纪要｜年后40场医药路演总结纪要之医药板块策略观点更新
日期：20210306
【总结】
医药配置比例经过2020年下半年的调整，整体处于标配状态，但持仓市值规模较疫情前扩张较大。因此机构投资者开始关注风格的切换和中小市值、细分行业优质公司，但是往往关注多于行动（切换的机会成本和资金规模限制）。
这一轮优质白马和核心资产的回调更多源于资金面和市场风格面的因素，基本面的变化并不大。春节前行情的主线思路是“高成长赛道/确定性溢价，放宽估值限制”，而近期市场更强调在估值与质地间平衡，同时强调业绩平稳增长能力,近期中等市值的细分赛道龙头关注度有所上升。
消费+院内恢复+疫苗可能会是医疗板块21年3条主线；继续重点提示消费医疗、院内恢复的机会，同疫苗板块的变化也值得紧密跟踪；
重点看好生长激素（长春高新、安科生物）、常规体外诊断（安图生物、迈瑞医疗、新产业、迈克生物）等，他们既有良好的长期成长预期；又有低基数恢复的21年业绩高增长表现；还有高性价比的估值水平。
近期密集路演的体会：
机构投资者开始关注风格的切换和中小市值、细分行业优质公司，但是往往关注多于行动，主要原因在于：
1、经过2020-2021公募基金规模的扩张，大量公募基金的规模扩张十分显著，大资金完成风格的切换和仓位的转移需要较长时间；
2、大家认为市场风格的切换也存在不确定性，进行切换付出成本的同时也有风险。
总体来看，这一轮优质白马和核心资产的回调更多源于资金面和市场风格面的因素，基本面的变化并不大。
从配置思路看，医药板块超配的巅峰是2020Q1，当前市场的医药配置比例经过2020年下半年的调整，整体处于标配状态，但持仓市值规模较疫情前扩张较大。医药基金持仓市值从20Q1的956亿跃升到20Q22018亿，20Q3、20Q4分别为2056亿、2105亿，略微增长；Q2-Q4非医药基金医药持仓市值分别为2311、21063239亿，。2020Q4医药行业持仓比例约为13.67%，Q4持仓比例较Q3下降约1pct。剔除医药基金后，2020Q4基金医药持仓比例约8.76%，较Q3提升约0.6pct。
3、投资者对估值变得严格：近期路演我们开始不断被问及“这类公司2018年值多少倍”“现在公司估值在历史PE的多少分位数”的问题。春节前行情的主线思路是“高成长赛道/确定性溢价，放宽估值限制”，而近期市场更强调在估值与质地间平衡，同时强调业绩平稳增长能力，对标的的要求包括：
合理的估值水平，至少应该具备快速消化估值的能力；
疫情退坡环境下依然拥有良好的成长力
医保控费压力小，至少不能马上面临主要品种集采/谈判大幅降价的压力
Q1/21年全年的业绩确定性很好，22、23年成长也不错
在这种环境下，近期中等市值的细分赛道龙头关注度有所上升。
医疗板块：消费+院内恢复+疫苗可能会是重点
我们延续2021年度策略观点，继续重点提示消费医疗、院内恢复的机会，同疫苗板块的变化也值得紧密跟踪：
消费医疗：重点推荐生长激素，继续看好连锁专科医疗、医美、消费型医疗器械等
近期消费医疗板块部分高估值品种（如连锁医疗、医美、角膜接触镜等）的出现了幅度不小调整，我们认为这种调整更多只是估值和市场交易上的回归，消费医疗行业的一些属性决定了这些企业在2021、2022年拥有扎实的业绩表现和长期成长预期，调整完成后依然会是21年医疗板块强势品种：
to C市场长期增长稳固，现金流可观。
基本不需要考虑疫情需求退坡的影响；
医保政策的影响不大，不会被医保控费压制；
有品牌和销售壁垒，竞争格局普遍较好。
尤其推荐关注的是生长激素板块（长春高新、安科生物），行业竞争格局良好（两家上市公司占据85%以上市场）、行业增长有力，长期空间充足（存量用药人群百万人以上）除了上述优点，还有：
非常有竞争力的估值（40~45X PE)
低基数后的强恢复逻辑（2021年新患加速恢复、剂型升级）
除了生长激素板块，连锁专科医疗、医美、消费型医疗器械等板块的长期成长价值和确定性依然突出，业绩好，赛道好，它们在估值以外风险实在是太小了。
院内恢复：重点看好常规IVD特别是化学发光，高值耗材领域偏好搞增速特色品种
如果将院内诊疗板块和消费医疗相比，明显的不足之处是：这一板块的大部分品种成长还是依赖于医保资金支持和院内正常诊疗的开展。因此，在评估标的的投资机会时，难免要考虑到医保降价控费的风险性因素，需要具体问题具体分析，不能一概而论。但这一板块相较于消费医疗的优点也同样突出：
很多企业20年的受到的影响比较大，低基数高增长，当前市场的趋势性是很强的，高表观增速下极大概率会带来市场关注度的提升，也很容易产生新的提估值逻辑；
估值有性价比的品种多，20年的冠脉支架集采导致部分投资者对院内诊疗板块的增速前景有政策性悲观情绪，估值也有可观回调，实际上中国医疗器械医疗设备市场仍然处于高速发展期，不仅国产替代大有可为，新冠疫情实质上加速了出海逻辑的兑现。很多优质品种的未来成长能力很有可能强于预期。
