【有些房子，真的不是用来住的】上一篇老司机谈了为何救市不见成效，其中非常重要的一个制约因素是对“房住不炒”的理解不好把握，从而导致救市时缩手缩脚。如果严格执行，仅靠自住需求，之前庞大的交易规模是没办法支撑的，存量的消化也需要很长一个周期。
既要房价不涨，又要交易活跃，目前这个阶段，似乎做不到同时满足。
为什么目前这个阶段做不到？因为历史的空置存量太大了，而新增的自住需求又太少。当前宁波市六区挂牌的二手房数量高达八万套，自去年以来稳步增长，预计随着越来越多的新楼盘解禁（限售结束），这个数据还会进一步上升。
杭州更夸张，挂牌量是宁波的两倍还多。
根据《宁波统计年鉴》发布的数据，2011-2021年十年间，宁波常住人口增加约169万，平均每年新增16.9万。如果按照3口之家计算，大约新增5.7万个家庭，就算这些新增的常住人口都买房，大约每年新增住房需求6万套不到。
这还是全大市的数据，事实上不可能新增人口都买商品房。
过去五年，宁波全大市每年新增住宅的供应远超这个数据，仅市六区的新增商品房，每年都在5万套以上，加上县乡的开发量，这个数据还要翻一倍。
这意味着，最近五年宁波每年有大约5万套商品房外加若干安置房的增量，是没有居住需求的。
也就是多出来的。
是谁买走了这多余的5万套呢？是投资客，既包括宁波本地投资客，也包括外来投资客。
投资客傻吗，他们买走的这些多余的房产，将来卖给谁？
这是很多人常常问到的一个问题，在许多人看来，房子就是用来住的，一个萝卜一个坑，每个家庭大约也只需一套房子住住就够了。
但事实并非如此。
如果你去过别墅区，无论是郊区别墅还是市区别墅，都会发现入住率比我们想象的低得多。许多别墅卖出去十几年了，入住率还不到30%，一些房子从交付起就没住过人，既不自住也不出租。
它们是用来干嘛的？
如果你是一个职业投资客，就不会奇怪。房子对于这些人来说，并不完全是用来住的，而是一项固定资产，是财富的一种载体。
有时候，房子甚至会成为洗钱的工具，比如我们常听说某贪官有多少套房子。用房产的增值来洗白非法所得，是他们最常用的手段之一。
但凡可流动的，可变现的资产，其需求量肯定是要超越其使用量的，就像上一篇说到的黄金——除了能打戒指或用于工业，它的一项非常重要的功能就是储存。
放在银行里用来标志财富。
从这个意义上说，这些年我们造的房子中，有一部分真的不是用来住的。
只要投资的需求一直都在，并且维持规模扩张，就不用担心多造的房子有谁来接盘。隐患也不是没有，投资的需求一定是有波动的，特别是人口减少和经济不景气的情况下，投资需求必然会减少。
这时候再维持过去那样大规模的开发，就必然导致过剩了。
开发的规模会缩小吗？客观上因为房企爆雷、土拍不旺，今年的确有所缩小了，但地方对于土地收益的需求却在增加，事实上，他们希望卖出的土地款逐年增多。
这就是未来楼市的结构性矛盾，这对矛盾会深刻影响到今后几十年的房价走势。
以上，老司机讲的仅仅是新增供应的问题，实际上市场的存量本身就是个大问题。
只需简单拿出一个样本，无论是杭州湾还是奉化，我们就会发现，这些地区的存量房在短期内根本无法解决。
受到信息不对称的影响，过去几年太多的投资客涌入了这些市场，他们期望通过短期的倒卖来赚取差价，现在看这几乎不可能。
这些板块最大的问题不是房价的高低，而是供需失衡，卖盘从数量上远远超过了买盘。
买盘严重不足，意味着这个市场失去了流动性，原来的投资客出不来，也就没办法再继续投资；新来的投资客见势不妙，亦不敢再轻易踏入。
于是投资的那部分需求消失了。
如果这个市场过去高度依赖投资，比如50%甚至更多的房子是被投资客买走的，那么现在这个市场就只能用一个词来形容：
休克。
