【黄金分析-美黄金】
北京时间周四(4月28日)20:30，美国公布的一季度GDP数据意外收缩，核心PCE也不及预期。截至发稿，现货黄金跳涨近12美元至1894.98美元/盎司，美指下跌35点至103.465。
具体数据显示，美国一季度实际GDP年化季率初值下降1.40%，为2020年第二季度以来首次录得负值，市场此前预期增长1.10%；去年四季度则大幅增加6.90%。
同期公布的数据还有，美国一季度核心PCE物价指数年化季率初值录得5.20%，不及预期的5.40%，前值为5%；美国截至4月23日当周初请失业金人数如期增加18万，低于前值的增加18.40万。
日内黄金先延续震荡回落，欧盘时段下方跌至1872一线，随后行情震荡回弹，但在1892一线再度有受阻表现。小时图结构上，日内黄金的运行节奏完全在预期内，而从结构形态来看，目前行情回撤1872一线后，基本可以视作为第三波段下跌趋势已经至末端状态，后期行情如果不能站上1890上方，或站回到1900上方，虽可能再有一波回落，但预计也不会很大了，如果把再度下跌一直拖到下周美联储利率决定，那么回撤1850附近依然可保留此预期。
目前行情有所回弹，晚间行情可能会陷入震荡，进行低位震荡磨合，上方继续还是先关注1893-1895短压，下方则继续关注1875-1870支撑带测试，行情可能会在此区域内震荡，如果今明两日跌破1870，虽然也可期待再回撤1850附近，但那样对于操作上并不有利。而晚间上方着重关注1895短压，如果行情翻上，也不能完全视作为反转，上方可在关注1900附近压力测试情况，确认回到1900上方，则在下周美联储利率决定到来前，黄金选择大区间震荡的概率也就会有所增加。
黄金操作思路：
建议1875附近多，止损1970，目标看1886-1893
建议1895附近空，止损1900，目标看1885-1877
【白银分析-现货白银】
白银方面，今日给到了23一线趋势支撑点，看此位置支撑反弹效果，从波段布局来讲，是可以陆续布局低多，等待5月初的拉升，仅限制于银行产品，只要仓位控制得当即可；短线当前关注23支撑，往下是22.7，阻力23.55、23.85，区间内也是继续偏弱震荡为主，真正的多头强力反攻，预计也要等到下周初，临近5月4日的变盘前后。
【原油分析-美原油】
原油昨日下探回升收平十字K线，最高103.05承压，最低回测至99.80。尾盘启稳回升收在101.60上方，日线收平震荡。结构上处于中性位置拉锯震荡。日线震荡；均线交织；MACD再度粘合，KDJ轻微死叉，短线走势变数较大，初步留意95.25-105.42区域突破情况，分别是本周低点支撑和上周四高点阻力，进一步关注92.93-109.81区域突破情况，分别是4月11日低点支撑和4月18日高点阻力。布林线轨道水平运行，中线走势趋向不明，目前在93.75-113.07区域。4小时震荡下跌后反弹；MACD金叉，KDJ金叉，油价顶破了布林线中轨阻力，在失守布林线中轨101.10前，短线偏向进一步试探布林线上轨105.70附近阻力，能否进一步上破，还有待观察。下方留意99.88附近支撑，如果油价回到该位置下方，则削弱短线反弹信号。后市进一步走势，留意布林线轨道96.50-105.70区域突破情况。综合来看原油今日短线操作上李鑫豪建议上方短期重点关注104-105一线阻力，下方短期关注99-100一线支撑。
【关注我每天一个投资小知识】
黄金投资市场操作最好是以顺势操作为佳，就是在上升的趋势中逢低买进，在下跌的趋势中逢高抛出。如果想做反转势那就必须是原走势从形态、比例和周期这三方面同时到达一个关键的反转点上，并以设好止损为前提的情况下，方可入市操作。现货黄金交易中如何把控主动权。
具体落实到实际操作中，何为低、何为高这就要涉及到具体的技术分析的运用了，归纳起来有以下几种方法:
1、见位做单，破位止损:如上所述，在上升的趋势中，等待黄金价格回调到重要的支撑位上买进，有效破位后止损。短线可在上升通道的上轨卖出平仓(但轻易不开新仓卖空);在下跌的趋势中等待价格反弹到重要的压力位上抛空，有效破位止损。同样，在下降通道的下轨处买进平仓(决不开新仓抢反弹)。
2、破位做单:当价格涨破一个重要的压力位时顺势买进，回破位止损。当金价跌破一个重要的支撑位时顺势抛空，回破位止损。
3、重要反转点方可做逆市单:在大的波浪形态、比例、周期同时运行到某一反转点时，方可做逆市单，而且必须是轻仓，止损可放大一些，但不能没有止损。
以上几种做法无论你采取哪一种，都需要耐心等待那个最佳入市点的到来，如果时机把握不好，经常是看对了大势却赔了钱。因为市场的价格波动不是一条直线，任何趋势都是在震荡中运行出来的，没有选择好入市时机将使你饱受市场的震荡之苦。
文/李鑫豪/BOLL500
