详细介绍公募REITS
一、定义
所谓REITs（Real Estate Investment Trusts）是指的是不动产投资信托基金，可分为公募和私募的类型，公募REITs在证券交易所公开上市，通过证券化的方式将具有持续、稳定收益的不动资产或权益转化为流动性较强的上市证券。
说得直白一点，就是把商场大厦、产业园区、高速公路等不动产证券化后搬到股市上去进行交易。这就好比咱们平时购买住宅一样，支付房款然后得到房子的产权，然后可以自住或者出租得到收益，但是像一些大型的项目，比如说出租率很高、有固定租金的商业大厦等，普通投资者很难有那么大的资金体量去投资，无法参与，于是乎，公募REITs应运而生，公开上市集资，投资者购买一定的份额，取得部分拥有权，相应得获取应得的收益。
1、海外市场
(1) 目前全球已上市REITs产品的国家分布于40多个国家，合计规模超2万亿美元，包括美国、加拿大、新加坡、英国、日本、中国香港等，其中美国的规模比较大，总市值超1.3万亿美元；
(2) 美国的权益REITs产品主要投资底层资产以基础设施、住房租赁、零售物业、工业园区等12种物业类型，其中基础设施比例超过17%，市值最大；
(3) 权益型REITs产品的长期年化收益率较为稳定，超长期的年化回报率都超过10%，而美国的基础设施类REITs产品长期收益率甚至超过了20%，都跑赢了同期的标普500指数；
2、国内市场
(1) 目前国内市场公募REITs产品不多，正处于试点市场，包括今年年中6月上市的9只公募产品等，而我国的基础设施资产规模体量巨大，估算能沉淀的资产规模达10万亿元以上，潜力巨大，其中不乏有交易价值的优质存量资产；
(2) 国内的基础设施试点范围包含9大板块：交通设施、新能源项目、市政工程、生态环保污染处理、仓储物流、产业园区、新型基础设施、保障性租赁住房、其他基础设施（如旅游景区等）；
(3) 能进入试点项目的条件起码需要权属清晰，最近3年经营性净现金流为正，且未来3年的现金分派率>4%，有持续、稳定的现金流的优质资产项目。
二、特点
目前我国的公募REITs产品的结构和海外都不同，既不是公司型的结构，也不是契约型结构，而是采用公募基金+ABS管理人（券商）共同管理，再委托运营公司管理项目的一种模式。这种模式相比海外而言，更显复杂一些。
1、底层资产以成熟不动产为主：大部分为能够产生稳定现金流的成熟不动产，且投资比例≥80%；
2、收入来源包括两块：其一是租金、收费等为主，其二是底层资产增值、证券资本升值；
3、强制分红比例：REITs产品强制规定将收入分红的比例≥90%，每年分红至少一次；
4、税收中性原则：设立阶段免除或递延税费，运营阶段豁免部分税费；
5、封闭式运行：公募REITs成立之后，封闭运行，要想退出，只有在二级市场交易。
三、区别
1、与股票区别
(1) 公募REITs运营稳定+波动性小，而股票波动大；
(2) 公募REITs收入增长有限+增值有限，而股票有较大增长空间；
(3) 公募REITs有强制分红比例，而股票的股息率不固定；
2、与债券区别
(1) 公募REITs虽然有强制分红，但不等于有固定收益，而债券有固定利息回报；
(2) 公募REITs没有主体信用担保+依赖资产运营，而债券有主体信用担保；
3、与基金区别
(1) 公募REITs投资标的为不动产，而基金投资的是股票、债券等；
(2) 公募REITs收益来源为经营收益+资产增值带来的资本利得，而基金为股息/利息+资本利得。
四、具体产品
1、历史产品
2021年6月21日，首批公募REITs登陆资本市场，市场情绪火爆，经过半年的平稳运行，没有出现大涨大跌，截止11.29为止，下跌的产品只有1只，9只产品的平均收益率超16%，其中4只产品的涨幅超过了20%。
2、首发产品
2021年11.29-30日两天，有两支产品首付公开募集，截止发文为止，已经是一票难求，均募资超10倍以上，不管是公众投资者还是机构投资者，都是有很高的认购情绪，具体产品如下图
五、价值判断
1、分析具体产品的投资价值时，还是要关注底层的资产价值，比如说区位优势、竞争环境、未来潜力等。
底层资产主要分为两大类：其一是产权类资产，如产业园区、仓储物流等，这类资产价值总体上具备长期延续的可能性，资产估值相对稳定，使用期限到后资产不会归零；其二是特许经营权资产，如高速公路、垃圾污水处理等，该类资产一般经营时间不超过30年，到期后会无偿归还给政府，资产价值到期归零，因此资产价值会呈现逐年递减的特征。
2、长期投资价值：公募REITs本身是一种流动性不高、但波动性不小的品种，投资者只有长期持有才能平滑或稀释价格的短期波动，并享受这一品种带来的长期回报。
六、风险
1、强制分红不代表一定要分红，如遇宏观市场环境不好、资产行业周期、经营水平不善的时候，股息率会有一定影响；
2、公募REITs毕竟是在二级市场上运行，项目资产的市场价值的变化会引起基金价值二级市场的波动；
3、或因触发法律法规等情形终止上市的风险；
4、其他风险。
一、定义
所谓REITs（Real Estate Investment Trusts）是指的是不动产投资信托基金，可分为公募和私募的类型，公募REITs在证券交易所公开上市，通过证券化的方式将具有持续、稳定收益的不动资产或权益转化为流动性较强的上市证券。
