【#5月全国商品房销售额环比增超20％#，为何说市场仍面临下行压力？】在宽松性政策频出的5月份，房地产市场销售和投资均出现了止跌迹象，但距离预期修复仍有距离。国家统计局15日公布的2022年1~5月份全国房地产开发投资和销售数据显示，期间商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。

进入二季度，宏观与行业政策对纾困楼市的信号更加明确，各地因城施策的力度和节奏也明显加快。从频率上看，据机构统计，4 月已有超 70 城出台调控政策 111 次，5 月已有超 80 城出台调控 143 次，频率远高于第一季度，且内容多涉及“四限”。在5月23日召开的国务院常务会议上，“因城施策支持刚性和改善性住房需求”被再次提及。但政策利好尚未充分传导到市场端，叠加去年同期高基数影响，二季度前两月，全国销售面积和金额的同比累计降幅持续扩大。
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【#经济运行会很快回归正常轨道# 】人民日报刊文：经济运行会很快回归正常轨道
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今年以来，面对经济下行压力，各地区各部门坚持稳字当头、稳中求进，统筹疫情防控和经济社会发展，多措并举做好稳增长、稳就业、稳物价等工作。随着各项政策靠前发力、政策效应逐步释放，正常的经济秩序将快速恢复，经济运行会很快回归正常轨道。

日前，中国经济4月宏观数据出炉。受新一轮疫情和国际局势变化的超预期影响，经济新的下行压力有所加大。如何看待当前经济形势？

在国家发展改革委5月线上新闻发布会上，新闻发言人孟玮表示：“目前，国内疫情反弹得到有力处置，各项政策靠前发力、政策效应逐步释放，相信正常的经济秩序将快速恢复，经济运行会很快回归正常轨道。”

稳增长——

高效统筹疫情防控和经济社会发展，着力稳住宏观经济大盘

面对我国经济发展环境的复杂性、严峻性和不确定性上升，稳增长如何发力？稳就业有哪些实招？稳物价有何有利条件？

坚持稳字当头、稳中求进，把稳增长放在更加突出的位置。高效统筹疫情防控和经济社会发展，各项措施密集出台。

稳投资，宏观政策靠前发力。1—4月，国家发改委共审批核准固定资产投资项目38个，总投资5333亿元。其中，4月审批核准固定资产投资项目8个，总投资188亿元，主要集中在信息化、能源等领域。目前，2022年用于项目建设的地方政府专项债券额度已全部下达，截至4月末，今年已发行专项债券约1.4万亿元。

畅循环，保障物资运输通达。针对部分地区出现跨区域物流受阻、疏港运输不畅等问题，各地区各部门打出组合拳：消除卡点，加强对高速公路和普通国道通行情况以及重点物资运输情况监测，推动落实全国统一的通行证制度。截至5月16日，长三角货车流量降幅持续收窄，涉疫重点地区收费站、服务区全部开通。打通堵点，在上海、宁波、杭州建设了4个生产物资中转站，对推进汽车等重点行业复工复产发挥了重要作用。

降成本，有效激发市场活力。延续实施好扶持制造业、小微企业和个体工商户等制度性减税降费的同时，完善优化阶段性降成本政策安排，对小规模纳税人阶段性免征增值税；优先安排小微企业留抵退税，加大对科技型中小企业创新的税收激励，引导资金更多流向重点领域和薄弱环节……今年的降成本“大礼包”，阶段性措施与制度性安排相结合，普惠公平与精准支持相结合，措施实，力度大。

防风险，加强产业链监测预警。国家发改委指导各地建立产业链供应链风险监测处置体系，及时掌握苗头性风险，有针对性地协调解决。特别是对于集成电路等领域重点企业，实行日调度，加强协同配合，帮助协调解决企业面临的人员返岗受限、原材料运输不畅、供应商停产等问题，带动上下游大中小配套企业协同复工复产。

“我们将深入贯彻落实党中央决策部署，加大宏观政策调节力度，全力扩大国内需求，精准发力扩大有效投资，推动实施一批既利当前又利长远的重大项目，稳住市场主体，推动企业在做好疫情防控条件下尽快实现复工达产，切实保障和改善民生，着力稳住宏观经济大盘。”发言人说。

稳就业——

就业形势持续承压，四方面落实落细稳就业工作

就业是民生之本。进入3月以来，受国内疫情点多、面广、频发和国际形势更趋复杂严峻等影响，市场主体困难明显增多，部分重点群体求职难度加大，城镇调查失业率上升。4月，全国城镇调查失业率为6.1%，比上月上升0.3个百分点，就业形势持续承压。