是的，宁波已经不止一个板块出现了成交休克。
听说许多房企在裁员的时候，第一个被裁的部门就是投拓，这也是合理的。一个市场明明投资客已经占据了多数，居然还“有理有据”的鼓动公司掏钱去拿地，这样的部门不是傻就是坏。
地拿错了，后面环节做得再好，也不过是亡羊补牢。
流动性好一些的板块，如主城区，这种灾难性的投资决策一般不会出现，但赚取差价的难度也在日益增加。主城区虽然不至于休克，但如果失去了投资客，也一样令持有者煎熬。
越来越多的次新房房东，将在未来几年逐渐体会到。
在失去投资客的大背景下，房价再度大幅上涨的基础根本不存在，博取高收益的机会也一去不复返。对于资金成本很高，或者杠杆非常高的投资客来说，在主城区的投资一样生死一线。
以前赚取差价的投资逻辑，是建立在短缺之上的，但我们已经处在短缺向过剩的转折点上了，而且这个进程比我们预想的要更快。
所以，第一个要改变的投资观念，就是赚差价。
今后再讲其他需要改变的观念。
今天是劳动节，老司机得劳动一下，以纪念这伟大的国际性的节日，于是就写下了这些文字。这或许也是一个许多人都迷茫的劳动节，因为我们不再敢轻易相信，明天一定会更好。
那就干活吧，迷茫的时候，就去干活。无论如何，有活干，就是一种幸福！
本文源自微信公众号——房产老司机
房产从业21年。独立、专业、为购房者服务！450篇原创内容公众号
既要房价不涨，又要交易活跃，目前这个阶段，似乎做不到同时满足。
为什么目前这个阶段做不到？因为历史的空置存量太大了，而新增的自住需求又太少。当前宁波市六区挂牌的二手房数量高达八万套，自去年以来稳步增长，预计随着越来越多的新楼盘解禁（限售结束），这个数据还会进一步上升。
杭州更夸张，挂牌量是宁波的两倍还多。
根据《宁波统计年鉴》发布的数据，2011-2021年十年间，宁波常住人口增加约169万，平均每年新增16.9万。如果按照3口之家计算，大约新增5.7万个家庭，就算这些新增的常住人口都买房，大约每年新增住房需求6万套不到。
这还是全大市的数据，事实上不可能新增人口都买商品房。
过去五年，宁波全大市每年新增住宅的供应远超这个数据，仅市六区的新增商品房，每年都在5万套以上，加上县乡的开发量，这个数据还要翻一倍。
这意味着，最近五年宁波每年有大约5万套商品房外加若干安置房的增量，是没有居住需求的。
也就是多出来的。
是谁买走了这多余的5万套呢？是投资客，既包括宁波本地投资客，也包括外来投资客。
投资客傻吗，他们买走的这些多余的房产，将来卖给谁？
这是很多人常常问到的一个问题，在许多人看来，房子就是用来住的，一个萝卜一个坑，每个家庭大约也只需一套房子住住就够了。
但事实并非如此。
如果你去过别墅区，无论是郊区别墅还是市区别墅，都会发现入住率比我们想象的低得多。许多别墅卖出去十几年了，入住率还不到30%，一些房子从交付起就没住过人，既不自住也不出租。
它们是用来干嘛的？
如果你是一个职业投资客，就不会奇怪。房子对于这些人来说，并不完全是用来住的，而是一项固定资产，是财富的一种载体。
有时候，房子甚至会成为洗钱的工具，比如我们常听说某贪官有多少套房子。用房产的增值来洗白非法所得，是他们最常用的手段之一。
但凡可流动的，可变现的资产，其需求量肯定是要超越其使用量的，就像上一篇说到的黄金——除了能打戒指或用于工业，它的一项非常重要的功能就是储存。
放在银行里用来标志财富。
从这个意义上说，这些年我们造的房子中，有一部分真的不是用来住的。
只要投资的需求一直都在，并且维持规模扩张，就不用担心多造的房子有谁来接盘。隐患也不是没有，投资的需求一定是有波动的，特别是人口减少和经济不景气的情况下，投资需求必然会减少。
