产业园区 运营模式全解析, 实操干货,赶紧收藏!

导读:产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式,在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别,其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区,之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态,成为各地区经济建设的重要支柱。

01 园区的五种不同的运营模式

1、政府运营模式

这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联,但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见,园区由政府投资开发,园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务,然后收取一些服务费用,同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。

政府运营模式适合于一些规模小,管理简单的园区。对于一些大型的园区,这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。

2、投资运营模式

投资运营模式是通过政府投资建设园区,然后通过房租、固定资产等作为合作资产,孵化有发展潜力的中小企业,在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市,实现资产增值并收回投资。

这是一种长期投资的理念,园区在中短期很难有可见的回报,但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用,因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。

3、服务运营模式

随着经济的发展,只是投资还是不能满足很多企业的需要,很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。

园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务,为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作,增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。

4、土地盈利模式

随着近十年中国房地产市场的热起,土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能,所以一些园区通过控制大面积的土地,在进行初步开发后,短期内提升土地的价值,然后进行地产开发或转让。

这种模式更像一个有规划的地产开发商,获利能力非常的强大,同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。

5、产业运营模式

一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用,园区设立的目的就是要做一个产业链,比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等,这些产业园在投资初期就会进行招商引资,引入企业资本一起搭台,然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。

园区会对一些有实力的入驻企业进行投资,甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能:行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。

例如重庆的两江国家开发区,规划多个产业一起运营,有招商、有投资、有独资,运营复杂,然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。

02 园区不同发展阶段的模式分析

所谓产业园区,实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式,初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为,造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征,也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。

我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段:

第1阶段: 生产要素聚集

发展阶段:要素群集阶段;

核心驱动:由政府的优惠政策等外力驱动;

产业聚集动力:低成本导向,由于优惠政策的吸引生产要素的低成本导致人才、技术、资本的流入,但要素低效率配置;

主要产业类型发展需求因素:低附加值、劳动密集型传统产业;

产业空间形态:纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局,单个企业或同类企业聚集。

园区功能:加工型、单一的产品制造、加工;

园区增值方式:可称之为工业产品“贸—工—技”,其增值手段主要是“贸易链”,即通过与区内外,国内外的贸易交换获取附加值;

与城市发展的空间关系:基本脱离;

代表园区:我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。

第2阶段:产业主导特征

发展阶段:产业主导阶段;

核心驱动力:内力外力并举,即政府和企业市场竞争力驱动双重作用;

产业聚集动力:产业链导向,各种生产要素重新整合,形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件;

主要产业类型:外向型的产业,其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀;

产业发展需求因素:一定的配套服务和研发能力,这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持,园区内企业自身创新能力较弱;

产业空间形态:纯产业区,在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局;

园区布局:以产品制造为主;

园区增值方式:人们对园区活动的关注顺序是:工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”;

与城市发展空间关系:相对脱离;

代表园区:我国目前大多数发展较高的高新区基本处于这阶段。

第3阶段: 创新突破阶段

发展阶段:创新突破阶段;

核心驱动力:内力为主,技术推动,企业家精神;

产业聚集动力:创新文化;

主要产业类型:技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域;

产业发展需求因素:高素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套服务,园区自身创新能力不断增强;

产业空间形态:产业社区,产业间开始产生协同效应,在空间上形成围绕产业集群同层布局;

园区功能:研发型、科技产业型、制造、研发复合功能;

园区增值方式:人们对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”,其增值手段主要是创新链;

与城市发展空间关系:相对耦合(中枢辐射);

代表园区:中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区。

第4阶段: 现代科技都市

发展阶段:财富凝聚阶段;

核心驱动力:高价值的“财富级”要素的推动;

产业聚集动力:高势能优势;

主要产业类型:文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主;

产业发展需求因素:高价值的品牌,高素质的人才资源,高增值能力和高回报率的巨额金融本;

产业空间形态:综合新城,在空间上,城市功能和产业功能完全融合;

园区功能:复合型(事业发展中心—生活乐园),现代化综合城市功能,产业聚集地,人气的聚集区,文化的扩散区,资本的融通区;

园区增值方式:人们对园区主要活动的关注顺序是“技—贸—工”,以研发中心,研发型产业,科技服务业为主体,其增值手段主要是“财富链”;

与城市发展空间关系:紧密融合(多级耦合式);

代表园区:美国硅谷

03 园区发展的五个趋势

随着产业园区的主导产业,由传统产业向高新技术产业不断的转型,也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势,也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。

趋势一:从注重优惠政策向发展产业集群转变

从世界高新技术产业发展来看,基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变,高新技术产业只有集群化发展,才会激发出更大的能量。

