【发布赎回公告一个月后，青海国投又变卦对“15青国投MTN002”不行使赎回权，投资人彻底绷不住了。】#青海国投永续债赎回变卦#
01、出尔反尔
10月30日，青海省国有资产投资管理有限公司（以下简称“青海国投”）公告称，公司拟对“15青国投MTN002”不行使赎回权，利率重置，首个利率重置日和行权日为2020年11月5日。
不行使赎回权公告
而一个月前，青海国投已发布全额除本赎回公告，这突然的出尔反尔，令投资人错愕不已，永续债变为真永续了。
9月30日，青海国投公告称，“15青国投MTN002”设有发行人赎回选择权，将于11月5日以除本型赎回方式赎回15亿债券。
赎回选择权行使公告
面对这突然的变故，有投资者对《小债看市》表示，青海国投违背赎回义务，造成实质性违约，债权人将行使权利申请法院对其进行破产重组。
基本条款
“15青国投MTN002”是一只永续债，发行于2015年11月，存续规模15亿元，票面利率4.58%，期限为5+N年，将于2020年11月5日面临赎回。
《小债看市》统计，目前青海国投存续债券7只，存续规模133.2亿元，其中一年内到期的债券规模有30亿，其集中兑付期主要集中于1-3年内。
存续债券到期分布
据最新评级报告，目前青海国投主体和相关债项信用评级为AA+，评级展望为“稳定”。
值得注意的是，目前市场上永续债到期不赎回变真永续的不少，但是已经发布赎回公告，但又变卦不赎回的事件还真是凤毛麟角。
02、900亿负债压顶
据公开资料，青海国投是经青海省人民政府批准，于2001年4月正式组建的国有独资有限责任公司，出资人为青海省国有资产管理委员会。
目前，青海国投旗下全资或控股子公司14家，产业涉及化工、特钢、金融、煤炭、纺织等多个行业，其中包括盐湖股份（000792.SZ）和西宁特钢(3.000, -0.13, -4.15%)（600117.SH）两家上市公司。
青海国投官网
2019年，由于子公司盐湖股份进入重整程序，资产处置产生的减值损失导致青海国投巨亏153.78亿元。
今年上半年，剥离亏损子公司后，青海国投实现营收198.15亿元，实现归母净利润2.15亿元，时隔三年业绩终于扭亏为盈，但经营性现金流却净流出14.13亿元。
盈利能力
截至今年6月末，青海国投总资产为1476.06亿元，总负债928.82亿元，净资产547.24亿元，资产负债率为62.93%。
《小债看市》分析负债结构发现，青海国投主要以非流动负债为主，占总负债的56%，其中主要为长期借款和应付债券。
除此之外，青海国投还有406.41亿流动负债，主要为短期借款，其一年内到期的短期债务有172.36亿元。
2014年以来，由于流动负债迅速攀升，青海国投流动资产一直无法覆盖前者，流动比率和速动比率小于1，且短期偿债能力指标持续下降，短债偿债风险徒增。
另一方面，相较于短债规模，青海国投流动性十分紧张，其账上货币资金仅有78.51亿元，不足以覆盖短债，现金短债比为0.46，存在较大短期偿债风险。
从备用资金方面看，截至今年6月末，青海国投银行授信总额为352.69亿元，未使用授信额度111.49亿元，可以看出其财务弹性一般。
银行授信情况
另外，作为青海省重要的国有资产运营主体，青海国投可以获得省政府在资金注入和政府补贴等方面的支持，2019年其获得3.93亿政府补助和9亿资金注入。
整体来看，青海国投刚性债务规模高达601.83亿元，以长期有息负债为主，带息负债比为65%。
有息负债高企，青海国投每年产生的财务费用惊人，2019年和今年上半年该项指标分别为37.33亿和12.32亿元，对利润形成严重侵蚀。
现金流紧张、经营性现金流净流出压力下，青海国投偿债资金主要来源于外部融资，其融资渠道较为多元，除了发债和借款，还有36次租赁融资，39次应收账款融资，通过旗下三家上市平台股权融资，股权质押融资以及信托融资等。
从股权质押融资方面看，截至今年7月末，青海国投质押盐湖股份7.53亿股股票，占其所持股份的99.99%，可见股权质押率颇高，资金腾挪空间有限。
值得注意的是，2017年以来，青海国投筹资现金流流入逐年减少，在偿还大量债务后，其筹资性现金流净额持续净流出，说明外部融资渠道遇阻，在盐湖股份和青海省投相继违约、破产重整后，其外部融资环境愈发恶化。
筹资性现金流持续净流出
