#泰安生活##聚焦泰安看发展#【梦境彼岸 时光悄然——大汶口古镇焕发勃勃生机】6000多年前，大汶河畔的星星之火，照亮了人类文明进步的道路。位于泰山南麓、大汶河北岸的大汶口镇，因五汶汇聚之口而得名，因大汶口文化而名扬于世，自古人物华天宝，人杰地灵，历史上著名的文化商业重镇。6月25日，“聚焦泰安看发展”2019全国网络媒体泰安行采访团来到大汶口古镇，近距离感受汶水畔古韵犹存里，焕发出的勃勃生机。
大汶口镇是泰安市计划单列镇，先后被授予全国重点镇、2016最受中国报业关注的十大古镇、山东省“百镇建设示范行动”示范镇、山东旅游强乡镇、山东十佳文化特色乡镇、山东省城镇建设中心镇、山东省级特色小镇创建名单等荣誉称号。大汶口镇文化底蕴深厚，自新石器时代至今，已积淀了6000年的文明。汉朝时期，大汶口镇是钜平县城所在地，自清朝设镇已有近400年的历史。境内有2处国家重点文物保护单位（大汶口遗址、明代古石桥），3处省级文物（文姜城遗址、山西会馆、山西街村
为了让大汶口文化重新真实展现，为了让现在的大汶口镇继承古大汶口的先进和繁荣，“汶口古镇复兴计划”随之到来。2012年，大汶口镇与中天伟路（北京）投资有限公司确定了战略合作关系，按照“政府主导、政企合作、产业引领、农民致富”的城市化运营理念，总投资30亿元，规划面积390公顷，对大汶口镇97平方公里、45个行政村实施区域规划、产业策划、整体运作，围绕文化旅游开发、农业生态观光、健康养老养生的思路，要形成旅游、文化、休闲、观光、生态型的水上石头古镇，打造为中国大汶口国际化生态旅游特区。
大汶口古镇保护性建设项目共分为2期，其中一期古镇建设区项目涵盖大汶口遗址、大汶口古镇、大汶口明代古石桥等历史文化遗迹。分为古镇建设区和古镇安置区两部分。其中，古镇建设区占地面积227亩，涉及和平街村、山西街村、太平街村3个村，按照乡奢艺术酒店理念对民宅进行改造，外观修旧如旧、保持原始风貌，内部按照星级酒店标准建设，水、电、气、暖齐全；一宅一风格，并配套建设文化中心、陶艺坊、特色中西餐厅、儿童互动美术馆、木工坊等主题区域，让游客享受到多元化互动体验。古镇建设区建成后，将与大汶口国家考古遗址公园、大汶河湿地公园、天润湖景区（王家院水库）融为一体，共同构成大汶口文化风景名胜区。古镇安置区占地120亩，主要建设22栋楼房，用于古镇建设区588户居民的搬迁安置。目前，回迁居民已签订搬迁协议，成立了文明之光社区；22栋安置楼房主体已全部完成，正在积极进行内外粉饰及配套建设。一期项目建成后，预计年可接待游客50万人次，实现营业收入5亿元、税收2800万元，安置劳动力3000人。下一步，将积极推动国家农业部规划的中国山东现代农业休闲观光产业示范园项目的落地实施。作为示范园的起步项目，将策划实施大汶口农耕庄园，构建新型农业发展平台，从而丰富大汶口古镇的业态，实现区域内一二三产联动，提升田园综合体的经济和社会效益。
记者在大汶口文化博物馆看到，石头垒成的博物馆的外墙与当地的石头房子和谐统一，富有现代化的文艺气息。博物馆内陈设处处彰显着大汶口文化底蕴，还有不少科技含量高的互动展区，参观者除了传统观赏，还能身临其境感受大汶口文化的魅力和内涵。古镇的开发建设者们以一种新模式来整合种种优势与特色，使其汇聚一体，形成“汶口古镇”这一文化品牌的有机部分，并共同成为发展繁荣古镇的基石。
在大汶口古镇，由国内外一流建筑设计师与当地工匠共同倾心打造的乡奢艺术酒店在开发建设之初，便聘请高校师生对大汶口即将改造的区域进行了院落普查，最终形成了37万字的《院落志》，里面详细记录了村民房屋的历史、家族的演变、村落的历史甚至故事传说，使得古镇的历史故事得以很好地传承。
