#广州房产超话#[允悲][允悲]
广州买房，价值洼地（增城石滩）
一条新城大道，将石滩与荔湖新城串联起来。
由于距离相近，范围也有重叠，很多时候，我们总是喜欢把石滩和荔湖新城放在一起来讨论，事实上，楼市上二者有着明显的差别。
很多人都分不清石滩镇和荔湖新城的划分。
石滩靠近东莞，荔湖新城临近增城区府
石滩镇，是增城区下辖镇。北接市区荔湖街，西连仙村镇，东靠惠州博罗石湾镇，南与东莞市石龙镇、石碣镇隔东江相望，辖区总面积162.78平方公里，下辖44个行政村和6个社区居委，是增城区行政村最多的镇街。
而荔湖新城，规划范围大概以荔湖为中心，北至增城万达，东至增江，南至塘头水库。具体而言，沿着新城大道，从增城广场至前海人寿医院的城市中轴线及其周边，面积达65平方公里，这里也是增城政治、文化、经济资源要素最密集的地带。
这样看来，石滩是一个行政辖区，而荔湖新城是增城的城市新名片，更像是一个发展的概念。
从石滩三江镇出发，过了江龙大桥，就是东莞石碣镇了。
江龙大桥实拍图
而荔湖新城更接近增城区政府、区政务中心、增城少年宫等增城市区核心地点。
荔湖新城城市设计优化城市空间品质目标示意图
不同的位置，自然会让区域内的项目定位有差别。
石滩主打东莞客
先来梳理一下板块内在售楼盘情况。
石滩、荔湖新城板块新盘分布示意图
目前，石滩板块的新盘主要有碧桂园星禧、敏捷绿湖首府、敏捷东樾府、港龙皇朝·龙湾壹号等。
基本上，这些在售新盘的目标人群都是东莞客。碧桂园·星禧更是直接把城市展点开在东莞石碣合信嘉荣广场。而走在东莞石碣街上，也可以看到敏捷这两个盘的广告。在它们的一些宣传资料上，也会突出“东莞”的字眼。
碧桂园星禧东莞石碣展点
敏捷东樾府在东莞石碣街头的广告
这些楼盘距离东莞约8公里，随着东莞置业门槛越来越高，限购严格、城区房价破4冲5，石滩不限购，价格洼地（1字头），确实是很吸引人。而且这些楼盘都分布在新城大道两侧，靠近广惠高速荔湖高速口，目前通过自驾也可快速到达东莞。
石滩楼盘，已经收获了东莞客的芳心。
荔湖新城，多为本地人购买
荔湖新城板块的新盘主要有华侨城·云尚、华侨城·湖岸、合景臻湖誉园、合景臻尚溋府、合汇·璟园等。
石滩、荔湖新城板块新盘分布示意图
与石滩板块不同，荔湖新城板块购买者还是增城本地人居多。
荔湖新城附近有增城区政府、区政务中心、增城少年宫、万隆菁英汇、国家级青少年足球训练基地等。
在北部布局了碧桂园华南设计中心、广州市市政智能制造中心、1978国际人才港……形成了荔湖新城政文发展核心的一部分。
此外，南区规划为中央商务核心区，低碳总部园、荔湖科技小镇等已签约落户。未来还将以TOD为主导，聚集商务办公、文化创意、智能信息、康养医疗、创新研发等多个企业，将打造为新型商业中心。
不仅如此，这里有着不可复制的优质生态环境，近7000亩的荔湖、10公里的环湖绿道、延绵南下的增江画廊。
有行政中心，有产业，有医疗（前海），有学校（华师附中），环境优美，这个配置已经是很高了。
对于本地人来说，荔湖新城的城市配套和生活设施相对成熟，再加上不错的绿化资源，对于本土的买家来说，如果无需频繁往返广州市区，荔湖新城不失为一个不错的选择。所以荔湖新城吸引的是，想要改善生活环境的本地人。
以2万/平为分界线
两个板块，价格上相差多少呢？
石滩、荔湖新城板块新盘均价表
可以看出，荔湖新城板块新盘均价都超过2万/平，而石滩板块的都是低于2万/平，均价相差约5000元/平。
石滩不愁卖
购买力，代表着话语权！
石滩楼市现在的话语权，掌握在东莞人手中。
自去年东莞楼市开启新纪元后，石滩凭借“一桥之隔、三分之一的房价”，博取了东莞人的青睐。少则三四成、多则六七成，这是石滩在售楼盘的东莞客户的占比情况。
在5月份广州热销楼盘TOP10中，石滩就有2个项目榜上有名（碧桂园•星禧、绿湖首府），成交非常活跃。而绿湖首府一直以来都是成交榜的常青树，表现非常优秀。
（5月广州热销楼盘，数据来源：广州中原研究发展部） 微信13138665428 https://t.cn/RuQ52aU
广州买房，价值洼地（增城石滩）
一条新城大道，将石滩与荔湖新城串联起来。
