【房地产回暖存在较大不确定性,GDP增长5.5%困难加大】日前,国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计,70个大中城市中,各线城市商品住宅销售价格环比趋稳,同比下降或涨幅回落。4月18日,国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示,2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。

商品住宅销量下降,开发投资增长近于停滞,中国房地产市场的现状,是市场发展的必然,还是综合因素的影响?未来房价是否会出现明显回落?中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为,住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点,这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖,也还存在着较大的不确定性。

以下为正文。

探索发展模式是个艰巨任务

与往年不同,房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点,政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如,在政府工作报告中,今年房地产市场的基本任务是,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面:一是房地产市场的基本定位没有改变,仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归,这也是未来房地产市场的基本基调;二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场,增加保障性住房的供给;三是要探索房地产市场新的发展模式,即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。

前两个方面,基本上是2016年以来一直在强调的内容,只有第三点是一个新的提法,目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是,未来中国房地产市场发展模式是什么模样,当前只能是一个未知数,肯定要探索,走一步看一步,目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。

从1998年住房市场商品化改革开始,中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式,也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式,也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式,而是从中国香港的房地产市场“三高”(高房价、高地价、高保障性住房;保障性住房占比达50%以上)模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期,更强调的是以高房价来推高地价,以此来增长地方土地财政收入,保障性住房关注不多。在这个模式下,地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程,并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。

事实证明,香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式,而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式,再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式(选择了高房价、高地价),更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷,当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此,政府已经看到问题所在,特别中国金融监管当局,更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策,看上去并没有多少严厉,在欧美市场化的条件下基本上是一种常识,但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击,其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后,监管层又不得不对推出的这些政策有所调整,以减弱对市场的冲击力度。这也意味着,由于严重的制度路径依赖,由于涉及到重大的利益关系调整,房地产发展新模式探索并非是一项短期政策,而是一项长期政策,需要一个漫长的过程。

房价已出现全国性普跌

也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中,给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显,再加上疫情及外部环境的冲击,这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有,国家统计局最近公布数据显示,1-3月份,全国房地产开发投资27765亿元,同比增长0.7%,是历年来最低水平,而房地产开发投资下降,更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降(因为2021年住房销售仍然处于高水平,房地产开发存在资金缺口,比如,住宅新开工面积21558万平方米,下降20.3%);1-3月份,商品房销售面积31046万平方米,同比下降13.8%;其中,住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元,下降22.7%;其中,住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长,下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点,这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说,在房价普遍上涨时期,住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度,两者上涨的幅度差距越大,说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证,3月份70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个,比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化,没有反映出三线以下城市的房价情况,而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。

一般来说,在没有严格的法律法规限制的情况下,住房这种产品具有两栖的性质,既是投资品也是消费品。尽管是同一住房,在投资和消费不同性质的情况下,两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定,作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来,由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分,这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场(在同样的条件下,住房投资者出价肯定会高于住房消费者)。在这种情况下,无论政府出台多少行政性的房地产调控政策,只要房价在上涨,住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具,即经济增长过热时,地方政府的行政性房地产调控政策收紧;当经济增长减弱,地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松,市场就会预期政府正在用政策推高市场房价,这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后,市场就是这么演绎。

但是,从2021年下半年开始,特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击,房地产市场已经发生变化。住房投资者发现,受政策的冲击,中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此,全国房地产企业有10万多家,更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。

如果房地产开发商破产,那么在住房预售制度下,投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货,其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产,降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径,但是由于地方政府为了保房价,不让开发商降价销售,房地产开发商被迫陷入死循环:房价高销售不畅,但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资,整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说,一方面,房地产市场价格出现了普遍下跌的风险,另一方面,房地产开发商不能够降价销售,减少住房开发投资应对,已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击,更使目前房地产市场形势雪上加霜,持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。

在一个以投资为主导的房地产市场,只要房价下跌,住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看,尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元,同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元,中长期贷款增加1.07万亿元,同比少增了近万亿。也就是说,今年一季度,地方政府及企业都在加杠杆,而居民则在减杠杆,而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长,这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱,对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示,2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元,环比下降23.5%,同比下降47.2%,接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成,今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。

调控政策松动会逆转市场吗?