说得直白一点，就是把商场大厦、产业园区、高速公路等不动产证券化后搬到股市上去进行交易。这就好比咱们平时购买住宅一样，支付房款然后得到房子的产权，然后可以自住或者出租得到收益，但是像一些大型的项目，比如说出租率很高、有固定租金的商业大厦等，普通投资者很难有那么大的资金体量去投资，无法参与，于是乎，公募REITs应运而生，公开上市集资，投资者购买一定的份额，取得部分拥有权，相应得获取应得的收益。
1、海外市场
(1) 目前全球已上市REITs产品的国家分布于40多个国家，合计规模超2万亿美元，包括美国、加拿大、新加坡、英国、日本、中国香港等，其中美国的规模比较大，总市值超1.3万亿美元；
(2) 美国的权益REITs产品主要投资底层资产以基础设施、住房租赁、零售物业、工业园区等12种物业类型，其中基础设施比例超过17%，市值最大；
(3) 权益型REITs产品的长期年化收益率较为稳定，超长期的年化回报率都超过10%，而美国的基础设施类REITs产品长期收益率甚至超过了20%，都跑赢了同期的标普500指数；
2、国内市场
(1) 目前国内市场公募REITs产品不多，正处于试点市场，包括今年年中6月上市的9只公募产品等，而我国的基础设施资产规模体量巨大，估算能沉淀的资产规模达10万亿元以上，潜力巨大，其中不乏有交易价值的优质存量资产；
(2) 国内的基础设施试点范围包含9大板块：交通设施、新能源项目、市政工程、生态环保污染处理、仓储物流、产业园区、新型基础设施、保障性租赁住房、其他基础设施（如旅游景区等）；
(3) 能进入试点项目的条件起码需要权属清晰，最近3年经营性净现金流为正，且未来3年的现金分派率>4%，有持续、稳定的现金流的优质资产项目。
二、特点
目前我国的公募REITs产品的结构和海外都不同，既不是公司型的结构，也不是契约型结构，而是采用公募基金+ABS管理人（券商）共同管理，再委托运营公司管理项目的一种模式。这种模式相比海外而言，更显复杂一些。
1、底层资产以成熟不动产为主：大部分为能够产生稳定现金流的成熟不动产，且投资比例≥80%；
2、收入来源包括两块：其一是租金、收费等为主，其二是底层资产增值、证券资本升值；
3、强制分红比例：REITs产品强制规定将收入分红的比例≥90%，每年分红至少一次；
4、税收中性原则：设立阶段免除或递延税费，运营阶段豁免部分税费；
5、封闭式运行：公募REITs成立之后，封闭运行，要想退出，只有在二级市场交易。
三、区别
1、与股票区别
(1) 公募REITs运营稳定+波动性小，而股票波动大；
(2) 公募REITs收入增长有限+增值有限，而股票有较大增长空间；
(3) 公募REITs有强制分红比例，而股票的股息率不固定；
2、与债券区别
(1) 公募REITs虽然有强制分红，但不等于有固定收益，而债券有固定利息回报；
(2) 公募REITs没有主体信用担保+依赖资产运营，而债券有主体信用担保；
3、与基金区别
(1) 公募REITs投资标的为不动产，而基金投资的是股票、债券等；
(2) 公募REITs收益来源为经营收益+资产增值带来的资本利得，而基金为股息/利息+资本利得。
四、具体产品
1、历史产品
2021年6月21日，首批公募REITs登陆资本市场，市场情绪火爆，经过半年的平稳运行，没有出现大涨大跌，截止11.29为止，下跌的产品只有1只，9只产品的平均收益率超16%，其中4只产品的涨幅超过了20%。
2、首发产品
2021年11.29-30日两天，有两支产品首付公开募集，截止发文为止，已经是一票难求，均募资超10倍以上，不管是公众投资者还是机构投资者，都是有很高的认购情绪，具体产品如下图
五、价值判断
1、分析具体产品的投资价值时，还是要关注底层的资产价值，比如说区位优势、竞争环境、未来潜力等。
底层资产主要分为两大类：其一是产权类资产，如产业园区、仓储物流等，这类资产价值总体上具备长期延续的可能性，资产估值相对稳定，使用期限到后资产不会归零；其二是特许经营权资产，如高速公路、垃圾污水处理等，该类资产一般经营时间不超过30年，到期后会无偿归还给政府，资产价值到期归零，因此资产价值会呈现逐年递减的特征。
2、长期投资价值：公募REITs本身是一种流动性不高、但波动性不小的品种，投资者只有长期持有才能平滑或稀释价格的短期波动，并享受这一品种带来的长期回报。
六、风险
1、强制分红不代表一定要分红，如遇宏观市场环境不好、资产行业周期、经营水平不善的时候，股息率会有一定影响；
2、公募REITs毕竟是在二级市场上运行，项目资产的市场价值的变化会引起基金价值二级市场的波动；
3、或因触发法律法规等情形终止上市的风险；
4、其他风险。
委托开资发协议成废纸 ，开发商投资难讨回！
事发河北省保定市莲池区
保定市京源房地产开发有限公司（下称：京源公司）的法人怎么也想不到，15年前和保定市南市区南大园乡刘家町村委会（现莲池区南大园乡刘家疃村委会）签订的委托开发建设协议书始终无法履行，导致企业举步维艰不说，就连公司先后付给该村委会用于前期拆迁安置的700多万的费用至今都没有完全给退还。
据了解，京源公司2005年初和刘家町村委会达成城中村改造协议。并于当年2月24日签订了委托开发建设协议书。
