支持补贴何时了？类REITs的“无奈”和真REITs的“隐痛” (五)#资产管理# #房地产金融# #商业地产#

中国REITs市场启动后，投资人对股息率要求应该是多少呢？ 我们来算一算。
中国2017年8月底10年期国债利率为3.6%，借鉴亚洲REITs市场3%到4%的利差水平，这意味着中国REITs市场的股息率需要维持在6%以上，略高于目前类REITs的派息水平。
对本希望通过REITs将持有型资产退出变现的企业，这么高的股息率无疑很难下咽。

晤桥亚洲连续5年跟踪中国30个上市公司财务报表显示，这些企业2016年年报中持有型商业资产的平均资产毛租金回报率只有4%，扣除税费和经营费用，经营利润回报率（NOI回报率）不到3%。这意味着这些企业现在如果拿持有的资产发行REITs，就必须进行1比1的派息补贴，即资产如果产生1块钱的经营利润，最多也只能满足投资人3%的收益要求，发起人还需要再掏1块钱补贴给投资人，才能满足投资人6%的最低收益要求。

支持补贴何时了？类REITs的“无奈”和真REITs的“隐痛” (二)#资产管理# #房地产金融# #商业地产#
从支持补贴何时了？类REITs的“无奈”和真REITs的“隐痛” (一)我们知道了什么是REITs，接下来我们看一下新加坡的REITs市场。
晤桥亚洲跟踪的数据显示，从2011年到2017年，新加坡REITs市场的平均股息率为6.4%左右，10年期政府债平均利息为2.3%，平均利差为4.1%。这意味着投资者如果借政府债，然后投入REITs，就可以得到高于政府债几乎2倍的收益。当然股价波动也会影响收益。对于外来投资者，同时还要考虑汇率波动对回报的影响。

支持补贴何时了？类REITs的“无奈”和真REITs的“隐痛” (一)#资产管理# #房地产金融# #商业地产#
REITs是国际金融市场的高利差投资工具。

REITs以房地产实物资产为基础，风险小，每年将大部分收益以股息方式发放给投资者，回报高，因此国际机构投资者近年来纷纷增持REITs，提高其在资产配置中的比例。
对于投资者来说，REITs的属性介于债券和股票之间，兼具债券长期稳定的股息支付特点和股票升值的想像空间。
以日本、澳大利亚、新加坡和香港为主的亚洲REITs市场近年来备受国际投资机构关注。
晤桥亚洲多年跟踪统计的数据显示亚洲REITs市场的股息率一般高于10年期政府债利息达3%到4%，形成非常可观的利差。其中新加坡REITs市场连续多年都是亚洲利差最高的市场，被誉为全球性价比最高的REITs市场之一。