由于距离相近，范围也有重叠，很多时候，我们总是喜欢把石滩和荔湖新城放在一起来讨论，事实上，楼市上二者有着明显的差别。
很多人都分不清石滩镇和荔湖新城的划分。
石滩靠近东莞，荔湖新城临近增城区府
石滩镇，是增城区下辖镇。北接市区荔湖街，西连仙村镇，东靠惠州博罗石湾镇，南与东莞市石龙镇、石碣镇隔东江相望，辖区总面积162.78平方公里，下辖44个行政村和6个社区居委，是增城区行政村最多的镇街。
而荔湖新城，规划范围大概以荔湖为中心，北至增城万达，东至增江，南至塘头水库。具体而言，沿着新城大道，从增城广场至前海人寿医院的城市中轴线及其周边，面积达65平方公里，这里也是增城政治、文化、经济资源要素最密集的地带。
这样看来，石滩是一个行政辖区，而荔湖新城是增城的城市新名片，更像是一个发展的概念。
从石滩三江镇出发，过了江龙大桥，就是东莞石碣镇了。
江龙大桥实拍图
而荔湖新城更接近增城区政府、区政务中心、增城少年宫等增城市区核心地点。
荔湖新城城市设计优化城市空间品质目标示意图
不同的位置，自然会让区域内的项目定位有差别。
石滩主打东莞客
先来梳理一下板块内在售楼盘情况。
石滩、荔湖新城板块新盘分布示意图
目前，石滩板块的新盘主要有碧桂园星禧、敏捷绿湖首府、敏捷东樾府、港龙皇朝·龙湾壹号等。
基本上，这些在售新盘的目标人群都是东莞客。碧桂园·星禧更是直接把城市展点开在东莞石碣合信嘉荣广场。而走在东莞石碣街上，也可以看到敏捷这两个盘的广告。在它们的一些宣传资料上，也会突出“东莞”的字眼。
碧桂园星禧东莞石碣展点
敏捷东樾府在东莞石碣街头的广告
这些楼盘距离东莞约8公里，随着东莞置业门槛越来越高，限购严格、城区房价破4冲5，石滩不限购，价格洼地（1字头），确实是很吸引人。而且这些楼盘都分布在新城大道两侧，靠近广惠高速荔湖高速口，目前通过自驾也可快速到达东莞。
石滩楼盘，已经收获了东莞客的芳心。
荔湖新城，多为本地人购买
荔湖新城板块的新盘主要有华侨城·云尚、华侨城·湖岸、合景臻湖誉园、合景臻尚溋府、合汇·璟园等。
石滩、荔湖新城板块新盘分布示意图
与石滩板块不同，荔湖新城板块购买者还是增城本地人居多。
荔湖新城附近有增城区政府、区政务中心、增城少年宫、万隆菁英汇、国家级青少年足球训练基地等。
在北部布局了碧桂园华南设计中心、广州市市政智能制造中心、1978国际人才港……形成了荔湖新城政文发展核心的一部分。
此外，南区规划为中央商务核心区，低碳总部园、荔湖科技小镇等已签约落户。未来还将以TOD为主导，聚集商务办公、文化创意、智能信息、康养医疗、创新研发等多个企业，将打造为新型商业中心。
不仅如此，这里有着不可复制的优质生态环境，近7000亩的荔湖、10公里的环湖绿道、延绵南下的增江画廊。
有行政中心，有产业，有医疗（前海），有学校（华师附中），环境优美，这个配置已经是很高了。
对于本地人来说，荔湖新城的城市配套和生活设施相对成熟，再加上不错的绿化资源，对于本土的买家来说，如果无需频繁往返广州市区，荔湖新城不失为一个不错的选择。所以荔湖新城吸引的是，想要改善生活环境的本地人。
以2万/平为分界线
两个板块，价格上相差多少呢？
石滩、荔湖新城板块新盘均价表
可以看出，荔湖新城板块新盘均价都超过2万/平，而石滩板块的都是低于2万/平，均价相差约5000元/平。
石滩不愁卖
购买力，代表着话语权！
石滩楼市现在的话语权，掌握在东莞人手中。
自去年东莞楼市开启新纪元后，石滩凭借“一桥之隔、三分之一的房价”，博取了东莞人的青睐。少则三四成、多则六七成，这是石滩在售楼盘的东莞客户的占比情况。
在5月份广州热销楼盘TOP10中，石滩就有2个项目榜上有名（碧桂园•星禧、绿湖首府），成交非常活跃。而绿湖首府一直以来都是成交榜的常青树，表现非常优秀。
（5月广州热销楼盘，数据来源：广州中原研究发展部） 微信13138665428 https://t.cn/RuQ52aU
【#深圳楼市神话正在破灭#：有人还在观望，专家说还要跌】以往，大家都认为深圳楼市调控是“纸老虎”，几个月后市场便又会恢复如初。再严厉的调控，一般差不多就可以停手了，可现在，似乎形势有点不对劲......