品种上重点推荐常规IVD品种，特别是化学发光板块（安图生物、迈瑞医疗、新产业、艾德生物、迈克生物、浩欧博等），主要原因在于：
估值有竞争力；
常规IVD市场去年基数低，医院正常诊疗恢复稳健，2021Q1和全年增速好；
检验和影像板块是医院盈利中心，政策风险避风港价值较强，不容易被医保控费和DRGS政策影响（尽管市场有担忧情绪，但我们有充分信心相关企业业绩能证明其避险价值）
除了常规IVD板块，高值耗材领域重点看好有特色、增速快、集中带量采购和控费风险小的品种，如灌流器和血液净化（健帆生物）、内窥镜耗材（南微医学）、外周血管耗材（心脉医疗）、 电生理（惠泰医疗）等
新冠疫苗板块怎么看？弹性大但把握难度也较大，需要密切跟踪
我们没有将疫苗板块与一般的疫情需求受益品种放在一起讨论，根本原因在于其自身复杂性：
疫苗企业既有常规品种，又有新冠疫苗这个大弹性品种；前者决定了疫苗板块投资的安全边际，后者决定了疫苗投资的弹性。
新冠检测试剂、消毒产品和医疗防护等已经有了比较充分的业绩体现，而疫苗在前期研发进程长，目前多个品种已经上市，但利润弹性尚未体现；
我们认为要使新冠疫情得到有效控制，疫苗大规模接种是最重要的先决条件；庞大的接种量意味着巨大的弹性，尚未被市场所充分预期。但新冠疫苗在投资上的把握也存在一定难度，主要在于四个关键参数尚未完全明确：
新冠疫苗大量供应后的价格；
新冠疫苗的保护持续期（是否需要长期重复接种【如流感疫苗】）
产能释放和竞争格局变化情况
接种率普及比例
此外，还需考虑随着天气转暖，北半球发病下降，新冠压力减轻对市场短期博弈的影响。因此我们认为新冠疫苗板块弹性非常可观，但也伴随着高不确定性、高波动性，需要密切跟踪和快速反应。重点考虑关注新冠疫苗获批早，产能释放的上市企业（康希诺生物、智飞生物、康泰生物等）
疫情受益板块有没有机会？有，但需要将短期弹性逻辑转换为长期价值逻辑
预计随着气温上升和疫苗接种比例的提升，北半球疫情新增病例仍将持续下行。许多投资者关心，疫情需求受益的医疗品种还有没有投资机会？
我们认为，考虑到很多公司表观pe非常便宜（因为市场某种程度上认为新冠弹性利润存在不确定性），这部分标的依然有投资机会，但需要进一步的自下而上的甄别和把握。未来具备长期投资价值的疫情受益品种需要满足两个条件：
2021年业绩表现仍然要有较好持续性；
能将新冠抗疫业绩弹性转化为公司综合竞争力的提升，使公司长期的业务结构和产业竞争力获得提升，使短期业绩爆发预期变成长期利润提升预期。
#股票##价值投资日志[超话]#
日期：20210306
【总结】
医药配置比例经过2020年下半年的调整，整体处于标配状态，但持仓市值规模较疫情前扩张较大。因此机构投资者开始关注风格的切换和中小市值、细分行业优质公司，但是往往关注多于行动（切换的机会成本和资金规模限制）。
这一轮优质白马和核心资产的回调更多源于资金面和市场风格面的因素，基本面的变化并不大。春节前行情的主线思路是“高成长赛道/确定性溢价，放宽估值限制”，而近期市场更强调在估值与质地间平衡，同时强调业绩平稳增长能力,近期中等市值的细分赛道龙头关注度有所上升。
消费+院内恢复+疫苗可能会是医疗板块21年3条主线；继续重点提示消费医疗、院内恢复的机会，同疫苗板块的变化也值得紧密跟踪；
重点看好生长激素（长春高新、安科生物）、常规体外诊断（安图生物、迈瑞医疗、新产业、迈克生物）等，他们既有良好的长期成长预期；又有低基数恢复的21年业绩高增长表现；还有高性价比的估值水平。
近期密集路演的体会：
机构投资者开始关注风格的切换和中小市值、细分行业优质公司，但是往往关注多于行动，主要原因在于：
1、经过2020-2021公募基金规模的扩张，大量公募基金的规模扩张十分显著，大资金完成风格的切换和仓位的转移需要较长时间；
2、大家认为市场风格的切换也存在不确定性，进行切换付出成本的同时也有风险。
总体来看，这一轮优质白马和核心资产的回调更多源于资金面和市场风格面的因素，基本面的变化并不大。
从配置思路看，医药板块超配的巅峰是2020Q1，当前市场的医药配置比例经过2020年下半年的调整，整体处于标配状态，但持仓市值规模较疫情前扩张较大。医药基金持仓市值从20Q1的956亿跃升到20Q22018亿，20Q3、20Q4分别为2056亿、2105亿，略微增长；Q2-Q4非医药基金医药持仓市值分别为2311、21063239亿，。2020Q4医药行业持仓比例约为13.67%，Q4持仓比例较Q3下降约1pct。剔除医药基金后，2020Q4基金医药持仓比例约8.76%，较Q3提升约0.6pct。
3、投资者对估值变得严格：近期路演我们开始不断被问及“这类公司2018年值多少倍”“现在公司估值在历史PE的多少分位数”的问题。春节前行情的主线思路是“高成长赛道/确定性溢价，放宽估值限制”，而近期市场更强调在估值与质地间平衡，同时强调业绩平稳增长能力，对标的的要求包括：
合理的估值水平，至少应该具备快速消化估值的能力；