针对就业领域的严峻形势和挑战，近期，党中央、国务院多次部署研究就业问题，多个部门纷纷出台有关举措，千方百计稳定现有就业，积极增加新的就业。如何进一步加大就业优先政策实施力度？发言人表示，落实落细稳就业各项举措，重点推动四方面工作。

保市场主体保就业。在做好疫情防控条件下，推进企业复工达产。加快落实退税减税降费、缓缴社保费等助企纾困政策，更大力度推进降成本工作，加强对制造业、接触型服务业、中小微企业和个体工商户的精准支持，进一步减轻市场主体负担，帮助他们挺过难关、守住岗位。

促创新创业带就业。清理取消对就业创业的不合理限制，进一步增强双创示范基地引领作用和服务能力，深入开展创业带动就业示范行动，增强双创平台服务能力。加强返乡入乡创业园等平台建设，鼓励返乡入乡创业。支持多渠道灵活就业，加强新就业形态劳动者权益保护，不断释放创新创业动能。

抓重点群体稳就业。落实《关于进一步做好高校毕业生等青年就业创业工作的通知》精神，鼓励地方出台更多支持政策。深入推进农村产业融合发展示范园建设，大力发展乡村富民产业，在农村基础设施建设领域积极推广以工代赈方式，拓展农民本地就业渠道。

人才培训强化就业支撑。深化职业教育产教融合、校企合作，继续支持职业教育提质培优和产教融合试点城市建设。加大公共实训基地建设支持力度，高质量推动产训结合，促进职业技能培训资源共建共享，助力开展大规模职业技能培训和实训工作。

稳物价——

工农业产品和服务供给充裕，全力做好大宗商品保供稳价

今年以来，国际大宗商品价格高位震荡，全球各大经济体均面临较大通胀压力。与其他主要经济体形成鲜明对比，4月，我国CPI同比上涨2.1%，在输入性通胀压力较大的情况下，我国物价保持稳定温和上涨相当不容易。

“面对复杂严峻的外部形势，我国统筹疫情防控和经济社会发展，精准把握宏观政策力度节奏，持续做好重要商品保供稳价工作。”发言人说，各地区各部门多措并举做好保供稳价，今年以来，我国物价一直运行在总体合理区间。4月扣除食品和能源价格的核心CPI稳中有降，同比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

总的看，我国商品和服务的市场供给能力比较充足，保持价格稳定有较多有利条件。

食品价格稳定有基础。近期国际粮价不断上涨，但是国内保持了总体平稳。我国粮食生产连续7年稳定在1.3万亿斤以上，库存较为充足。国家统计局新闻发言人付凌晖表示，我国稻谷、小麦两个口粮品种连续多年产大于需，有少量进口主要是品种调剂。玉米和大豆有一定进口量，会受到国际市场一定程度影响，但影响有限。今年以来，我国粮食生产形势持续转好，粮食价格保持稳定有较好基础。

能源供给稳定有保障。我国石油和天然气外采比例比较高，国际能源产品价格攀升，会在一定程度上提高进口成本，给部分行业带来输入性影响，加大成本推动型价格上涨压力。但是要看到，我国能源主体是煤炭，而我国煤炭储量比较丰富，同时生产能力较强。随着煤炭先进产能逐步释放，有利于抑制能源价格上涨。4月，我国煤炭产量同比增长10.7%，煤炭开采和洗选业价格同比涨幅比上个月回落0.5个百分点。发言人表示，国家发改委将以煤炭为“锚”做好能源保供稳价工作，通过稳煤价来稳电价，进而稳定整体用能成本。

多数工业消费品供给能力充足。我国产业体系齐全、配套能力强，主要工业产品产量位于世界前列，为产品价格稳定奠定了扎实基础。发言人表示，将会同有关部门，加大期现货市场联动监管力度，严厉打击捏造散布涨价信息、囤积居奇、哄抬价格等违法违规行为，特别是对于资本的恶意炒作，将予以坚决打击。

“我们将坚持综合施策、精准调控，全力做好大宗商品保供稳价工作。”发言人说，展望后期，我国经济韧性强、市场空间大，政策工具箱丰富，工农业产品和服务供给充裕，完全有条件、有能力、有信心继续保持物价平稳运行。

【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。

商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。

以下为正文。

探索发展模式是个艰巨任务

与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。

前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。

从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。

事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。

房价已出现全国性普跌

也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。

一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。

但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。

如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。

在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。

调控政策松动会逆转市场吗？

针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。

不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。

当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。

总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。