保护古建筑就是保护老北京文化·烟袋斜街
北京纪事杂志社
北京的“旧城更新”在历史上曾经遭遇过大规模的“一刀切”式改造，传统的城市肌理和面貌大面积消失，特色的传统文化在现代文明的冲击下也逐渐式微。北京作为我国历史文化名城的集中体现是，中华民族城市文明的重要标志与文化遗产，应高度重视北京历史文化名城保护工作。而很多地区的商业化改造不仅使传统文化受到了冲击，并且给周围居民的生活产生了影响。此次的调查采访以烟袋斜街为例，主要研究方向为：旧城风貌保存；分期改造状况；商业的发展历程；商业与居住的矛盾；传统文化的发展与保护；商业无序发展问题。
胡同是北京的文化特色，也是老北京的根儿，要体会老北京的味道，北京胡同游是必不可少的行程。
烟袋斜街旧貌与新颜
北京的旧城改造曾遭遇过“一刀切”的现象，传统的城市面貌和建筑风格发生了大规模的变化，仅存的老北京式建筑寥寥无几，具有北京特色的传统文化在现代化文明的冲击下，逐渐在人们的视野中消失。老北京的文化根植于古建筑之上，若建筑发生改变，那文化便成为无稽之谈。就烟袋斜街而言，它的改造属于北京旧城改造当中的一个成功实例。无论是从建筑风格还是从传统文化角度上来说，它都没有被“一刀切”的模式所影响，烟袋斜街在最初建筑样貌基础上进行整改，整条街以灰色调为主，延续了明清时代的建筑风格，使其在整改后与原来的建筑体系相比较，并没有发生明显变化。是迄今为止保存最完整的老北京胡同之一。
之所以取烟袋为名，有两种说法。一是古代街上卖烟具的商铺生意兴隆，买家纷纷以硕大的立体烟袋作为招幌，成为了独特的街头景观；二是由于这条街的形状类似烟袋杆儿，东北入口像烟袋嘴儿，西端入口处折向南边开阔处像烟袋锅儿。基于这两种说法，烟袋斜街的街名便形成了。
烟袋斜街全长232 米，是老北京著名的一条斜街，其地理位置优越，位于北京西城区什刹海历史文化名区的核心部位，东邻北京旧城北中轴线，西通银锭桥，南接什刹海前海，北望钟鼓楼，是连接前海与地安门大街的重要交通路线。烟袋斜街借助什刹海及钟鼓楼等北京旧城核心历史文化资源，形成胡同游览路线上内容丰富而样貌独特的景观，展现了北京传统的商业街区和市井文化。如果说什刹海是悬挂在京城颈上的一条珍珠项链，那么烟袋斜街必定是那颗最璀璨的明珠。烟袋斜街历经百余年的发展，使之成为北京最具民俗特色的代表之一，在2010 年，烟袋斜街被评选为“中国历史文化名街”，从此烟袋斜街更成为了万众瞩目的一道亮丽风景线。
烟袋斜街自古以来便是著名的商业街，在历史上以经营文物、古玩和小吃闻名，发展到今天被称为是北京最古老的一条商业街。每个城市的商业街一直是游客必去的景点之一，有着深厚历史文化和地域风情的烟袋斜街更是如此。据不完全统计，这里每日的游客量达到上万人，节假日期间更是无法估量，大多游客是冲着这里的美食和典型的北京式传统建筑而来。笔者随机采访了几位到访的游客，在交谈中得知他们是从南方来京游玩的，来之前他们已经做好了攻略，得知烟袋斜街有很多当地传统小吃和小商店，于是便被列为了必游景点之一。来了之后才发现，这里让他们惊叹的已经不是小吃，而是这里最具老北京特色的建筑风格和周围的胡同、四合院，用他们的话说：“这些才是北京该有的样子。”的确，通过调查笔者发现，旧城改造过后很多古建筑被拆除，外地游客想找个老北京式建筑，除了串胡同外也没有别的选择了。而烟袋斜街的改造恰好没有发生翻天覆地的变化，依旧延续着老北京的传统风貌和街区文化，满足了游客的观赏需求。
烟袋斜街发展至今，商业上仍然保留着很多北京的老字号。例如1848 年开业的烤肉季，迄今为止已有上百年历史，凭借着“百年老店”的知名度，引来大批的游客前来品尝，节假日期间甚至要排很长的队才能吃上一口“老字号”的烤肉。位于街中的“大清邮政信柜”是烟袋斜街上的一大亮点，它的前身是隶属于地安门邮政局的什刹海邮电所，为配合烟袋斜街的老北京文化、展示北京邮政的悠久历史，才以“大清邮政信柜”为名。它结合了中轴文化、大运河文化、古邮驿文化，呈现了3000 多年邮驿的发展历程。门口摆放着的“投信小孩”和邮筒的雕塑更是引来了大量的游客到此拍照。据观察，凡是拍完照的游客都会走进邮政博物馆参观，店内的装潢风格颇显古风，柜台上陈列着很多印画着京剧脸谱、传统服饰的具有老北京文化特色的明信片，很多游客都会买来自己喜欢的明信片，写上祝福，贴上邮票寄给远方的朋友和家人。据统计，每分钟会有3 到4 人购买邮票和明信片，相对而言，“大清邮政信柜”的经营理念与其他店铺相比要更有意义一些，它可以说是烟袋斜街上最具备老北京文化特色的店铺。