这份委托开发建设协议书中，委托人为：（甲方）保定市南市区大园乡刘家町村委会。被委托人：（乙方）为保定市京源房地产开发有限公司。上面说：遵照国家有关法律、法规规定，根据保定市人民政府保市政【2004】52号《关于加快城中村改造的实施意见和补充通知》的政策规定，甲乙双方本着互惠互利的原则，经协商一致并经甲方村民代表会议讨论决定，现就甲方委托乙方进行刘家町村开发建设达成如下协议：
“甲方委托乙方进行开发建设的项目位置在刘家町村北，总面积约20.6亩（以勘察、设计、施工图纸为准）”
“甲方向乙方提供建设用地”、“甲方负责对建设用地的清理、拆迁、搬迁、地上、地下附着物工作，甲方认可给乙方给付费用650万元整，自负盈亏”、“甲方负责对所属村民进行教育工作，制止一切妨碍开发建设的行为，协调有关单位、部门的关系，为乙方开发建设提供力所能及的帮助和方便”、“甲方负责成品房销售的有关手续”、“甲方负责对建成后房产的物业管理工作，按照国家有关法律、法规和政策做好对住户的服务工作”。
“乙方负责对开发建设项目的全部地质勘察项目设计、组织施工建设及相关配套设施的安装、调试、竣工质量保证等工作，所需资金全部由乙方筹措”、“乙方在成品销售开始时，先回收前期在开发建设中垫付乙方在开工前付甲方150万元的拆迁款的资金后，甲方开始在成品房销售时收回双方约定的650万元整后，再行交还乙方负责最后的销售工作以及资金的回收。”“乙方购置建筑材料、组织施工应符合国家质量标准，安全标准，因违反质量、安全标准造成的损失均由乙方自行负担”
“本协议已经签订，双方应自觉遵守，履行各自义务，任何一方违反均应赔偿对方所受经济损失，并支付50万元违约金。”
2005年11月，刘家町村委会又和京源公司签订了开发建设意向书。还签订了补充协议，约定由刘家町村委会负责将保定市长城车身制造厂退还给村委会的土地使用证变更至乙方京源房地产名下；拆迁土地使用权及相关手续、开发项目申报、规划及土地等手续由甲方（刘家町村委会）负责；乙方负责办理房地产开发项目手续。
京源公司在和刘家町村委会达成初步协议开始，就以支付拆迁费、工程款、土地补偿费、工程咨询费等名义，用现金、现金支票、转账支票等形式支付刘家町村委会以及村委会负责人690余万元。
2008年年底市政府为保稳定城中村拆迁改造工作暂停，后又因刘家町村村委会领导班子换届，致使京源公司在本项目中虽投入大量资金，但不能实施。
2011年，京源公司与刘家町村委会协商，由刘家町村向南市区城中村改造办公室提出申请，南大园乡政府于2011年6月9日同意刘家町村改造。京源公司又在原南市区政府组织的招商会上，经区政府牵头与刘家町村签订拆迁改造工程实施协议书，在双方共同努力下经市规划局批准规划方案，一期规划建筑面积3.4万平方米。
2017年保定市城中村改造重启，京源公司多次向南大园乡及莲池区政府领导反映情况，并得到时任区领导的支持。此项工作虽然得到该领导的支持，但2018年区政府下属的建设局、南大园乡政府仍与另一家房地产开发公司签署了刘家町村开发改造协议。对此京源公司极为不满，他们认为：作为区政府下属的城建部门、乡主管部门，不调查具体情况，没有尊重事实；对上级的指示不执行，不惜损害政府形象，侵犯企业权益。
“土地已经是别人的了，那我们的投资怎么办？”京源房地产多次找刘家町村委会协商，但是对方总是以村里没钱推脱。 2019年5月，京源公司开始就此事逐级向上级反映情况。
后经南大园乡政府介入，京源公司和刘家町（刘家疃）村委会在2020年8月18日签订了一份“解除协议书”。上面说“甲乙双方于2005年2月24日签订的《委托开发建设协议书》自即日起解除，双方其他补充协议从即日起全部解除”、“乙方应于协议解除之日起将使用者为‘保定市长城车身制造厂’的托国土地使用证归还甲方”、“协议期间，将双方确认乙方共给甲方支付5226035元，按照本协议甲方于2020年5月19日前归还乙方”、“甲乙双方互不追究责任，无任何经济纠纷”。
（上图为：在南大园乡政府的调解下，京源房地产和刘家疃村委会签订的解除合作协议）
“协议是解除了，这个是在没办法的情况下签订的，其实我们在这个项目上的投资已经超过了700万，光刘家町村委会承认的就有590万，但是村里只入账了522万多，所以乡政府就说只能给522万，不签这个协议我们连这些钱也拿不上！”京源房地产的负责人向记者坦言。
在京源房地产，记者见到了一份由刘家町村委会（刘家疃）盖章的证明，上面确实有“保定市京源房地产开发有限公司投资了5908270元（伍佰玖拾万捌仟贰佰柒拾元整），并有刘家町村民委员会开具的财务收据，刘家町村民委员会财务入账了5226035元（伍佰贰拾贰万陆千零叁拾伍元）”字样，证明开具时间为2020年5月18日。
（上图为：刘家疃村委会写的证明）
“这个证明和解除协议书上相差几十万，这钱哪里去了？里面存不存在着贪腐现象？乡政府如何监管？”记者带着问题来到大园乡政府，见到了乡里的李建松书记。
就此问题，他表示：自己调过来不久，以前的事情不大清楚。后来是京源房地产多次找刘家町现任村委会干部协商不成，乡政府才出面帮助京源公司拿回投资的。
“因为有的钱京源公司说是给的现金，办理收钱业务的人是原来的村干部，早就落选了，现在我们也无法落实，这只有他们双方当事人才知道，所以只能建议京源公司方面自己想办法解决了！”李建松书记说。