针对这种情况,从中央到地方,政府的房地产调控政策已经开始松动,如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩,银行的按揭贷款利率普遍下降(尽管下降的幅度十分微小);地方政府的限购限贷政策开始全面松绑,一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令,出台各种购买住房的补贴政策等,地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑,希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期,国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制,随之第三季度房价走稳,2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”,房地产市场调控政策权限下放到地方政府,由2016年开始,打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。

不过,地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光,应该是相当不确定的事。因为,当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变,地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束;二是经过20多年的高速发展,中国房地产存量已经十分巨大,国内居民的住房持有度达89%以上;有人估算,目前中国存量住房足以让12亿多人口居住,在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势,要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大;三是在住房过剩的城市,随着房价逐渐下跌,住房投资的风险越来越高,投资者是否会再进入市场不确定性太大;四是受最近新冠疫情的冲击,一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以,在这些因素影响下,国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑,能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。

当然还有更为重要的一点,就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降,这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台,特别是平台经济反垄断,对数字经济影响非常大。到3月中旬,中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降,不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景,中国数字经济竞争力将急剧下降,更意味着这些公司员工薪资将减少,也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失,国内房地产市场住房需求将快速减少(无论是投资还是消费),估计会对房地产市场影响非常大。

总之,各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖,存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转,即使是微小的,也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整,那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。

“未来种子基因库”在哥伦比亚成立,将粮食研究纳入高科技领域|绿会科技创新伦理问题前瞻研究(03)

种瓜得瓜、种豆得豆,这句老话蕴藏着关于农作物生物多样性的深刻道理。随着人口增长,人类对于粮食的总量和品质的需求也在不断提升,地球资源环境面临的压力越来越大。气候变化、生物多样性急剧丧失,给人类未来的粮食安全带来了诸多挑战,因此粮食与农作物种质资源的如何保存也就成了一个非常重要的问题。建立全球种子库,可以成为人类在世界上拥有的所有植物种质资源的储备和应对。

为爱捐赠,请点击https://t.cn/A6MhwBof

近日,中国生物多样性保护与绿色发展基金会(简称中国绿发会、绿会)国际科技伦理工作组从国际农业研究磋商组织(CGIAR)了解到,拉美国家哥伦比亚在2022年3月宣布成立了世界上最大的热带作物银行,建立在Cali附近,主要用于保存的豆类、木薯和热带牧草。

2022年3月15日,哥伦比亚总统伊万·杜克·马尔克斯(Iván Duque Márquez)为这个名叫“未来种子基因库”(Future Seeds,下文简称未来种子库)的设施揭牌。下面是这个开幕式的一些图片。

来源:alliancebioversityciat

来源:alliancebioversityciat

来源:alliancebioversityciat
我们知道,人类目前的食物,主要只依赖少数作物。但这些作物是由大自然、农民和科学家在数千年的时间里产生的惊人的野生和驯化植物的多样性而产生的。全世界迄今7000多种用于农业的物种中,只有150种在被用于广泛的种植,这种种植品种,乃至人们粮食品种趋向单一的状况,对人类生活质量和生物多样性等都很不利。

据估计,仅在20世纪,75%的农业生物多样性已经丧失。这是人类面临的最大挑战之一。未来的主食作物将需要利用自然多样性来抵御即将到来的极端环境。那么,如何与时间赛跑、保存对于人类“有饭吃”至关重要的粮农遗传资源?

国际农业研究磋商组织(CGIAR)是一个专注于粮食安全的全球研究伙伴关系,运行着11个基因库。虽然这11个基因库只包含了目前基因库中持有的种质资源总数的10%,但它们却占了联合国粮农组织《粮食和农业植物遗传资源国际条约》(ITPGRFA,中国绿发会是该条约的观察员)指导方针下分配的种质的94%。ITPGRFA是一项旨在通过保护、交流和可持续利用世界植物遗传资源来保证粮食安全的国际协议。根据ITPGRFA的原则,世界各地的人们都可以免费获得保存在种子库中的种子和植物材料。

