年底盘点:人力资源部门发挥了应有的作用么?O网页链接
管理是一种实践，其本质不在于‘知’而在于‘行’；其验证不在于逻辑，而在于成果；其唯一权威就是成就。——管理大师彼得德鲁克
又到岁末多数企业都开始着手做总结、述职、评价工作了，不少HR们此时却会陷入了摆脱不掉的苦恼中：平日在工作中忙于招聘、培训、计算薪酬、调配员工、办理员工手续等等可以说付出了很多精力，可结果不仅没有得到公司高层的认可，就连业务部门也都不买账，这还怎么干呢？
相信目前大家对于“21世纪最贵的是人才，人力资源是第一资源”这些说法已有了普遍的认同，IBM公司总裁华生（T·J·Watson，Jt）也曾说过：“你可以搬走我的机器，烧毁我的厂房，但只要留下我的员工，我就可以有再生的机会”。故而近年来担负人才管理职能的人力资源部门的地位也因此而不断提升。但中国人力资源开发网最近发布的一项调查显示：企业中表示讨厌公司HR的企业人士比例高达44.93%，很显然企业员工和管理者们对人力资源部的工作并不满意，觉得他们越来越像一个官僚机构，没有顾客导向的服务意识，只是在完成一些常规工作，根本没发挥其应有的作用，那为什么会出现这样尴尬的反差，人力部究竟应该发挥什么样的作用？实际中他们又做得怎样呢？
à壹、人力资源管理部门 设立的意义何在？
人力资源管理大师、美国密歇根大学商学院戴维·尤里奇曾提出：真正有价值的人力资源活动，能够与业务之间建立起直截了当的联系。他还特别强调人力资源管理必须为企业真正创造商业价值，人力资源管理活动必须创造顾客、直线经理以及员工都认同的价值。曾在新希望集团担任高级管理工作多年的陈春花教授也提出：管理的目的是为了企业更好的发展，管理的本质是通过激发人的善意来创造绩效和价值。它说明只要人力部门能推动企业绩效，亦即管理始终为经营服务，它就是发挥了其应有的作用。这两位的观点都指明了人力管理工作的意义所在。那么，又该如何实现这种意义呢？
为使人力资源部门能更好地体现其作用戴维·尤里奇教授基于时代变化赋予人力资源部以新的使命,提出了HRBP理念及当前盛行的“HR三支柱”管理模式，其效果已得到了国内外诸多企业实践的一再证明，很多IT、互联网企业都将人力资源管理“三支柱”转型作为提升人力资源管理效能和价值的重要手段,成为人力资源管理领域最新的设置方式。
所谓的“HR三支柱”模式（见图1）就是将人力资源职能分为三个部分:下沉式工作的基层人力资源管理人员被称为HR 业务伙伴 (HRBP) ，他们将与业务部门的管理者共同解决人员管理、领导力和组织能力培养等问题；共享服务中心(SSC)主要处理HR方面的事务性工作；而专家中心(COE)则提供HR专业领域系统的分析、政策建议等，这三个部分都在整个HR职能下快速有效地协同工作着。此种划分方式很清晰地将HR不同性质的工作进行了分工，突出了重点，有利于HR工作效率的提升，与以往的按HR的六模块划分相比无疑具有了鲜明的时代性！目前诸如华为、腾讯、TCL集团、阿里巴巴集团等一批国内企业已纷纷采用该模式，普遍认为效果不错，于是吸引了越来越多企业的跟进。
图1 “HR三支柱”模式
à贰、现实中人力资源管理的实效如何？
埃森哲的一个研究报告发现，仅有13%的公司高管对人力资源部门工作表示“非常满意”。 由此还引发了很多激烈的讨论：“分拆人力资源部”甚至“炸掉人力资源部”的观点，曾吸引了不少专家学者参与其中，像哈佛大学商学院教授、当代最具影响力的管理咨询大师拉姆.查兰和美国密歇根大学商学院教授戴维·尤里奇等人都发表了自己的观点。其实这些绝非危言耸听，危机早已体现在现实的人力资源部门的组织变化上。多数人力资源工作者更倾向于人力资源管理为企业起到“搭建人员结构框架”作用的观点，也愿强调人力资源管理的不可或缺性，与之对应的，却不愿意正视人力资源管理能够创造商业价值或战略价值这一观点。那么，人力资源管理的具体职能应体现在哪些方面呢？
被评价为世界一流的管理专家的美国南加州大学教授劳勒·爱德华认为：作为商业先导，人力资源人员必须能够为企业提供相应的产品。他提出了的三条产品线理论（见图2）。这三条产品线包括：第一条产品线是行政支持服务，这主要是指人力资源管理的传统职能，即招聘、培训、薪酬和员工管理等事务服务。具体应呈现的结果应是空缺岗位的及时人员填充、薪酬福利的合理设定与发放、员工手续办理及确保受到能顺利开展工作的相关培训等，此阶段的工作成果也会分为两个层次，第一层，是保证没有遗漏地让这些工作能覆盖全员，工作没有大的差错，也就是当前许多企业的人力部门仍在重复的传统的人事管理工作；第二层，是这些工作能呈现专业性、优质性和科学性，不至于经常因遭到质疑而朝令夕改，这是大致能称得上人力资源管理的人力部门所做到的。
第二条产品线是商业伙伴服务，包括发展有效的人力资源管理系统，协助执行商业经营活动，管理人才，精于解决各种人事难题。此处的工作是将HR领域的各项工作能纳入一个系统内协调运转，而非各自为政、自成王国，此阶段往往需要成熟而能站到一定高度的资深管理者来统领这项工作了……更多请见O网页链接
正如戴维•尤里奇所主张的，在新的形势下，人力资源部门不能仅仅是行政支持部门，还应该是企业的策略伙伴、变革先锋。顶尖的HR工作者要关注三个方面的工作:打造优秀的人才队伍、领导力和组织能力。其实作为一名常年企业顾问，文欣认为一种比较简便的转变方式是人力资源部门可以产品化的思维来设计人力资源服务，把自身工作当作一项业务来投资，看看明年年底时收益会如何！总体来说各界人士有一点极为明显的共识那就是:人力资源部门转型已成必然！相关问题可联系企鹅柒久久叁肆柒久久陆交流。
管理是一种实践，其本质不在于‘知’而在于‘行’；其验证不在于逻辑，而在于成果；其唯一权威就是成就。——管理大师彼得德鲁克
又到岁末多数企业都开始着手做总结、述职、评价工作了，不少HR们此时却会陷入了摆脱不掉的苦恼中：平日在工作中忙于招聘、培训、计算薪酬、调配员工、办理员工手续等等可以说付出了很多精力，可结果不仅没有得到公司高层的认可，就连业务部门也都不买账，这还怎么干呢？