这时候再维持过去那样大规模的开发，就必然导致过剩了。
开发的规模会缩小吗？客观上因为房企爆雷、土拍不旺，今年的确有所缩小了，但地方对于土地收益的需求却在增加，事实上，他们希望卖出的土地款逐年增多。
这就是未来楼市的结构性矛盾，这对矛盾会深刻影响到今后几十年的房价走势。
以上，老司机讲的仅仅是新增供应的问题，实际上市场的存量本身就是个大问题。
只需简单拿出一个样本，无论是杭州湾还是奉化，我们就会发现，这些地区的存量房在短期内根本无法解决。
受到信息不对称的影响，过去几年太多的投资客涌入了这些市场，他们期望通过短期的倒卖来赚取差价，现在看这几乎不可能。
这些板块最大的问题不是房价的高低，而是供需失衡，卖盘从数量上远远超过了买盘。
买盘严重不足，意味着这个市场失去了流动性，原来的投资客出不来，也就没办法再继续投资；新来的投资客见势不妙，亦不敢再轻易踏入。
于是投资的那部分需求消失了。
如果这个市场过去高度依赖投资，比如50%甚至更多的房子是被投资客买走的，那么现在这个市场就只能用一个词来形容：
休克。
是的，宁波已经不止一个板块出现了成交休克。
听说许多房企在裁员的时候，第一个被裁的部门就是投拓，这也是合理的。一个市场明明投资客已经占据了多数，居然还“有理有据”的鼓动公司掏钱去拿地，这样的部门不是傻就是坏。
地拿错了，后面环节做得再好，也不过是亡羊补牢。
流动性好一些的板块，如主城区，这种灾难性的投资决策一般不会出现，但赚取差价的难度也在日益增加。主城区虽然不至于休克，但如果失去了投资客，也一样令持有者煎熬。
越来越多的次新房房东，将在未来几年逐渐体会到。
在失去投资客的大背景下，房价再度大幅上涨的基础根本不存在，博取高收益的机会也一去不复返。对于资金成本很高，或者杠杆非常高的投资客来说，在主城区的投资一样生死一线。
以前赚取差价的投资逻辑，是建立在短缺之上的，但我们已经处在短缺向过剩的转折点上了，而且这个进程比我们预想的要更快。
所以，第一个要改变的投资观念，就是赚差价。
今后再讲其他需要改变的观念。
今天是劳动节，老司机得劳动一下，以纪念这伟大的国际性的节日，于是就写下了这些文字。这或许也是一个许多人都迷茫的劳动节，因为我们不再敢轻易相信，明天一定会更好。
那就干活吧，迷茫的时候，就去干活。无论如何，有活干，就是一种幸福！
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亲爱的男神 你好: 你唱的自编自演的歌，真是好听啊 ！会红的，让我们的歌儿便大江南北吧 ！我的男神已经这几天受累了 ，光装我了 ，演出呢 工作任务呢 ，是不是晚上又不睡觉了 ，星期左右我们就见面儿了 ，现在已经激动起来了 ，见了你，我不知道怎么好啊 ，不是，哭成了这个人了 ，把我所有的委屈哭给你 ，做眼袋好看一点儿，陪伴你去啊 ，有了自信 ，在你的剧组 怎么想法儿留下我来 ，我都拿，我给你呢 ，这样的陪伴和锻炼用上一年吧 就大张进的 ！三个月的小长进 ！半年的中长进！在你身边，无忧无虑呀 ！最起码你不会欺负我吧 ！第二次当学生啊 ，回到了童年啊
因为我的童年是最幸福的 ！我爱我的童年 更爱我的男神 ！你给我回忆童年的极会！人的脑子越用越活 ！去把脑子改进一下 ！不然老老了，长痴呆的 ！有谁？我又想起你的歌儿来了 超好听啊 ！每天给我放放 是唱的，心里来了， 男神，男神，你放心 ，我加倍的还给你的 ！我爱我的傻宝宝 ！上天是公平的 他看你太聪明了 ，我本是不出用啊 ！照我这个学生发挥你的特长 ！就像我爷爷和奶奶一样 ！超幸福 ！我的爷爷超聪明 ！男人又会疼人。又会挣钱 不帅哎呀呀我的奶奶超贤惠呀 ！奶奶更漂亮，比我要漂亮八辈儿 ！