除此之外，街上还保留着几家传统的老店铺，它们的建筑结构依旧是几十年前的原貌。笔者走访了其中一家，店铺的面积不过四五平方米，一旦进去的人多一些，就很难转身了，越是这样，想进去参观的人就越多，但人们很有秩序，见屋内人多，便在外面等候，生怕破坏了这间“老古董”式的商店。店内的桌子和墙上摆满了各式各样的小商品，具有鲜明的民俗文化特色，在这里可以找到很多童年的记忆。店铺老板是一位年长的老北京人，据他介绍，他一直生活在这里，所以这间店铺并不是他租来的，而是他的家。他告诉笔者，每天来来往往的游客很多，大多经过的人都会来光顾他的小店。说到这，恰好走进来两位外国友人，他们看着每一件物品都觉得新奇，我热情地向外国友人询问了他们来此的感受，他们一边竖起大拇指一边说着非常好！在这里不仅观赏到了北京传统的建筑风格，感受到了北京的风土人情，还见到了许多新鲜玩意儿，可以说是不虚此行。
可见，烟袋斜街的商业化发展吸引着世界各地的游客，而这些老店之所以会引来大量游客的驻足，很大一部分原因是它们传统的建筑风格，在诉说着老北京经久不衰的历史文化。并且，人们长期处于现代化的社会中，难免会有一丝怀旧心理，而这些老店以古建筑为载体，使得游客在年代感的熏陶下感受着老北京的文化魅力。
烟袋斜街的改造具有古城保护的代表性
另外，针对烟袋斜街的改造情况笔者也作了相关调查，被采访者持不同态度。大部分店家认为，改造效果良好，没有改变传统的建筑风貌，并且引来了很多游客参观，生意日渐兴盛。但是有些游客却认为单凭商业街而言，并没有得到预期的游客体验感，商业化没有亮点，商品雷同，除了几家比较有特色的店铺外，其他的与别的城市的商业街大同小异，具备老北京特色的传统店铺相对较少。越来越多的连锁店铺入驻烟袋斜街，如吉事果、手工银饰等等，其装修风格和经营内容趋向大众化，这对传统的商业街区风貌造成了负面影响。无论是游客还是店家都普遍认为，既然烟袋斜街的改造在建筑上并没有发生显著变化，那么在商业上也应如此，比如多开一些老北京手工艺品、北京非物质文化遗产、老北京特色小吃等，具备北京特色的店铺供游客游览，做到建筑与文化相统一。
烟袋斜街作为北京最古老的商业街，代表着北京的传统建筑风格和历史文化，在文化层面上，街区的发展应该秉承继承创新的理念，其商业发展应当具备最地道的传统小吃和质量最优的传统工艺品，脱离单一化、大众化的古文化街区。致力于将烟袋斜街建设成北京地区中传统与现代结合的优秀典范，打造成最具北京传统文化特色的历史名片。在与居民矛盾的层面上，烟袋斜街的发展应该规范化、制度化，街道周围的四合院、大杂院颇多，为了保证他们的生活不被打扰，应当采取相应的措施来保障居民的生活质量，从而使烟袋斜街无论是在商业上，还是在文化上都能得到更长久的发展。
总体而言，烟袋斜街的改造与其他地区相比算是比较成功的案例，基本上保留着曾经的建筑风格，因此才会引得众多游客前来游览，只有在代表着老北京的古建筑中行走，才能深刻体会老北京的文化所在。若古城被拆得面目全非，那老北京的文化便失去了载体。
北京纪事杂志社
北京的“旧城更新”在历史上曾经遭遇过大规模的“一刀切”式改造，传统的城市肌理和面貌大面积消失，特色的传统文化在现代文明的冲击下也逐渐式微。北京作为我国历史文化名城的集中体现是，中华民族城市文明的重要标志与文化遗产，应高度重视北京历史文化名城保护工作。而很多地区的商业化改造不仅使传统文化受到了冲击，并且给周围居民的生活产生了影响。此次的调查采访以烟袋斜街为例，主要研究方向为：旧城风貌保存；分期改造状况；商业的发展历程；商业与居住的矛盾；传统文化的发展与保护；商业无序发展问题。
胡同是北京的文化特色，也是老北京的根儿，要体会老北京的味道，北京胡同游是必不可少的行程。
烟袋斜街旧貌与新颜
北京的旧城改造曾遭遇过“一刀切”的现象，传统的城市面貌和建筑风格发生了大规模的变化，仅存的老北京式建筑寥寥无几，具有北京特色的传统文化在现代化文明的冲击下，逐渐在人们的视野中消失。老北京的文化根植于古建筑之上，若建筑发生改变，那文化便成为无稽之谈。就烟袋斜街而言，它的改造属于北京旧城改造当中的一个成功实例。无论是从建筑风格还是从传统文化角度上来说，它都没有被“一刀切”的模式所影响，烟袋斜街在最初建筑样貌基础上进行整改，整条街以灰色调为主，延续了明清时代的建筑风格，使其在整改后与原来的建筑体系相比较，并没有发生明显变化。是迄今为止保存最完整的老北京胡同之一。