相信目前大家对于“21世纪最贵的是人才，人力资源是第一资源”这些说法已有了普遍的认同，IBM公司总裁华生（T·J·Watson，Jt）也曾说过：“你可以搬走我的机器，烧毁我的厂房，但只要留下我的员工，我就可以有再生的机会”。故而近年来担负人才管理职能的人力资源部门的地位也因此而不断提升。但中国人力资源开发网最近发布的一项调查显示：企业中表示讨厌公司HR的企业人士比例高达44.93%，很显然企业员工和管理者们对人力资源部的工作并不满意，觉得他们越来越像一个官僚机构，没有顾客导向的服务意识，只是在完成一些常规工作，根本没发挥其应有的作用，那为什么会出现这样尴尬的反差，人力部究竟应该发挥什么样的作用？实际中他们又做得怎样呢？
à壹、人力资源管理部门 设立的意义何在？
人力资源管理大师、美国密歇根大学商学院戴维·尤里奇曾提出：真正有价值的人力资源活动，能够与业务之间建立起直截了当的联系。他还特别强调人力资源管理必须为企业真正创造商业价值，人力资源管理活动必须创造顾客、直线经理以及员工都认同的价值。曾在新希望集团担任高级管理工作多年的陈春花教授也提出：管理的目的是为了企业更好的发展，管理的本质是通过激发人的善意来创造绩效和价值。它说明只要人力部门能推动企业绩效，亦即管理始终为经营服务，它就是发挥了其应有的作用。这两位的观点都指明了人力管理工作的意义所在。那么，又该如何实现这种意义呢？
为使人力资源部门能更好地体现其作用戴维·尤里奇教授基于时代变化赋予人力资源部以新的使命,提出了HRBP理念及当前盛行的“HR三支柱”管理模式，其效果已得到了国内外诸多企业实践的一再证明，很多IT、互联网企业都将人力资源管理“三支柱”转型作为提升人力资源管理效能和价值的重要手段,成为人力资源管理领域最新的设置方式。
所谓的“HR三支柱”模式（见图1）就是将人力资源职能分为三个部分:下沉式工作的基层人力资源管理人员被称为HR 业务伙伴 (HRBP) ，他们将与业务部门的管理者共同解决人员管理、领导力和组织能力培养等问题；共享服务中心(SSC)主要处理HR方面的事务性工作；而专家中心(COE)则提供HR专业领域系统的分析、政策建议等，这三个部分都在整个HR职能下快速有效地协同工作着。此种划分方式很清晰地将HR不同性质的工作进行了分工，突出了重点，有利于HR工作效率的提升，与以往的按HR的六模块划分相比无疑具有了鲜明的时代性！目前诸如华为、腾讯、TCL集团、阿里巴巴集团等一批国内企业已纷纷采用该模式，普遍认为效果不错，于是吸引了越来越多企业的跟进。
图1 “HR三支柱”模式
à贰、现实中人力资源管理的实效如何？
埃森哲的一个研究报告发现，仅有13%的公司高管对人力资源部门工作表示“非常满意”。 由此还引发了很多激烈的讨论：“分拆人力资源部”甚至“炸掉人力资源部”的观点，曾吸引了不少专家学者参与其中，像哈佛大学商学院教授、当代最具影响力的管理咨询大师拉姆.查兰和美国密歇根大学商学院教授戴维·尤里奇等人都发表了自己的观点。其实这些绝非危言耸听，危机早已体现在现实的人力资源部门的组织变化上。多数人力资源工作者更倾向于人力资源管理为企业起到“搭建人员结构框架”作用的观点，也愿强调人力资源管理的不可或缺性，与之对应的，却不愿意正视人力资源管理能够创造商业价值或战略价值这一观点。那么，人力资源管理的具体职能应体现在哪些方面呢？
被评价为世界一流的管理专家的美国南加州大学教授劳勒·爱德华认为：作为商业先导，人力资源人员必须能够为企业提供相应的产品。他提出了的三条产品线理论（见图2）。这三条产品线包括：第一条产品线是行政支持服务，这主要是指人力资源管理的传统职能，即招聘、培训、薪酬和员工管理等事务服务。具体应呈现的结果应是空缺岗位的及时人员填充、薪酬福利的合理设定与发放、员工手续办理及确保受到能顺利开展工作的相关培训等，此阶段的工作成果也会分为两个层次，第一层，是保证没有遗漏地让这些工作能覆盖全员，工作没有大的差错，也就是当前许多企业的人力部门仍在重复的传统的人事管理工作；第二层，是这些工作能呈现专业性、优质性和科学性，不至于经常因遭到质疑而朝令夕改，这是大致能称得上人力资源管理的人力部门所做到的。
第二条产品线是商业伙伴服务，包括发展有效的人力资源管理系统，协助执行商业经营活动，管理人才，精于解决各种人事难题。此处的工作是将HR领域的各项工作能纳入一个系统内协调运转，而非各自为政、自成王国，此阶段往往需要成熟而能站到一定高度的资深管理者来统领这项工作了……更多请见O网页链接
正如戴维•尤里奇所主张的，在新的形势下，人力资源部门不能仅仅是行政支持部门，还应该是企业的策略伙伴、变革先锋。顶尖的HR工作者要关注三个方面的工作:打造优秀的人才队伍、领导力和组织能力。其实作为一名常年企业顾问，文欣认为一种比较简便的转变方式是人力资源部门可以产品化的思维来设计人力资源服务，把自身工作当作一项业务来投资，看看明年年底时收益会如何！总体来说各界人士有一点极为明显的共识那就是:人力资源部门转型已成必然！相关问题可联系企鹅柒久久叁肆柒久久陆交流。
【助推社会诚信建设，淮安法院这样做！】人无信不立，业无信不兴。诚信是中华民族的传统美德，是社会主义核心价值观的重要内容，为引导人们将诚信价值准则内化于心、外化于行，营造诚实守信的社会环境，11月6日上午，淮安中院召开打击失信建设诚信典型案例新闻发布会，通报全市法院在打击失信、建设诚信方面所做的工作情况，发布九个关于通过司法裁判来积极弘扬诚信的典型案例。
通报显示，近年来，全市法院在案件审理中发现大量欺诈、不诚信行为，相关典型案例涉及民一、民二、金融、劳动争议、刑事和执行条等多个领域。实施欺诈主体多为诉讼当事人和诉讼参与人，其欺诈行为表现形式多样，五花八门。
为弘扬诚实守信，全市法院坚持将当事人在纠纷发生和诉讼过程中的诚实守信情况作为裁判的重要依据，依法制裁、谴责恶意违约等违法行为。一是坚持把诚实守信作为一种司法价值取向，以诚信司法引领社会诚信法治意识，以倡导诚信诉讼助力营造重信守诺的良好舆论环境；二是在诉讼中积极保护诚信主体，在判决中支持诚信、调解中维护诚信、舆论上倡导诚信，旗帜鲜明地向全社会展示保护诚信、善意行为的立场；三是严厉制裁非诚信行为，打击社会活动中的欺诈行为，严惩诉讼中的不诚信行为，惩戒失信拒执行为。
据悉，淮安法院将进一步加大失信惩戒力度，强化司法宣传，让人民群众在民商事活动中自觉坚守诚信，真正实现让诚实守信的社会主义核心价值观“飞入寻常百姓家”，为建设“美丽淮安、开放淮安、创新淮安、幸福淮安”提供法治保障。