疫情退坡环境下依然拥有良好的成长力
医保控费压力小，至少不能马上面临主要品种集采/谈判大幅降价的压力
Q1/21年全年的业绩确定性很好，22、23年成长也不错
在这种环境下，近期中等市值的细分赛道龙头关注度有所上升。
医疗板块：消费+院内恢复+疫苗可能会是重点
我们延续2021年度策略观点，继续重点提示消费医疗、院内恢复的机会，同疫苗板块的变化也值得紧密跟踪：
消费医疗：重点推荐生长激素，继续看好连锁专科医疗、医美、消费型医疗器械等
近期消费医疗板块部分高估值品种（如连锁医疗、医美、角膜接触镜等）的出现了幅度不小调整，我们认为这种调整更多只是估值和市场交易上的回归，消费医疗行业的一些属性决定了这些企业在2021、2022年拥有扎实的业绩表现和长期成长预期，调整完成后依然会是21年医疗板块强势品种：
to C市场长期增长稳固，现金流可观。
基本不需要考虑疫情需求退坡的影响；
医保政策的影响不大，不会被医保控费压制；
有品牌和销售壁垒，竞争格局普遍较好。
尤其推荐关注的是生长激素板块（长春高新、安科生物），行业竞争格局良好（两家上市公司占据85%以上市场）、行业增长有力，长期空间充足（存量用药人群百万人以上）除了上述优点，还有：
非常有竞争力的估值（40~45X PE)
低基数后的强恢复逻辑（2021年新患加速恢复、剂型升级）
除了生长激素板块，连锁专科医疗、医美、消费型医疗器械等板块的长期成长价值和确定性依然突出，业绩好，赛道好，它们在估值以外风险实在是太小了。
院内恢复：重点看好常规IVD特别是化学发光，高值耗材领域偏好搞增速特色品种
如果将院内诊疗板块和消费医疗相比，明显的不足之处是：这一板块的大部分品种成长还是依赖于医保资金支持和院内正常诊疗的开展。因此，在评估标的的投资机会时，难免要考虑到医保降价控费的风险性因素，需要具体问题具体分析，不能一概而论。但这一板块相较于消费医疗的优点也同样突出：
很多企业20年的受到的影响比较大，低基数高增长，当前市场的趋势性是很强的，高表观增速下极大概率会带来市场关注度的提升，也很容易产生新的提估值逻辑；
估值有性价比的品种多，20年的冠脉支架集采导致部分投资者对院内诊疗板块的增速前景有政策性悲观情绪，估值也有可观回调，实际上中国医疗器械医疗设备市场仍然处于高速发展期，不仅国产替代大有可为，新冠疫情实质上加速了出海逻辑的兑现。很多优质品种的未来成长能力很有可能强于预期。
品种上重点推荐常规IVD品种，特别是化学发光板块（安图生物、迈瑞医疗、新产业、艾德生物、迈克生物、浩欧博等），主要原因在于：
估值有竞争力；
常规IVD市场去年基数低，医院正常诊疗恢复稳健，2021Q1和全年增速好；
检验和影像板块是医院盈利中心，政策风险避风港价值较强，不容易被医保控费和DRGS政策影响（尽管市场有担忧情绪，但我们有充分信心相关企业业绩能证明其避险价值）
除了常规IVD板块，高值耗材领域重点看好有特色、增速快、集中带量采购和控费风险小的品种，如灌流器和血液净化（健帆生物）、内窥镜耗材（南微医学）、外周血管耗材（心脉医疗）、 电生理（惠泰医疗）等
新冠疫苗板块怎么看？弹性大但把握难度也较大，需要密切跟踪
我们没有将疫苗板块与一般的疫情需求受益品种放在一起讨论，根本原因在于其自身复杂性：
疫苗企业既有常规品种，又有新冠疫苗这个大弹性品种；前者决定了疫苗板块投资的安全边际，后者决定了疫苗投资的弹性。
新冠检测试剂、消毒产品和医疗防护等已经有了比较充分的业绩体现，而疫苗在前期研发进程长，目前多个品种已经上市，但利润弹性尚未体现；
我们认为要使新冠疫情得到有效控制，疫苗大规模接种是最重要的先决条件；庞大的接种量意味着巨大的弹性，尚未被市场所充分预期。但新冠疫苗在投资上的把握也存在一定难度，主要在于四个关键参数尚未完全明确：
新冠疫苗大量供应后的价格；
新冠疫苗的保护持续期（是否需要长期重复接种【如流感疫苗】）
产能释放和竞争格局变化情况
接种率普及比例
此外，还需考虑随着天气转暖，北半球发病下降，新冠压力减轻对市场短期博弈的影响。因此我们认为新冠疫苗板块弹性非常可观，但也伴随着高不确定性、高波动性，需要密切跟踪和快速反应。重点考虑关注新冠疫苗获批早，产能释放的上市企业（康希诺生物、智飞生物、康泰生物等）
疫情受益板块有没有机会？有，但需要将短期弹性逻辑转换为长期价值逻辑
预计随着气温上升和疫苗接种比例的提升，北半球疫情新增病例仍将持续下行。许多投资者关心，疫情需求受益的医疗品种还有没有投资机会？
我们认为，考虑到很多公司表观pe非常便宜（因为市场某种程度上认为新冠弹性利润存在不确定性），这部分标的依然有投资机会，但需要进一步的自下而上的甄别和把握。未来具备长期投资价值的疫情受益品种需要满足两个条件：
2021年业绩表现仍然要有较好持续性；
能将新冠抗疫业绩弹性转化为公司综合竞争力的提升，使公司长期的业务结构和产业竞争力获得提升，使短期业绩爆发预期变成长期利润提升预期。