之所以取烟袋为名，有两种说法。一是古代街上卖烟具的商铺生意兴隆，买家纷纷以硕大的立体烟袋作为招幌，成为了独特的街头景观；二是由于这条街的形状类似烟袋杆儿，东北入口像烟袋嘴儿，西端入口处折向南边开阔处像烟袋锅儿。基于这两种说法，烟袋斜街的街名便形成了。
烟袋斜街全长232 米，是老北京著名的一条斜街，其地理位置优越，位于北京西城区什刹海历史文化名区的核心部位，东邻北京旧城北中轴线，西通银锭桥，南接什刹海前海，北望钟鼓楼，是连接前海与地安门大街的重要交通路线。烟袋斜街借助什刹海及钟鼓楼等北京旧城核心历史文化资源，形成胡同游览路线上内容丰富而样貌独特的景观，展现了北京传统的商业街区和市井文化。如果说什刹海是悬挂在京城颈上的一条珍珠项链，那么烟袋斜街必定是那颗最璀璨的明珠。烟袋斜街历经百余年的发展，使之成为北京最具民俗特色的代表之一，在2010 年，烟袋斜街被评选为“中国历史文化名街”，从此烟袋斜街更成为了万众瞩目的一道亮丽风景线。
烟袋斜街自古以来便是著名的商业街，在历史上以经营文物、古玩和小吃闻名，发展到今天被称为是北京最古老的一条商业街。每个城市的商业街一直是游客必去的景点之一，有着深厚历史文化和地域风情的烟袋斜街更是如此。据不完全统计，这里每日的游客量达到上万人，节假日期间更是无法估量，大多游客是冲着这里的美食和典型的北京式传统建筑而来。笔者随机采访了几位到访的游客，在交谈中得知他们是从南方来京游玩的，来之前他们已经做好了攻略，得知烟袋斜街有很多当地传统小吃和小商店，于是便被列为了必游景点之一。来了之后才发现，这里让他们惊叹的已经不是小吃，而是这里最具老北京特色的建筑风格和周围的胡同、四合院，用他们的话说：“这些才是北京该有的样子。”的确，通过调查笔者发现，旧城改造过后很多古建筑被拆除，外地游客想找个老北京式建筑，除了串胡同外也没有别的选择了。而烟袋斜街的改造恰好没有发生翻天覆地的变化，依旧延续着老北京的传统风貌和街区文化，满足了游客的观赏需求。
烟袋斜街发展至今，商业上仍然保留着很多北京的老字号。例如1848 年开业的烤肉季，迄今为止已有上百年历史，凭借着“百年老店”的知名度，引来大批的游客前来品尝，节假日期间甚至要排很长的队才能吃上一口“老字号”的烤肉。位于街中的“大清邮政信柜”是烟袋斜街上的一大亮点，它的前身是隶属于地安门邮政局的什刹海邮电所，为配合烟袋斜街的老北京文化、展示北京邮政的悠久历史，才以“大清邮政信柜”为名。它结合了中轴文化、大运河文化、古邮驿文化，呈现了3000 多年邮驿的发展历程。门口摆放着的“投信小孩”和邮筒的雕塑更是引来了大量的游客到此拍照。据观察，凡是拍完照的游客都会走进邮政博物馆参观，店内的装潢风格颇显古风，柜台上陈列着很多印画着京剧脸谱、传统服饰的具有老北京文化特色的明信片，很多游客都会买来自己喜欢的明信片，写上祝福，贴上邮票寄给远方的朋友和家人。据统计，每分钟会有3 到4 人购买邮票和明信片，相对而言，“大清邮政信柜”的经营理念与其他店铺相比要更有意义一些，它可以说是烟袋斜街上最具备老北京文化特色的店铺。
除此之外，街上还保留着几家传统的老店铺，它们的建筑结构依旧是几十年前的原貌。笔者走访了其中一家，店铺的面积不过四五平方米，一旦进去的人多一些，就很难转身了，越是这样，想进去参观的人就越多，但人们很有秩序，见屋内人多，便在外面等候，生怕破坏了这间“老古董”式的商店。店内的桌子和墙上摆满了各式各样的小商品，具有鲜明的民俗文化特色，在这里可以找到很多童年的记忆。店铺老板是一位年长的老北京人，据他介绍，他一直生活在这里，所以这间店铺并不是他租来的，而是他的家。他告诉笔者，每天来来往往的游客很多，大多经过的人都会来光顾他的小店。说到这，恰好走进来两位外国友人，他们看着每一件物品都觉得新奇，我热情地向外国友人询问了他们来此的感受，他们一边竖起大拇指一边说着非常好！在这里不仅观赏到了北京传统的建筑风格，感受到了北京的风土人情，还见到了许多新鲜玩意儿，可以说是不虚此行。
可见，烟袋斜街的商业化发展吸引着世界各地的游客，而这些老店之所以会引来大量游客的驻足，很大一部分原因是它们传统的建筑风格，在诉说着老北京经久不衰的历史文化。并且，人们长期处于现代化的社会中，难免会有一丝怀旧心理，而这些老店以古建筑为载体，使得游客在年代感的熏陶下感受着老北京的文化魅力。
烟袋斜街的改造具有古城保护的代表性