据介绍，与国内诸多著名的景点式古镇不同，大汶口古镇不是在塑造一个景点，而是打造一种生活状态，人们来到镇里能真正感受和融入到当地生活，同时也能清晰地触摸到中国乡村的进步。紧跟国家关于支持特色小镇发展的相关部署，在深入研究之后，大汶口古镇确立了80%老建筑保留，20%的老建筑改建的原则。在完整保留古镇原有的自然村落肌理的基础上，进行艺术化创新，丰富大汶口古镇的生态系统，形成多元文化社区，使古镇成为一个舒适度假和安享生活的所在，打造世界的中国乡村。
下一步，大汶口古镇还将立足实际，整合种种优势与特色，形成“以农业为基础、文化旅游为先导，休闲体验为核心，互联网技术为手段”的全面繁荣模式。把大汶口遗址公园、大汶河湿地公园、汶口古镇统筹运作，使其汇聚一体，形成“汶口古镇”这一文化品牌的有机部分，以古镇带动全镇的发展，最终成为中国经济新常态下的城镇发展与运营的中国典范乡村。
大汶口镇是泰安市计划单列镇，先后被授予全国重点镇、2016最受中国报业关注的十大古镇、山东省“百镇建设示范行动”示范镇、山东旅游强乡镇、山东十佳文化特色乡镇、山东省城镇建设中心镇、山东省级特色小镇创建名单等荣誉称号。大汶口镇文化底蕴深厚，自新石器时代至今，已积淀了6000年的文明。汉朝时期，大汶口镇是钜平县城所在地，自清朝设镇已有近400年的历史。境内有2处国家重点文物保护单位（大汶口遗址、明代古石桥），3处省级文物（文姜城遗址、山西会馆、山西街村
为了让大汶口文化重新真实展现，为了让现在的大汶口镇继承古大汶口的先进和繁荣，“汶口古镇复兴计划”随之到来。2012年，大汶口镇与中天伟路（北京）投资有限公司确定了战略合作关系，按照“政府主导、政企合作、产业引领、农民致富”的城市化运营理念，总投资30亿元，规划面积390公顷，对大汶口镇97平方公里、45个行政村实施区域规划、产业策划、整体运作，围绕文化旅游开发、农业生态观光、健康养老养生的思路，要形成旅游、文化、休闲、观光、生态型的水上石头古镇，打造为中国大汶口国际化生态旅游特区。
大汶口古镇保护性建设项目共分为2期，其中一期古镇建设区项目涵盖大汶口遗址、大汶口古镇、大汶口明代古石桥等历史文化遗迹。分为古镇建设区和古镇安置区两部分。其中，古镇建设区占地面积227亩，涉及和平街村、山西街村、太平街村3个村，按照乡奢艺术酒店理念对民宅进行改造，外观修旧如旧、保持原始风貌，内部按照星级酒店标准建设，水、电、气、暖齐全；一宅一风格，并配套建设文化中心、陶艺坊、特色中西餐厅、儿童互动美术馆、木工坊等主题区域，让游客享受到多元化互动体验。古镇建设区建成后，将与大汶口国家考古遗址公园、大汶河湿地公园、天润湖景区（王家院水库）融为一体，共同构成大汶口文化风景名胜区。古镇安置区占地120亩，主要建设22栋楼房，用于古镇建设区588户居民的搬迁安置。目前，回迁居民已签订搬迁协议，成立了文明之光社区；22栋安置楼房主体已全部完成，正在积极进行内外粉饰及配套建设。一期项目建成后，预计年可接待游客50万人次，实现营业收入5亿元、税收2800万元，安置劳动力3000人。下一步，将积极推动国家农业部规划的中国山东现代农业休闲观光产业示范园项目的落地实施。作为示范园的起步项目，将策划实施大汶口农耕庄园，构建新型农业发展平台，从而丰富大汶口古镇的业态，实现区域内一二三产联动，提升田园综合体的经济和社会效益。
记者在大汶口文化博物馆看到，石头垒成的博物馆的外墙与当地的石头房子和谐统一，富有现代化的文艺气息。博物馆内陈设处处彰显着大汶口文化底蕴，还有不少科技含量高的互动展区，参观者除了传统观赏，还能身临其境感受大汶口文化的魅力和内涵。古镇的开发建设者们以一种新模式来整合种种优势与特色，使其汇聚一体，形成“汶口古镇”这一文化品牌的有机部分，并共同成为发展繁荣古镇的基石。
在大汶口古镇，由国内外一流建筑设计师与当地工匠共同倾心打造的乡奢艺术酒店在开发建设之初，便聘请高校师生对大汶口即将改造的区域进行了院落普查，最终形成了37万字的《院落志》，里面详细记录了村民房屋的历史、家族的演变、村落的历史甚至故事传说，使得古镇的历史故事得以很好地传承。