#股票##价值投资日志[超话]#
【楼市调控四面开花，地产的“供给侧改革”悄然而至】局部城市的楼市趋热，让调控的大锤密集而至。
1月27日，杭州市住保房管局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称“《通知》”），围绕“房住不炒”的核心再度加码杭州住房市场的调控力度。
同一日，广州工农中建四大行房贷全线涨价，提高房贷利率。在此之前，上海、深圳等城市也相继出台政策，加强楼市的监管。短短两周，几大热点城市纷纷祭出新一轮调控大旗，让楼市重新蒙上一层寒意。
密集的政策或不会在市场上起到立竿见影的效果，但对于房价继续上涨的预期会带来强烈冲击，进而导致局部过热的市场回归理性。而受影响最大的，无疑是房地产企业。
尽管多个受访地产企业均向第一财经表示仍需对政策影响进行观察，目前暂时未就公司经营策略做出调整。但悲观情绪已在资本市场上得到充分显现，近日来，地产股再度承压屡创新低，A股市场上，昔日龙头“招保万金”中的保利发展（600048）和金地集团（600383）跌破净值，香港上市的内房股则呈现大面积破净状态。
在业内人士看来，政策收紧将加速房企间的分化，未来开发商将会面临资金困境、利润下滑等难题，为此房企或将会加速销售，提高营销力度，拓宽营销途径，快速回笼资金。
楼市趋热城市齐出招
杭州新出台的楼市调控《通知》主要内容有：在购买资格方面，落户杭州满5年后可购买第二套住房，住房赠与人须满3年可购买限购范围内住房，在限购范围内无自有住房记录满3年可认定为无房家庭，高层次人才的优先购房资格也须在无自有住房记录3年后方可享受。
在住房转让方面，新房中签率小于或等于10%的，以及以优先购买方式取得热点住房的，须在取得不动产证5年后才能转让住房。同时，和上海的房地产调控新政一样，个人住房转让增值税征免年限也从2年提高至5年。
同策研究院高级分析师李霄霄认为，杭州调控新政对市场施加的影响是通过减少市场上的房票、提高投资购房者的进入门槛来实现，投资者的收益周期被进一步延长。
“如果考虑到期房销售，从网签到拿证的2年，投资者从买房到退出的周期将拉长到7年。即便在此期间房间能翻番，年化回报率也仅有10.4%，相对市场上的理财产品并不具有优势，同时还要承担房产低频交易以及资产流动性锁死的风险。”此外，个人住房转让增值税征免年限的延长能够降低二手房转手的性价比，降低二手房市场的热度。
相对于杭州的行政性管控，广州则采取了金融手段加码调控力度。据悉，广州首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp，此前则是首套房为LPR+40bp，二套房LPR+60bp，变更后首套房贷利率为5.2%，二套房为5.4%。
一位广州当地的中介告诉第一财经，“有客户前两周刚定的房，一直觉得不着急，现在签合同贷款的话就要按新利率计算了。”
“一直以来金融对房地产的影响都是非常大的，广州去年新房成交增长很大，那么涉房贷款占比理论上一定是增加的。在央行要求集中度管理的背景下，房贷收紧是必然的。”一位业内专家人士认为。
广东省住房政策研究中心首席研究员在李宇嘉看来，如果房价涨幅预期比较大，房贷利率小幅上调影响不大；如果叠加额度明显受控制、贷款发放周期拉长，商品房的交易量会受到明显影响。“现在广州的房价水平已不是几年前，金融杠杆买房的现象极为普遍。”
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也表示，房贷利率提高，对购房者来说意味着月供增加，购房成本上升，对刚需购房者来说影响更大，或将会减少一部分购房需求，对投机炒房行为也会有一定的抑制作用。
精准打击市场投机
开年的各地住房调控新政已将楼市“冷却剂”洒向了房地产交易链路的所有环节。
“最近这么多的动作，确实是在给市场降虚火，”中原地产分析师卢文曦对第一财经记者表示，“而且基本上都属于精准打击，上海的认筹率高，新规就明确了摇号的办法，增加了持有成本；杭州的落户门槛低，新规就提出了落户后可购房的资格年限。这都是针对各个城市最突出的矛盾来设置的，是在一城一策的指导思想之下调低市场的预期，后续如果市场降温不显著，还会有相应的举措出现。只有这样，才能把一个真实的市场还原出来。”
卢文曦认为，正常的刚需、刚改、置换在目前的市场中都不会有太大的问题，“但是现在的交易节奏和之前相比，会慢一点，毕竟在新规影响和银行信贷管控之下，交易周期会明显变长。”
调控密集出台，最焦虑的还是房地产企业。多位房企人士向第一财经表达了相似的观点：现在企业普遍缺钱，需要加紧去库存，所以肯定乐见利率下调而不是收紧，这必然会伤害一部分购房需求。
一位TOP10房企内部人士称，集团在当地的营销策略暂时还没有调整。也有华南房企人士称，按照常规打法，春节前后即便利率没有变动，房企都会有一波加大营销力度的做法，这次正好叠加了政策因素。