从资产受限情况看，截至今年一季末，青海国投受限资产超百亿，占净资产的19.48%，主要为受限的固定资产和货币资金，不利于资产流动性。
2019年，由于对外担保企业青海省投被破产重整，青海国投面临较大代偿风险。
截至今年二季末，青海国投对外担保余额44.57亿元，其中对青海省投担保6.58亿元，目前已全额计提预计负债。
据中国执行信息公开网显示，今年7月青海国投被青海省高级人民法院列为被执行人，执行标的1764万元，主要由连带担保责任造成。
被执行人详情
从以上分析可以看出，虽然子公司盐湖股份重整完毕，西宁特钢引入战投，但青海国投仍面临不小的债务和流动性压力，尤其是短期偿债压力较大。
03、区域风险上升
2019年，青海省经济总量有所增长，但增速继续放缓，地区经济发展水平相对落后，外部融资环境欠佳。
从财政情况看，2019年青海省实现地方一般公共财政预算收入282.14亿元，同比增长3.4%；一般公共预算支出1863.74亿元，同比增长13.1%。截至2019年末，全省地方政府债务余额2102亿元，综合债务率65%，全省债务风险总体可控。
2019年以来，青海省属国企陆续发生资金短缺、债务违约乃至破产重整的金融风险事件。
2019年8月，由于经济下行压力和经营不善等原因，盐湖股份连续三年亏损，巨额债务压顶，缺乏偿债能力，被债权人申请破产重整。
随后，盐湖股份将子公司盐湖镁业和海纳化工以30亿元价格打包出售，今年4月才重整完毕。
无独有偶，今年年初省属国有铝业龙头--青海省投发生美元债违约，6月也被债权人申请破产重整，目前仍处重整状态。（后台回复“青海省投”查看原文）
随着两家国字号企业债务风险爆发，青海这个高原省份的区域融资环境持续恶化，区域风险倍受瞩目，省内其他企业的再融资将难上加难，市场对该区域的主体有所规避。
此次青海国投永续债赎回变不赎回事件，又将省内债务风险推至风口浪尖，引发市场热议。
01、出尔反尔
10月30日，青海省国有资产投资管理有限公司（以下简称“青海国投”）公告称，公司拟对“15青国投MTN002”不行使赎回权，利率重置，首个利率重置日和行权日为2020年11月5日。
不行使赎回权公告
而一个月前，青海国投已发布全额除本赎回公告，这突然的出尔反尔，令投资人错愕不已，永续债变为真永续了。
9月30日，青海国投公告称，“15青国投MTN002”设有发行人赎回选择权，将于11月5日以除本型赎回方式赎回15亿债券。
赎回选择权行使公告
面对这突然的变故，有投资者对《小债看市》表示，青海国投违背赎回义务，造成实质性违约，债权人将行使权利申请法院对其进行破产重组。
基本条款
“15青国投MTN002”是一只永续债，发行于2015年11月，存续规模15亿元，票面利率4.58%，期限为5+N年，将于2020年11月5日面临赎回。
《小债看市》统计，目前青海国投存续债券7只，存续规模133.2亿元，其中一年内到期的债券规模有30亿，其集中兑付期主要集中于1-3年内。
存续债券到期分布
据最新评级报告，目前青海国投主体和相关债项信用评级为AA+，评级展望为“稳定”。
值得注意的是，目前市场上永续债到期不赎回变真永续的不少，但是已经发布赎回公告，但又变卦不赎回的事件还真是凤毛麟角。
02、900亿负债压顶
据公开资料，青海国投是经青海省人民政府批准，于2001年4月正式组建的国有独资有限责任公司，出资人为青海省国有资产管理委员会。
目前，青海国投旗下全资或控股子公司14家，产业涉及化工、特钢、金融、煤炭、纺织等多个行业，其中包括盐湖股份（000792.SZ）和西宁特钢(3.000, -0.13, -4.15%)（600117.SH）两家上市公司。
青海国投官网
2019年，由于子公司盐湖股份进入重整程序，资产处置产生的减值损失导致青海国投巨亏153.78亿元。
今年上半年，剥离亏损子公司后，青海国投实现营收198.15亿元，实现归母净利润2.15亿元，时隔三年业绩终于扭亏为盈，但经营性现金流却净流出14.13亿元。
盈利能力
截至今年6月末，青海国投总资产为1476.06亿元，总负债928.82亿元，净资产547.24亿元，资产负债率为62.93%。
《小债看市》分析负债结构发现，青海国投主要以非流动负债为主，占总负债的56%，其中主要为长期借款和应付债券。
除此之外，青海国投还有406.41亿流动负债，主要为短期借款，其一年内到期的短期债务有172.36亿元。