“我们实实在在地投了5908270元，刘家町村委会也给我们出具了盖有村委会公章的财务收据，他们就应该如数退还我们5908270元，至于刘家町村委会有六十多万没有入账，那是南大园乡政府的监管问题和刘家町村委会领导班子的管理出了问题，绝不应该让我们京源房地产公司来承担这六十多万的经济损失”！京源房地产公司的负责人哭诉说。
京源地产的王总还表示，李建松书记曾说：“如果现在对5226035元的处理结果不同意，你就等着吧，至于何年何月你能拿到钱，我也不知道”，迫不得已，自己才接了这5226035元，实属无奈之举。
一位北京的资深律师说：“根据《民法典》的相关规定，刘家町村委会不但应根据实际收取款项如数退还投入资金，还应根据中国人民银行同期利率赔偿经济损失，当地相关部门还应当按照党中央反腐败的要求，对有关工作人员追究党纪和法律责任。
事发河北省保定市莲池区
保定市京源房地产开发有限公司（下称：京源公司）的法人怎么也想不到，15年前和保定市南市区南大园乡刘家町村委会（现莲池区南大园乡刘家疃村委会）签订的委托开发建设协议书始终无法履行，导致企业举步维艰不说，就连公司先后付给该村委会用于前期拆迁安置的700多万的费用至今都没有完全给退还。
据了解，京源公司2005年初和刘家町村委会达成城中村改造协议。并于当年2月24日签订了委托开发建设协议书。
这份委托开发建设协议书中，委托人为：（甲方）保定市南市区大园乡刘家町村委会。被委托人：（乙方）为保定市京源房地产开发有限公司。上面说：遵照国家有关法律、法规规定，根据保定市人民政府保市政【2004】52号《关于加快城中村改造的实施意见和补充通知》的政策规定，甲乙双方本着互惠互利的原则，经协商一致并经甲方村民代表会议讨论决定，现就甲方委托乙方进行刘家町村开发建设达成如下协议：
“甲方委托乙方进行开发建设的项目位置在刘家町村北，总面积约20.6亩（以勘察、设计、施工图纸为准）”
“甲方向乙方提供建设用地”、“甲方负责对建设用地的清理、拆迁、搬迁、地上、地下附着物工作，甲方认可给乙方给付费用650万元整，自负盈亏”、“甲方负责对所属村民进行教育工作，制止一切妨碍开发建设的行为，协调有关单位、部门的关系，为乙方开发建设提供力所能及的帮助和方便”、“甲方负责成品房销售的有关手续”、“甲方负责对建成后房产的物业管理工作，按照国家有关法律、法规和政策做好对住户的服务工作”。
“乙方负责对开发建设项目的全部地质勘察项目设计、组织施工建设及相关配套设施的安装、调试、竣工质量保证等工作，所需资金全部由乙方筹措”、“乙方在成品销售开始时，先回收前期在开发建设中垫付乙方在开工前付甲方150万元的拆迁款的资金后，甲方开始在成品房销售时收回双方约定的650万元整后，再行交还乙方负责最后的销售工作以及资金的回收。”“乙方购置建筑材料、组织施工应符合国家质量标准，安全标准，因违反质量、安全标准造成的损失均由乙方自行负担”
“本协议已经签订，双方应自觉遵守，履行各自义务，任何一方违反均应赔偿对方所受经济损失，并支付50万元违约金。”
2005年11月，刘家町村委会又和京源公司签订了开发建设意向书。还签订了补充协议，约定由刘家町村委会负责将保定市长城车身制造厂退还给村委会的土地使用证变更至乙方京源房地产名下；拆迁土地使用权及相关手续、开发项目申报、规划及土地等手续由甲方（刘家町村委会）负责；乙方负责办理房地产开发项目手续。
京源公司在和刘家町村委会达成初步协议开始，就以支付拆迁费、工程款、土地补偿费、工程咨询费等名义，用现金、现金支票、转账支票等形式支付刘家町村委会以及村委会负责人690余万元。
2008年年底市政府为保稳定城中村拆迁改造工作暂停，后又因刘家町村村委会领导班子换届，致使京源公司在本项目中虽投入大量资金，但不能实施。
2011年，京源公司与刘家町村委会协商，由刘家町村向南市区城中村改造办公室提出申请，南大园乡政府于2011年6月9日同意刘家町村改造。京源公司又在原南市区政府组织的招商会上，经区政府牵头与刘家町村签订拆迁改造工程实施协议书，在双方共同努力下经市规划局批准规划方案，一期规划建筑面积3.4万平方米。
2017年保定市城中村改造重启，京源公司多次向南大园乡及莲池区政府领导反映情况，并得到时任区领导的支持。此项工作虽然得到该领导的支持，但2018年区政府下属的建设局、南大园乡政府仍与另一家房地产开发公司签署了刘家町村开发改造协议。对此京源公司极为不满，他们认为：作为区政府下属的城建部门、乡主管部门，不调查具体情况，没有尊重事实；对上级的指示不执行，不惜损害政府形象，侵犯企业权益。
“土地已经是别人的了，那我们的投资怎么办？”京源房地产多次找刘家町村委会协商，但是对方总是以村里没钱推脱。 2019年5月，京源公司开始就此事逐级向上级反映情况。
后经南大园乡政府介入，京源公司和刘家町（刘家疃）村委会在2020年8月18日签订了一份“解除协议书”。上面说“甲乙双方于2005年2月24日签订的《委托开发建设协议书》自即日起解除，双方其他补充协议从即日起全部解除”、“乙方应于协议解除之日起将使用者为‘保定市长城车身制造厂’的托国土地使用证归还甲方”、“协议期间，将双方确认乙方共给甲方支付5226035元，按照本协议甲方于2020年5月19日前归还乙方”、“甲乙双方互不追究责任，无任何经济纠纷”。
（上图为：在南大园乡政府的调解下，京源房地产和刘家疃村委会签订的解除合作协议）