8月1号，出台学区新政，干预学区房；
8月7号，公布“经营贷流入楼市”的纠察结果，定调深房理事件；
8月8号，二手房指导价再次传下调信号；
8月12日，电建洺悦府虚假宣传被罚20万；
8月12，中介收取2700万“喝茶费”被查；
业主们、炒房客、甚至购房者们，很多人还在观望。以往，大家都认为深圳楼市调控是“纸老虎”，几个月后市场便又会恢复如初。再严厉的调控，一般差不多就可以停手了，可现在，似乎形势有点不对劲。短短十几天，各种调控的执行强度越来越密集，调控政策似乎并没有要停下来的意思。
“笋盘”没人捡，中介在转行
“急售，急售，业主已经降价3000万。招华曦城一期，加建大独栋……一手业主，满五年，有欠款，税费少！看房随时方便”。
以往，这样的笋盘信息留不过当晚。然而现在，同样的内容，中介人员已经给笔者“紧急”了三天。
连“捡笋”都没有人愿意去捡了，说明市场真的冷得很彻底。
根据四大行（乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产）公开挂盘出售数据统计，截至7月31日，深圳挂盘出售房源133548套（存重复房源，后同），环比6月30日统计到的126770套在售房源上升5.3%。市场上二手房出售房源挂牌量呈现持续上升态势。挂盘积压，显然是卖不出去。有人统计，2-5月份，深圳中介的人均网签数从0.12套/人，一路下滑至0.07套/人。
没有成交，就没有收入，人自然会离开。
深圳房地产协会（简称深房中协）统计，去年年底，深圳的星级从业人员有47840人；而截至今年7月1日，这一数字为45458人。这意味着，今年上半年，有近2400名星级从业人员离开房产中介行业。
地产中介的惨淡反应了二手房市场的冷清，数据也证实了这一点。据Q房网数据研究中心统计，自今年2月推出调控新政以来，深圳二手住宅成交量跌势不止。7月，深圳市二手住宅成交2557套，连续4个月下跌，创近17个月新低，同比下跌超8成。成交面积24.02万平方米，同比下跌近8成。
显然，深圳楼市还没有走出低谷。对于这样的市场，市场上乐观的声音不少。
大多数网友是理性看待，认为深圳楼市接下来应该是继续平稳，普遍还是看好深圳楼市，认为目前属于楼市低谷，能买还是要赶紧买。一网友留言说：有名额的手上又有钱的，能买的赶紧买，现在是最好的时机，选择多，又有谈价空间。快速上涨的势头遏制了，至于说跌多少，就不要想太多了。有数据统计显示，深圳在全国人口增长第一，人多地少，需求是上升的，很简单的道理，供求关系中求多供少，怎么可能降价？
有业内人士认为，深圳楼市中的炒房客只是被暂时地压制了下来，这些炒房客想要炒作深圳房价的思想还没有改变。只是现在深圳楼市的形势的确不好，所以他们大都潜藏了下来而已。如果以后深圳楼市放松调控，或者还有什么其他的大利好出现，这些炒房客还是会卷土重来的。
现在还没有到最低谷
在这样的全方位、大面积无漏洞、下狠手的环境中，如果再用以往的思维看待深圳楼市，可能会吃亏。
对于深圳楼市接下来的发展，业内专家似乎并没有那么乐观。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳的二手房价格还会继续下跌，至少在今年下半年还是这样的走势。
深圳房价已经连续三个月下跌，7月份二手房价格环比下跌0.4%，跌幅在进一步扩大，彰显了深圳密集和连续调控的效果开始显现。特别是，年初启动的二手房参考价制度，在打击虚高挂牌价、违规加杠杆、引导市场预期方面的效果非常明显。近期，尽管深圳二手房价格连续下降，且跌幅在扩大，但调控并没有停止或放松，原因如下：
1、二手房参考价制度，写入了深圳社会建设的地方文件中，意味着这个制度还将长期坚持下去，并将成为楼市的长效机制。根据一年一调的原则，对于明年深圳的二手房参考价，整体上应该会继续调低。毕竟，二手房价格指数同比方面，七月份深圳上涨7.0%，位列全国第13位。
2、深圳二手房市场缺乏供应弹性，调控的抓手不多，很容易形成“抱团涨价”、“自我价格拉升”的炒作模式。因此，在其他长效机制能够发挥合力，制约这种炒作模式之前，二手房参考价是一个非常有效的制度，会一直坚持下去。