从未来高新技术园区政策走向看,优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜(这是国外通行的做法)。

趋势二:由加工型高新区向研发型高新区转型

由于高新技术园区功能的特殊性,决定了高新技术园区适合打造前端性产业链(研发、设计、中试等)。

未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率,我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。

趋势三:从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变

随着高新产业系统化、交叉性的增大,使得科技研发与转化的复杂性日益加大,从而大规模研发的系统风险大大增加。

而随着科技预测性和可控性的加强,在总体方向下,将研发课题市场化、模块化、专业化,采用小规模研究,充分利用其灵活性,可有效分散风险和加快科技研发速度。

趋势四:由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变

产业园区的发展,未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发,通过土地、地产项目的产业入股等方式,将土地、园区物业与产业开发结合起来。

同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育,在打造一流的硬环境的同时,加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。

趋势五:由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型

现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化,决定了新的产业区功能的综合性,不是单纯的工业加工、科技产品制造区,还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。

04 现有的园区运营存在的问题

1、管理体制不够科学

各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限,由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。

2、政策措施不够完善

由于目前主要采用行政手段运行模式,加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式,各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。

3、融资渠道较窄

目前,园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式,导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。

尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。

4、专业人才比较缺乏

各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成,市场化运营的知识和能力还不足,相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向,现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。

05 改进运营模式的建议

总体构想:

从园区发展的实际出发,按照“小机构,大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制,贯彻 “强化决策,突出管理,市场服务”和“机构政企合一,职能政企分开,管理政社分开”的理念,在决策和管理上体现政府的强力领导,在经营服务上挖潜和发挥市场的功能,建立“决策机构一元化,管理机构行政化,服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。

一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。

实行园区财政单独核算,采取“划分收支,核定基数,超收分成,风险共享,一定几年”的财政管理体制,这样有利于调动园区发展的积极性;综合管国土规划部门授权职能到管委会,对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行理;建设、环保部门授权职能到管委会,依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程竣工验收和环境保护等进行管理。

二是引进社会资金(民营资本)入股园区开发建设公司。

与园区管委会办公室两块牌子、一套班子,公司副职以上负责人由政府委派,具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队,这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中,又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化,争取上市融资,彻底解决园区资金瓶颈。

三是组建或引进若干项目经营公司。

控股培训公司:利用园区的基础设施,和地方科研院所合作,开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务;

参股风险投资公司:凭借信息优势,带头对园区企业进行风险投资,可以吸引外部更多的风险投资基金;

外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目,引进社会上有专业、成熟的管理企业,不仅能为园区企业提供优质服务,提升园区整体功能,还分担了园区开发建设公司的职能,使得公司能够集中精力进行招商和建设,为园区发展服务。

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1、科技部:中国科技加速奔跑 社会研发经费十年翻番

6月6日,科技部部长王志刚在中宣部“中国这十年”系列主题新闻发布会上介绍,十年来,我国科技事业成功进入创新国家行列,走出了一条从人才强、科技强到产业强、经济强、国家强的发展道路。全社会研发投入从1.03万亿元增长到2.79万亿元。世界知识产权组织发布的全球创新指数排名从2012年的第34位上升到第12位。

2、沪指时隔一个半月重返3200点

端午假期后首个交易日,A股如愿迎来开门红。节前表现强势的成长股继续上攻,宁德时代引领新能源板块大幅反弹,创业板、科创板争相领涨;价值股相对“低调”,流动性改善叠加大宗品涨价,券商、油气板块受资金追捧,市场呈现普涨格局。

截至6月6日收盘,上证指数报3236.37点,上涨1.28%,时隔一个半月后重新收复3200点关口;深证成指报11938.12点,上涨2.66%;创业板指报2554.66点,上涨3.92%。沪深两市合计成交11125.97亿元,自5月11日以来重回万亿元。

3、促消费措施接续发力 绿色建材下乡活动拉开帷幕

在新能源汽车下乡活动落地之后,2022年绿色建材下乡启动会于6月6日召开,标志着2022年绿色建材下乡活动全面展开。启动会信息显示,浙江省已获批成为第一个绿色建材下乡活动的试点地区,天津、山东、四川等地也在积极申报过程中,此外已有超过400家获得绿色建材认证的企业申请参与绿色建材下乡活动。

4、易纲:深化金砖金融合作 加强宏观经济金融政策协调

中国人民银行行长易纲6月6日晚表示,金融合作是金砖国家整体合作的重要组成部分。中国人民银行将与金砖各方进一步深化金砖金融合作,加强宏观经济金融政策协调,持续完善全球经济治理,共同推动全球经济复苏和高质量发展。