“协议是解除了，这个是在没办法的情况下签订的，其实我们在这个项目上的投资已经超过了700万，光刘家町村委会承认的就有590万，但是村里只入账了522万多，所以乡政府就说只能给522万，不签这个协议我们连这些钱也拿不上！”京源房地产的负责人向记者坦言。
在京源房地产，记者见到了一份由刘家町村委会（刘家疃）盖章的证明，上面确实有“保定市京源房地产开发有限公司投资了5908270元（伍佰玖拾万捌仟贰佰柒拾元整），并有刘家町村民委员会开具的财务收据，刘家町村民委员会财务入账了5226035元（伍佰贰拾贰万陆千零叁拾伍元）”字样，证明开具时间为2020年5月18日。
（上图为：刘家疃村委会写的证明）
“这个证明和解除协议书上相差几十万，这钱哪里去了？里面存不存在着贪腐现象？乡政府如何监管？”记者带着问题来到大园乡政府，见到了乡里的李建松书记。
就此问题，他表示：自己调过来不久，以前的事情不大清楚。后来是京源房地产多次找刘家町现任村委会干部协商不成，乡政府才出面帮助京源公司拿回投资的。
“因为有的钱京源公司说是给的现金，办理收钱业务的人是原来的村干部，早就落选了，现在我们也无法落实，这只有他们双方当事人才知道，所以只能建议京源公司方面自己想办法解决了！”李建松书记说。
“我们实实在在地投了5908270元，刘家町村委会也给我们出具了盖有村委会公章的财务收据，他们就应该如数退还我们5908270元，至于刘家町村委会有六十多万没有入账，那是南大园乡政府的监管问题和刘家町村委会领导班子的管理出了问题，绝不应该让我们京源房地产公司来承担这六十多万的经济损失”！京源房地产公司的负责人哭诉说。
京源地产的王总还表示，李建松书记曾说：“如果现在对5226035元的处理结果不同意，你就等着吧，至于何年何月你能拿到钱，我也不知道”，迫不得已，自己才接了这5226035元，实属无奈之举。
一位北京的资深律师说：“根据《民法典》的相关规定，刘家町村委会不但应根据实际收取款项如数退还投入资金，还应根据中国人民银行同期利率赔偿经济损失，当地相关部门还应当按照党中央反腐败的要求，对有关工作人员追究党纪和法律责任。
【六度集经讲记04】沙门普施翻江倒海斗龙神，勇夺海王宝珠
普施做了沙门后，周游列国，教化群生，经过一个大国。国家里有一户豪姓之家，知书明理。见到普施仪表堂堂，光辉耀丽，性情淡泊，像天上的金子一样清净，有圣者的仪表，就想：他一定会做世间大雄。就对普施说：“我有件事想告诉你，愿满足圣人的心意。我有个女儿，愿给你扫地，服侍你。”普施回答：“很好！等我回来就迎娶你女儿。”
即进路之海边，附载度海，上岸入山。到无人处，遥睹银城，宫殿明好。时有毒蛇，绕城七匝，体大百围，见普施来，仰然举首。
这样普施就上路了。到了海边，乘着船度过大海，上了海岸，入了海上的洲山。到了无人的地方，远远见到一座银城，宫殿相当地光明、庄严。当时有一条毒蛇绕着城市七圈，蛇的身体非常庞大，一百个人手拉手都围不过来。见到普施过来，就仰起头来，看着他。
普施念曰：斯含毒类，必有害心，吾当兴无盖之慈，以消彼毒也。夫凶即火也，慈即水也，以水灭火，何尝不灭？即坐兴慈定，愿令众生，早离八难，心去恶念，逢佛见法，与沙门会，得闻无上正真明道，心开垢灭，如吾所见也。
普施心想：这是有毒的含生，一定有害心。我应当兴起无盖障的慈心，来消除它的毒焰。凶是火，慈是水，以水灭火，决定可以灭掉的。于是普施入了慈心定，并发愿：愿众生早日远离八难，除去恶念，逢佛见法，遇到沙门僧，能得闻无上真正的菩提之道。由此心开意解，遣除内心的垢染，就像我所见的真谛之道一样。
兴斯慈定，蛇毒即灭，垂首而眠，普施登其首入城。
这样普施兴起慈定，蛇毒当即退灭。这个时候蛇变得很温顺，低着头，睡下去了。普施就踏着它的头进了城市。
城中有天神，睹普施来，欣豫而曰：久服圣德，今来翔兹，成吾本心也，愿留一时九十日。普施然许。
再说普施进了城后，有位天神远远见到普施过来，心怀喜悦地说：“我久仰圣者之德，今天来到此地，正好成全了我的心愿。愿留在这里九十日的时间，许我供养。”普施答应了。
天王即以政事委付近臣，身自供馔，朝夕肃怀，禀受诸佛非常、苦、空、非身之高行，济众之明法。
天王就以政事委托给近臣，亲自做饮食来供养普施，朝夕恭敬虔诚，禀受诸佛无常、苦、空、无我的出世法道、救济众生的觉悟之法。
时日养毕，普施进路，天王以明月真珠一枚送之，曰：以珠自随，明四十里，志愿发去，众宝满足。若后得佛，愿为弟子，亲侍圣侧。普施曰可，即复前行。
九十日的供养很快过去，普施要上路了。天王以明月珍珠一枚，送给普施，说：“这枚珠子是如意珠，随在身上能够照亮四十里范围，而且心里有所求，它都会满足，能够出现各种珍宝。将来您要做佛，愿我成为您的弟子，亲侍在您的旁边。”普施说：“可以。”随即继续上路。
睹黄金城，严饰踰银。又有毒蛇，围城十四匝，巨体倍前，举首数丈。普施复思弘慈之定，蛇毒即消，垂首而眠，登之入城。
再说普施继续前行，又见远方有一座黄金城市，比银城还要庄严美丽。又有一条巨大的毒蛇，围绕城池十四圈，身体比上面那条蛇还要庞大，举起数丈高的头看着普施。
普施想：这是一个更毒的家伙。又想：以大慈定能够息灭蛇毒。在普施入定加持之下，蛇毒果然消灭，巨蛇变得非常温顺，当下就睡着。普施直接踩着它的头进了城市。
中有天人，睹普施欢喜曰：久服灵耀，翔兹甚善，愿留二时百八十日，吾愿尽养，惟留威神。即然许之，留为说法无上明行。