【典型案例】一、恶意违约延长房屋交付，被判承担额外产生的租金
基本案情：商铺原所有权人桑某恒将商铺租赁给刘某使用已十多年，每年租金由桑某恒的父亲桑某催收。2018年5月13日，桑某恒将商铺出售给刘某并签订买卖合同，约定双方于签署买卖合同起45日内办理过户手续。刘某遂支付部分价款40万元。2018年6月7日，桑某恒又将商铺赠与其母亲周某，并登记至周某名下。次日，周某将商铺抵押给案外人戴某某并借款120万元。2018年6月19日，桑某恒将收取的40万元退还刘某。后刘某向法院起诉，法院先后判决认定桑某恒与其母亲恶意签订的赠与协议无效，桑某恒继续履行买卖合同并办理过户，刘某向戴某某清偿周某所欠债务后，戴某某消除商铺的抵押权。判决后，刘某代周某向戴某某还款 120万元，并于2019年11月8日取得商铺所有权。现桑某恒起诉要求刘某给付买卖合同签订后的租金。
裁判结果：买卖合同约定的商铺交付时间在租期内，如果桑某恒按时交付，刘某就不欠桑某恒租金。但桑某恒的恶意违约致使办理过户期限延长，导致的租金损失应由桑某恒自行承担。
典型意义：“爱国、敬业、诚信、友善”是公民基本道德规范，是从个人行为层面对社会主义核心价值观基本理念的凝练。它覆盖社会道德生活的各个领域，是公民必须恪守的基本道德准则，也是评价公民道德行为选择的基本价值标准。而桑某恒在已将商铺出售给刘某未办理过户的情形下，仍将商铺赠与其母亲，并办理了抵押登记，导致商铺无法在合同约定的时间内办理过户手续，桑某恒的恶意违约行为违背了诚实信用原则，导致的租金后果不应由他人承担责任。本案通过判决驳回桑某恒的诉讼请求，强调诚实守信是公民的行为准则，恶意违约的行为不受法律的保护。
二、违约行为轻微不致于合同无法履行，可在承担责任后继续履行合同
基本案情：2019年，惠某购买王某豪所有的位于绿地世纪城的房屋，并签订房屋买卖合同，约定总价款1031600元，定金50000元，买方向银行按揭付款，于2019年12月15日之前支付定金之外的剩余首付款260000元（支付至卖方账号）以及违约金等事项。合同签订后惠某即支付定金50000元。2019年12月6日，惠某筹到260000元，其陈述因办理按揭贷款事宜未及时按约支付首付款。2020年1月9日，惠某向王某豪发出催告函，要求王某豪尽快提供首付款收款账号。但该期间同区域房价有所上浮。王某豪收函后，未予回应，之后以惠某违约为由向法院起诉要求解除合同。
裁判结果：惠某未在合同约定期限内支付该款项属实，但其在2020年1月9日通过中介要求王某豪提供收款账号，王某豪未予回应。惠某的违约行为程度显著轻微，并不影响王某豪合同目的实现，王某豪以此为由要求解除合同，缺乏法律依据。惠某作为买方应按合同约定支付违约金，合同继续履行。
典型意义：《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，在惠某索要账户以便打款时，王某豪不予回应，以自己行为表明不履行合同，也就是想单方解除合同。在此情况下，法院判令买方一次性支付全部价款，同时判令卖方协助办理过户登记，是最大限度地保障合法生效合同得以履行。同时，在房价波动的经济背景下，促进合同双方诚信守约，保障房地产交易的稳定性。
三、因房价上涨恶意违约一方应承担房屋溢价损失
基本案情：2020年4月12日，张某娟与郑某订立房屋买卖合同，其中约定房屋总价为137.5万元，违约金为房屋成交价格的20%，实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿。合同签订当天，张某娟支付定金5万元。2020年5月13日，郑某提出不同意继续履行合同。经查，2020年5月份起房价涨幅较大，同地段房价上涨约20万元。
裁判结果：法院判决郑某支付张某娟违约金19万元、返还定金5万元。
典型意义：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。在民事活动中，订立合同、履行合同应该遵循该原则。本次纠纷中，双方签订了房屋买卖合同，系双方真实意思表示，协议内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应按照协议约定履行各自的权利义务，卖方在合同签订后无端毁约。在此情形下，法院根据双方约定及市场房价上涨情况，判令卖方返还定金、赔偿房屋溢价损失。一方面补偿买方损失，一方面是卖方因不诚信行为而获利。既尊重了合同约定，又维护了诚实信用的民法原则和社会主义核心价值。
四、合同合伙人应诚实守信、严守契约
基本案情：2014年3月28日，恒亚公司（甲方）由其监事刘某亚作为代表与周某勤（丙方）、张某刚（乙方）签订《塑料改性合作协议》，约定甲方提供厂房供乙丙使用，并提供生产所需的水电等其他配套设施，任何一方不得在与第三方经营本协议相同或相近的项目，否则算违约。协议签订后，恒亚公司提供了宁涟公司所有的北1号厂房部分空间供周某勤、张某刚用于生产经营。之后，宁涟公司遂依据一份甲方为朱某菊（宁涟公司法定代表人）、乙方为王某飞（恒亚公司法定代表人）、张某刚、周某勤的房屋租赁协议，要求张某刚、周某勤支付租金。但经法院查明，该租赁协议乙方只有王某飞签名，宁涟公司陈述该协议系补签形成。法院还查明，宁涟公司系自然人刘某亚独资公司，法定代表人朱某菊与刘某亚系夫妻关系;恒亚公司系自然人王某飞独资公司，刘某亚系公司监事，法定代表人王某飞系刘某亚妹婿。
裁判结果：法院经审理认为，《塑料改性合作协议》明确约定恒亚公司提供厂房供周某勤、张某刚使用，故恒亚公司租赁涉案厂房应视为履行其合伙义务。恒亚公司称《房屋租赁协议》是其代表三合伙人签订的，并无证据证明向另外两个合伙人报告签订租赁协议的相关情况，因此可以推定周某勤、张某刚对《房屋租赁协议》的签订不知情。而宁涟公司是恒亚公司是关联企业，对恒亚公司租赁厂房系用于履行《塑料改性合作协议》明知，且《房屋租赁协议》是在周某勤、张某刚不知情的情况后补。法院遂认定签订《房屋租赁协议》是恒亚公司的单方行为，由此产生的房屋租金应当由恒亚公司自行承担，宁涟公司要求周某勤、张某刚共同支付租金的诉讼请求无事实和法律依据，亦有违诚实信用原则。