据介绍，与国内诸多著名的景点式古镇不同，大汶口古镇不是在塑造一个景点，而是打造一种生活状态，人们来到镇里能真正感受和融入到当地生活，同时也能清晰地触摸到中国乡村的进步。紧跟国家关于支持特色小镇发展的相关部署，在深入研究之后，大汶口古镇确立了80%老建筑保留，20%的老建筑改建的原则。在完整保留古镇原有的自然村落肌理的基础上，进行艺术化创新，丰富大汶口古镇的生态系统，形成多元文化社区，使古镇成为一个舒适度假和安享生活的所在，打造世界的中国乡村。
下一步，大汶口古镇还将立足实际，整合种种优势与特色，形成“以农业为基础、文化旅游为先导，休闲体验为核心，互联网技术为手段”的全面繁荣模式。把大汶口遗址公园、大汶河湿地公园、汶口古镇统筹运作，使其汇聚一体，形成“汶口古镇”这一文化品牌的有机部分，以古镇带动全镇的发展，最终成为中国经济新常态下的城镇发展与运营的中国典范乡村。
千年黄埔港新活力解码：发展总部经济 催生文旅新业态（1/2）
5月28日，黄埔将建国际邮轮城消息传出，未来与南沙大型国际邮轮港错位发展，将形成广州邮轮母港的“一城两极”，是黄埔港建设成为粤港澳大湾区现代服务创新区、打造服务港澳的新贸易创新中心的重要部署。
早在2000多年前的秦汉时期，黄埔港就是中国对外贸易的重要港口，是海上丝绸之路的发祥地之一。在城市、港口、产业日新月异的发展中，黄埔港有了新的历史任务。此前于5月8日召开的2019年世界港口大会上，黄埔港展现新时代的蓝图：将以总部经济、港航服务、现代金融、电子商务、科创文化等新兴产业的导入开创新贸易模式，集聚高端航运要素，加速打造广州中央商务区升级版，推动黄埔港焕发新活力，把珠江东十公里黄金岸线打造成为世界级新贸易滨水区。
新业态、新气象正在引领黄埔港加快新旧动能转化，迈进新的发展阶段———瞄准航运总部经济、现代航运服务业。黄埔港沿袭着“千年商都”的基因，在新时代继续探索重新焕发活力之路。
广州第二CBD的升级 从释放产城空间开始
2018年，黄埔全区实现地区生产总值3465亿元，增长7 .6%;广州开发区经济总量、综合效益、科技创新在全国开发区排名第一，综合实力位居全国开发区第二，工业实力位居全国工业百强区第二。黄埔港正在加速、紧跟区内的发展。近十年来，黄埔港周边正进行着一场升级改造。
2016年广州市第十一次党代会提出“要建设以国际金融城—黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区”，并于2017年初即被纳入广州市政府工作报告。
黄埔临港经济区辖区面积42k㎡，岸线总长约54 .8km。2018年9月30日，城市设计深化成果已经区规划委员会审议并原则通过。第二中央商务区的规划范围13 .4k㎡，规划建设规模为2160万㎡，其被规划定位为“全球创新港城”。
为产城扩容是目前临港经济区的一大工作重点。早在2010、2011年开始，鱼珠周围的茅岗路以西旧村改造、横沙旧村改造项目、石化路以西旧村改造启动，预计2023年前完成，三个项目也被列入《广州市2019年重点建设项目计划》。
以茅岗村为例，该村位于天河东部和黄埔中心区交界处，是鱼珠临港经济区和广州国际金融城交会的重要节点，更是广州城市发展东进战略的必经之路。去年这个广州最大旧改项目茅岗村改造落实，总建面达227万㎡。
目前，临港经济区正在推进临港经济区起步区(1 .68k㎡)、第二中央商务区核心区(7 .3k㎡)和黄埔临港经济区(42k㎡)范围内土地收储。2018年来开展原黄埔片区土地收储地块共20宗、面积约309公顷;广州市三旧改造政策实施后第一个获批的旧城改造项目———鱼珠旧城改造项目，目前签约率已经突破70%。