另一家二线房企负责人则表示：公司暂时没有什么应对的动作，还是按之前的销售计划进行。1月份基本上都是新开盘的项目，蓄客了一段时间，所以卖起来感觉还好，后续不知道会不会有反应，一般政策的反应都要过一段时间才会出现。
房企洗牌加速
2020年，在克而瑞重点观测的45家典型房企中，全口径销售业绩低于平均增速的房企达11家，其中增速为负的7家房企中，有4家为千亿房企，仍能保持高速增长的房企不足10%。
与此同时，中等规模房企面临增长困局，500~800亿规模的房企数量则较往年明显减少，500亿规模梯队以下的部分房企面临增长困局、补位能力不足。
克而瑞认为，随着政策调控融资端的进一步收紧，高杠杆、高负债的运营模式无法持续。预计未来行业竞争和企业经营压力加剧，不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业。
2020年8月20日，住房城乡建设部和人民银行召集了重点房地产企业座谈会，有12家房企参加，这些企业被要求按照“三道红线”进行调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。
年末，央行、银保监会划出两条房地产贷款占比红线，第一财经记者研究发现，有3家一线银行房地产贷款占比超越上限，与这些银行合作的主流房地产上市公司有约20家，踩线银行未来将收紧房地产贷款。
有券商人士认为，两项政策分别约束了行业融资的需求和供给，“三道红线”主要约束房企行为，推动房地产行业降杠杆、控负债；“贷款集中度管理制度”主要约束金融机构行为，限制金融机构向房企和居民授信。
从三道红线、涉房贷款管控，到房贷利率上浮，房地产行业去金融属性的大幕已彻底拉开，开发商也面临“供给侧”改革，劣质房企将被加速淘汰。
对于中小房企而言，本就缺少融资渠道，主要资金方中小银行又面临更低的房地产贷款上限。因此，中小房企会加速退出市场，房地产市场的集中度会进一步提高，房企头部效应会越来越明显。
行业加速洗牌背后，一个更趋稳健的地产时代也正在到来。
中信证券认为，无论政策“跷跷板”短期如何摆动，大企业的盈利正日趋平稳。这是一个供给侧改革的时代，优秀公司已经开辟新的发展局面。
华泰证券表示，2021年地产金融环境拥有更高的能见度，虽然销售和净利增速难以回到过去的辉煌，但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见，看好优质房企的估值重塑机遇。
来源：第一财经
1月27日，杭州市住保房管局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称“《通知》”），围绕“房住不炒”的核心再度加码杭州住房市场的调控力度。
同一日，广州工农中建四大行房贷全线涨价，提高房贷利率。在此之前，上海、深圳等城市也相继出台政策，加强楼市的监管。短短两周，几大热点城市纷纷祭出新一轮调控大旗，让楼市重新蒙上一层寒意。
密集的政策或不会在市场上起到立竿见影的效果，但对于房价继续上涨的预期会带来强烈冲击，进而导致局部过热的市场回归理性。而受影响最大的，无疑是房地产企业。
尽管多个受访地产企业均向第一财经表示仍需对政策影响进行观察，目前暂时未就公司经营策略做出调整。但悲观情绪已在资本市场上得到充分显现，近日来，地产股再度承压屡创新低，A股市场上，昔日龙头“招保万金”中的保利发展（600048）和金地集团（600383）跌破净值，香港上市的内房股则呈现大面积破净状态。
在业内人士看来，政策收紧将加速房企间的分化，未来开发商将会面临资金困境、利润下滑等难题，为此房企或将会加速销售，提高营销力度，拓宽营销途径，快速回笼资金。
楼市趋热城市齐出招
杭州新出台的楼市调控《通知》主要内容有：在购买资格方面，落户杭州满5年后可购买第二套住房，住房赠与人须满3年可购买限购范围内住房，在限购范围内无自有住房记录满3年可认定为无房家庭，高层次人才的优先购房资格也须在无自有住房记录3年后方可享受。
在住房转让方面，新房中签率小于或等于10%的，以及以优先购买方式取得热点住房的，须在取得不动产证5年后才能转让住房。同时，和上海的房地产调控新政一样，个人住房转让增值税征免年限也从2年提高至5年。
同策研究院高级分析师李霄霄认为，杭州调控新政对市场施加的影响是通过减少市场上的房票、提高投资购房者的进入门槛来实现，投资者的收益周期被进一步延长。
“如果考虑到期房销售，从网签到拿证的2年，投资者从买房到退出的周期将拉长到7年。即便在此期间房间能翻番，年化回报率也仅有10.4%，相对市场上的理财产品并不具有优势，同时还要承担房产低频交易以及资产流动性锁死的风险。”此外，个人住房转让增值税征免年限的延长能够降低二手房转手的性价比，降低二手房市场的热度。
相对于杭州的行政性管控，广州则采取了金融手段加码调控力度。据悉，广州首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp，此前则是首套房为LPR+40bp，二套房LPR+60bp，变更后首套房贷利率为5.2%，二套房为5.4%。