典型意义：优质营商环境的塑造有赖于生产经营主体的诚信经营和严守契约。本案系合伙人履行合伙协议引发的纠纷，在合伙协议明确约定恒亚公司投资方式为提供厂房的情况下，恒亚公司与他人签订厂方租赁合同的行为属于其履行合伙义务的行为，在合伙约定无变更情况下不能将租金转嫁给其他合伙人。恒亚公司与宁涟公司系关联公司，且租赁合同系补签，宁涟公司要求恒亚公司之外的合伙人承担租金，违背诚信原则。
五、授权亲属代签劳动合同不能以非本人签字要求赔偿双倍工资
基本案情：盛某与某地产公司于2013年3月11日建立劳动关系，盛某从事置业顾问工作。2015年10月，盛某因违反公司规章制度被公司辞退。双方发生劳动争议。盛某主张其于2014年3月10日劳动合同期满后，未续签书面劳动合同，公司应支付双倍工资。公司提供了期限自2014年3月11日至2016年3月10日的书面劳动合同，主张该份劳动合同系盛某休产假期间，授权其同公司的亲妹妹代签。盛某表示合同中的乙方签名不是其所签。
裁判结果：用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。该规定的立法目的在于推行劳动合同的书面化，避免因事实劳动关系泛滥导致劳动者权益受损。本案中，双方当事人于2013年3月11日订立了书面的劳动合同，履行期限届满后，盛某因休产假，授权其同在公司工作的亲妹妹代其签名，而诉讼中盛某对此不认可，但其对该合同中的签名系妹妹代签的事实并未持异议。因代签的合同除约定的履行期间不同外，其余内容与之前的合同完全一致，合同签订后，双方按原约定内容继续履行，并未再提起续订合同的问题，而代签者是盛某的亲妹妹，上述缘由足以令人相信盛某对妹妹代其在劳动合同中签名是明知的也是认可的。该合同不仅已在劳动行政主管部门登记，而且未发生作为劳动者的盛某因该合同系代签而利益受损的问题，在此情形下，应认定双方已订立了书面的劳动合同，对盛某主张未订立书面劳动合同的双倍工资的请求，不予支持。
典型意义：劳动合同的订立和履行，应遵循诚实信用原则。用人单位和劳动者根据双方真实意愿订立劳动合同后，应为实现合同目的分别履行各自的义务。本案中，盛某在休产假期间授权其亲妹妹代其续签劳动合同，却在与公司因其他原因发生劳动争议后，对该事实予以否认，以此向单位要求赔偿，意图通过诉讼实现自己的不当目的。法院在查清事实后，依法不予支持其诉讼请求，不让失信之人通过诉讼占便宜。在司法过程中，不仅维护了法律权威，维护了民事活动的诚信原则，也在司法裁判活动中彰显社会主义核心价值观。
供稿：刘薇 陈俊声
通报显示，近年来，全市法院在案件审理中发现大量欺诈、不诚信行为，相关典型案例涉及民一、民二、金融、劳动争议、刑事和执行条等多个领域。实施欺诈主体多为诉讼当事人和诉讼参与人，其欺诈行为表现形式多样，五花八门。
为弘扬诚实守信，全市法院坚持将当事人在纠纷发生和诉讼过程中的诚实守信情况作为裁判的重要依据，依法制裁、谴责恶意违约等违法行为。一是坚持把诚实守信作为一种司法价值取向，以诚信司法引领社会诚信法治意识，以倡导诚信诉讼助力营造重信守诺的良好舆论环境；二是在诉讼中积极保护诚信主体，在判决中支持诚信、调解中维护诚信、舆论上倡导诚信，旗帜鲜明地向全社会展示保护诚信、善意行为的立场；三是严厉制裁非诚信行为，打击社会活动中的欺诈行为，严惩诉讼中的不诚信行为，惩戒失信拒执行为。
据悉，淮安法院将进一步加大失信惩戒力度，强化司法宣传，让人民群众在民商事活动中自觉坚守诚信，真正实现让诚实守信的社会主义核心价值观“飞入寻常百姓家”，为建设“美丽淮安、开放淮安、创新淮安、幸福淮安”提供法治保障。
【典型案例】一、恶意违约延长房屋交付，被判承担额外产生的租金
基本案情：商铺原所有权人桑某恒将商铺租赁给刘某使用已十多年，每年租金由桑某恒的父亲桑某催收。2018年5月13日，桑某恒将商铺出售给刘某并签订买卖合同，约定双方于签署买卖合同起45日内办理过户手续。刘某遂支付部分价款40万元。2018年6月7日，桑某恒又将商铺赠与其母亲周某，并登记至周某名下。次日，周某将商铺抵押给案外人戴某某并借款120万元。2018年6月19日，桑某恒将收取的40万元退还刘某。后刘某向法院起诉，法院先后判决认定桑某恒与其母亲恶意签订的赠与协议无效，桑某恒继续履行买卖合同并办理过户，刘某向戴某某清偿周某所欠债务后，戴某某消除商铺的抵押权。判决后，刘某代周某向戴某某还款 120万元，并于2019年11月8日取得商铺所有权。现桑某恒起诉要求刘某给付买卖合同签订后的租金。
裁判结果：买卖合同约定的商铺交付时间在租期内，如果桑某恒按时交付，刘某就不欠桑某恒租金。但桑某恒的恶意违约致使办理过户期限延长，导致的租金损失应由桑某恒自行承担。
典型意义：“爱国、敬业、诚信、友善”是公民基本道德规范，是从个人行为层面对社会主义核心价值观基本理念的凝练。它覆盖社会道德生活的各个领域，是公民必须恪守的基本道德准则，也是评价公民道德行为选择的基本价值标准。而桑某恒在已将商铺出售给刘某未办理过户的情形下，仍将商铺赠与其母亲，并办理了抵押登记，导致商铺无法在合同约定的时间内办理过户手续，桑某恒的恶意违约行为违背了诚实信用原则，导致的租金后果不应由他人承担责任。本案通过判决驳回桑某恒的诉讼请求，强调诚实守信是公民的行为准则，恶意违约的行为不受法律的保护。
二、违约行为轻微不致于合同无法履行，可在承担责任后继续履行合同
基本案情：2019年，惠某购买王某豪所有的位于绿地世纪城的房屋，并签订房屋买卖合同，约定总价款1031600元，定金50000元，买方向银行按揭付款，于2019年12月15日之前支付定金之外的剩余首付款260000元（支付至卖方账号）以及违约金等事项。合同签订后惠某即支付定金50000元。2019年12月6日，惠某筹到260000元，其陈述因办理按揭贷款事宜未及时按约支付首付款。2020年1月9日，惠某向王某豪发出催告函，要求王某豪尽快提供首付款收款账号。但该期间同区域房价有所上浮。王某豪收函后，未予回应，之后以惠某违约为由向法院起诉要求解除合同。