当日,2022年第二次金砖国家财长和央行行长会议以视频形式举行。易纲在会上表示,在金砖各方共同努力下,金砖国家金融合作取得积极进展,为金砖国家领导人第十四次会晤成功举行创造了有利条件

5、国家发改委:持续做好大宗商品保供稳价

日前,国家发展改革委相关负责人表示,要坚持综合施策、精准调控,全力做好大宗商品保供稳价工作。我国大宗商品保供稳价形势依然严峻复杂,应进一步加大政策力度,多举措多角度多层次提升质效,为宏观经济平稳运行在合理区间创造更好的环境。

为稳妥有效应对大宗商品价格上涨,应从供给、流通、预期等方面全方位施策,持续做好保供稳价工作。一是要扩大国内供给,保持粮食量足价稳;二是要畅通物流通道,保障物资通达;三是要扩大煤炭长协合同签订范围,引导煤炭价格在合理区间运行;四是要规范市场流通秩序;五是要稳定预期。

6、北京居民线下消费有序恢复

北京市除丰台区全域及昌平区部分区域,居民线下消费从6月6日起有序恢复。餐饮经营单位开放堂食服务,这家餐厅从早餐开始陆续迎来了顾客。

羽毛球馆、网球馆等体育场所今天一早有市民前来运动和预约场地。国家大剧院、北京人艺等文化场所也按照75%的上座率恢复线下演出和参观,要求观众全程戴口罩、测体温等。

北京继续保持常态化核酸筛查力度,对快递、外卖、冷链等重点行业、场所、区域人员,仍按照当前频次开展核酸筛查。

7、“神十四”成功发射 航天产业将带动多领域加快升级

6月6日,神舟十四号(以下简称“神十四”)载人飞船发射取得圆满成功,这是我国载人航天工程立项实施以来的第23次飞行任务,也是空间站阶段的第3次载人飞行任务。

有分析指出,十四五期间载人航天工程、民用空间基础设施规划、卫星互联网等重大航天工程将进入实施高峰,有助于带动行业技术的进步以及市场规模的增加。

值得关注的是,受“神十四”发射消息带动,A股市场相关板块也掀起了一波快速上涨。

公开数据显示,截至6月6日收盘,近一个月以来,A股市场航空航天装备板块指数已累计上涨12.69%。其中,纵横股份(涨幅35.26%)、江航装备(涨幅25.49%)、中航西飞(涨幅22.76%)、迈信林(涨幅19.89%)等个股涨幅居前。

8、农业农村部:我国夏粮主产区小麦收获近一半

6月6日,农业农村部发布的小麦机收进度显示,全国已收获小麦面积1.49亿亩,收获进度49.1%,进度比去年快约9.4个百分点。其中机收面积1.47亿亩,日机收面积1226万亩,当日投入小麦联合收割机21.4万台。

9、A股吐故纳新加速 五月来逾30家公司退市

6月6日,在步入退市整理期的首个交易日,多只退市股出现暴跌。而目前正处于退市整理期的个股中,大部分市值蒸发已超过八成。截至记者发稿,5月以来已有超过30家A股公司被退市,A股市场清退机制加速运转。多项制度完善之下,A股常态化退市机制正在加快形成,市场优胜劣汰效率得到显著提升。

为了适应注册制改革和常态化退市的要求,进一步完善上市公司退市后监管工作,证监会日前发布了《关于完善上市公司退市后监管工作的指导意见》,将依托现有的代办股份转让系统作为退市板块,按照“顺畅衔接、适度监管、防范风险、形成合力”的原则,对目前实践中存在的堵点、风险点进行优化完善。

此外,沪深交易所也于去年分别发布营业收入扣除指南,明确了财务类退市指标中营业收入具体扣除事项。业内专家认为,此举精准打击了“壳公司”,让处于退市边缘的空壳公司难在营收上面耍花招。

10、美股三大指数小幅收涨 热门中概股集体走高

纽约股市三大股指6日上涨。截至当天收盘,道琼斯工业平均指数比前一交易日上涨16.08点,收于32915.78点,涨幅为0.05%;标准普尔500种股票指数上涨12.89点,收于4121.43点,涨幅为0.31%;纳斯达克综合指数上涨48.64点,收于12061.37点,涨幅为0.40%。

板块方面,标普500指数十一大板块八涨一平两跌。非必需消费品板块和通信服务板块分别以1.03%和0.98%的涨幅领涨,医疗板块收平,房地产板块和能源板块分别下跌0.29%和0.11%。

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