他是当官儿的，人家的天生的贤妻良母啊 ！那是我一生的回忆呀 ！所以我的童年很幸福，很幸福的 ！为什么傻傻的善善的没有心眼儿的 知道一味的付出 ！我奶奶爷爷培养出来点儿第二代， 我的爷爷把两代的钱全花完了 ，帮的全是会是穷人！所以文化大革命我们家的钱也没了 ！我叔叔们也生我爷爷的气呀 就这样，我们家就穷啦现在干啥好事在 我们家的后代又翻身了 混的都挺好的 在研究生 做生意的我在我们家是一个最差的 ！因为我太疼孩子 小钱儿 ，孩子才是最重要的 女人在挣钱，不能舍家呀 就这样过了半生啊 老天爷的，我正失去信心的时候时候 ，就遇见了我的男神 ，我深爱我的男神！只是没有勇气 ， 是我的男神，不离不弃 孤独我的孤独了我的勇气 我才有了今天的自信 男生，我感谢你，我真的谢谢你 用我一生的日子里去报答你呀 ！我会做到你满意的 。超级的爱我的男神啊 男生不跟你聊啦，你要忙忙去吧 ！去给我孙子做饭啦 谢谢啊 我的宝宝 。你可爱的小兔妈妈！
因为我的童年是最幸福的 ！我爱我的童年 更爱我的男神 ！你给我回忆童年的极会！人的脑子越用越活 ！去把脑子改进一下 ！不然老老了，长痴呆的 ！有谁？我又想起你的歌儿来了 超好听啊 ！每天给我放放 是唱的，心里来了， 男神，男神，你放心 ，我加倍的还给你的 ！我爱我的傻宝宝 ！上天是公平的 他看你太聪明了 ，我本是不出用啊 ！照我这个学生发挥你的特长 ！就像我爷爷和奶奶一样 ！超幸福 ！我的爷爷超聪明 ！男人又会疼人。又会挣钱 不帅哎呀呀我的奶奶超贤惠呀 ！奶奶更漂亮，比我要漂亮八辈儿 ！他是当官儿的，人家的天生的贤妻良母啊 ！那是我一生的回忆呀 ！所以我的童年很幸福，很幸福的 ！为什么傻傻的善善的没有心眼儿的 知道一味的付出 ！我奶奶爷爷培养出来点儿第二代， 我的爷爷把两代的钱全花完了 ，帮的全是会是穷人！所以文化大革命我们家的钱也没了 ！我叔叔们也生我爷爷的气呀 就这样，我们家就穷啦现在干啥好事在 我们家的后代又翻身了 混的都挺好的 在研究生 做生意的我在我们家是一个最差的 ！因为我太疼孩子 小钱儿 ，孩子才是最重要的 女人在挣钱，不能舍家呀 就这样过了半生啊 老天爷的，我正失去信心的时候时候 ，就遇见了我的男神 ，我深爱我的男神！只是没有勇气 ， 是我的男神，不离不弃 孤独我的孤独了我的勇气 我才有了今天的自信 男生，我感谢你，我真的谢谢你 用我一生的日子里去报答你呀 ！我会做到你满意的 。超级的爱我的男神啊 男生不跟你聊啦，你要忙忙去吧 ！去给我孙子做饭啦 谢谢啊 我的宝宝 。你可爱的小兔妈妈！
狗鑫同事家的泰迪王拿铁
因为主人时空伴随了一个确诊被迫隔离家中
紧急把它接到我家暂住
其实这是铁铁第二次来我家
第一次来的时候被前进堵的坐着睡一宿
胆子特别小 虽然比前进年纪大
但是总是唯唯诺诺、活得谨小慎微
这次来住的时间长、
我发现铁铁是有严重分离焦虑的狗狗
不能离开人、因为身材小而且特别灵活
只要看到有人穿上衣服、
就是冒着被门框夹死的风险也要窜出去
我出门就只能把它拴在桌子腿儿上
一出门开监控、就像小狼一样嗷嗷的叫
一分钟都不停、会在凳子腿撒尿
沙发边 床边 音响边撒尿
特别爱上床躺着 爱翻垃圾桶 爱喝洗脚水
碰它就会发出那种低吼声、
假装打他根本不躲特别犟、甚至咬人
前进心眼少干啥都直来直去、没长性
几天下来甚至被拿铁耍的团团转
拿铁想要什么东西从来不硬钢儿
但是特别偏执、总是用自己的小办法把东西搞到手
拿铁的眼睛里有着精神病患者眼中的那种偏执
他来我家第三天我彻底崩溃、怎么有这样的小狗
一出门就怕邻居找我、也怕他把家里东西搞坏
说实话开始我挺不喜欢他的
后来从狗鑫口里得知铁铁这年的不易、
几年前刚来到现主人家里