裁判结果：惠某未在合同约定期限内支付该款项属实，但其在2020年1月9日通过中介要求王某豪提供收款账号，王某豪未予回应。惠某的违约行为程度显著轻微，并不影响王某豪合同目的实现，王某豪以此为由要求解除合同，缺乏法律依据。惠某作为买方应按合同约定支付违约金，合同继续履行。
典型意义：《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，在惠某索要账户以便打款时，王某豪不予回应，以自己行为表明不履行合同，也就是想单方解除合同。在此情况下，法院判令买方一次性支付全部价款，同时判令卖方协助办理过户登记，是最大限度地保障合法生效合同得以履行。同时，在房价波动的经济背景下，促进合同双方诚信守约，保障房地产交易的稳定性。
三、因房价上涨恶意违约一方应承担房屋溢价损失
基本案情：2020年4月12日，张某娟与郑某订立房屋买卖合同，其中约定房屋总价为137.5万元，违约金为房屋成交价格的20%，实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿。合同签订当天，张某娟支付定金5万元。2020年5月13日，郑某提出不同意继续履行合同。经查，2020年5月份起房价涨幅较大，同地段房价上涨约20万元。
裁判结果：法院判决郑某支付张某娟违约金19万元、返还定金5万元。
典型意义：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。在民事活动中，订立合同、履行合同应该遵循该原则。本次纠纷中，双方签订了房屋买卖合同，系双方真实意思表示，协议内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应按照协议约定履行各自的权利义务，卖方在合同签订后无端毁约。在此情形下，法院根据双方约定及市场房价上涨情况，判令卖方返还定金、赔偿房屋溢价损失。一方面补偿买方损失，一方面是卖方因不诚信行为而获利。既尊重了合同约定，又维护了诚实信用的民法原则和社会主义核心价值。
四、合同合伙人应诚实守信、严守契约
基本案情：2014年3月28日，恒亚公司（甲方）由其监事刘某亚作为代表与周某勤（丙方）、张某刚（乙方）签订《塑料改性合作协议》，约定甲方提供厂房供乙丙使用，并提供生产所需的水电等其他配套设施，任何一方不得在与第三方经营本协议相同或相近的项目，否则算违约。协议签订后，恒亚公司提供了宁涟公司所有的北1号厂房部分空间供周某勤、张某刚用于生产经营。之后，宁涟公司遂依据一份甲方为朱某菊（宁涟公司法定代表人）、乙方为王某飞（恒亚公司法定代表人）、张某刚、周某勤的房屋租赁协议，要求张某刚、周某勤支付租金。但经法院查明，该租赁协议乙方只有王某飞签名，宁涟公司陈述该协议系补签形成。法院还查明，宁涟公司系自然人刘某亚独资公司，法定代表人朱某菊与刘某亚系夫妻关系;恒亚公司系自然人王某飞独资公司，刘某亚系公司监事，法定代表人王某飞系刘某亚妹婿。
裁判结果：法院经审理认为，《塑料改性合作协议》明确约定恒亚公司提供厂房供周某勤、张某刚使用，故恒亚公司租赁涉案厂房应视为履行其合伙义务。恒亚公司称《房屋租赁协议》是其代表三合伙人签订的，并无证据证明向另外两个合伙人报告签订租赁协议的相关情况，因此可以推定周某勤、张某刚对《房屋租赁协议》的签订不知情。而宁涟公司是恒亚公司是关联企业，对恒亚公司租赁厂房系用于履行《塑料改性合作协议》明知，且《房屋租赁协议》是在周某勤、张某刚不知情的情况后补。法院遂认定签订《房屋租赁协议》是恒亚公司的单方行为，由此产生的房屋租金应当由恒亚公司自行承担，宁涟公司要求周某勤、张某刚共同支付租金的诉讼请求无事实和法律依据，亦有违诚实信用原则。
典型意义：优质营商环境的塑造有赖于生产经营主体的诚信经营和严守契约。本案系合伙人履行合伙协议引发的纠纷，在合伙协议明确约定恒亚公司投资方式为提供厂房的情况下，恒亚公司与他人签订厂方租赁合同的行为属于其履行合伙义务的行为，在合伙约定无变更情况下不能将租金转嫁给其他合伙人。恒亚公司与宁涟公司系关联公司，且租赁合同系补签，宁涟公司要求恒亚公司之外的合伙人承担租金，违背诚信原则。
五、授权亲属代签劳动合同不能以非本人签字要求赔偿双倍工资
基本案情：盛某与某地产公司于2013年3月11日建立劳动关系，盛某从事置业顾问工作。2015年10月，盛某因违反公司规章制度被公司辞退。双方发生劳动争议。盛某主张其于2014年3月10日劳动合同期满后，未续签书面劳动合同，公司应支付双倍工资。公司提供了期限自2014年3月11日至2016年3月10日的书面劳动合同，主张该份劳动合同系盛某休产假期间，授权其同公司的亲妹妹代签。盛某表示合同中的乙方签名不是其所签。
裁判结果：用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。该规定的立法目的在于推行劳动合同的书面化，避免因事实劳动关系泛滥导致劳动者权益受损。本案中，双方当事人于2013年3月11日订立了书面的劳动合同，履行期限届满后，盛某因休产假，授权其同在公司工作的亲妹妹代其签名，而诉讼中盛某对此不认可，但其对该合同中的签名系妹妹代签的事实并未持异议。因代签的合同除约定的履行期间不同外，其余内容与之前的合同完全一致，合同签订后，双方按原约定内容继续履行，并未再提起续订合同的问题，而代签者是盛某的亲妹妹，上述缘由足以令人相信盛某对妹妹代其在劳动合同中签名是明知的也是认可的。该合同不仅已在劳动行政主管部门登记，而且未发生作为劳动者的盛某因该合同系代签而利益受损的问题，在此情形下，应认定双方已订立了书面的劳动合同，对盛某主张未订立书面劳动合同的双倍工资的请求，不予支持。
典型意义：劳动合同的订立和履行，应遵循诚实信用原则。用人单位和劳动者根据双方真实意愿订立劳动合同后，应为实现合同目的分别履行各自的义务。本案中，盛某在休产假期间授权其亲妹妹代其续签劳动合同，却在与公司因其他原因发生劳动争议后，对该事实予以否认，以此向单位要求赔偿，意图通过诉讼实现自己的不当目的。法院在查清事实后，依法不予支持其诉讼请求，不让失信之人通过诉讼占便宜。在司法过程中，不仅维护了法律权威，维护了民事活动的诚信原则，也在司法裁判活动中彰显社会主义核心价值观。
供稿：刘薇 陈俊声
物业纠纷诱因多样须依法判定