“未来种子库”(Future Seeds)这一最新设施由CGIAR的国际生物多样性中心(Bioversity)、国际热带农业中心(CIAT) 管理,包括来自100多个国家的37000多个豆类样本、6000个木薯样本,以及22600个热带牧草样本。这些储存着种子、幼苗和含有遗传信息的组织的基因库,对实现全世界的粮食和营养安全至关重要。

据悉,它也将成为研究人员的创新中心。在这个网络中,“未来种子”是独一无二的,因为它不仅仅是一个作物品种的“图书馆”,也是一个创新中心,它将利用基因组学、大数据、机器人、无人机和人工智能来加速开发适应气候的作物。而且,它的整个全球目录是开放的,无专利的,由政府、多边组织和基金会共同资助;植物遗传材料对培育植物新品种的研究人员是免费的。作为一个种子库,CIAT也向世界各地的弱势农民提供种子。

这个“未来种子库”不仅将为人类托管世界上最大的豆类、木薯和热带牧草收藏,拥有共计超过6.7万个不同的样本,而且还将扩大其收藏范围,以涵盖其他重要作物及其野生亲缘,从而支持全球粮食和营养安全。

“未来种子库”视频截图。

“未来种子库”视频截图。
未来种子库的一个另外重要功能是,科普、公正教育。据悉它是11个种子库中唯一的一个设计用于教育和培训的此类设施,大家可以看到它是透明的玻璃墙,这样来参观的人员就能通过玻璃墙,看到里面的科学家是如何工作的场景。此外,Bioversity和CIAT还在哥伦比亚的周边设立了多个实地观测站,这样就能为获得无需检疫的高质量种子提供最佳条件,并且可以方便在国际上分发。

此外,通过未来种子库,还与世界各地的合作伙伴基因库合作,优化冷冻保存协议,确保植物健康,并托管其他关键作物的收藏,包括安全复制品。此外,新一代遗传资源科学家也将接受未来种子方面的培训。

未来种子库外观。图源:CIAT
笔者在CGIAR的官网上看到,这个基因库在绿色建筑、可持续设计上也是“独一无二”的。未来种子库是世界上第一座获得LEED(能源和环境设计领先)白金级认证的基因库建筑。它有一个标志性的节能建筑设计,包括一个外部“皮肤”遮篷,以抵御太阳辐射,太阳能电池板,热控制,自然通风和雨水收集。该建筑本身将传达一个关于环境可持续性至关重要的强烈公众信息。据介绍,相对于世界各地的其他基因库,基因库以最高的技术和科学标准运行。

另外,笔者注意到:贝索斯地球基金会向哥伦比亚“未来种子库”这个植物基因库认捐1700万美元。在剪彩仪式上,也能看到贝索斯的影子。

种业,事关粮食安全。2022年4月11日,也就是前几天,我国领导人考察了海南崖州湾种子实验室,凸显对于支持种业创新的高度重视。据央视报道,崖州湾种子实验室是三亚崖州湾科技城搭建的公共科研平台,告别了曾经各个科研机构、高校的“各自为战”,南繁育种科研在这里实现了联合攻关,南繁产业集群发展的效应逐渐凸显。

本文作为一个#科技创新中伦理问题前瞻研究#系列案例第三篇,笔者想提出以下问题,权作抛砖引玉,供读者讨论:

(1)如何通过国际合作来促进种业创新?因为世界上没有一个国家能够在粮食上自给自足。没有一个国家能够独善其身,只有国家之间的交流,包括植物遗传资源实现交流和惠益分享,才能够实现发展与繁荣。笔者也注意到近日《北京市种子条例》正式实施了,文件中提到“在确保生物安全的前提下,【鼓励单位和个人从境外引进种质资源】,丰富本市种质资源多样性。”

(2)农业的未来必将走向数字化。在诸如遗传资源数字序列(DSI)等趋势下,如何确保2020后全球生物多样性框架体系下,实现信息的惠益分享?

(3)中国如何通过国际性框架——比如能否通过《粮食和农业植物遗传资源国际条约》(ITPGRFA),来从全球种业的国际合作中获益,并且保护和推动对粮食和农业植物遗传资源的可持续利用?