另外，针对烟袋斜街的改造情况笔者也作了相关调查，被采访者持不同态度。大部分店家认为，改造效果良好，没有改变传统的建筑风貌，并且引来了很多游客参观，生意日渐兴盛。但是有些游客却认为单凭商业街而言，并没有得到预期的游客体验感，商业化没有亮点，商品雷同，除了几家比较有特色的店铺外，其他的与别的城市的商业街大同小异，具备老北京特色的传统店铺相对较少。越来越多的连锁店铺入驻烟袋斜街，如吉事果、手工银饰等等，其装修风格和经营内容趋向大众化，这对传统的商业街区风貌造成了负面影响。无论是游客还是店家都普遍认为，既然烟袋斜街的改造在建筑上并没有发生显著变化，那么在商业上也应如此，比如多开一些老北京手工艺品、北京非物质文化遗产、老北京特色小吃等，具备北京特色的店铺供游客游览，做到建筑与文化相统一。
烟袋斜街作为北京最古老的商业街，代表着北京的传统建筑风格和历史文化，在文化层面上，街区的发展应该秉承继承创新的理念，其商业发展应当具备最地道的传统小吃和质量最优的传统工艺品，脱离单一化、大众化的古文化街区。致力于将烟袋斜街建设成北京地区中传统与现代结合的优秀典范，打造成最具北京传统文化特色的历史名片。在与居民矛盾的层面上，烟袋斜街的发展应该规范化、制度化，街道周围的四合院、大杂院颇多，为了保证他们的生活不被打扰，应当采取相应的措施来保障居民的生活质量，从而使烟袋斜街无论是在商业上，还是在文化上都能得到更长久的发展。
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当共享空间搬进了甲级写字楼
很多人对于北京CBD的侨福芳草地的认知，是集购物与艺术于一体的创新设计，却不知道这里有着北京超甲级写字楼，是高端品牌定位下的企业心之向往的办公场所。
在A座的3楼上，隐藏着一个特殊的空间，吴峥团队将这层楼面改造成了约2100平方米的共享办公区域——桉树IBC，占据着CBD商业主区的优势。
这里不像办公室
这里更像一个“智能工作中心”，目前只有会员或者预约客户才可进入。电梯门打开，经济观察网记者看到桉树IBC的服务管家站在前台点头微笑问候，通过人脸识别门禁后，进入这个共享办公空间，第一感觉是“这里不像办公室”。
智能化的办公桌、快递机器人、智能投屏等设备随处可见，这里还有休闲娱乐室和健身房，会员可以通过刷手环进入体验服务……
如今天气渐凉，凌冲一早来到公司，往往会先冲一杯咖啡，然后坐在工位上享受下阳光透过落地窗洒进办公室的片刻惬意。
“好喜欢这清晨的一缕阳光。”他在朋友圈记录下了这一刻，文字如上，配图是自己的工位和落地窗。
作为互联网金融科技服务企业开鑫金服的高级战略顾问，凌冲在今年的6月开始在北京找办公地。“我们的总部在南京，作为政治经济中心的北京不能忽略，所以由我在北京开展工作。”
朋友向他推荐了桉树IBC，“共享、科技的理念跟我们的自身定位非常吻合，而且这边定位属高端、地理位置好、交通便利、商务氛围浓。”入驻已有4个多月时间的凌冲至今都对这个选择很满意。
与凌冲相隔几个办公室的袁燊，是英国注册的华人企业伦敦制造的中国区执行总监。他告诉记者，伦敦制造主要负责一些中国企业在品牌国际化过程中的形象打造和品牌输出，由于多数客户都是中高端级别，对于办公地址的选择便有一定的要求——既要符合自身的品牌调性，还要在5A级的写字楼里。
综合毗邻英国大使馆，地处CBD关键商务区的地理位置和商业模式等一系列因素，袁燊抱着试一试的态度来到了艺术商业气息浓厚的侨福芳草地，但他发现在写字楼里整租办公室大多在200平左右，这对于初步在北京设立办公室的伦敦制造而言，面积和费用都不合适。
偶然的机会，袁燊在商场的广告牌里看到了桉树IBC的介绍，来到3楼与相关工作人员深入了解后，参观看到相关办公设施和智能设备齐全，环境舒适度和工位的价格也十分满意，就这样他误打误撞地找到了公司落脚点。“作为一个初创公司，在成本上需要控制，再鉴于企业的品牌定位，桉树IBC的整体氛围与我们十分契合。”
近年来，从Wework到优客工场、梦想加等，联合办公领域不断有参与者产生，并利用共享空间理念将全世界的办公室进行着改造。“但来自互联网公司的开放化工作方式并不适应一些高端品牌定位的企业需求。”吴峥说到。
在联合办公领域浸淫多年的吴峥，深知不少企业用户对于共享办公的初级印象是：大大小小的初创型企业聚集在一起，虽然突出社交属性和满足入驻企业的体验，但办公环境却很嘈杂，私密性往往无法保证，更与一些中高端企业品牌的调性严重失衡。