土地资源的高效整合，将为下一步高质量开发铺平道路，打下坚实基础。
发展航运总部经济 辐射粤港澳大湾区
5月20日，黄埔区、广州开发区与中国黄金集团签订的框架协议，中国黄金集团粤港澳大湾区总部基地将落户开发区黄埔港。未来，中国黄金集团将投资20亿元，建设粤港澳大湾区总部，未来产值规模约600亿元，税收贡献约50亿元。
发展总部经济，也是黄埔港换发新活力的一个重大举措。
从华南国际港航服务中心一期大楼向窗外看去，黄埔老港的4号、5号泊位和对面的长洲岛尽收眼底。这栋临江大楼将成为港航企业总部集中的大楼，临港经济区全面升级的首个地标。
2019年广州市第十五届人民代表大会第四次会议提出抓紧建设“黄埔港现代服务创新区”。2018年黄埔区一届四次党代会暨广州开发区党工委2018年第一次工作会议提出“重点建设升级版CBD，以CBD 2 .0理念打造广州第二CBD，大力发展总部经济、现代金融、港航服务，让千年‘古港’‘良港’在新时代引领广州未来”。
在此背景下，广州港集团有限公司总工程师石挺丰认为港航服务中心是一个发展的契机，“内港区还没有一个点将航运相关服务业集中起来，黄埔老港区将要建设成具有综合性的服务航运业的中心。”
黄埔临港经济区管理委员会相关负责人表示，未来黄埔的升级方向更倾向于“现代的、不依托码头和港口的轻资产高端港航服务业”。
截至2018年底，临港经济区范围内新增各类航运企业超过400家，广州电子口岸、中船船员管理、广州港研究院、广州港合诚融资担保、广州国际航运经济研究中心等航运新兴业态相继入驻，进一步健全航运产业链。
立足广州，辐射粤港澳大湾区，全面升级的黄埔港还将继续服务湾区建设，重点建设香港港喂给港。黄埔区第一届党代会第五次会议暨广州开发区党工委2019年第一次工作会议进一步提出“把黄埔临港经济区打造成为服务港澳的新贸易创新中心”。
临港管委会该负责人分析表示，黄埔港过去与港澳商贸往来频繁，已经积累有良好的商业往来基础；此外，经济腹地是黄埔最大的优势，黄埔是香港和产业腹地的重要联系。
5月28日，黄埔将建国际邮轮城消息传出，未来与南沙大型国际邮轮港错位发展，将形成广州邮轮母港的“一城两极”，是黄埔港建设成为粤港澳大湾区现代服务创新区、打造服务港澳的新贸易创新中心的重要部署。
早在2000多年前的秦汉时期，黄埔港就是中国对外贸易的重要港口，是海上丝绸之路的发祥地之一。在城市、港口、产业日新月异的发展中，黄埔港有了新的历史任务。此前于5月8日召开的2019年世界港口大会上，黄埔港展现新时代的蓝图：将以总部经济、港航服务、现代金融、电子商务、科创文化等新兴产业的导入开创新贸易模式，集聚高端航运要素，加速打造广州中央商务区升级版，推动黄埔港焕发新活力，把珠江东十公里黄金岸线打造成为世界级新贸易滨水区。
新业态、新气象正在引领黄埔港加快新旧动能转化，迈进新的发展阶段———瞄准航运总部经济、现代航运服务业。黄埔港沿袭着“千年商都”的基因，在新时代继续探索重新焕发活力之路。
广州第二CBD的升级 从释放产城空间开始
2018年，黄埔全区实现地区生产总值3465亿元，增长7 .6%;广州开发区经济总量、综合效益、科技创新在全国开发区排名第一，综合实力位居全国开发区第二，工业实力位居全国工业百强区第二。黄埔港正在加速、紧跟区内的发展。近十年来，黄埔港周边正进行着一场升级改造。
2016年广州市第十一次党代会提出“要建设以国际金融城—黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区”，并于2017年初即被纳入广州市政府工作报告。
黄埔临港经济区辖区面积42k㎡，岸线总长约54 .8km。2018年9月30日，城市设计深化成果已经区规划委员会审议并原则通过。第二中央商务区的规划范围13 .4k㎡，规划建设规模为2160万㎡，其被规划定位为“全球创新港城”。
