时，事业会有些冷淡，但是只要持续下去，未来就能蓬勃发展。
考试竞赛 升迁竞选
若问考试或各种竞赛前途
若想参予各种竞试的话，那可要对自己有信心了。在竞赛的激发之下，你的潜力就可以展露无遗，因此而榜上有名了。请全力以赴，以创佳绩。
若问升迁、升官运途
若想升迁的话，你是很有潜力的一位，在这次升迁的筛选之下，可望屏雀中选。请保持低调，以维持气氛。
投资理财
若问投资可否，这项投资工具，也许一时看不出未来，其实，这是个很有潜力的投资标的。只要持之以恒，最后就能财源滚滚。
经商生意
若问经商前途，这门生意是很有潜力的生意，也是值得全心投注的事业，只要持续的经营，将来就能鸿图大展。
房地交易
若欲买进房地产的话，这房地产就如一块不为人知的钻石，只要持有一段时日，未来就能闪耀发光。
治病健康
若问治病的话，此病是可以痊愈的，只要用对了方法，持之以恒，那此并就能康复。
转换变更
当前不顺想要转变，其实，当前不顺不代表未来不好，因此，你当安守当前的生活，继续经营这事业，将来此事就能辉煌腾达了。
求孕求子
若问求孕者，你的生育能力是没有问题的，只要有信心生活下去，将来就能一举得男。
官司诉讼
若问官司者，此案件对你有利，持续诉讼下去，必然能胜出。
寻人寻物
失物被某个东西盖住了，好好的去发掘他吧。
远行出国
想要远地发展，出国这是个很好的发挥之地，只要持之以恒的经营，将来就能出人头地。
观音灵签89: 典故
智服姜维。姜维字伯约。三国时魏大将。事母至孝。文武双全。智勇足备。诸葛亮极为爱惜。因此设计如何智取姜维归顺。诸葛亮一面派军攻打姜维母亲居住的冀城。引姜维出兵保护。一面派人在夜间假扮姜维投降蜀(刘备)攻打天水城。混乱魏军。使他们相信姜维已叛变。然后逼使姜维走投无路，下马向诸葛亮投降。诸葛亮下车迎接姜维。待之以礼。姜维也心悦诚服的归顺刘备了。(三国演义)
【#专家谈#丨郭秦川：#未来房地产业向北还是向南#】房地产业涉及每个人最基本的刚需性住房问题，是民生保障和社会管理的重大课题，始终受到全社会重视和关注。长期以来，住房问题备受媒体聚焦、专家学者探讨研究、社会层面的关注和热议。同时，国家针对房地产业健康有序发展进程，以及对宏观经济社会的影响深度，适时加强宏观调控与指导性政策完善和调整，以有效维护市场秩序，服务百姓住房需求，稳定财金体系健康运行，确保刚需性与合理诉求，确保经济社会健康发展。
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
提到房地产业发展，大家关注更多的是商品房开发这个焦点问题。我们首先要明白，房地产业涉及房产业和地产业，由于房产与地产在逻辑上紧密链接，一般不做分割性分析和探讨。搞房产开发，必须以有地产为前提条件，也就成了房地产业（地产+房产=房地产）的开发。
随着城镇化建设等战略的实施，房地产业得到快速发展，并形成惯性。八十年代以来，经过近几十年的发展，建设规模和成效较为显著，城市建设焕然一新，住房条件和环境有了较大改善，规模与效益、边际效应呈递增性趋势。同时，随着建设性资产的积累和推进，房地产发展周期与经济社会吻合度逐渐出现一些问题亟待解决。存量、增量、结构、人口、土地、价格、金融、财税等系统性体系性问题逐渐凸显，引起了社会的高度重视和关注，也迫使业内对房地产行业的发展进行深度思考，特别是引起房地产企业的焦虑与抉择。房地产业发展是否走到了十字路口、未来去向在哪里等问题，掀起一波又一波的讨论、研判和研究。
答案在哪里？如何客观回答这一问题，我们无妨溯源问实。从相关指标数据中观察一下房地产业发展的进程现状，以及供需去向，来寻找答案。
首先，从房地产开发需求因素分析——
从房地产法人企业发展的规模和行业运行成效观察，2010年全国房地产法人单位数28.5万个，发展到2020年为93.4万个，十年时间内增长近3.3倍，是2005年的5.3倍。说明房地产行业近些年来得到了快速发展，市场看好这一行业的成长、效益与发展预期。
从房地产业对经济发展的贡献度观察，改革开放后，房地产业增加值呈线性快速上升趋势。房地产业增加值从1978年79.7亿元，增加到2020年74552.5亿元，增加值增加800多倍。房地产业增加值占GDP比重，从1978年2.2%，提高到2020年度7.3%，增幅提高5.1个百分点。不难看出，房地产业在价格因素影响下，所呈现的产值规模和贡献度提升较快。
从城镇化战略性政策实施与推进观察，改革开放初期，1978年我国城镇化率仅为17.9%，发展到2021年为64.7%，常住人口城镇化比重增加46.8个百分点。同时，印证了城镇规模加快扩大，人口移动规模快速增长，以及对房地产业中住宅需求增加。