2014年以来，由于流动负债迅速攀升，青海国投流动资产一直无法覆盖前者，流动比率和速动比率小于1，且短期偿债能力指标持续下降，短债偿债风险徒增。
另一方面，相较于短债规模，青海国投流动性十分紧张，其账上货币资金仅有78.51亿元，不足以覆盖短债，现金短债比为0.46，存在较大短期偿债风险。
从备用资金方面看，截至今年6月末，青海国投银行授信总额为352.69亿元，未使用授信额度111.49亿元，可以看出其财务弹性一般。
银行授信情况
另外，作为青海省重要的国有资产运营主体，青海国投可以获得省政府在资金注入和政府补贴等方面的支持，2019年其获得3.93亿政府补助和9亿资金注入。
整体来看，青海国投刚性债务规模高达601.83亿元，以长期有息负债为主，带息负债比为65%。
有息负债高企，青海国投每年产生的财务费用惊人，2019年和今年上半年该项指标分别为37.33亿和12.32亿元，对利润形成严重侵蚀。
现金流紧张、经营性现金流净流出压力下，青海国投偿债资金主要来源于外部融资，其融资渠道较为多元，除了发债和借款，还有36次租赁融资，39次应收账款融资，通过旗下三家上市平台股权融资，股权质押融资以及信托融资等。
从股权质押融资方面看，截至今年7月末，青海国投质押盐湖股份7.53亿股股票，占其所持股份的99.99%，可见股权质押率颇高，资金腾挪空间有限。
值得注意的是，2017年以来，青海国投筹资现金流流入逐年减少，在偿还大量债务后，其筹资性现金流净额持续净流出，说明外部融资渠道遇阻，在盐湖股份和青海省投相继违约、破产重整后，其外部融资环境愈发恶化。
筹资性现金流持续净流出
从资产受限情况看，截至今年一季末，青海国投受限资产超百亿，占净资产的19.48%，主要为受限的固定资产和货币资金，不利于资产流动性。
2019年，由于对外担保企业青海省投被破产重整，青海国投面临较大代偿风险。
截至今年二季末，青海国投对外担保余额44.57亿元，其中对青海省投担保6.58亿元，目前已全额计提预计负债。
据中国执行信息公开网显示，今年7月青海国投被青海省高级人民法院列为被执行人，执行标的1764万元，主要由连带担保责任造成。
被执行人详情
从以上分析可以看出，虽然子公司盐湖股份重整完毕，西宁特钢引入战投，但青海国投仍面临不小的债务和流动性压力，尤其是短期偿债压力较大。
03、区域风险上升
2019年，青海省经济总量有所增长，但增速继续放缓，地区经济发展水平相对落后，外部融资环境欠佳。
从财政情况看，2019年青海省实现地方一般公共财政预算收入282.14亿元，同比增长3.4%；一般公共预算支出1863.74亿元，同比增长13.1%。截至2019年末，全省地方政府债务余额2102亿元，综合债务率65%，全省债务风险总体可控。
2019年以来，青海省属国企陆续发生资金短缺、债务违约乃至破产重整的金融风险事件。
2019年8月，由于经济下行压力和经营不善等原因，盐湖股份连续三年亏损，巨额债务压顶，缺乏偿债能力，被债权人申请破产重整。
随后，盐湖股份将子公司盐湖镁业和海纳化工以30亿元价格打包出售，今年4月才重整完毕。
无独有偶，今年年初省属国有铝业龙头--青海省投发生美元债违约，6月也被债权人申请破产重整，目前仍处重整状态。（后台回复“青海省投”查看原文）
随着两家国字号企业债务风险爆发，青海这个高原省份的区域融资环境持续恶化，区域风险倍受瞩目，省内其他企业的再融资将难上加难，市场对该区域的主体有所规避。
此次青海国投永续债赎回变不赎回事件，又将省内债务风险推至风口浪尖，引发市场热议。
物业纠纷诱因多样须依法判定
来源：法制网
漫画/高岳
法制日报全媒体记者韩宇 通讯员洪深 刘佳
物业服务已成广大居民生活中不可或缺的一部分，随之而来的是物业纠纷也在日益增多，而且此类纠纷可谓五花八门，尤其是一些居民自认为“有理”的纠纷，经过法院的裁决，才知道自己理亏。为此，《法制日报》记者梳理了辽宁省沈阳市皇姑区人民法院审理的4起相关案件，提醒广大小区居民，想要减免物业费，一定保留相应证据；如想在物业纠纷案件中提出反诉，抗辩主张要具有同一性或关联性；房屋存在质量问题，容易将开发商的责任“赖”到物业公司身上；业主没直接签订前期物业服务合同享受了服务，照样得缴纳物业费。
口头承诺免物业费
证据不足理应补交