来源：法制网
漫画/高岳
法制日报全媒体记者韩宇 通讯员洪深 刘佳
物业服务已成广大居民生活中不可或缺的一部分，随之而来的是物业纠纷也在日益增多，而且此类纠纷可谓五花八门，尤其是一些居民自认为“有理”的纠纷，经过法院的裁决，才知道自己理亏。为此，《法制日报》记者梳理了辽宁省沈阳市皇姑区人民法院审理的4起相关案件，提醒广大小区居民，想要减免物业费，一定保留相应证据；如想在物业纠纷案件中提出反诉，抗辩主张要具有同一性或关联性；房屋存在质量问题，容易将开发商的责任“赖”到物业公司身上；业主没直接签订前期物业服务合同享受了服务，照样得缴纳物业费。
口头承诺免物业费
证据不足理应补交
2013年8月至2017年12月，沈阳市某物业公司与该市皇姑区某园区业委会签订物业服务委托合同，为园区提供物业服务。赵某是这个园区的业主，此前，因赵某免费为园区划停车位、免费更换已经损坏的摄像头，当时的物业公司经理及业委会主任口头答应因其为园区作出贡献，可免除赵某车位费及物业费。
某物业公司在为园区服务期间，赵某一直没有缴纳物业费，后双方因物业费缴纳问题协商未果，某物业公司将赵某起诉至法院，请求赵某立即支付2013年8月至2017年12月期间拖欠物业服务费共计2592元。
庭审后，主审法官根据赵某提供证人电话号码进行核实，业委会主任承认此事，但没有明确为赵某免除多长时间物业费，且没联系到当时物业公司经理。
法院审理认为，赵某提出因其为园区绘制停车位及修理摄像头等原因，之前的物业公司曾答应减免其物业费的情况，但未明确减免物业费期限，某物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用。但考虑某物业公司在园区服务情况确实存在一定瑕疵，对被告应支付的物业费用酌情做适当减免，判决赵某应给付某物业公司拖欠物业服务费2333元。
法官庭后表示，园区整体环境的好坏与物业公司的服务规范程度、业主整体素质、园区的自然老化程度、园区的预期整体规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、业主的缴费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，无论哪个因素出现问题都会影响园区良好环境的运转，业主拒付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理都会造成影响。法官同时指出，关于业主提出为园区作贡献应减免物业费问题，应有充分证据证明，如果证据不充分法院不会支持。
被诉缴费业主反诉
非具关联性被驳回
前不久，沈阳市皇姑区一小区的某物业公司将该小区业主蒋起诉至法院，请求判令蒋某交纳拖欠的物业费。
蒋某则请求法院驳回某物业公司诉讼请求。理由是某物业公司在物业服务过程中，存在违约行为，包括：未经业主大会同意，私自出售物业用房；私划停车位造成小区道路损毁；未向业主返还水泵房、蓄水池和高低压配电室等公共设施设备；小区业主侵占公共绿地，要求原告恢复绿化植被或赔偿损失等。
另外，蒋某还就以上答辩意见提请反诉，要求某物业公司返还、修复、赔偿给蒋某及其他共有产权业主造成的实际经济损失6000元。
此案的焦点在于蒋某所提反诉请求涉及的法律关系是否与本诉涉及的法律关系具有同一性或关联性。
法院经审理查明，此案本诉系某物业公司为原告、蒋某为被告的物业合同纠纷之诉，本诉诉讼请求依据的事实是原告于起诉物业费时间段内持续为蒋某所有房屋所在小区提供物业服务。反诉系蒋某为反诉人，某物业公司为被反诉人的返还原物及侵权之诉，与本诉涉及的合同违约之诉依据的事实基础并不相同，所涉法律关系不具有法律规定的同一性或关联性。据此，对蒋某所提反诉，裁定不予受理。判决蒋某支付物业费3872元。
法官庭后表示，物业服务合同是指物业服务企业与开发建设单位或业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及配套设备、设施及相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。某物业公司为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，而蒋某不按时向原告交纳物业费，系违约行为。
法官还表示，关于蒋某提出的反诉主张，诸如非法出售物业用房、未返还水泵房、蓄水池、高低压配电室，私划停车位、园区业主侵占绿地问题，均属业主建筑物区分所有权中共有权及共同管理权部分，当业主认为自身以上权利被侵犯时，应当由适合法律主体，即业主委员会另寻法律途径解决。
房屋存在质量问题
非拒缴物业费理由
王某是沈阳市皇姑区某小区业主，某物业公司为王某所在小区进行物业服务。某物业公司以王某拖欠2009年至2019年的物业费为由起诉到法院。
庭审中，王某辩称，拖欠物业费属实，但原因是其房屋为所在楼宇的顶楼，入住后发现房屋顶棚存在漏雨、侧外墙渗水、室内长毛等质量问题，因觉得开发商和物业是“一家”，故一直让物业负责维修，物业多年不维修，所以一直没有缴纳物业管理费。
法院审理认为，王某所在小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，对园区所有业主具有约束力，某物业公司按照合同约定履行了相应义务，王某应及时交纳物业费用。关于王某提出其所在房屋外墙漏水严重，室内长毛等理由，实属房屋质量问题，与此案不属同一法律关系，王某应向责任人诉讼主张权益。
庭后法官表示，物业公司与地产开发公司在法律上为两个独立的责任主体。一般情况下，房屋的主体结构的质保期为5年，门窗等质保期为2年，在质保期内要向地产开发公司主张相应权益，物业公司仅对签订的《物业服务合同》履行过程中存在的严重瑕疵及违约行为承担责任，对因房屋质量问题作为拒缴物业费的理由，法院不予支持。
法官还提醒，因物业费中所包含维修费专指房屋公共部位小修和日常养护费用，对于房屋质保期内发生的房屋质量问题，应由开发商负责处理，超过房屋质保期出现的质量问题以及中修、大修及更换主要部件等费用，应通过业主委员会启动维修基金予以列支。
虽未签订前期合同
实际受益补交费用