一位广州当地的中介告诉第一财经，“有客户前两周刚定的房，一直觉得不着急，现在签合同贷款的话就要按新利率计算了。”
“一直以来金融对房地产的影响都是非常大的，广州去年新房成交增长很大，那么涉房贷款占比理论上一定是增加的。在央行要求集中度管理的背景下，房贷收紧是必然的。”一位业内专家人士认为。
广东省住房政策研究中心首席研究员在李宇嘉看来，如果房价涨幅预期比较大，房贷利率小幅上调影响不大；如果叠加额度明显受控制、贷款发放周期拉长，商品房的交易量会受到明显影响。“现在广州的房价水平已不是几年前，金融杠杆买房的现象极为普遍。”
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也表示，房贷利率提高，对购房者来说意味着月供增加，购房成本上升，对刚需购房者来说影响更大，或将会减少一部分购房需求，对投机炒房行为也会有一定的抑制作用。
精准打击市场投机
开年的各地住房调控新政已将楼市“冷却剂”洒向了房地产交易链路的所有环节。
“最近这么多的动作，确实是在给市场降虚火，”中原地产分析师卢文曦对第一财经记者表示，“而且基本上都属于精准打击，上海的认筹率高，新规就明确了摇号的办法，增加了持有成本；杭州的落户门槛低，新规就提出了落户后可购房的资格年限。这都是针对各个城市最突出的矛盾来设置的，是在一城一策的指导思想之下调低市场的预期，后续如果市场降温不显著，还会有相应的举措出现。只有这样，才能把一个真实的市场还原出来。”
卢文曦认为，正常的刚需、刚改、置换在目前的市场中都不会有太大的问题，“但是现在的交易节奏和之前相比，会慢一点，毕竟在新规影响和银行信贷管控之下，交易周期会明显变长。”
调控密集出台，最焦虑的还是房地产企业。多位房企人士向第一财经表达了相似的观点：现在企业普遍缺钱，需要加紧去库存，所以肯定乐见利率下调而不是收紧，这必然会伤害一部分购房需求。
一位TOP10房企内部人士称，集团在当地的营销策略暂时还没有调整。也有华南房企人士称，按照常规打法，春节前后即便利率没有变动，房企都会有一波加大营销力度的做法，这次正好叠加了政策因素。
另一家二线房企负责人则表示：公司暂时没有什么应对的动作，还是按之前的销售计划进行。1月份基本上都是新开盘的项目，蓄客了一段时间，所以卖起来感觉还好，后续不知道会不会有反应，一般政策的反应都要过一段时间才会出现。
房企洗牌加速
2020年，在克而瑞重点观测的45家典型房企中，全口径销售业绩低于平均增速的房企达11家，其中增速为负的7家房企中，有4家为千亿房企，仍能保持高速增长的房企不足10%。
与此同时，中等规模房企面临增长困局，500~800亿规模的房企数量则较往年明显减少，500亿规模梯队以下的部分房企面临增长困局、补位能力不足。
克而瑞认为，随着政策调控融资端的进一步收紧，高杠杆、高负债的运营模式无法持续。预计未来行业竞争和企业经营压力加剧，不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业。
2020年8月20日，住房城乡建设部和人民银行召集了重点房地产企业座谈会，有12家房企参加，这些企业被要求按照“三道红线”进行调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。
年末，央行、银保监会划出两条房地产贷款占比红线，第一财经记者研究发现，有3家一线银行房地产贷款占比超越上限，与这些银行合作的主流房地产上市公司有约20家，踩线银行未来将收紧房地产贷款。
有券商人士认为，两项政策分别约束了行业融资的需求和供给，“三道红线”主要约束房企行为，推动房地产行业降杠杆、控负债；“贷款集中度管理制度”主要约束金融机构行为，限制金融机构向房企和居民授信。
从三道红线、涉房贷款管控，到房贷利率上浮，房地产行业去金融属性的大幕已彻底拉开，开发商也面临“供给侧”改革，劣质房企将被加速淘汰。
对于中小房企而言，本就缺少融资渠道，主要资金方中小银行又面临更低的房地产贷款上限。因此，中小房企会加速退出市场，房地产市场的集中度会进一步提高，房企头部效应会越来越明显。
行业加速洗牌背后，一个更趋稳健的地产时代也正在到来。
中信证券认为，无论政策“跷跷板”短期如何摆动，大企业的盈利正日趋平稳。这是一个供给侧改革的时代，优秀公司已经开辟新的发展局面。
华泰证券表示，2021年地产金融环境拥有更高的能见度，虽然销售和净利增速难以回到过去的辉煌，但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见，看好优质房企的估值重塑机遇。
来源：第一财经
#正能量# [心]#正能量小故事#
成功不是将来才有的，而是从决定去做的那一刻起，持续累积而成。下面是正能量小故事，欢迎参考!