如今身为桉树空间的CEO，吴峥在最初改造桉树IBC时就有不一样的思路。作为新品牌，“桉树IBC要以高端用户为目标群体，将传统的高端办公服务与联合办公的部分解决方案相结合。”在他看来，桉树IBC要直接切入仍存空缺的高端市场，服务于中高端品牌用户。
为此，吴峥还强调，将工位租金定在5000元到1万元不等（其他联合办公的工位价格一般在 2000-3000 元左右），这让桉树IBC与其他共享办公企业在基因上就有鲜明的差异化——高定位区别产品属性，高定价树立护城河。
经过5个月的运营，吴峥告诉经济观察报记者，目前桉树IBC的入驻率为93%，客户签约率已超过 100%，高于行业平均的70%入驻率。
让吴峥引以为豪的是，像包括奢侈品牌Prada在内的外企、齐鲁制药这样的国企及一些高端金融企业相继选择入驻桉树IBC，这不禁引得侨福芳草地15楼同为灵活办公空间提供商的雷格斯专门下楼来观摩，一探究竟。
“经过对比，雷格斯也发现了我们与它最大的不同就是价格更低，但在办公服务与调性上却更能满足高端客户的需求。”吴峥说，近一年来有不少共享办公企业像桉树IBC一样入驻北京甲级写字楼，逐步升级至中高端化的共享办公模式甚至成为了北上广深一线城市较为常见的办公模式之一。
“马太效应”明显
基于越来越多的职场人士对办公环境的高要求，满足他们对办公环境的要求，成了众多公司吸引并留住人才基本需求。
但从大公司的长远发展来看，吴峥认为，快速决策和组建团队相对容易，但办公空间的选址、规划装修、添置办公设施等，“暂且不讨论期间租赁物业、装修消耗的巨大成本，单从耗时上看，漫长的过程甚至会影响了团队落地的需求及业务的发展时机。”
企业出于对缩减成本、提升工作效率的考量，共享办公空间不断吸引着大企业入驻办公。但经济观察网记者了解到，从最初500元一个工位，发展到如今近万元的工位定价，共享办公这个舶来品在中国的发展已经发生了大变化。
戴德梁行就大中华区联合办公空间加以调研发现，联合办公自2010年首次在上海设点，到2015年该领域真正出现爆发式增长，从零星布局，到2018年一季度末分布与北京、上海、深圳、广州、香港和台北六个主要城市的近550个联合办公场所。
另外一组数据显示，我国联合办公行业市场规模不断增长，2018年将突破 600亿元，增长率达159.3%。正因为玩家众多，不可避免地造成激烈竞争，不少头部玩家不断进行着合并、融资或拿地行动，在吴峥看来，这个行业在逐渐整合的过程中也在寻求服务升级。
“目前绝大多数企业都走的是服务初创企业，以及各类小微企业的路线，然而这一路线的同质化过于严重，且稳定性较差，收益率难以提升。”吴峥强调，共享办公企业在不断扩张同时，还需要注意运营，差异化服务才是共享办公企业取胜的关键。
SOHO中国董事长潘石屹对此深有感触。他在今年8月时就曾对外表示，“为中小型创业者服务，稳定性太差，基本上平均半年就换了一批，出租率一直在88%左右，难以提升。”
这一现实让潘石屹决定将SOHO旗下地处光华路的SOHO 3Q进行转型——不再主要服务创业企业，摇身一变成了办公楼综合服务商，开始为办公楼提供定制服务。
但这个转型备受诟病，业内甚至将潘石屹称之为“二房东”，而在共享办公领域，扮演这一角色的企业数不胜数。
在吴峥看来，近年来房地产上下游行业表现明显，不少共享办公参与者觉得只有拥有规模效应才能降低运营成本，获得更高溢价。于是，一些行业参与者在满足“共享”的特质外，还寄希望通过一定规模的空间改造租赁，才能呈现出有别于一般写字楼的社群功能。然而“二房东”众多带来的马太效应也十分明显，不少该领域中的参与者已经不是真正意义上的共享办公服务商了。
另外一个十分有意思的现象是，在一年前，北京的共享办公大多集中于乙级写字楼、厂房或一些企业并未聚集的创意园区内，而今像桉树IBC在内的共享办公服务商们，纷纷转向高品质楼宇特别是甲级写字楼。
“这一现象既是甲级写字楼寻求增长的一个方式，同时也表明了当下共享办公领域在加紧谋求转型。”吴峥曾任职氪空间执行总裁，他谈到当初氪空间从“创客空间”转型到共享办公，既有站在盈利角度的考量，同时也是出于提升企业形象的想法。
吴峥给记者算了一笔账，在桉树IBC里，一个约50平方米的封闭式6人办公室，每月租金在4至6万元不等。在他看来，共享办公使不少像凌冲所在的中小企业们，也能以较为合理的成本入驻高端写字楼。
而今正在奔向甲级写字楼进行租赁改造的共享办公空间，不难猜测，它们中的大多数都想摆脱固有印象，进军高端市场。
差异化发展