2013年8月至2017年12月，沈阳市某物业公司与该市皇姑区某园区业委会签订物业服务委托合同，为园区提供物业服务。赵某是这个园区的业主，此前，因赵某免费为园区划停车位、免费更换已经损坏的摄像头，当时的物业公司经理及业委会主任口头答应因其为园区作出贡献，可免除赵某车位费及物业费。
某物业公司在为园区服务期间，赵某一直没有缴纳物业费，后双方因物业费缴纳问题协商未果，某物业公司将赵某起诉至法院，请求赵某立即支付2013年8月至2017年12月期间拖欠物业服务费共计2592元。
庭审后，主审法官根据赵某提供证人电话号码进行核实，业委会主任承认此事，但没有明确为赵某免除多长时间物业费，且没联系到当时物业公司经理。
法院审理认为，赵某提出因其为园区绘制停车位及修理摄像头等原因，之前的物业公司曾答应减免其物业费的情况，但未明确减免物业费期限，某物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用。但考虑某物业公司在园区服务情况确实存在一定瑕疵，对被告应支付的物业费用酌情做适当减免，判决赵某应给付某物业公司拖欠物业服务费2333元。
法官庭后表示，园区整体环境的好坏与物业公司的服务规范程度、业主整体素质、园区的自然老化程度、园区的预期整体规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、业主的缴费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，无论哪个因素出现问题都会影响园区良好环境的运转，业主拒付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理都会造成影响。法官同时指出，关于业主提出为园区作贡献应减免物业费问题，应有充分证据证明，如果证据不充分法院不会支持。
被诉缴费业主反诉
非具关联性被驳回
前不久，沈阳市皇姑区一小区的某物业公司将该小区业主蒋起诉至法院，请求判令蒋某交纳拖欠的物业费。
蒋某则请求法院驳回某物业公司诉讼请求。理由是某物业公司在物业服务过程中，存在违约行为，包括：未经业主大会同意，私自出售物业用房；私划停车位造成小区道路损毁；未向业主返还水泵房、蓄水池和高低压配电室等公共设施设备；小区业主侵占公共绿地，要求原告恢复绿化植被或赔偿损失等。
另外，蒋某还就以上答辩意见提请反诉，要求某物业公司返还、修复、赔偿给蒋某及其他共有产权业主造成的实际经济损失6000元。
此案的焦点在于蒋某所提反诉请求涉及的法律关系是否与本诉涉及的法律关系具有同一性或关联性。
法院经审理查明，此案本诉系某物业公司为原告、蒋某为被告的物业合同纠纷之诉，本诉诉讼请求依据的事实是原告于起诉物业费时间段内持续为蒋某所有房屋所在小区提供物业服务。反诉系蒋某为反诉人，某物业公司为被反诉人的返还原物及侵权之诉，与本诉涉及的合同违约之诉依据的事实基础并不相同，所涉法律关系不具有法律规定的同一性或关联性。据此，对蒋某所提反诉，裁定不予受理。判决蒋某支付物业费3872元。
法官庭后表示，物业服务合同是指物业服务企业与开发建设单位或业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及配套设备、设施及相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。某物业公司为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，而蒋某不按时向原告交纳物业费，系违约行为。
法官还表示，关于蒋某提出的反诉主张，诸如非法出售物业用房、未返还水泵房、蓄水池、高低压配电室，私划停车位、园区业主侵占绿地问题，均属业主建筑物区分所有权中共有权及共同管理权部分，当业主认为自身以上权利被侵犯时，应当由适合法律主体，即业主委员会另寻法律途径解决。
房屋存在质量问题
非拒缴物业费理由
王某是沈阳市皇姑区某小区业主，某物业公司为王某所在小区进行物业服务。某物业公司以王某拖欠2009年至2019年的物业费为由起诉到法院。
庭审中，王某辩称，拖欠物业费属实，但原因是其房屋为所在楼宇的顶楼，入住后发现房屋顶棚存在漏雨、侧外墙渗水、室内长毛等质量问题，因觉得开发商和物业是“一家”，故一直让物业负责维修，物业多年不维修，所以一直没有缴纳物业管理费。