为产城扩容是目前临港经济区的一大工作重点。早在2010、2011年开始，鱼珠周围的茅岗路以西旧村改造、横沙旧村改造项目、石化路以西旧村改造启动，预计2023年前完成，三个项目也被列入《广州市2019年重点建设项目计划》。
以茅岗村为例，该村位于天河东部和黄埔中心区交界处，是鱼珠临港经济区和广州国际金融城交会的重要节点，更是广州城市发展东进战略的必经之路。去年这个广州最大旧改项目茅岗村改造落实，总建面达227万㎡。
目前，临港经济区正在推进临港经济区起步区(1 .68k㎡)、第二中央商务区核心区(7 .3k㎡)和黄埔临港经济区(42k㎡)范围内土地收储。2018年来开展原黄埔片区土地收储地块共20宗、面积约309公顷;广州市三旧改造政策实施后第一个获批的旧城改造项目———鱼珠旧城改造项目，目前签约率已经突破70%。
土地资源的高效整合，将为下一步高质量开发铺平道路，打下坚实基础。
发展航运总部经济 辐射粤港澳大湾区
5月20日，黄埔区、广州开发区与中国黄金集团签订的框架协议，中国黄金集团粤港澳大湾区总部基地将落户开发区黄埔港。未来，中国黄金集团将投资20亿元，建设粤港澳大湾区总部，未来产值规模约600亿元，税收贡献约50亿元。
发展总部经济，也是黄埔港换发新活力的一个重大举措。
从华南国际港航服务中心一期大楼向窗外看去，黄埔老港的4号、5号泊位和对面的长洲岛尽收眼底。这栋临江大楼将成为港航企业总部集中的大楼，临港经济区全面升级的首个地标。
2019年广州市第十五届人民代表大会第四次会议提出抓紧建设“黄埔港现代服务创新区”。2018年黄埔区一届四次党代会暨广州开发区党工委2018年第一次工作会议提出“重点建设升级版CBD，以CBD 2 .0理念打造广州第二CBD，大力发展总部经济、现代金融、港航服务，让千年‘古港’‘良港’在新时代引领广州未来”。
在此背景下，广州港集团有限公司总工程师石挺丰认为港航服务中心是一个发展的契机，“内港区还没有一个点将航运相关服务业集中起来，黄埔老港区将要建设成具有综合性的服务航运业的中心。”
黄埔临港经济区管理委员会相关负责人表示，未来黄埔的升级方向更倾向于“现代的、不依托码头和港口的轻资产高端港航服务业”。
截至2018年底，临港经济区范围内新增各类航运企业超过400家，广州电子口岸、中船船员管理、广州港研究院、广州港合诚融资担保、广州国际航运经济研究中心等航运新兴业态相继入驻，进一步健全航运产业链。
立足广州，辐射粤港澳大湾区，全面升级的黄埔港还将继续服务湾区建设，重点建设香港港喂给港。黄埔区第一届党代会第五次会议暨广州开发区党工委2019年第一次工作会议进一步提出“把黄埔临港经济区打造成为服务港澳的新贸易创新中心”。
临港管委会该负责人分析表示，黄埔港过去与港澳商贸往来频繁，已经积累有良好的商业往来基础；此外，经济腹地是黄埔最大的优势，黄埔是香港和产业腹地的重要联系。
提质控速合作抱团 房企演绎发展新模式
在行业集中度不断提高的“大象起舞”时代，越来越多的房企正进入“军备竞赛”中。
强烈的求变意愿正在不断渗透，从城市更新、特色小镇、共享空间到长租公寓等，各家在纷纷寻找自己下半场的竞争策略和生存之道。
主导楼市新战场的关键词是“尊重”和“创新”，预示着对美好生活的尊重和发展思路的创新。
毫无疑问，在这一场变形记中，每一个房企既是独立的个体，亦是抱团前行的同盟军。这背后亦是房企坚定变革的信念和善于试错的智慧。
谁能够笑到最后？
精细化的运营
一年前开始，更多的房企开始用精细化运营要效益。
根据《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》（简称《报告》）显示，特别是此前高周转的房企，纷纷提出了提质控速。