3、深圳是全国楼市的风向标，深圳调控的效果如何，直接决定全国其他城市的调控效果、市场预期和政府在长效机制建设方面的决心和信心。不把深圳的楼市泡沫打压下去，就不能彰显政府在“房住不炒”方面是毫不动摇的。
从这个角度来讲，对于“房住不炒”顶层设计强调以来，特别是疫情之后，深圳二手房是价格上涨的部分，监管部门是不认可的，也绝对是泡沫，绝对是本来纾困实体经济的资金违规流入房地产导致的。
4、深圳楼市基本面也并不利于继续炒房。一方面，人才的准入门槛在提高，人才租房补贴已经取消。另一方面，深圳高房价高成本已经开始，以经济手段来挤出需求。最后，“深房理”事件，暴露了深圳在资金管控、防止杠杆炒作、违规加杠以及金融部门和住建部门合作方面，需要继续堵漏洞。
对于购房者，有业内人士建议，下半年深圳住宅供应量和供应节奏将加快，目前购买新房仍是较理想的选择。N（证券时报）
8月1号，出台学区新政，干预学区房；
8月7号，公布“经营贷流入楼市”的纠察结果，定调深房理事件；
8月8号，二手房指导价再次传下调信号；
8月12日，电建洺悦府虚假宣传被罚20万；
8月12，中介收取2700万“喝茶费”被查；
业主们、炒房客、甚至购房者们，很多人还在观望。以往，大家都认为深圳楼市调控是“纸老虎”，几个月后市场便又会恢复如初。再严厉的调控，一般差不多就可以停手了，可现在，似乎形势有点不对劲。短短十几天，各种调控的执行强度越来越密集，调控政策似乎并没有要停下来的意思。
“笋盘”没人捡，中介在转行
“急售，急售，业主已经降价3000万。招华曦城一期，加建大独栋……一手业主，满五年，有欠款，税费少！看房随时方便”。
以往，这样的笋盘信息留不过当晚。然而现在，同样的内容，中介人员已经给笔者“紧急”了三天。
连“捡笋”都没有人愿意去捡了，说明市场真的冷得很彻底。
根据四大行（乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产）公开挂盘出售数据统计，截至7月31日，深圳挂盘出售房源133548套（存重复房源，后同），环比6月30日统计到的126770套在售房源上升5.3%。市场上二手房出售房源挂牌量呈现持续上升态势。挂盘积压，显然是卖不出去。有人统计，2-5月份，深圳中介的人均网签数从0.12套/人，一路下滑至0.07套/人。
没有成交，就没有收入，人自然会离开。
深圳房地产协会（简称深房中协）统计，去年年底，深圳的星级从业人员有47840人；而截至今年7月1日，这一数字为45458人。这意味着，今年上半年，有近2400名星级从业人员离开房产中介行业。
地产中介的惨淡反应了二手房市场的冷清，数据也证实了这一点。据Q房网数据研究中心统计，自今年2月推出调控新政以来，深圳二手住宅成交量跌势不止。7月，深圳市二手住宅成交2557套，连续4个月下跌，创近17个月新低，同比下跌超8成。成交面积24.02万平方米，同比下跌近8成。
显然，深圳楼市还没有走出低谷。对于这样的市场，市场上乐观的声音不少。
大多数网友是理性看待，认为深圳楼市接下来应该是继续平稳，普遍还是看好深圳楼市，认为目前属于楼市低谷，能买还是要赶紧买。一网友留言说：有名额的手上又有钱的，能买的赶紧买，现在是最好的时机，选择多，又有谈价空间。快速上涨的势头遏制了，至于说跌多少，就不要想太多了。有数据统计显示，深圳在全国人口增长第一，人多地少，需求是上升的，很简单的道理，供求关系中求多供少，怎么可能降价？
有业内人士认为，深圳楼市中的炒房客只是被暂时地压制了下来，这些炒房客想要炒作深圳房价的思想还没有改变。只是现在深圳楼市的形势的确不好，所以他们大都潜藏了下来而已。如果以后深圳楼市放松调控，或者还有什么其他的大利好出现，这些炒房客还是会卷土重来的。
现在还没有到最低谷
在这样的全方位、大面积无漏洞、下狠手的环境中，如果再用以往的思维看待深圳楼市，可能会吃亏。