法院审理认为，王某所在小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，对园区所有业主具有约束力，某物业公司按照合同约定履行了相应义务，王某应及时交纳物业费用。关于王某提出其所在房屋外墙漏水严重，室内长毛等理由，实属房屋质量问题，与此案不属同一法律关系，王某应向责任人诉讼主张权益。
庭后法官表示，物业公司与地产开发公司在法律上为两个独立的责任主体。一般情况下，房屋的主体结构的质保期为5年，门窗等质保期为2年，在质保期内要向地产开发公司主张相应权益，物业公司仅对签订的《物业服务合同》履行过程中存在的严重瑕疵及违约行为承担责任，对因房屋质量问题作为拒缴物业费的理由，法院不予支持。
法官还提醒，因物业费中所包含维修费专指房屋公共部位小修和日常养护费用，对于房屋质保期内发生的房屋质量问题，应由开发商负责处理，超过房屋质保期出现的质量问题以及中修、大修及更换主要部件等费用，应通过业主委员会启动维修基金予以列支。
虽未签订前期合同
实际受益补交费用
2012年3月，沈阳某物业公司与某房屋开发公司签订前期物业服务合同，为该市皇姑区某花园小区提供物业服务，该合同约定物业服务期限自本合同签订之日起至首届业主委员会成立并签订新的物业服务委托合同之日止。
某物业公司自签订上述合同后一直为该花园小区提供物业服务，该小区业主李某自2016年3月至2019年9日期间拖欠物业服务费共计9261元，双方协商未果，某物业公司将李某诉至法院，要求法院判令李某给付拖欠的物业服务费。
庭审中，李某辩称自己从未与原告签订过物业服务合同，因此不应受该合同的约束。
法院审理认为，尽管业主没有直接参与到前期物业服务合同的签订中，但业主必须受前期物业服务合同的约束。原告某物业公司作为物业服务企业履行了服务义务即有权收取业主相应费用。被告李某应给付原告某物业公司拖欠物业服务费9261元。
法官庭后表示，开发商有权选择物业服务公司进行前期物业服务，并且业主在购买房屋时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业服务的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业服务合同，原告作为物业服务企业应按照合同向全体业主和房屋的使用人提供物业服务，全体业主和房屋的使用人为受益人，同时全体业主和房屋使用人均应当对履行该合同承担相应的责任。
物业管理条例相关规定
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
最高法关于适用民事诉讼法解释相关规定
第二百三十三条 反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。
最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释相关规定
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
老胡点评
近年来，物业服务中发生的纠纷、冲突频发，影响了社区的和谐与稳定，损害了园区环境的维护和建设。
从法律角度而言，物业公司和园区业主是基于物业服务而产生的合同关系。在这种关系中，物业公司依照合同约定提供对房屋及配套设备、设施及相关场地专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，业主则依照约定支付相应的报酬。
从本期案例中我们可以看到，当前一些园区的业主法治观念淡漠、不依法履行合同义务、或者依据没有法律依据的理由长期拖欠物业费，损害了物业公司和其他业主的利益。因此，一方面，有关部门应当积极开展法治宣传和诚信教育，使人们牢固树立契约观念，视合同为法律，严格履行合同义务。另一方面，居民委员会也应当发挥基层群众自治组织的作用，积极排查化解纠纷、冲突，促进平安社区的建设。
创造美好生活、建设美丽家园是人们共同的心愿和职责。物业公司与园区业主应当相向而行、共同努力，心往一处想，劲往一处使，携手建设更加宜居的幸福家园。
胡勇
来源：法制网
漫画/高岳
法制日报全媒体记者韩宇 通讯员洪深 刘佳