例如，恒大、中海、碧桂园提出控制发展速度，拿地更精准，更审慎，腾挪更多空间抓好各项管控；“回归基本盘”，将是万科接下来的重要方向，万科董事长郁亮表示，万科要先求得根基的稳固，才能够更好地开枝散叶，才能为转型奠定更坚实的基础。
“拿地上，房企们变得更加谨慎，严控项目投资收益率。空间布局上，房企对于规模化扩张的风险较为警惕，偏向于聚焦、深耕、优化区域布局。”《报告》称。
中国房地产业协会会长冯俊的观点认为，房企要实现真正高质量的增长最重要的是要达到五个要求：供需平衡，杠杆合理、风险可控，供应体系完善，需求管理到位以及提供优质产品。
房企们开始注重向管理上要效益，内部管理和运营开始变得精细化。通过剔除人员冗余或重新竞争上岗，优化用工结构降低人员成本的事情，在2018年和2019年的地产企业里逐渐增多。
这一波优化人员和组织架构的情况在去年就开始上演。例如在2018年8月，保利发展表示，公司要进一步优化组织岗位体系，打造简单明确的考核体系以及业绩为导向的激励体系。此后，万科、绿地控股、华夏幸福、龙湖等也在组织架构上进行了一轮调整。
到了2019年，从绿城中国开始宣布调整为“11+4”的组织架构开始；随后碧桂园也提出对总部架构进行优化，让人员下沉到区域拆除部门之间的围墙；与此同时，中型房企阳光城也开始将公司现有的30个区域分为ABC三级区域，来实现做大做强。
“从侧面说明房企精细化管理、成本控制的意识在增强。未来，房企将更多在管理、运营管控上发力。”《报告》认为。
而滨江集团董事长戚金兴对时代周报记者进一步补充表示，房企要在保持规模的前提下，更要注重品质、服务和配套。
这也就意味着，内功修炼的同时，房企需要以客户为导向，聚焦产品升级，要追求产品力的提升。
合作抱团
房企间合作开发的加强，也在成为新常态。
克而瑞地产研究中心的研究报告指出了合作开发的两点影响：一是项目收并购及合作开发成为规模房企获取土地资源的重要途径，有利于房企实现规模扩张；另一方面，随着2018年年初以来大量的收并购项目逐步进入结算周期，根据房企合作项目的操盘并表与否，合作开发增加对房企利润规模和盈利能力的影响也表现得更加明显。
各家开始和不同的伙伴们达成战略合作。比如弘阳地产，光是在今年就和正荣集团、上坤集团、新城控股、新力、港龙地产、蓝光发展、新希望集团、领地集团等房企签订了战略合作协议。
合资成立项目公司拿地、与土地持有方进行股权合作、集团层面的战略合作、小股操盘和代建，往往是房企们合作开发的模式。
例如合资成立项目公司上，一方面就可以降低高地价地块的开发风险，此外合作拿地也可以帮助企业以更合理的溢价获取土地，以降低拿地成本。
小房企如此，大房企亦然。像万科早就与深圳地铁、华发、华夏幸福、新城等大大小小的公司有着各式各样的合作模式。
“对于规模和品牌上市房企而言，合作开发中操盘并表项目的增加在房企盈利上主要表现为营收规模和毛利润的增长。同时，合作项目并表会导致少数股东损益及其占比提升。相应地，归母净利润和归母净利率可能会出现增速放缓或下滑。”克而瑞的研究报告认为。
例如像恒大、碧桂园和万科三家龙头房企2018年在营收增加的前提下，少数股东损益也同比大幅增加，少数股东损益占净利润的比值均较2017年有明显提升。
而像泰禾、北辰实业等房企少数股东损益占比有着明显的提高，2017‒2018年分别从原先的9%到34.7%，以及13%到40.3%。
此外，随着房企合作开发比重的逐渐增加，规模房企近年来在权益销售上的占比也在下降。比如，时代周报记者根据克而瑞年度销售榜单对比测算，权益销售在流量销售的占比，碧桂园从2017年的占72%下降到2018年的71%。
“在行业竞争加剧的市场环境下，房企也需要通过产品系标准化、升级产品品质等途径，以产品力打造提升产品溢价。”克而瑞报告指出。
多元化的新趋势
另一维度上，房企在多元化业务经营上，也出现了新的特点。