是因为他家的高中学生特别想养一只小狗
没多久小姑娘考大学走了 说啥不让爸妈把狗送人
他爸妈本身不是特别喜欢养狗
有的时候都不下去遛
白天就关在家笼子里拉尿拉屎
有时候出差什么的寄养到朋友家、
因为它的性格缺陷被经常被关到朋友家厕所里
再后来主人楼上投诉铁铁太能叫了
影响周围人生活、没办法只能买电项圈
只要铁铁一叫就会电它。
听到不禁唏嘘、他这些年真的不容易
时间久了跟他慢慢处出感情了
虽然老捣蛋、但是特别粘我、
不惹事的时候也乖巧可爱
今天他妈妈隔离期结束、铁铁要回自己家了
我得知后心里酸酸的
一想到他回家之后家里没人他又要被电
说不出的难受
虽然在我家这些天 我和他斗智斗勇也生气
但是我天天在家的陪伴 他是感受到的
他能感受到满满的安全感
可以放心地在白天安心睡觉 晒晒太阳
不用在一个小笼子里分分秒秒处在崩溃边缘
每只小狗狗都有自己的命数吧
虽然铁铁家庭环境比我家优越很多
但是主人花在他时间和精力却很有限
前进可能普通家庭出身
但是我们对他的爱让他从小就满满的安全感
每天傻吃傻喝开开心心快快乐乐
希望铁铁今后的日子越来越好
把自己吃的胖胖的 多和小狗玩玩
性格也会变得越来越好
每个小狗都是天使
阿姨祝你越来越好
因为主人时空伴随了一个确诊被迫隔离家中
紧急把它接到我家暂住
其实这是铁铁第二次来我家
第一次来的时候被前进堵的坐着睡一宿
胆子特别小 虽然比前进年纪大
但是总是唯唯诺诺、活得谨小慎微
这次来住的时间长、
我发现铁铁是有严重分离焦虑的狗狗
不能离开人、因为身材小而且特别灵活
只要看到有人穿上衣服、
就是冒着被门框夹死的风险也要窜出去
我出门就只能把它拴在桌子腿儿上
一出门开监控、就像小狼一样嗷嗷的叫
一分钟都不停、会在凳子腿撒尿
沙发边 床边 音响边撒尿
特别爱上床躺着 爱翻垃圾桶 爱喝洗脚水
碰它就会发出那种低吼声、
假装打他根本不躲特别犟、甚至咬人
前进心眼少干啥都直来直去、没长性
几天下来甚至被拿铁耍的团团转
拿铁想要什么东西从来不硬钢儿
但是特别偏执、总是用自己的小办法把东西搞到手
拿铁的眼睛里有着精神病患者眼中的那种偏执
他来我家第三天我彻底崩溃、怎么有这样的小狗
一出门就怕邻居找我、也怕他把家里东西搞坏
说实话开始我挺不喜欢他的
后来从狗鑫口里得知铁铁这年的不易、
几年前刚来到现主人家里
是因为他家的高中学生特别想养一只小狗
没多久小姑娘考大学走了 说啥不让爸妈把狗送人
他爸妈本身不是特别喜欢养狗
有的时候都不下去遛
白天就关在家笼子里拉尿拉屎
有时候出差什么的寄养到朋友家、
因为它的性格缺陷被经常被关到朋友家厕所里
再后来主人楼上投诉铁铁太能叫了
影响周围人生活、没办法只能买电项圈
只要铁铁一叫就会电它。
听到不禁唏嘘、他这些年真的不容易
时间久了跟他慢慢处出感情了
虽然老捣蛋、但是特别粘我、
不惹事的时候也乖巧可爱
今天他妈妈隔离期结束、铁铁要回自己家了
我得知后心里酸酸的
一想到他回家之后家里没人他又要被电
说不出的难受
虽然在我家这些天 我和他斗智斗勇也生气
但是我天天在家的陪伴 他是感受到的
他能感受到满满的安全感
可以放心地在白天安心睡觉 晒晒太阳
不用在一个小笼子里分分秒秒处在崩溃边缘
每只小狗狗都有自己的命数吧
虽然铁铁家庭环境比我家优越很多
但是主人花在他时间和精力却很有限
前进可能普通家庭出身
但是我们对他的爱让他从小就满满的安全感
每天傻吃傻喝开开心心快快乐乐
希望铁铁今后的日子越来越好
把自己吃的胖胖的 多和小狗玩玩
性格也会变得越来越好
每个小狗都是天使
阿姨祝你越来越好
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