从影响房地产业发展的关键性因素，人口数量和结构观察，从第七次全国人口普查数据获悉，建国初期1953年全国总人口数5.83亿人，增加到2020年14.1亿人，规模扩大了2.4倍。同时65岁及以上人数占总人口比重，从1953年4.4%，上升到2020年9.1%。人口自然增长率，从1978年12%，下降到2020年1.5%，下降超过10个百分点。很显然，近些年来我国人口结构发生了重大变化，生育率逐渐趋缓，呈线性下降趋势，增长有触底的态势。随之家庭结构和户均人口逐渐缩小，从1953年家庭户人口规模4.43人/户，缩小到2020年2.62人/户，户均减少1.81人。说明家庭户数同样处于下降态势，第四次全国人口普查（1990年）数据显示，全国家庭户数为2.77亿户，第七次全国人口普查（2020年）结果数据为2.21亿户，2020年较1990年家庭总户数减少0.56亿户。家庭户数的递减，充分证明了住房需求态势下降和住房总量诉求减少。
从房地产购买力与居民支付能力因素观察，2014年全国居民人均消费支出占人均可支配收入（受统计口径限制）比重为71.9%，2020年这一支出下降到65.9%。说明人均消费支出出现结构性下降。同时，居住支出占居民消费支出比重，从2014年22.1%，上升到2020年24.6%，比重提高2.5个百分点。也就是说居民的居住类费用在提高。住房消费成本的提高，不利于房地产市场规模性扩张和发展。
从房地产项目投资增速与市场建设进度观察，2010年房地产开发投资额为48259亿元，占全社会固定资产投资额比重为22.1%，增加到2020年141443亿元，占比为26.8%，2020年占比较2010年提高4.7个百分点。相反，房地产开发投资增速从2010年33.2%，下降到2020年7%，增速线性回落26.2个百分点。充分说明随着房地产开发建设逐步推进，其建设成本费用等增加加快，建设空间结构性缩小，特别是土地稀缺性资源的有限性限制。
其次，从房地产开发供给角度因素分析——
从房地产开发企业土地开发与购置角度观察，改革开放后，房地产开发业本年土地购置面积呈现一个倒“V”型线性发展状态。从2000年本年土地购置16905.2万平方米（2535.78万亩），增加到2011年44327.4万平方米（6649.11万亩），达到峰值并形成拐点，从此本年土地购置面积呈线性下降趋势。从建设用地角度分析，房地产开发用地累积性边际效益递减较为明显，建设用地吃紧是难以规避的问题，同时粮食安全与建设用地平衡性、用地冲突、结构矛盾加剧，发展压力加大。
从本年房屋新开工面积及住宅建设与发展情况观察，从2000年到2020年数据看，呈波动性线性向上的趋势。本年房屋新开工面积从2000年28582.64万平方米，波动性增加到2020年224433.1万平方米。其中，2000-2020年，年均住宅类建设面积达74.3%以上，也就是说在房地产开发中，主要以住宅性开发与建设为主体。
从本年商品房销售面积与住宅销售面积观察，本年商品房销售面积2000年销售18637.13万平方米，增加到2021年179433万平方米，2021年度商品房销售面积较2000年增加8.6倍。其中，住宅销售面积从2000年16570.28万平方米，增加到2021年156532万平方米，2021年度本年住宅销售面积较2000年增加8.4倍。同时，在商品房销售面积中，住宅占比年均超过87.8%，住宅用房面积成为商品房销售面积的主体和核心。这也和开发企业所购置的土地使用性质、建设主体目标、经营方向等相一致。
从商品房平均销售价格与住宅销售价格情况观察，商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米，提高到2020年9860元/平方米，商品房平均销售价格2020年较2000年提高4.7倍，商品房价格呈线性向上快速增长态势。同时，住宅平均销售价格从2000年1948元/平方米，上升到2020年9980元/平方米，住宅销售价格2020年较2000年提高5.1倍。同样，住宅销售价格具有线性快速增长态势。商品房平均销售价格与住宅平均销售价格差从2000年164元/平方米，发展到2014年391元/平方米，形成一个峰值和拐点，此后到2020年这一价格差为-120元/平方米，也就是住房价格高于商品房销售均价。住宅型房价涨势高于商品房其他类房屋价格，说明商品房经济适用性和市场成本费用等在不断增长，扩大了房价提高基数，给利润空间造成压力。同时相反，倒逼房地产业发展动能的收缩和减缓。