逐渐增多是一大特点。根据克而瑞的统计，行业排名前30强房企中，至少已有70%的公司发布了多元化战略。其中，百强房企中则有97%布局了多元业务。
比如，碧桂园瞄准了机器人和农业；万科在物业、物流、商业和租赁上有所涉猎；恒大在探索了粮油、乳业、矿泉水等快消业后，宣布目前的新业务是文化旅游、健康养生、高科技，且在未来5年内不再涉足新业务；融创则围绕“地产+”美好生活，全新布局四大战略板块，融创地产、融创服务、融创文旅与融创文化。
不过，这些多元化的业务到目前为止依旧处在战略性布局阶段。
摆在账面上，这些新业务模块目前并未能在业绩贡献上起到主要的作用。新业务的发展需要时间。更值得一提的是，目前支撑未来新业务发展的现金流确确实实来自于地产业务。
另一方面，房企的多元化布局开始转向纵深发展，更加理性，更加注重运营的质量。
例如朗诗绿色集团有限公司就在5月14日发布公告表示，将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。
在新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷看来，房企的多元化最好要满足三个条件。“一是要有足够的市场空间，能够提供足够的规模发展；二是要有合理的商业模型，能够提供符合预期的投资回报率要求；三是要有稳定的现金流，能够帮助房企对冲化解经济周期与政策周期风险。”
在行业集中度不断提高的“大象起舞”时代，越来越多的房企正进入“军备竞赛”中。
强烈的求变意愿正在不断渗透，从城市更新、特色小镇、共享空间到长租公寓等，各家在纷纷寻找自己下半场的竞争策略和生存之道。
主导楼市新战场的关键词是“尊重”和“创新”，预示着对美好生活的尊重和发展思路的创新。
毫无疑问，在这一场变形记中，每一个房企既是独立的个体，亦是抱团前行的同盟军。这背后亦是房企坚定变革的信念和善于试错的智慧。
谁能够笑到最后？
精细化的运营
一年前开始，更多的房企开始用精细化运营要效益。
根据《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》（简称《报告》）显示，特别是此前高周转的房企，纷纷提出了提质控速。
例如，恒大、中海、碧桂园提出控制发展速度，拿地更精准，更审慎，腾挪更多空间抓好各项管控；“回归基本盘”，将是万科接下来的重要方向，万科董事长郁亮表示，万科要先求得根基的稳固，才能够更好地开枝散叶，才能为转型奠定更坚实的基础。
“拿地上，房企们变得更加谨慎，严控项目投资收益率。空间布局上，房企对于规模化扩张的风险较为警惕，偏向于聚焦、深耕、优化区域布局。”《报告》称。
中国房地产业协会会长冯俊的观点认为，房企要实现真正高质量的增长最重要的是要达到五个要求：供需平衡，杠杆合理、风险可控，供应体系完善，需求管理到位以及提供优质产品。
房企们开始注重向管理上要效益，内部管理和运营开始变得精细化。通过剔除人员冗余或重新竞争上岗，优化用工结构降低人员成本的事情，在2018年和2019年的地产企业里逐渐增多。
这一波优化人员和组织架构的情况在去年就开始上演。例如在2018年8月，保利发展表示，公司要进一步优化组织岗位体系，打造简单明确的考核体系以及业绩为导向的激励体系。此后，万科、绿地控股、华夏幸福、龙湖等也在组织架构上进行了一轮调整。
到了2019年，从绿城中国开始宣布调整为“11+4”的组织架构开始；随后碧桂园也提出对总部架构进行优化，让人员下沉到区域拆除部门之间的围墙；与此同时，中型房企阳光城也开始将公司现有的30个区域分为ABC三级区域，来实现做大做强。
“从侧面说明房企精细化管理、成本控制的意识在增强。未来，房企将更多在管理、运营管控上发力。”《报告》认为。
而滨江集团董事长戚金兴对时代周报记者进一步补充表示，房企要在保持规模的前提下，更要注重品质、服务和配套。