1、飞翔的蜘蛛
——信念是一种无坚不催的力量，当你坚信自己能成功时，你必能成功。
一天，我发现，一只黑蜘蛛在后院的两檐之间结了一张很大的网。难道蜘蛛会飞?要不，从这个檐头到那个檐头，中间有一丈余宽，第一根线是怎么拉过去的?后来，我发现蜘蛛走了许多弯路。从一个檐头起，打结，顺墙而下，一步一步向前爬，小心翼翼，翘起尾部，不让丝沾到地面的沙石或别的物体上，走过空地，再爬上对面的檐头，高度差不多了，再把丝收紧，以后也是如此。
启示：蜘蛛不会飞翔，但它能够把网凌结在半空中。它是勤奋、敏感、沉默而坚韧的昆虫，它的网制得精巧而规矩，八卦形地张开，仿佛得到神助。这样的成绩，使人不由想起那些沉默寡言的人和一些深藏不露的智者。于是，我记住了蜘蛛不会飞翔，但它照样把网结在空中。奇迹是执着者造成的。
2、永远的坐票
——生活真是有趣：如果你只接受最好的，你经常会得到最好的`。
有一个人经常出差，经常买不到对号入坐的车票。可是无论长途短途，无论车上多挤，他总能找到座位。
他的办法其实很简单，就是耐心地一节车厢一节车厢找过去。这个办法听上去似乎并不高明，但却很管用。每次，他都做好了从第一节车厢走到最后一节车厢的准备，可是每次他都用不着走到最后就会发现空位。
他说，这是因为像他这样锲而不舍找座位的乘客实在不多。经常是在他落座的车厢里尚余若干座位，而在其他车厢的过道和车厢接头处，居然人满为患。他说，大多数乘客轻易就被一两节车厢拥挤的表面现象迷惑了，不大细想在数十次停靠之中，从火车十几个车门上上下下的流动中蕴藏着不少提供座位的机遇;即使想到了，他们也没有那一份寻找的耐心。眼前一方小小立足之地很容易让大多数人满足，为了一两个座位背负着行囊挤来挤去有些人也觉得不值。他们还担心万一找不到座位，回头连个好好站着的地方也没有了。
与生活中一些安于现状不思进取害怕失败的人，永远只能滞留在没有成功的起点上一样，这些不愿主动找座位的乘客大多只能在上车时最初的落脚之处一直站到下车。
启示：自信、执着、富有远见、勤于实践，会让你握有一张人生之旅永远的坐票。
3、心中的顽石
——阻碍我们去发现、去创造的，仅仅是我们心理上的障碍和思想中的顽石。
从前有一户人家的菜园摆着一颗大石头，宽度大约有四十公分，高度有十公分。到菜园的人，不小心就会踢到那一颗大石头，不是跌倒就是擦伤。儿子问：“爸爸，那颗讨厌的石头，为什么不把它挖走?”
爸爸这么回答：“你说那颗石头喔?从你爷爷时代，就一直放到现在了，它的体积那么大，不知道要挖到到什么时候，没事无聊挖石头，不如走路小心一点，还可以训练你的反应能力。”过了几年，这颗大石头留到下一代，当时的儿子娶了媳妇，当了爸爸。
有一天媳妇气愤地说：“爸爸，菜园那颗大石头，我越看越不顺眼，改天请人搬走好了。”
爸爸回答说：“算了吧!那颗大石头很重的，可以搬走的话在我小时候就搬走了，哪会让它留到现在啊?”
媳妇心底非常不是滋味，那颗大石头不知道让她跌倒多少次了。
有一天早上，媳妇带着锄头和一桶水，将整桶水倒在大石头的四周。十几分钟以后，媳妇用锄头把大石头四周的泥土搅松。妇早有心理准备，可能要挖一天吧，谁都没想到几分钟就把石头挖起来，看看大小，这颗石头没有想像的那么大，都是被那个巨大的外表蒙骗了。
启示：你抱着下坡的想法爬山，便无从爬上山去。如果你的世界沉闷而无望，那是因为你自己沉闷无望。改变你的世界，必先改变你自己的心态。
4、追求忘我
不要把自己当做鼠，否则肯定被猫吃。
1858年，瑞典的一个富豪人家生下了一个女儿。然而不久，孩子染患了一种无法解释的瘫痪症，丧失了走路的能力。
一次，女孩和家人一起乘船旅行。船长的太太给孩子讲船长有一只天堂鸟，她被这只鸟的描述迷住了，极想亲自看一看。于是保姆把孩子留在甲板上，自己去找船长。孩子耐不住性子等待，她要求船上的服务生立即带她去看天堂鸟。那服务生并不知道她的腿不能走路，而只顾带着她一道去看那只美丽的小鸟。奇迹发生了，孩子因为过度地渴望，竟忘我地拉住服务生的手，慢慢地走了起来。从此，孩子的病便痊愈了。女孩子长大后，又忘我地投入到文学创作中，最后成为第一位荣获诺贝尔文学奖的女性，也就是茜尔玛;拉格萝芙。
启示：
忘我是走向成功的一条捷径，只有在这种环境中，人才会超越自身的束缚，释放出最大的能量。
5、乐观者与悲观者
乐观者在每次危难中都看到了机会，而悲观的人在每个机会中都看到了危难。
父亲欲对一对孪生兄弟作"性格改造"，因为其中一个过分乐观，而另一个则过分悲观。一天，他买了许多色泽鲜艳的新玩具给悲观孩子，又把乐观孩子送进了一间堆满马粪的车房里。第二天清晨，父亲看到悲观孩子正泣不成声，便问："为什么不玩那些玩具呢?"
"玩了就会坏的。"孩子仍在哭泣。
父亲叹了口气，走进车房，却发现那乐观孩子正兴高采烈地在马粪里掏着什么。
"告诉你，爸爸。"那孩子得意洋洋地向父亲宣称，"我想马粪堆里一定还藏着一匹小马呢!"
启示：
乐观者与悲观者之间，其差别是很有趣的：乐观者看到的是油炸圈饼，悲观者看到的是一个窟窿。
成功不是将来才有的，而是从决定去做的那一刻起，持续累积而成。下面是正能量小故事，欢迎参考!