再说普施登蛇首入城后，城里有个天人，看到了普施，非常欢喜地说：“久仰光明圣者，竟然来到此地。愿留两时一百八十日，我愿尽心供养您，唯愿具威神的大人留住此地。”普施当即答应，就留下来给这位天王宣说无上菩提之道的法行。
讫即辞退，天人复以神珠一枚送之，明耀八十里，志之所愿，众宝满其里数。若子得道，愿为弟子，神足无上。受其神珠，即复进路。
再说，一百八十天的供养终于过去了，天王以一枚神珠作为奉送的礼物。这枚珠子特别奇异，光明能照耀八十里，随着心中的所求而流现众宝，所流出的众宝能铺满八十里的区域。天王有愿说：“如果您得道，愿成为您神足第一的弟子。”普施接受了他的神珠，即便上路。
睹瑠璃城，光耀踰前。又有毒蛇，巨躯甚大，绕城二十一匝，仰首瞋目，当彼城门。复坐深思普慈之定，誓济众生，毒歇垂首，登之而入。
接着普施继续上路，只见远方有一座瑠璃城，十分地光明、庄严，超过了前面的城市。又见到一条毒蛇，极其庞大的身躯，绕着城市二十一圈。仰着头，瞪着凶凶的眼睛，挡在城门口，没办法进去。普施坐下来深思：这个毒家伙又要用慈心定来降伏。并且发誓要以此救济一切众生。当普施入在慈心定里加持的时候，蛇自然被感化，它的毒歇下来了以后，很温顺地垂着眼睛，这回再也不凶凶地看了，乖乖地躺在那里让普施进去。普施踩着蛇头就进了城市。
城中天人，喜辞犹前：请留三时，愿供所志。期竟辞退，又送神珠一枚，明耀百六十里。珠之所在，众宝寻从，满其明内，在志所欲，无求不获。子若得无上正真觉道者，吾愿为弟子，有最明之智。曰：必获尔愿。
在这城里有个天王，他也远远地见到了普施，还是一样地欢喜，然后像前一样致辞：“愿您留在这里三时供养，满足我的所愿。”普施同样地留下来了，给他宣说诸佛经法。
一晃三时漫长的时间过去了，普施就告辞离去。天王依依不舍，又奉送普施一枚如意明珠。这个珠子好神奇，光明能照到一百六十里的范围，凡是珠子所在，都能应人心祈求，很快就流现众宝，在光明照耀的范围里充满了宝贝，随人的愿望所求，无不获得。而且天王这样说：“假使您得到了无上的正真菩提之道的话，我愿成为您的弟子，智慧第一，能够明了地照见一切所知法的体性。”普施说：“你的愿望一定会满足。”
普施得珠，曰：斯足以济众生之困乏。返其旧居。
普施得了三颗宝珠说：“这足以救济众生的困乏了。”于是起程准备返乡。
海诸龙神佥会议曰：吾等巨海，惟斯三珠，为吾荣华。道士悉得，吾等何荣？宁都亡诸宝，不失斯珠。
海中的龙神们集会说：“我们大海只有这三颗宝珠，是我们的荣耀。现在全被道士得到，我们有何荣耀？宁可丧失所有的财宝，也不能失掉这三颗宝珠。”
海神化为凡人，当普施前立，曰：吾闻仁者获世上宝，可得观乎？即以示之。神搏其首，即取其珠。
海神化成凡人，站在普施面前说：“听说仁者得到了世上罕见的宝物，能给我看看吗？”普施随即就展示给他看。没想到海神突然之间用手打普施的头，抢走了宝珠。
普施惟曰：吾历险阻，经跨巨海，乃获斯宝，欲以拯济众生困乏，反为斯神所见夺乎？
普施心想：我经历险阻，跨越大海，才获得这宝珠，想以此拯济群生的困乏，难道就这样反而要被这些海神夺走吗？
曰：尔还吾珠，不者吾竭尔海。海神答曰：尔言何虚。斯之巨海，深广难测，孰能尽之？天日可殒，巨风可却，海之难竭，犹空难毁也。
普施说：“你还我的宝珠，不然我就竭尽你的大海。”海神回答：“你说的话何等虚假！大海深广难测，哪里能舀尽？太阳可以陨落，大风可以退却，海之难以竭尽，就像虚空难以毁伤一样。”
普施曰：昔吾定光佛前，愿得道力，反覆众海，指擢须弥，震摇天地，又移诸剎，佛从吾志，与吾愿。吾今得之，今尔鬼物丝发之邪力，焉能遏吾正真之势乎？
普施以大无畏的精神这样说到：“从前我在定光佛前愿意得无上道力，能翻江倒海，拔出须弥，震动天地，又能移诸刹土于他方，佛印许我的志愿，给予我授记。我现在已经成满大愿，你这些鬼东西丝毫的邪力焉能遏制我正真无上菩提的大愿？”
即说经曰：吾自无数劫来，饮母乳湩，啼哭之泪，身死血流，海所不受。恩爱难绝，生死难止，吾尚欲绝恩爱之本，止生死之神，今世抒之不尽，世世抒之。即止住，并两足，瓢抒海水，投铁围外。
然后普施宣说经法：“我从无始劫以来，喝的母乳、啼哭的泪水、身体死伤流下的鲜血，多到连大海都无法容受。像这样恩爱难以断绝，生死难以息止，我尚且发大愿要绝断恩爱之本、止息生死之流，对于你的大海我今生不能够舀尽，来世还要继续舀，生生世世相续不断，一直到舀干为止，终不放弃。”当时普施就站在那里，并好两脚，拿瓢舀海水，投到铁围山外。
有天名遍净，遥闻之，深自惟曰：昔吾于定光佛前，闻斯人获其志愿，必为世尊，度吾众生。天即时下，助其抒水，十分去八。
有一个叫做遍净的天人，从远处听到普施宣说经法，自己深自思惟：从前我在定光佛前曾听闻此人定会成满大愿，成为世尊，度我等众生，原来就是这位菩萨。天人当即下来，帮助他舀水，那么大的大海洋已经舀掉十分之八的水，很快就要见到海底了。
海神悔怖曰：斯何人哉？而有无极之灵乎？斯水尽矣，吾居坏也。即出众宝，空其诸藏，以与普施。
海神这时后悔恐怖地说：“这是什么人呀？有无限的能力、神灵，竟然把海水都快舀尽了。我们的居所就是大海，如果海水被舀干，我们就没有住处了。”面临这样的生存危机，他们就赶紧拿出海中的众宝，空掉了库藏，来奉献给普施。
普施不受，曰：惟欲得吾珠耳。诸神即还其珠，普施返其水，旋其本土。
普施不接受，说：“这些我不要，我只想要我的宝珠。”诸神就归还了宝珠。普施也把舀出来的海水还给了他们，之后就很快回到了故乡。