“联合办公的市场规模到 2022 年有望突破 4100 亿元，到了 2030 年，30% 的办公空间都会是这一模式，市场规模或达万亿。”吴峥对当下共享办公市场的发展持积极态度，在他看来，无论是像桉树IBC这样直接切入共享办公领域高端市场的企业，还是正在转向进入这个赛道的竞争者，较量才刚刚开始。
谈及当下市场格局，吴峥认为，“随着市场规模日渐成熟，行业其实会越来越垂直和细分，最终呈现一个多元并存的状态。” 事实也确实如此。
据了解，Wework于日前在中国落地了首个个性化上门定制及运营解决方案，其中作为会员可以进入全球各地任何一家Wework办公点，还能接受当地Wework社区提供的法律、财务等服务。对那些入驻拉丁美洲、欧洲等新市场的公司，Wework还提供人才招聘等服务，这对在海外拓展业务的公司十分实用。
不仅如此，自2017年3月至今，并购了多个品牌的优客工场，除了面向高端市场，其创始人兼CEO毛大庆也强调，“未来优客工场不只是空间和部分服务的提供者，更是企业资源交易和交互的地方。”
经济观察网记者了解到，自去年以来，随着中国企业出海愿望愈发强烈，不少共享办公平台在迈步国际化的过程中，还转型为企业提供全球化战略辅助支持，从而吸引了更多用户。其中像优客工场在美国就连续建立了两个办公社区，在新加坡、印尼、芬兰等国家也分别设立了共享办公社区的样本。
“不同的细分客群对联合办公空间的需求不同，所以不同定位下都有机会形成具备规模效应的头部品牌。”对于吴峥而言，桉树IBC当下的竞争主要在高端市场，他认为真正高端的客群尚未被充分满足。
不同于传统的高端商务中心，桉树IBC无论在运营经验还是客户认知度上都有相当成熟的积累，“其实高端客户并不看重轻松、社交的整体氛围，反倒对共享的部分元素，像相对灵活的租赁方案、智能会议系统及附加体验感兴趣。”吴峥告诉记者，这是传统高端商务中心并不具备的运营经验。
一提到“科技驱动办公”的理念，桉树IBC总会被拿去与梦想加形成对比，正因为不想“负重”做智能化开发，吴峥所理解的“智慧化办公”变得更“轻”，“我们更希望成为一个智慧办公平台，整合各类资源而非全部自己从零开始打造。”
“很多联合办公空间受限于成本压力，即便起初会大力宣传自身的智能化体验，但最终并不能提供优质的体验。”对此，吴峥在多方面都进行了优化，在系统、设备、服务等各个板块，都由桉树IBC将框架搭好，但会交付给相应的独立供应商来提供服务。“既然是一家科技属性的运营管理公司，就应该将精力放在整合和平台服务商，而非智能设备研发上。“
不难发现，桉树在整个过程中能够很好地保持较轻的企业架构，这也是吴峥所提倡走的价值路线——作为高端品牌，本身不可能做成超大规模。在他的商业逻辑里，过去面向下沉市场的众多品牌要想短时间内升级面向高端，其中要面临的攻坚克难不言而喻。但是桉树的高端模式基本跑通之后，却完全可以采取“以高打低”的策略，下沉到更低的价格区间运营新品牌，角逐市场。
很多人对于北京CBD的侨福芳草地的认知，是集购物与艺术于一体的创新设计，却不知道这里有着北京超甲级写字楼，是高端品牌定位下的企业心之向往的办公场所。
在A座的3楼上，隐藏着一个特殊的空间，吴峥团队将这层楼面改造成了约2100平方米的共享办公区域——桉树IBC，占据着CBD商业主区的优势。
这里不像办公室
这里更像一个“智能工作中心”，目前只有会员或者预约客户才可进入。电梯门打开，经济观察网记者看到桉树IBC的服务管家站在前台点头微笑问候，通过人脸识别门禁后，进入这个共享办公空间，第一感觉是“这里不像办公室”。
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如今天气渐凉，凌冲一早来到公司，往往会先冲一杯咖啡，然后坐在工位上享受下阳光透过落地窗洒进办公室的片刻惬意。
“好喜欢这清晨的一缕阳光。”他在朋友圈记录下了这一刻，文字如上，配图是自己的工位和落地窗。
作为互联网金融科技服务企业开鑫金服的高级战略顾问，凌冲在今年的6月开始在北京找办公地。“我们的总部在南京，作为政治经济中心的北京不能忽略，所以由我在北京开展工作。”
朋友向他推荐了桉树IBC，“共享、科技的理念跟我们的自身定位非常吻合，而且这边定位属高端、地理位置好、交通便利、商务氛围浓。”入驻已有4个多月时间的凌冲至今都对这个选择很满意。