（注：以上文章由李鑫豪团队撰写，转载请说明出处。温馨提示，投资有风险，入市需谨慎。文章具有滞后性，因各平台点位差异，也因网络发布的延时性，以上分析不做具体进场点位，操作建议仅供参考，请自行做好风险控制。）#现货黄金# #黄金# #现货白银#
北京时间周四(4月28日)20:30，美国公布的一季度GDP数据意外收缩，核心PCE也不及预期。截至发稿，现货黄金跳涨近12美元至1894.98美元/盎司，美指下跌35点至103.465。
具体数据显示，美国一季度实际GDP年化季率初值下降1.40%，为2020年第二季度以来首次录得负值，市场此前预期增长1.10%；去年四季度则大幅增加6.90%。
同期公布的数据还有，美国一季度核心PCE物价指数年化季率初值录得5.20%，不及预期的5.40%，前值为5%；美国截至4月23日当周初请失业金人数如期增加18万，低于前值的增加18.40万。
日内黄金先延续震荡回落，欧盘时段下方跌至1872一线，随后行情震荡回弹，但在1892一线再度有受阻表现。小时图结构上，日内黄金的运行节奏完全在预期内，而从结构形态来看，目前行情回撤1872一线后，基本可以视作为第三波段下跌趋势已经至末端状态，后期行情如果不能站上1890上方，或站回到1900上方，虽可能再有一波回落，但预计也不会很大了，如果把再度下跌一直拖到下周美联储利率决定，那么回撤1850附近依然可保留此预期。
目前行情有所回弹，晚间行情可能会陷入震荡，进行低位震荡磨合，上方继续还是先关注1893-1895短压，下方则继续关注1875-1870支撑带测试，行情可能会在此区域内震荡，如果今明两日跌破1870，虽然也可期待再回撤1850附近，但那样对于操作上并不有利。而晚间上方着重关注1895短压，如果行情翻上，也不能完全视作为反转，上方可在关注1900附近压力测试情况，确认回到1900上方，则在下周美联储利率决定到来前，黄金选择大区间震荡的概率也就会有所增加。
黄金操作思路：
建议1875附近多，止损1970，目标看1886-1893
建议1895附近空，止损1900，目标看1885-1877
【白银分析-现货白银】
白银方面，今日给到了23一线趋势支撑点，看此位置支撑反弹效果，从波段布局来讲，是可以陆续布局低多，等待5月初的拉升，仅限制于银行产品，只要仓位控制得当即可；短线当前关注23支撑，往下是22.7，阻力23.55、23.85，区间内也是继续偏弱震荡为主，真正的多头强力反攻，预计也要等到下周初，临近5月4日的变盘前后。
【原油分析-美原油】
原油昨日下探回升收平十字K线，最高103.05承压，最低回测至99.80。尾盘启稳回升收在101.60上方，日线收平震荡。结构上处于中性位置拉锯震荡。日线震荡；均线交织；MACD再度粘合，KDJ轻微死叉，短线走势变数较大，初步留意95.25-105.42区域突破情况，分别是本周低点支撑和上周四高点阻力，进一步关注92.93-109.81区域突破情况，分别是4月11日低点支撑和4月18日高点阻力。布林线轨道水平运行，中线走势趋向不明，目前在93.75-113.07区域。4小时震荡下跌后反弹；MACD金叉，KDJ金叉，油价顶破了布林线中轨阻力，在失守布林线中轨101.10前，短线偏向进一步试探布林线上轨105.70附近阻力，能否进一步上破，还有待观察。下方留意99.88附近支撑，如果油价回到该位置下方，则削弱短线反弹信号。后市进一步走势，留意布林线轨道96.50-105.70区域突破情况。综合来看原油今日短线操作上李鑫豪建议上方短期重点关注104-105一线阻力，下方短期关注99-100一线支撑。
【关注我每天一个投资小知识】
黄金投资市场操作最好是以顺势操作为佳，就是在上升的趋势中逢低买进，在下跌的趋势中逢高抛出。如果想做反转势那就必须是原走势从形态、比例和周期这三方面同时到达一个关键的反转点上，并以设好止损为前提的情况下，方可入市操作。现货黄金交易中如何把控主动权。
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2、破位做单:当价格涨破一个重要的压力位时顺势买进，回破位止损。当金价跌破一个重要的支撑位时顺势抛空，回破位止损。
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以上几种做法无论你采取哪一种，都需要耐心等待那个最佳入市点的到来，如果时机把握不好，经常是看对了大势却赔了钱。因为市场的价格波动不是一条直线，任何趋势都是在震荡中运行出来的，没有选择好入市时机将使你饱受市场的震荡之苦。
文/李鑫豪/BOLL500
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【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