寻路布施，所过之国，国无贫民。处处诸王，无不改操，以五戒十善，为国之政，开狱大赦，润逮众生。遂至得佛。
再说普施得了如意珠之后，沿路布施，令所经过的每一个国土都没有贫民。也就是他做了一个最大的扶贫工作，使得人人都富足安逸。处处诸王都改变了操守，以五戒十善作为国家的善政，而且大赦囚犯，利益群生。普施由于这样的菩萨行，而得以成佛。
佛告诸沙门：普施者，是我身。时父者，即白净王是。母者，即吾母舍妙是。时道士女者，今俱夷是。时银城中天者，现今阿难是。金城中天者，目犍连是。瑠璃城中天者，舍利弗是。菩萨累劫，勤行四恩，誓愿求佛，拯济众生。
佛告诉诸沙门：普施是我的前身；那时的父亲，是净饭王；母亲，是摩耶夫人；当时的道士女，是现在的耶输陀罗；当时银城中的天王，是现今的阿难；金城中的天王，是目犍连；瑠璃城中的天王，是舍利弗。菩萨累劫勤行慈悲喜舍，誓愿求佛，拯济众生。
菩萨慈惠度无极行布施如是。
菩萨慈惠度无极行持布施行的壮举如此。https://t.cn/A6IEGZ0p
普施做了沙门后，周游列国，教化群生，经过一个大国。国家里有一户豪姓之家，知书明理。见到普施仪表堂堂，光辉耀丽，性情淡泊，像天上的金子一样清净，有圣者的仪表，就想：他一定会做世间大雄。就对普施说：“我有件事想告诉你，愿满足圣人的心意。我有个女儿，愿给你扫地，服侍你。”普施回答：“很好！等我回来就迎娶你女儿。”
即进路之海边，附载度海，上岸入山。到无人处，遥睹银城，宫殿明好。时有毒蛇，绕城七匝，体大百围，见普施来，仰然举首。
这样普施就上路了。到了海边，乘着船度过大海，上了海岸，入了海上的洲山。到了无人的地方，远远见到一座银城，宫殿相当地光明、庄严。当时有一条毒蛇绕着城市七圈，蛇的身体非常庞大，一百个人手拉手都围不过来。见到普施过来，就仰起头来，看着他。
普施念曰：斯含毒类，必有害心，吾当兴无盖之慈，以消彼毒也。夫凶即火也，慈即水也，以水灭火，何尝不灭？即坐兴慈定，愿令众生，早离八难，心去恶念，逢佛见法，与沙门会，得闻无上正真明道，心开垢灭，如吾所见也。
普施心想：这是有毒的含生，一定有害心。我应当兴起无盖障的慈心，来消除它的毒焰。凶是火，慈是水，以水灭火，决定可以灭掉的。于是普施入了慈心定，并发愿：愿众生早日远离八难，除去恶念，逢佛见法，遇到沙门僧，能得闻无上真正的菩提之道。由此心开意解，遣除内心的垢染，就像我所见的真谛之道一样。
兴斯慈定，蛇毒即灭，垂首而眠，普施登其首入城。
这样普施兴起慈定，蛇毒当即退灭。这个时候蛇变得很温顺，低着头，睡下去了。普施就踏着它的头进了城市。
城中有天神，睹普施来，欣豫而曰：久服圣德，今来翔兹，成吾本心也，愿留一时九十日。普施然许。
再说普施进了城后，有位天神远远见到普施过来，心怀喜悦地说：“我久仰圣者之德，今天来到此地，正好成全了我的心愿。愿留在这里九十日的时间，许我供养。”普施答应了。
天王即以政事委付近臣，身自供馔，朝夕肃怀，禀受诸佛非常、苦、空、非身之高行，济众之明法。
天王就以政事委托给近臣，亲自做饮食来供养普施，朝夕恭敬虔诚，禀受诸佛无常、苦、空、无我的出世法道、救济众生的觉悟之法。
时日养毕，普施进路，天王以明月真珠一枚送之，曰：以珠自随，明四十里，志愿发去，众宝满足。若后得佛，愿为弟子，亲侍圣侧。普施曰可，即复前行。
九十日的供养很快过去，普施要上路了。天王以明月珍珠一枚，送给普施，说：“这枚珠子是如意珠，随在身上能够照亮四十里范围，而且心里有所求，它都会满足，能够出现各种珍宝。将来您要做佛，愿我成为您的弟子，亲侍在您的旁边。”普施说：“可以。”随即继续上路。
睹黄金城，严饰踰银。又有毒蛇，围城十四匝，巨体倍前，举首数丈。普施复思弘慈之定，蛇毒即消，垂首而眠，登之入城。
再说普施继续前行，又见远方有一座黄金城市，比银城还要庄严美丽。又有一条巨大的毒蛇，围绕城池十四圈，身体比上面那条蛇还要庞大，举起数丈高的头看着普施。
普施想：这是一个更毒的家伙。又想：以大慈定能够息灭蛇毒。在普施入定加持之下，蛇毒果然消灭，巨蛇变得非常温顺，当下就睡着。普施直接踩着它的头进了城市。
中有天人，睹普施欢喜曰：久服灵耀，翔兹甚善，愿留二时百八十日，吾愿尽养，惟留威神。即然许之，留为说法无上明行。
再说普施登蛇首入城后，城里有个天人，看到了普施，非常欢喜地说：“久仰光明圣者，竟然来到此地。愿留两时一百八十日，我愿尽心供养您，唯愿具威神的大人留住此地。”普施当即答应，就留下来给这位天王宣说无上菩提之道的法行。
讫即辞退，天人复以神珠一枚送之，明耀八十里，志之所愿，众宝满其里数。若子得道，愿为弟子，神足无上。受其神珠，即复进路。
再说，一百八十天的供养终于过去了，天王以一枚神珠作为奉送的礼物。这枚珠子特别奇异，光明能照耀八十里，随着心中的所求而流现众宝，所流出的众宝能铺满八十里的区域。天王有愿说：“如果您得道，愿成为您神足第一的弟子。”普施接受了他的神珠，即便上路。
睹瑠璃城，光耀踰前。又有毒蛇，巨躯甚大，绕城二十一匝，仰首瞋目，当彼城门。复坐深思普慈之定，誓济众生，毒歇垂首，登之而入。
接着普施继续上路，只见远方有一座瑠璃城，十分地光明、庄严，超过了前面的城市。又见到一条毒蛇，极其庞大的身躯，绕着城市二十一圈。仰着头，瞪着凶凶的眼睛，挡在城门口，没办法进去。普施坐下来深思：这个毒家伙又要用慈心定来降伏。并且发誓要以此救济一切众生。当普施入在慈心定里加持的时候，蛇自然被感化，它的毒歇下来了以后，很温顺地垂着眼睛，这回再也不凶凶地看了，乖乖地躺在那里让普施进去。普施踩着蛇头就进了城市。