与凌冲相隔几个办公室的袁燊，是英国注册的华人企业伦敦制造的中国区执行总监。他告诉记者，伦敦制造主要负责一些中国企业在品牌国际化过程中的形象打造和品牌输出，由于多数客户都是中高端级别，对于办公地址的选择便有一定的要求——既要符合自身的品牌调性，还要在5A级的写字楼里。
综合毗邻英国大使馆，地处CBD关键商务区的地理位置和商业模式等一系列因素，袁燊抱着试一试的态度来到了艺术商业气息浓厚的侨福芳草地，但他发现在写字楼里整租办公室大多在200平左右，这对于初步在北京设立办公室的伦敦制造而言，面积和费用都不合适。
偶然的机会，袁燊在商场的广告牌里看到了桉树IBC的介绍，来到3楼与相关工作人员深入了解后，参观看到相关办公设施和智能设备齐全，环境舒适度和工位的价格也十分满意，就这样他误打误撞地找到了公司落脚点。“作为一个初创公司，在成本上需要控制，再鉴于企业的品牌定位，桉树IBC的整体氛围与我们十分契合。”
近年来，从Wework到优客工场、梦想加等，联合办公领域不断有参与者产生，并利用共享空间理念将全世界的办公室进行着改造。“但来自互联网公司的开放化工作方式并不适应一些高端品牌定位的企业需求。”吴峥说到。
在联合办公领域浸淫多年的吴峥，深知不少企业用户对于共享办公的初级印象是：大大小小的初创型企业聚集在一起，虽然突出社交属性和满足入驻企业的体验，但办公环境却很嘈杂，私密性往往无法保证，更与一些中高端企业品牌的调性严重失衡。
如今身为桉树空间的CEO，吴峥在最初改造桉树IBC时就有不一样的思路。作为新品牌，“桉树IBC要以高端用户为目标群体，将传统的高端办公服务与联合办公的部分解决方案相结合。”在他看来，桉树IBC要直接切入仍存空缺的高端市场，服务于中高端品牌用户。
为此，吴峥还强调，将工位租金定在5000元到1万元不等（其他联合办公的工位价格一般在 2000-3000 元左右），这让桉树IBC与其他共享办公企业在基因上就有鲜明的差异化——高定位区别产品属性，高定价树立护城河。
经过5个月的运营，吴峥告诉经济观察报记者，目前桉树IBC的入驻率为93%，客户签约率已超过 100%，高于行业平均的70%入驻率。
让吴峥引以为豪的是，像包括奢侈品牌Prada在内的外企、齐鲁制药这样的国企及一些高端金融企业相继选择入驻桉树IBC，这不禁引得侨福芳草地15楼同为灵活办公空间提供商的雷格斯专门下楼来观摩，一探究竟。
“经过对比，雷格斯也发现了我们与它最大的不同就是价格更低，但在办公服务与调性上却更能满足高端客户的需求。”吴峥说，近一年来有不少共享办公企业像桉树IBC一样入驻北京甲级写字楼，逐步升级至中高端化的共享办公模式甚至成为了北上广深一线城市较为常见的办公模式之一。
“马太效应”明显
基于越来越多的职场人士对办公环境的高要求，满足他们对办公环境的要求，成了众多公司吸引并留住人才基本需求。
但从大公司的长远发展来看，吴峥认为，快速决策和组建团队相对容易，但办公空间的选址、规划装修、添置办公设施等，“暂且不讨论期间租赁物业、装修消耗的巨大成本，单从耗时上看，漫长的过程甚至会影响了团队落地的需求及业务的发展时机。”
企业出于对缩减成本、提升工作效率的考量，共享办公空间不断吸引着大企业入驻办公。但经济观察网记者了解到，从最初500元一个工位，发展到如今近万元的工位定价，共享办公这个舶来品在中国的发展已经发生了大变化。
戴德梁行就大中华区联合办公空间加以调研发现，联合办公自2010年首次在上海设点，到2015年该领域真正出现爆发式增长，从零星布局，到2018年一季度末分布与北京、上海、深圳、广州、香港和台北六个主要城市的近550个联合办公场所。
另外一组数据显示，我国联合办公行业市场规模不断增长，2018年将突破 600亿元，增长率达159.3%。正因为玩家众多，不可避免地造成激烈竞争，不少头部玩家不断进行着合并、融资或拿地行动，在吴峥看来，这个行业在逐渐整合的过程中也在寻求服务升级。
“目前绝大多数企业都走的是服务初创企业，以及各类小微企业的路线，然而这一路线的同质化过于严重，且稳定性较差，收益率难以提升。”吴峥强调，共享办公企业在不断扩张同时，还需要注意运营，差异化服务才是共享办公企业取胜的关键。
SOHO中国董事长潘石屹对此深有感触。他在今年8月时就曾对外表示，“为中小型创业者服务，稳定性太差，基本上平均半年就换了一批，出租率一直在88%左右，难以提升。”
这一现实让潘石屹决定将SOHO旗下地处光华路的SOHO 3Q进行转型——不再主要服务创业企业，摇身一变成了办公楼综合服务商，开始为办公楼提供定制服务。