2012年3月，沈阳某物业公司与某房屋开发公司签订前期物业服务合同，为该市皇姑区某花园小区提供物业服务，该合同约定物业服务期限自本合同签订之日起至首届业主委员会成立并签订新的物业服务委托合同之日止。
某物业公司自签订上述合同后一直为该花园小区提供物业服务，该小区业主李某自2016年3月至2019年9日期间拖欠物业服务费共计9261元，双方协商未果，某物业公司将李某诉至法院，要求法院判令李某给付拖欠的物业服务费。
庭审中，李某辩称自己从未与原告签订过物业服务合同，因此不应受该合同的约束。
法院审理认为，尽管业主没有直接参与到前期物业服务合同的签订中，但业主必须受前期物业服务合同的约束。原告某物业公司作为物业服务企业履行了服务义务即有权收取业主相应费用。被告李某应给付原告某物业公司拖欠物业服务费9261元。
法官庭后表示，开发商有权选择物业服务公司进行前期物业服务，并且业主在购买房屋时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业服务的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业服务合同，原告作为物业服务企业应按照合同向全体业主和房屋的使用人提供物业服务，全体业主和房屋的使用人为受益人，同时全体业主和房屋使用人均应当对履行该合同承担相应的责任。
物业管理条例相关规定
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
最高法关于适用民事诉讼法解释相关规定
第二百三十三条 反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。
最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释相关规定
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
老胡点评
近年来，物业服务中发生的纠纷、冲突频发，影响了社区的和谐与稳定，损害了园区环境的维护和建设。
从法律角度而言，物业公司和园区业主是基于物业服务而产生的合同关系。在这种关系中，物业公司依照合同约定提供对房屋及配套设备、设施及相关场地专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，业主则依照约定支付相应的报酬。
从本期案例中我们可以看到，当前一些园区的业主法治观念淡漠、不依法履行合同义务、或者依据没有法律依据的理由长期拖欠物业费，损害了物业公司和其他业主的利益。因此，一方面，有关部门应当积极开展法治宣传和诚信教育，使人们牢固树立契约观念，视合同为法律，严格履行合同义务。另一方面，居民委员会也应当发挥基层群众自治组织的作用，积极排查化解纠纷、冲突，促进平安社区的建设。
创造美好生活、建设美丽家园是人们共同的心愿和职责。物业公司与园区业主应当相向而行、共同努力，心往一处想，劲往一处使，携手建设更加宜居的幸福家园。
胡勇
来源：法制网
漫画/高岳
法制日报全媒体记者韩宇 通讯员洪深 刘佳
物业服务已成广大居民生活中不可或缺的一部分，随之而来的是物业纠纷也在日益增多，而且此类纠纷可谓五花八门，尤其是一些居民自认为“有理”的纠纷，经过法院的裁决，才知道自己理亏。为此，《法制日报》记者梳理了辽宁省沈阳市皇姑区人民法院审理的4起相关案件，提醒广大小区居民，想要减免物业费，一定保留相应证据；如想在物业纠纷案件中提出反诉，抗辩主张要具有同一性或关联性；房屋存在质量问题，容易将开发商的责任“赖”到物业公司身上；业主没直接签订前期物业服务合同享受了服务，照样得缴纳物业费。
口头承诺免物业费
证据不足理应补交
2013年8月至2017年12月，沈阳市某物业公司与该市皇姑区某园区业委会签订物业服务委托合同，为园区提供物业服务。赵某是这个园区的业主，此前，因赵某免费为园区划停车位、免费更换已经损坏的摄像头，当时的物业公司经理及业委会主任口头答应因其为园区作出贡献，可免除赵某车位费及物业费。
某物业公司在为园区服务期间，赵某一直没有缴纳物业费，后双方因物业费缴纳问题协商未果，某物业公司将赵某起诉至法院，请求赵某立即支付2013年8月至2017年12月期间拖欠物业服务费共计2592元。
庭审后，主审法官根据赵某提供证人电话号码进行核实，业委会主任承认此事，但没有明确为赵某免除多长时间物业费，且没联系到当时物业公司经理。
法院审理认为，赵某提出因其为园区绘制停车位及修理摄像头等原因，之前的物业公司曾答应减免其物业费的情况，但未明确减免物业费期限，某物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用。但考虑某物业公司在园区服务情况确实存在一定瑕疵，对被告应支付的物业费用酌情做适当减免，判决赵某应给付某物业公司拖欠物业服务费2333元。
法官庭后表示，园区整体环境的好坏与物业公司的服务规范程度、业主整体素质、园区的自然老化程度、园区的预期整体规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、业主的缴费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，无论哪个因素出现问题都会影响园区良好环境的运转，业主拒付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理都会造成影响。法官同时指出，关于业主提出为园区作贡献应减免物业费问题，应有充分证据证明，如果证据不充分法院不会支持。
被诉缴费业主反诉
非具关联性被驳回
前不久，沈阳市皇姑区一小区的某物业公司将该小区业主蒋起诉至法院，请求判令蒋某交纳拖欠的物业费。
蒋某则请求法院驳回某物业公司诉讼请求。理由是某物业公司在物业服务过程中，存在违约行为，包括：未经业主大会同意，私自出售物业用房；私划停车位造成小区道路损毁；未向业主返还水泵房、蓄水池和高低压配电室等公共设施设备；小区业主侵占公共绿地，要求原告恢复绿化植被或赔偿损失等。
另外，蒋某还就以上答辩意见提请反诉，要求某物业公司返还、修复、赔偿给蒋某及其他共有产权业主造成的实际经济损失6000元。