物业服务已成广大居民生活中不可或缺的一部分，随之而来的是物业纠纷也在日益增多，而且此类纠纷可谓五花八门，尤其是一些居民自认为“有理”的纠纷，经过法院的裁决，才知道自己理亏。为此，《法制日报》记者梳理了辽宁省沈阳市皇姑区人民法院审理的4起相关案件，提醒广大小区居民，想要减免物业费，一定保留相应证据；如想在物业纠纷案件中提出反诉，抗辩主张要具有同一性或关联性；房屋存在质量问题，容易将开发商的责任“赖”到物业公司身上；业主没直接签订前期物业服务合同享受了服务，照样得缴纳物业费。
口头承诺免物业费
证据不足理应补交
2013年8月至2017年12月，沈阳市某物业公司与该市皇姑区某园区业委会签订物业服务委托合同，为园区提供物业服务。赵某是这个园区的业主，此前，因赵某免费为园区划停车位、免费更换已经损坏的摄像头，当时的物业公司经理及业委会主任口头答应因其为园区作出贡献，可免除赵某车位费及物业费。
某物业公司在为园区服务期间，赵某一直没有缴纳物业费，后双方因物业费缴纳问题协商未果，某物业公司将赵某起诉至法院，请求赵某立即支付2013年8月至2017年12月期间拖欠物业服务费共计2592元。
庭审后，主审法官根据赵某提供证人电话号码进行核实，业委会主任承认此事，但没有明确为赵某免除多长时间物业费，且没联系到当时物业公司经理。
法院审理认为，赵某提出因其为园区绘制停车位及修理摄像头等原因，之前的物业公司曾答应减免其物业费的情况，但未明确减免物业费期限，某物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用。但考虑某物业公司在园区服务情况确实存在一定瑕疵，对被告应支付的物业费用酌情做适当减免，判决赵某应给付某物业公司拖欠物业服务费2333元。
法官庭后表示，园区整体环境的好坏与物业公司的服务规范程度、业主整体素质、园区的自然老化程度、园区的预期整体规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、业主的缴费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，无论哪个因素出现问题都会影响园区良好环境的运转，业主拒付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理都会造成影响。法官同时指出，关于业主提出为园区作贡献应减免物业费问题，应有充分证据证明，如果证据不充分法院不会支持。
被诉缴费业主反诉
非具关联性被驳回
前不久，沈阳市皇姑区一小区的某物业公司将该小区业主蒋起诉至法院，请求判令蒋某交纳拖欠的物业费。
蒋某则请求法院驳回某物业公司诉讼请求。理由是某物业公司在物业服务过程中，存在违约行为，包括：未经业主大会同意，私自出售物业用房；私划停车位造成小区道路损毁；未向业主返还水泵房、蓄水池和高低压配电室等公共设施设备；小区业主侵占公共绿地，要求原告恢复绿化植被或赔偿损失等。
另外，蒋某还就以上答辩意见提请反诉，要求某物业公司返还、修复、赔偿给蒋某及其他共有产权业主造成的实际经济损失6000元。
此案的焦点在于蒋某所提反诉请求涉及的法律关系是否与本诉涉及的法律关系具有同一性或关联性。
法院经审理查明，此案本诉系某物业公司为原告、蒋某为被告的物业合同纠纷之诉，本诉诉讼请求依据的事实是原告于起诉物业费时间段内持续为蒋某所有房屋所在小区提供物业服务。反诉系蒋某为反诉人，某物业公司为被反诉人的返还原物及侵权之诉，与本诉涉及的合同违约之诉依据的事实基础并不相同，所涉法律关系不具有法律规定的同一性或关联性。据此，对蒋某所提反诉，裁定不予受理。判决蒋某支付物业费3872元。
法官庭后表示，物业服务合同是指物业服务企业与开发建设单位或业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及配套设备、设施及相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。某物业公司为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，而蒋某不按时向原告交纳物业费，系违约行为。
法官还表示，关于蒋某提出的反诉主张，诸如非法出售物业用房、未返还水泵房、蓄水池、高低压配电室，私划停车位、园区业主侵占绿地问题，均属业主建筑物区分所有权中共有权及共同管理权部分，当业主认为自身以上权利被侵犯时，应当由适合法律主体，即业主委员会另寻法律途径解决。