但这个转型备受诟病，业内甚至将潘石屹称之为“二房东”，而在共享办公领域，扮演这一角色的企业数不胜数。
在吴峥看来，近年来房地产上下游行业表现明显，不少共享办公参与者觉得只有拥有规模效应才能降低运营成本，获得更高溢价。于是，一些行业参与者在满足“共享”的特质外，还寄希望通过一定规模的空间改造租赁，才能呈现出有别于一般写字楼的社群功能。然而“二房东”众多带来的马太效应也十分明显，不少该领域中的参与者已经不是真正意义上的共享办公服务商了。
另外一个十分有意思的现象是，在一年前，北京的共享办公大多集中于乙级写字楼、厂房或一些企业并未聚集的创意园区内，而今像桉树IBC在内的共享办公服务商们，纷纷转向高品质楼宇特别是甲级写字楼。
“这一现象既是甲级写字楼寻求增长的一个方式，同时也表明了当下共享办公领域在加紧谋求转型。”吴峥曾任职氪空间执行总裁，他谈到当初氪空间从“创客空间”转型到共享办公，既有站在盈利角度的考量，同时也是出于提升企业形象的想法。
吴峥给记者算了一笔账，在桉树IBC里，一个约50平方米的封闭式6人办公室，每月租金在4至6万元不等。在他看来，共享办公使不少像凌冲所在的中小企业们，也能以较为合理的成本入驻高端写字楼。
而今正在奔向甲级写字楼进行租赁改造的共享办公空间，不难猜测，它们中的大多数都想摆脱固有印象，进军高端市场。
差异化发展
“联合办公的市场规模到 2022 年有望突破 4100 亿元，到了 2030 年，30% 的办公空间都会是这一模式，市场规模或达万亿。”吴峥对当下共享办公市场的发展持积极态度，在他看来，无论是像桉树IBC这样直接切入共享办公领域高端市场的企业，还是正在转向进入这个赛道的竞争者，较量才刚刚开始。
谈及当下市场格局，吴峥认为，“随着市场规模日渐成熟，行业其实会越来越垂直和细分，最终呈现一个多元并存的状态。” 事实也确实如此。
据了解，Wework于日前在中国落地了首个个性化上门定制及运营解决方案，其中作为会员可以进入全球各地任何一家Wework办公点，还能接受当地Wework社区提供的法律、财务等服务。对那些入驻拉丁美洲、欧洲等新市场的公司，Wework还提供人才招聘等服务，这对在海外拓展业务的公司十分实用。
不仅如此，自2017年3月至今，并购了多个品牌的优客工场，除了面向高端市场，其创始人兼CEO毛大庆也强调，“未来优客工场不只是空间和部分服务的提供者，更是企业资源交易和交互的地方。”
经济观察网记者了解到，自去年以来，随着中国企业出海愿望愈发强烈，不少共享办公平台在迈步国际化的过程中，还转型为企业提供全球化战略辅助支持，从而吸引了更多用户。其中像优客工场在美国就连续建立了两个办公社区，在新加坡、印尼、芬兰等国家也分别设立了共享办公社区的样本。
“不同的细分客群对联合办公空间的需求不同，所以不同定位下都有机会形成具备规模效应的头部品牌。”对于吴峥而言，桉树IBC当下的竞争主要在高端市场，他认为真正高端的客群尚未被充分满足。
不同于传统的高端商务中心，桉树IBC无论在运营经验还是客户认知度上都有相当成熟的积累，“其实高端客户并不看重轻松、社交的整体氛围，反倒对共享的部分元素，像相对灵活的租赁方案、智能会议系统及附加体验感兴趣。”吴峥告诉记者，这是传统高端商务中心并不具备的运营经验。
一提到“科技驱动办公”的理念，桉树IBC总会被拿去与梦想加形成对比，正因为不想“负重”做智能化开发，吴峥所理解的“智慧化办公”变得更“轻”，“我们更希望成为一个智慧办公平台，整合各类资源而非全部自己从零开始打造。”
“很多联合办公空间受限于成本压力，即便起初会大力宣传自身的智能化体验，但最终并不能提供优质的体验。”对此，吴峥在多方面都进行了优化，在系统、设备、服务等各个板块，都由桉树IBC将框架搭好，但会交付给相应的独立供应商来提供服务。“既然是一家科技属性的运营管理公司，就应该将精力放在整合和平台服务商，而非智能设备研发上。“
不难发现，桉树在整个过程中能够很好地保持较轻的企业架构，这也是吴峥所提倡走的价值路线——作为高端品牌，本身不可能做成超大规模。在他的商业逻辑里，过去面向下沉市场的众多品牌要想短时间内升级面向高端，其中要面临的攻坚克难不言而喻。但是桉树的高端模式基本跑通之后，却完全可以采取“以高打低”的策略，下沉到更低的价格区间运营新品牌，角逐市场。
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