城中天人，喜辞犹前：请留三时，愿供所志。期竟辞退，又送神珠一枚，明耀百六十里。珠之所在，众宝寻从，满其明内，在志所欲，无求不获。子若得无上正真觉道者，吾愿为弟子，有最明之智。曰：必获尔愿。
在这城里有个天王，他也远远地见到了普施，还是一样地欢喜，然后像前一样致辞：“愿您留在这里三时供养，满足我的所愿。”普施同样地留下来了，给他宣说诸佛经法。
一晃三时漫长的时间过去了，普施就告辞离去。天王依依不舍，又奉送普施一枚如意明珠。这个珠子好神奇，光明能照到一百六十里的范围，凡是珠子所在，都能应人心祈求，很快就流现众宝，在光明照耀的范围里充满了宝贝，随人的愿望所求，无不获得。而且天王这样说：“假使您得到了无上的正真菩提之道的话，我愿成为您的弟子，智慧第一，能够明了地照见一切所知法的体性。”普施说：“你的愿望一定会满足。”
普施得珠，曰：斯足以济众生之困乏。返其旧居。
普施得了三颗宝珠说：“这足以救济众生的困乏了。”于是起程准备返乡。
海诸龙神佥会议曰：吾等巨海，惟斯三珠，为吾荣华。道士悉得，吾等何荣？宁都亡诸宝，不失斯珠。
海中的龙神们集会说：“我们大海只有这三颗宝珠，是我们的荣耀。现在全被道士得到，我们有何荣耀？宁可丧失所有的财宝，也不能失掉这三颗宝珠。”
海神化为凡人，当普施前立，曰：吾闻仁者获世上宝，可得观乎？即以示之。神搏其首，即取其珠。
海神化成凡人，站在普施面前说：“听说仁者得到了世上罕见的宝物，能给我看看吗？”普施随即就展示给他看。没想到海神突然之间用手打普施的头，抢走了宝珠。
普施惟曰：吾历险阻，经跨巨海，乃获斯宝，欲以拯济众生困乏，反为斯神所见夺乎？
普施心想：我经历险阻，跨越大海，才获得这宝珠，想以此拯济群生的困乏，难道就这样反而要被这些海神夺走吗？
曰：尔还吾珠，不者吾竭尔海。海神答曰：尔言何虚。斯之巨海，深广难测，孰能尽之？天日可殒，巨风可却，海之难竭，犹空难毁也。
普施说：“你还我的宝珠，不然我就竭尽你的大海。”海神回答：“你说的话何等虚假！大海深广难测，哪里能舀尽？太阳可以陨落，大风可以退却，海之难以竭尽，就像虚空难以毁伤一样。”
普施曰：昔吾定光佛前，愿得道力，反覆众海，指擢须弥，震摇天地，又移诸剎，佛从吾志，与吾愿。吾今得之，今尔鬼物丝发之邪力，焉能遏吾正真之势乎？
普施以大无畏的精神这样说到：“从前我在定光佛前愿意得无上道力，能翻江倒海，拔出须弥，震动天地，又能移诸刹土于他方，佛印许我的志愿，给予我授记。我现在已经成满大愿，你这些鬼东西丝毫的邪力焉能遏制我正真无上菩提的大愿？”
即说经曰：吾自无数劫来，饮母乳湩，啼哭之泪，身死血流，海所不受。恩爱难绝，生死难止，吾尚欲绝恩爱之本，止生死之神，今世抒之不尽，世世抒之。即止住，并两足，瓢抒海水，投铁围外。
然后普施宣说经法：“我从无始劫以来，喝的母乳、啼哭的泪水、身体死伤流下的鲜血，多到连大海都无法容受。像这样恩爱难以断绝，生死难以息止，我尚且发大愿要绝断恩爱之本、止息生死之流，对于你的大海我今生不能够舀尽，来世还要继续舀，生生世世相续不断，一直到舀干为止，终不放弃。”当时普施就站在那里，并好两脚，拿瓢舀海水，投到铁围山外。
有天名遍净，遥闻之，深自惟曰：昔吾于定光佛前，闻斯人获其志愿，必为世尊，度吾众生。天即时下，助其抒水，十分去八。
有一个叫做遍净的天人，从远处听到普施宣说经法，自己深自思惟：从前我在定光佛前曾听闻此人定会成满大愿，成为世尊，度我等众生，原来就是这位菩萨。天人当即下来，帮助他舀水，那么大的大海洋已经舀掉十分之八的水，很快就要见到海底了。
海神悔怖曰：斯何人哉？而有无极之灵乎？斯水尽矣，吾居坏也。即出众宝，空其诸藏，以与普施。
海神这时后悔恐怖地说：“这是什么人呀？有无限的能力、神灵，竟然把海水都快舀尽了。我们的居所就是大海，如果海水被舀干，我们就没有住处了。”面临这样的生存危机，他们就赶紧拿出海中的众宝，空掉了库藏，来奉献给普施。
普施不受，曰：惟欲得吾珠耳。诸神即还其珠，普施返其水，旋其本土。
普施不接受，说：“这些我不要，我只想要我的宝珠。”诸神就归还了宝珠。普施也把舀出来的海水还给了他们，之后就很快回到了故乡。
寻路布施，所过之国，国无贫民。处处诸王，无不改操，以五戒十善，为国之政，开狱大赦，润逮众生。遂至得佛。
再说普施得了如意珠之后，沿路布施，令所经过的每一个国土都没有贫民。也就是他做了一个最大的扶贫工作，使得人人都富足安逸。处处诸王都改变了操守，以五戒十善作为国家的善政，而且大赦囚犯，利益群生。普施由于这样的菩萨行，而得以成佛。
佛告诸沙门：普施者，是我身。时父者，即白净王是。母者，即吾母舍妙是。时道士女者，今俱夷是。时银城中天者，现今阿难是。金城中天者，目犍连是。瑠璃城中天者，舍利弗是。菩萨累劫，勤行四恩，誓愿求佛，拯济众生。
佛告诉诸沙门：普施是我的前身；那时的父亲，是净饭王；母亲，是摩耶夫人；当时的道士女，是现在的耶输陀罗；当时银城中的天王，是现今的阿难；金城中的天王，是目犍连；瑠璃城中的天王，是舍利弗。菩萨累劫勤行慈悲喜舍，誓愿求佛，拯济众生。
菩萨慈惠度无极行布施如是。
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