从房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况观察，2005年成套住宅竣工套数合计368.25万套，到2020年提高到597.66万套，在2014年形成一个峰值，达到765.94万套，这样从2005-2020年企业成套住宅竣工发展形成一个抛物线式走势。总体看，呈阶段性线性增长态势。从住宅销售套数合计看，2005年完成423.54套，2020年增加到1355.59万套。从销售角度看，2020年销售套数较2005年增长3.2倍。从成套销售套数合计与竣工套数合计总量差看，2005年总量剪刀差55.28万套，2020年提高到757.93万套，销售套数远远大于竣工套数，说明市场需求依然较好。可以看出，销售套数大于竣工套数中存在较大风险和问题，更多的来自于销售的预期性（预售、期房、竣工未结等现象），显示数据之间匹配性相对较弱。这里不包含农村住房、单位自有住房、自建房等，非经营性质住宅套数。
综上数据分析，房地产开发业伴随着经济的发展，同样从改革开放后，走过了一个探索到快速发展，再到逐渐放缓的发展历程。随着经济发展增速的转换及发展目标路径的调整，人口自然增长率下降和家庭户人数缩小，土地稀缺性供给收紧，房住不炒政策等宏观调控的影响，房地产业似乎走到了发展的十字路口？遇到产业如何发展，怎样发展，甚至转型抉择等问题。
从房地产业当前可以观察到的现象与行业谈论的焦点观察，反映出几个特点性问题：
一是本年土地购置面积几十年长期供给，累积效应和边际效益较为明显，国土资源科学调配压力加大。由于经济发展进程中，阶段性土地政策宽松性与经济增长诉求，形成经济收益型的房地产投资驱动力滞后性收缩，及惯性变相延续。严重挤压了粮食安全用地，以及建设用地的可持续。土地资源空间利用压力加大问题突出。
二是房地产业中地产业会受到较大限制，因建设用地的约束性更强和土地法治化道路推进，会使地产业发展规模和效益逐渐缩小，迫使地产行业在新格局战略的指引下加快转型步伐。同时倒逼房地产业深化改革，商品房建设行业（住宅）等转型或需要新的战略性抉择。
三是经过近几十年房地产行业发展与建设，商品房建设达到土地、人口等所能承受的主体预期，遇到了瓶颈，并积累了过大的产能或存量，释放能力和水平受到人口增速下降的刚性制约，同时政府福利性住房（廉租房、公租房、经济适用房等）以及盈利性商品房的持续增量等，造成供需失衡，供给的超预期性。
四是市场对商品房与城镇化建设、人口被动性迁移、产业布局等政策性、市场性误判，特别是在区域性经济刺激政策效应下，房地产投资暴利诱惑与陷阱并存中失去管控性的理性。
五是受地产业增长和规模的收缩，开发与在建住宅型的商品类房产行业将受到较大约束。房地产业中的开发、建设、经营、管理等行业会因此受到一定的冲击和影响。
六是财政金融政策的惯性杠杆与刺激，导向性惯性难以急刹车。杠杆影子和财政金融系统性风险在压力中寻找释放空间和路径。同时，居民收入增长预期与房价涨幅性失调（主要源于收入与按揭贷款之间的关系，即还贷能力与生活保障支出压力加大），加之房贷与财政金融政策缩表性作用，对房地产业规范性发展与质量提出更高的要求，对房地产发展产生较大影响。
尽管房地产业发展遇到周期性和阶段性增长瓶颈，但并不意味着房地产业从此走到了行业发展的尽头。我们从国家发展战略中不难发现，一是国际化大都市、城市群、区域协调发展、流域性经济带（长江、汉江、黄河等）、新格局的构建等国家战略正在实施推进，为房地产业的发展提供了机遇和空间，其在时空中如何驾驭机遇和运用好政策的红利，需要智慧与科学把控。二是乡村振兴战略的实施和推进，将为房地产业的转型与转战，提供转型发展与空间的释放。三是随着房地产建设的饱和度与消化进度，房产的维修、装饰和服务等经济活动质效会有大的提升与改善。四是欠发达地区建设与发展，以及产业结构调整与优化，同样为本行业的发展提供了业务拓展的机遇和时空。五是城镇化率还有增长空间。城市更新改造，为房地产业同样提供了发展空间和路径。同时，随着经济运行状态的好转，流动性人口增加和推进，改善性住房、房屋租赁及中转性住房等未来还有相应的空间。
现在，我们需要冷眼看待和面对房地产业潮起潮落，需要在发展中抉择，在抉择中奋进。在优化结构中，始终沿着国家经济发展的战略方向，凝聚智慧，稳中求进，推进房地产业朝着国家与人民需要的方向发展。https://t.cn/A66PLl2R
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