蒋福财：4.21黄金触底反弹无力仍维持跌势、欧盘走势分析
周四(4月21日)亚市尾盘，现货黄金维持跌势，现报1952美元/盎司。美联储的加息前景，令黄金多头有所顾忌，但挥之不去的地缘局势担忧和通胀担忧，在金价回调之际会吸引逢低买盘，金价短线仍有望在震荡调整后继续走高。但需要密切关注俄乌局势的进展，如果俄乌双方停火并回到谈判桌前，届时一旦避险情绪降温，可能会令金价面临大幅走弱的风险。本交易日关注美国初请失业金人数变动，重点关注美联储主席鲍威尔和美国财长耶伦的讲话，俄乌局势的进一步消息也需要予以留意。
【黄金走势分析】
昨日行情走势跌幅延续的同时出现反弹，晚间止步跌幅有所反弹，但是反弹的力度相对较小，一方面是跌幅的牵制，其次是跌幅下探之后未能有更进一步的延伸，在近期的行情中上涨出高点之后回落，回落跌幅时间周期相对于涨幅较快，而涨幅的走势相对跌幅是缓慢的，而下跌总比涨幅走的快，也是一个较为明显的因素。而目前处于低位的形态下，跌幅止步那么上行就具备一定的空间，小时线和日线方面都有所收敛，所以止跌之后就要关注反弹上行力度，若反弹关键位置依旧不能突破那么后市还是一个下跌的预期。目前仓位上有单的朋友，由于笔者不知道你套单的点位以及仓位的详细情况，不好给出相应的解-套策略，需要解-套的可添加蒋福财【微信：3382705、公众号：蒋福财】
针对冲高回落后的低位反弹走势，周四黄金走势分析及操作思路：
黄金首先跌幅有所减缓，呈现低位支撑后的反弹上行，力度虽小，但是跌幅延续性已经不是很明显，而低位有上行的预期。近期行情走势过程中，涨幅之后伴随回落较多，其次是跌幅低位出现同样也会出现反弹走势，而短期的低位同样如此，所以日内关注反弹上行的空间，若止步我们在做临盘的调整，日内首先关注反弹上行的力度。时间转换空间，周内呈现高点回落走势，先前的涨幅一次性跌幅磨平，那么回归多空转换阶段，上行走势相对是缓慢的，日内需要留意上行之后反复走势，本周最后两个交易日，日线收线方面预期阴线收线之后低位影线下探，后市有一定的阳线收线预期。
结构上日线影线上探之后阴线收线，调整之后依旧是上行的预期收线，日线前期连续收阳上行，触及高位影线打压回落，而短期阴线下探的力度遇阻，调整周期上阳线收尾的可能性是大概率事件。从近一个交易日来看，触及1940一线止步反弹，夜间也未能持续性下行，而是在1950一线徘徊之后持续上行走高至1957附近，日内依旧有望再次触摸夜间高点位置。回落不走低，依旧有上行空间。总的来说，从昨日的盘面走势来看，收尾阶段有上行的涨幅预期，日内低位做多参与，看上行走高，遇阻后在看回落延续。今日黄金操作上蒋福财建议高空低多，上方关注1965的阻力，下方关注1940的支撑；
【今日黄金操作思路】日内我们暂时按照1940-1970的这个大区间处理，形成低吸高抛的处理。上方靠近1965附近做空，下方靠近1940附近做多，利润8-10个点，破位顺势跟进；文章建议和思路仅能为你提供一个暂时的方向，至于每天的进出场点位和解套时机还是以实盘为准、添加【薇芯：3382705、公众号：蒋福财】实时为你指导
拒绝亏损是导致交易心态不好的根本原因！亏损是交易中的正常现象，亏损是必然会出现的。赢利和亏损就如人的左右脚，成功的获利都是由赢利和亏损组成的。盈亏组成交易，任何人都无法割裂盈亏的组合，市场上不存在只有赢利或亏损的交易。问题的关键是绝大多数的投资者都把亏损当成错误的交易来对待，认为亏损了就是自己错了，从而不断要求自己准确的分析预测市场，以此减少止损数量。然而市场根本无法预测，把亏损当成错误来看的投资者永远无法走出对行情不确定性的恐惧，行情的不确定性使投资者永远处于战战兢兢的状态，进、出场都很犹豫，止损更加不果断，哪怕资金管理再好也会由于怕做错而不敢有效的执行交易计划，从而丧失交易机会。
每个人都有自己不同的交易风格和特点，有的人喜欢做短线，有的人善于做长线．所以同样的消息对不同的人来说作用也不一样．对于一个短线客来说，任何能够引起风吹草动的消息都是很重要的．而对于那些长线交易者来说，他们只重视对趋势起到根本作用的消息．当你听到一个消息以后，首先要分析它对市场的影响是短期的还是长期的，是可以改变趋势的消息还是只能改变过程的消息．再结合你自己的交易风格在确定适合自己的应对方法，别人的观点对你不一定适用．因为他的交易风格也许跟你不一样，所以得出的结论也会不同。投资需要理智，也需要指引，如果你迷茫，可以找我，带你你走得更远。稳健前行才是长久之计，添加蒋福财【薇芯：3382705】你拿出诚意，我拿出实力，合作共赢!
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