(4)众所周知,种业是农业的“芯片”,如何动员私营部门、社会力量的参与“造芯”?如何鼓励社会以捐赠和建立基金等方式多渠道投入,形成持续稳定的投入机制?(比如上文中贝索斯地球基金会的这类例子)

(5)种质资源的流失、生物多样性的急剧丧失,其实与我国长期以来的工业化园林运动也不无关系。从城市化的园林绿化政策来说,大胆设想一番,(1)是否可以鼓励“让野草长”,更多的探索“荒野式管理模式”?(2)进一步说,是否可以鼓励“街角菜园”?尤其是一些温度条件适合的城市中,随着人口老龄化,越来越多老年人有热情投入到种植中来,能否通过诸如街角菜园、口袋公园、公地租赁或托管等方式,发挥老年人口在种质资源的挖掘、保存与传承方面的热情和创造性?

(6)种子资源保存,只是政府的事情吗?如何动员农民、城市居民的“田间地头”老种子保存?事实上,中国生物多样性保护与绿色发展基金会的中华保护地体系中,针对野荞麦、崇仁麻鸡等地方特色粮农种质资源的保护推动就是鲜活的例子。很多古老的地方品种、特色资源都是在老百姓家的房前屋后、田间地头和深山老林里得以保护和延续,一些地方品种的濒危、珍稀程度不亚于大熊猫。种质资源的保护,需要全社会、尤其是基层和草根的广泛参与。

(7)种子库的公共教育功能,是科普工作的重要内容。本案例中“未来种子库”这个玻璃外墙的种子库,或许也给我们提供了一些启发。实际上,科研设施的建设,天生承载着科学普及、环境宣教的功能。要充分利用科普资源助推“双减”工作,发挥我国种子库等设施科普功能,功在千秋。就比如,刚刚在4月12日,科技部、中央宣传部、中国科协发布了《关于举办2022年全国科技活动周的通知》,指出,“在北京中关村国家自主创新示范区展示中心设主会场,展示‘科技冬奥’‘生物多样性保护’等重大科技创新成就,开展以生物安全为重点的国家科技安全教育,并强调“聚焦‘双碳’、生物多样性保护等国家重大战略,”笔者希望北京的种子库们能更多的考虑开放、科普,为“双减”政策下的儿童教育提供一个良好的契机和去处。更重要的是,不要局限于仅在5月份下旬科技周这段时间,而是作为全年的日常工作,变得儿童友好,面向学校、大众开放。

中国农科院的作物科普基地,笔者2019摄

中国农科院的作物科普基地,笔者2019摄
【注】本文为#科技创新中伦理问题前瞻研究#系列。该系列是由中国生物多样性保护与绿色发展基金会(简称中国绿发会、绿会)国际科技伦理工作组推出的针对国际科技伦理重大议题、前沿问题、新兴和典型议题的案例研究和前沿资讯。科技创新,伦理先行。“科技创新中伦理问题前瞻研究案例集”旨在助力中国科学界深度参与全球科技治理,建设世界一流学会,助力我国科技界有效防控科技伦理风险,不断推动科技向善、造福人类,共建地球生命共同体。

(本文参考资料来源:Mongabay、CIGAR、alliancebioversityciat、CBCGDF、CCTV等)

文 | Linda
审 | 绿茵
编丨青鸯
【拓展阅读】

中国绿发会:《守护农耕文明,筹建国家或地区性民间种子库|2021全国两会议提案》

https://t.cn/A66rY2xI

中国绿发会:《新冠疫情后难以保存的粮食和农业植物遗传资源收藏的长期战略

》https://t.cn/A66rY2xf

肯特·纳多齐:预祝昆明CBD COP15圆满成功,欢迎中国加入《粮食和农业植物遗传资源国际条约》(ITPGRFA)

baijiahao.baidu.com/s?id=1728103929077528892 https://t.cn/A66rYGQs

#如何看待刘强东卸任京东ceo#【卡美尼岛火山】来圣托里尼岛最为重要的一个观光项目,尽管它目前是一座“正在沉睡”的火山,人们对它的敬畏和畏惧的心情却丝毫未减,并且空旷寂寥的壮观景色也只有在火山岛才能见识到了。火山口的中心现在为一个湖,如果想更靠近火山口去看个究竟,游客还可以乘坐小型潜艇到火山口下的深水域去游览。


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