对于深圳楼市接下来的发展，业内专家似乎并没有那么乐观。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳的二手房价格还会继续下跌，至少在今年下半年还是这样的走势。
深圳房价已经连续三个月下跌，7月份二手房价格环比下跌0.4%，跌幅在进一步扩大，彰显了深圳密集和连续调控的效果开始显现。特别是，年初启动的二手房参考价制度，在打击虚高挂牌价、违规加杠杆、引导市场预期方面的效果非常明显。近期，尽管深圳二手房价格连续下降，且跌幅在扩大，但调控并没有停止或放松，原因如下：
1、二手房参考价制度，写入了深圳社会建设的地方文件中，意味着这个制度还将长期坚持下去，并将成为楼市的长效机制。根据一年一调的原则，对于明年深圳的二手房参考价，整体上应该会继续调低。毕竟，二手房价格指数同比方面，七月份深圳上涨7.0%，位列全国第13位。
2、深圳二手房市场缺乏供应弹性，调控的抓手不多，很容易形成“抱团涨价”、“自我价格拉升”的炒作模式。因此，在其他长效机制能够发挥合力，制约这种炒作模式之前，二手房参考价是一个非常有效的制度，会一直坚持下去。
3、深圳是全国楼市的风向标，深圳调控的效果如何，直接决定全国其他城市的调控效果、市场预期和政府在长效机制建设方面的决心和信心。不把深圳的楼市泡沫打压下去，就不能彰显政府在“房住不炒”方面是毫不动摇的。
从这个角度来讲，对于“房住不炒”顶层设计强调以来，特别是疫情之后，深圳二手房是价格上涨的部分，监管部门是不认可的，也绝对是泡沫，绝对是本来纾困实体经济的资金违规流入房地产导致的。
4、深圳楼市基本面也并不利于继续炒房。一方面，人才的准入门槛在提高，人才租房补贴已经取消。另一方面，深圳高房价高成本已经开始，以经济手段来挤出需求。最后，“深房理”事件，暴露了深圳在资金管控、防止杠杆炒作、违规加杠以及金融部门和住建部门合作方面，需要继续堵漏洞。
对于购房者，有业内人士建议，下半年深圳住宅供应量和供应节奏将加快，目前购买新房仍是较理想的选择。N（证券时报）
【#深圳一房产中介疑涉喝茶费#，已被拘留】近日，网传一份“关于住宅西区前海湾八区小战区合伙人傅某停职调查”的通告。警方称傅某已被公安机关依法刑事拘留，目前案件仍在进一步调查中。记者了解到，该则公告由深圳中原地产发出，傅某为深圳中原员工。
有接近警方的知情人表示，目前已被公安机关依法刑事拘留的傅某，与上述深圳中原公告为同一人，涉及“喝茶费”问题。另据知情人透露，是有深圳市民听信交“喝茶费”能买到新锦安海纳公馆，转帐给中介，后来中介卷钱跑路，据称涉及金额千万元以上。有业内人士表示，宝安新锦安海纳公馆网传的喝茶费，一般是在备案价基础上加500万元/套，而这个中介则以100万元/套收取费用，低于市场价400万元，因此吸引了多人私下交了“喝茶费”。
资料显示，2019年6月新锦安海纳公馆取证预售1889套住宅，均价89976元/平方米，总价562-1274万元/套。值得留意的是，一年后的2020年6月，新锦安海纳公馆公开销售5套尾盘住宅，吸引1171批购房者参考选房，中签率为0.43%，平均每235人选1套房。来源：南方+
有接近警方的知情人表示，目前已被公安机关依法刑事拘留的傅某，与上述深圳中原公告为同一人，涉及“喝茶费”问题。另据知情人透露，是有深圳市民听信交“喝茶费”能买到新锦安海纳公馆，转帐给中介，后来中介卷钱跑路，据称涉及金额千万元以上。有业内人士表示，宝安新锦安海纳公馆网传的喝茶费，一般是在备案价基础上加500万元/套，而这个中介则以100万元/套收取费用，低于市场价400万元，因此吸引了多人私下交了“喝茶费”。
资料显示，2019年6月新锦安海纳公馆取证预售1889套住宅，均价89976元/平方米，总价562-1274万元/套。值得留意的是，一年后的2020年6月，新锦安海纳公馆公开销售5套尾盘住宅，吸引1171批购房者参考选房，中签率为0.43%，平均每235人选1套房。来源：南方+
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