此案的焦点在于蒋某所提反诉请求涉及的法律关系是否与本诉涉及的法律关系具有同一性或关联性。
法院经审理查明，此案本诉系某物业公司为原告、蒋某为被告的物业合同纠纷之诉，本诉诉讼请求依据的事实是原告于起诉物业费时间段内持续为蒋某所有房屋所在小区提供物业服务。反诉系蒋某为反诉人，某物业公司为被反诉人的返还原物及侵权之诉，与本诉涉及的合同违约之诉依据的事实基础并不相同，所涉法律关系不具有法律规定的同一性或关联性。据此，对蒋某所提反诉，裁定不予受理。判决蒋某支付物业费3872元。
法官庭后表示，物业服务合同是指物业服务企业与开发建设单位或业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及配套设备、设施及相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。某物业公司为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，而蒋某不按时向原告交纳物业费，系违约行为。
法官还表示，关于蒋某提出的反诉主张，诸如非法出售物业用房、未返还水泵房、蓄水池、高低压配电室，私划停车位、园区业主侵占绿地问题，均属业主建筑物区分所有权中共有权及共同管理权部分，当业主认为自身以上权利被侵犯时，应当由适合法律主体，即业主委员会另寻法律途径解决。
房屋存在质量问题
非拒缴物业费理由
王某是沈阳市皇姑区某小区业主，某物业公司为王某所在小区进行物业服务。某物业公司以王某拖欠2009年至2019年的物业费为由起诉到法院。
庭审中，王某辩称，拖欠物业费属实，但原因是其房屋为所在楼宇的顶楼，入住后发现房屋顶棚存在漏雨、侧外墙渗水、室内长毛等质量问题，因觉得开发商和物业是“一家”，故一直让物业负责维修，物业多年不维修，所以一直没有缴纳物业管理费。
法院审理认为，王某所在小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，对园区所有业主具有约束力，某物业公司按照合同约定履行了相应义务，王某应及时交纳物业费用。关于王某提出其所在房屋外墙漏水严重，室内长毛等理由，实属房屋质量问题，与此案不属同一法律关系，王某应向责任人诉讼主张权益。
庭后法官表示，物业公司与地产开发公司在法律上为两个独立的责任主体。一般情况下，房屋的主体结构的质保期为5年，门窗等质保期为2年，在质保期内要向地产开发公司主张相应权益，物业公司仅对签订的《物业服务合同》履行过程中存在的严重瑕疵及违约行为承担责任，对因房屋质量问题作为拒缴物业费的理由，法院不予支持。
法官还提醒，因物业费中所包含维修费专指房屋公共部位小修和日常养护费用，对于房屋质保期内发生的房屋质量问题，应由开发商负责处理，超过房屋质保期出现的质量问题以及中修、大修及更换主要部件等费用，应通过业主委员会启动维修基金予以列支。
虽未签订前期合同
实际受益补交费用
2012年3月，沈阳某物业公司与某房屋开发公司签订前期物业服务合同，为该市皇姑区某花园小区提供物业服务，该合同约定物业服务期限自本合同签订之日起至首届业主委员会成立并签订新的物业服务委托合同之日止。
某物业公司自签订上述合同后一直为该花园小区提供物业服务，该小区业主李某自2016年3月至2019年9日期间拖欠物业服务费共计9261元，双方协商未果，某物业公司将李某诉至法院，要求法院判令李某给付拖欠的物业服务费。
庭审中，李某辩称自己从未与原告签订过物业服务合同，因此不应受该合同的约束。
法院审理认为，尽管业主没有直接参与到前期物业服务合同的签订中，但业主必须受前期物业服务合同的约束。原告某物业公司作为物业服务企业履行了服务义务即有权收取业主相应费用。被告李某应给付原告某物业公司拖欠物业服务费9261元。
法官庭后表示，开发商有权选择物业服务公司进行前期物业服务，并且业主在购买房屋时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业服务的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业服务合同，原告作为物业服务企业应按照合同向全体业主和房屋的使用人提供物业服务，全体业主和房屋的使用人为受益人，同时全体业主和房屋使用人均应当对履行该合同承担相应的责任。
物业管理条例相关规定
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
最高法关于适用民事诉讼法解释相关规定
第二百三十三条 反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。
最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释相关规定
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
老胡点评
近年来，物业服务中发生的纠纷、冲突频发，影响了社区的和谐与稳定，损害了园区环境的维护和建设。
从法律角度而言，物业公司和园区业主是基于物业服务而产生的合同关系。在这种关系中，物业公司依照合同约定提供对房屋及配套设备、设施及相关场地专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，业主则依照约定支付相应的报酬。
从本期案例中我们可以看到，当前一些园区的业主法治观念淡漠、不依法履行合同义务、或者依据没有法律依据的理由长期拖欠物业费，损害了物业公司和其他业主的利益。因此，一方面，有关部门应当积极开展法治宣传和诚信教育，使人们牢固树立契约观念，视合同为法律，严格履行合同义务。另一方面，居民委员会也应当发挥基层群众自治组织的作用，积极排查化解纠纷、冲突，促进平安社区的建设。
创造美好生活、建设美丽家园是人们共同的心愿和职责。物业公司与园区业主应当相向而行、共同努力，心往一处想，劲往一处使，携手建设更加宜居的幸福家园。
胡勇
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