1、飞翔的蜘蛛
——信念是一种无坚不催的力量，当你坚信自己能成功时，你必能成功。
一天，我发现，一只黑蜘蛛在后院的两檐之间结了一张很大的网。难道蜘蛛会飞?要不，从这个檐头到那个檐头，中间有一丈余宽，第一根线是怎么拉过去的?后来，我发现蜘蛛走了许多弯路。从一个檐头起，打结，顺墙而下，一步一步向前爬，小心翼翼，翘起尾部，不让丝沾到地面的沙石或别的物体上，走过空地，再爬上对面的檐头，高度差不多了，再把丝收紧，以后也是如此。
启示：蜘蛛不会飞翔，但它能够把网凌结在半空中。它是勤奋、敏感、沉默而坚韧的昆虫，它的网制得精巧而规矩，八卦形地张开，仿佛得到神助。这样的成绩，使人不由想起那些沉默寡言的人和一些深藏不露的智者。于是，我记住了蜘蛛不会飞翔，但它照样把网结在空中。奇迹是执着者造成的。
2、永远的坐票
——生活真是有趣：如果你只接受最好的，你经常会得到最好的`。
有一个人经常出差，经常买不到对号入坐的车票。可是无论长途短途，无论车上多挤，他总能找到座位。
他的办法其实很简单，就是耐心地一节车厢一节车厢找过去。这个办法听上去似乎并不高明，但却很管用。每次，他都做好了从第一节车厢走到最后一节车厢的准备，可是每次他都用不着走到最后就会发现空位。
他说，这是因为像他这样锲而不舍找座位的乘客实在不多。经常是在他落座的车厢里尚余若干座位，而在其他车厢的过道和车厢接头处，居然人满为患。他说，大多数乘客轻易就被一两节车厢拥挤的表面现象迷惑了，不大细想在数十次停靠之中，从火车十几个车门上上下下的流动中蕴藏着不少提供座位的机遇;即使想到了，他们也没有那一份寻找的耐心。眼前一方小小立足之地很容易让大多数人满足，为了一两个座位背负着行囊挤来挤去有些人也觉得不值。他们还担心万一找不到座位，回头连个好好站着的地方也没有了。
与生活中一些安于现状不思进取害怕失败的人，永远只能滞留在没有成功的起点上一样，这些不愿主动找座位的乘客大多只能在上车时最初的落脚之处一直站到下车。
启示：自信、执着、富有远见、勤于实践，会让你握有一张人生之旅永远的坐票。
3、心中的顽石
——阻碍我们去发现、去创造的，仅仅是我们心理上的障碍和思想中的顽石。
从前有一户人家的菜园摆着一颗大石头，宽度大约有四十公分，高度有十公分。到菜园的人，不小心就会踢到那一颗大石头，不是跌倒就是擦伤。儿子问：“爸爸，那颗讨厌的石头，为什么不把它挖走?”
爸爸这么回答：“你说那颗石头喔?从你爷爷时代，就一直放到现在了，它的体积那么大，不知道要挖到到什么时候，没事无聊挖石头，不如走路小心一点，还可以训练你的反应能力。”过了几年，这颗大石头留到下一代，当时的儿子娶了媳妇，当了爸爸。
有一天媳妇气愤地说：“爸爸，菜园那颗大石头，我越看越不顺眼，改天请人搬走好了。”
爸爸回答说：“算了吧!那颗大石头很重的，可以搬走的话在我小时候就搬走了，哪会让它留到现在啊?”
媳妇心底非常不是滋味，那颗大石头不知道让她跌倒多少次了。
有一天早上，媳妇带着锄头和一桶水，将整桶水倒在大石头的四周。十几分钟以后，媳妇用锄头把大石头四周的泥土搅松。妇早有心理准备，可能要挖一天吧，谁都没想到几分钟就把石头挖起来，看看大小，这颗石头没有想像的那么大，都是被那个巨大的外表蒙骗了。
启示：你抱着下坡的想法爬山，便无从爬上山去。如果你的世界沉闷而无望，那是因为你自己沉闷无望。改变你的世界，必先改变你自己的心态。
4、追求忘我
不要把自己当做鼠，否则肯定被猫吃。
1858年，瑞典的一个富豪人家生下了一个女儿。然而不久，孩子染患了一种无法解释的瘫痪症，丧失了走路的能力。
一次，女孩和家人一起乘船旅行。船长的太太给孩子讲船长有一只天堂鸟，她被这只鸟的描述迷住了，极想亲自看一看。于是保姆把孩子留在甲板上，自己去找船长。孩子耐不住性子等待，她要求船上的服务生立即带她去看天堂鸟。那服务生并不知道她的腿不能走路，而只顾带着她一道去看那只美丽的小鸟。奇迹发生了，孩子因为过度地渴望，竟忘我地拉住服务生的手，慢慢地走了起来。从此，孩子的病便痊愈了。女孩子长大后，又忘我地投入到文学创作中，最后成为第一位荣获诺贝尔文学奖的女性，也就是茜尔玛;拉格萝芙。
启示：
忘我是走向成功的一条捷径，只有在这种环境中，人才会超越自身的束缚，释放出最大的能量。
5、乐观者与悲观者
乐观者在每次危难中都看到了机会，而悲观的人在每个机会中都看到了危难。
父亲欲对一对孪生兄弟作"性格改造"，因为其中一个过分乐观，而另一个则过分悲观。一天，他买了许多色泽鲜艳的新玩具给悲观孩子，又把乐观孩子送进了一间堆满马粪的车房里。第二天清晨，父亲看到悲观孩子正泣不成声，便问："为什么不玩那些玩具呢?"
"玩了就会坏的。"孩子仍在哭泣。
父亲叹了口气，走进车房，却发现那乐观孩子正兴高采烈地在马粪里掏着什么。
"告诉你，爸爸。"那孩子得意洋洋地向父亲宣称，"我想马粪堆里一定还藏着一匹小马呢!"
启示：
乐观者与悲观者之间，其差别是很有趣的：乐观者看到的是油炸圈饼，悲观者看到的是一个窟窿。
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