这也就意味着，内功修炼的同时，房企需要以客户为导向，聚焦产品升级，要追求产品力的提升。
合作抱团
房企间合作开发的加强，也在成为新常态。
克而瑞地产研究中心的研究报告指出了合作开发的两点影响：一是项目收并购及合作开发成为规模房企获取土地资源的重要途径，有利于房企实现规模扩张；另一方面，随着2018年年初以来大量的收并购项目逐步进入结算周期，根据房企合作项目的操盘并表与否，合作开发增加对房企利润规模和盈利能力的影响也表现得更加明显。
各家开始和不同的伙伴们达成战略合作。比如弘阳地产，光是在今年就和正荣集团、上坤集团、新城控股、新力、港龙地产、蓝光发展、新希望集团、领地集团等房企签订了战略合作协议。
合资成立项目公司拿地、与土地持有方进行股权合作、集团层面的战略合作、小股操盘和代建，往往是房企们合作开发的模式。
例如合资成立项目公司上，一方面就可以降低高地价地块的开发风险，此外合作拿地也可以帮助企业以更合理的溢价获取土地，以降低拿地成本。
小房企如此，大房企亦然。像万科早就与深圳地铁、华发、华夏幸福、新城等大大小小的公司有着各式各样的合作模式。
“对于规模和品牌上市房企而言，合作开发中操盘并表项目的增加在房企盈利上主要表现为营收规模和毛利润的增长。同时，合作项目并表会导致少数股东损益及其占比提升。相应地，归母净利润和归母净利率可能会出现增速放缓或下滑。”克而瑞的研究报告认为。
例如像恒大、碧桂园和万科三家龙头房企2018年在营收增加的前提下，少数股东损益也同比大幅增加，少数股东损益占净利润的比值均较2017年有明显提升。
而像泰禾、北辰实业等房企少数股东损益占比有着明显的提高，2017‒2018年分别从原先的9%到34.7%，以及13%到40.3%。
此外，随着房企合作开发比重的逐渐增加，规模房企近年来在权益销售上的占比也在下降。比如，时代周报记者根据克而瑞年度销售榜单对比测算，权益销售在流量销售的占比，碧桂园从2017年的占72%下降到2018年的71%。
“在行业竞争加剧的市场环境下，房企也需要通过产品系标准化、升级产品品质等途径，以产品力打造提升产品溢价。”克而瑞报告指出。
多元化的新趋势
另一维度上，房企在多元化业务经营上，也出现了新的特点。
逐渐增多是一大特点。根据克而瑞的统计，行业排名前30强房企中，至少已有70%的公司发布了多元化战略。其中，百强房企中则有97%布局了多元业务。
比如，碧桂园瞄准了机器人和农业；万科在物业、物流、商业和租赁上有所涉猎；恒大在探索了粮油、乳业、矿泉水等快消业后，宣布目前的新业务是文化旅游、健康养生、高科技，且在未来5年内不再涉足新业务；融创则围绕“地产+”美好生活，全新布局四大战略板块，融创地产、融创服务、融创文旅与融创文化。
不过，这些多元化的业务到目前为止依旧处在战略性布局阶段。
摆在账面上，这些新业务模块目前并未能在业绩贡献上起到主要的作用。新业务的发展需要时间。更值得一提的是，目前支撑未来新业务发展的现金流确确实实来自于地产业务。
另一方面，房企的多元化布局开始转向纵深发展，更加理性，更加注重运营的质量。
例如朗诗绿色集团有限公司就在5月14日发布公告表示，将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。
在新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷看来，房企的多元化最好要满足三个条件。“一是要有足够的市场空间，能够提供足够的规模发展；二是要有合理的商业模型，能够提供符合预期的投资回报率要求；三是要有稳定的现金流，能够帮助房企对冲化解经济周期与政策周期风险。”
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