房屋存在质量问题
非拒缴物业费理由
王某是沈阳市皇姑区某小区业主，某物业公司为王某所在小区进行物业服务。某物业公司以王某拖欠2009年至2019年的物业费为由起诉到法院。
庭审中，王某辩称，拖欠物业费属实，但原因是其房屋为所在楼宇的顶楼，入住后发现房屋顶棚存在漏雨、侧外墙渗水、室内长毛等质量问题，因觉得开发商和物业是“一家”，故一直让物业负责维修，物业多年不维修，所以一直没有缴纳物业管理费。
法院审理认为，王某所在小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，对园区所有业主具有约束力，某物业公司按照合同约定履行了相应义务，王某应及时交纳物业费用。关于王某提出其所在房屋外墙漏水严重，室内长毛等理由，实属房屋质量问题，与此案不属同一法律关系，王某应向责任人诉讼主张权益。
庭后法官表示，物业公司与地产开发公司在法律上为两个独立的责任主体。一般情况下，房屋的主体结构的质保期为5年，门窗等质保期为2年，在质保期内要向地产开发公司主张相应权益，物业公司仅对签订的《物业服务合同》履行过程中存在的严重瑕疵及违约行为承担责任，对因房屋质量问题作为拒缴物业费的理由，法院不予支持。
法官还提醒，因物业费中所包含维修费专指房屋公共部位小修和日常养护费用，对于房屋质保期内发生的房屋质量问题，应由开发商负责处理，超过房屋质保期出现的质量问题以及中修、大修及更换主要部件等费用，应通过业主委员会启动维修基金予以列支。
虽未签订前期合同
实际受益补交费用
2012年3月，沈阳某物业公司与某房屋开发公司签订前期物业服务合同，为该市皇姑区某花园小区提供物业服务，该合同约定物业服务期限自本合同签订之日起至首届业主委员会成立并签订新的物业服务委托合同之日止。
某物业公司自签订上述合同后一直为该花园小区提供物业服务，该小区业主李某自2016年3月至2019年9日期间拖欠物业服务费共计9261元，双方协商未果，某物业公司将李某诉至法院，要求法院判令李某给付拖欠的物业服务费。
庭审中，李某辩称自己从未与原告签订过物业服务合同，因此不应受该合同的约束。
法院审理认为，尽管业主没有直接参与到前期物业服务合同的签订中，但业主必须受前期物业服务合同的约束。原告某物业公司作为物业服务企业履行了服务义务即有权收取业主相应费用。被告李某应给付原告某物业公司拖欠物业服务费9261元。
法官庭后表示，开发商有权选择物业服务公司进行前期物业服务，并且业主在购买房屋时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业服务的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业服务合同，原告作为物业服务企业应按照合同向全体业主和房屋的使用人提供物业服务，全体业主和房屋的使用人为受益人，同时全体业主和房屋使用人均应当对履行该合同承担相应的责任。
物业管理条例相关规定
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
最高法关于适用民事诉讼法解释相关规定
第二百三十三条 反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。
最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释相关规定
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
老胡点评
近年来，物业服务中发生的纠纷、冲突频发，影响了社区的和谐与稳定，损害了园区环境的维护和建设。
从法律角度而言，物业公司和园区业主是基于物业服务而产生的合同关系。在这种关系中，物业公司依照合同约定提供对房屋及配套设备、设施及相关场地专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，业主则依照约定支付相应的报酬。
从本期案例中我们可以看到，当前一些园区的业主法治观念淡漠、不依法履行合同义务、或者依据没有法律依据的理由长期拖欠物业费，损害了物业公司和其他业主的利益。因此，一方面，有关部门应当积极开展法治宣传和诚信教育，使人们牢固树立契约观念，视合同为法律，严格履行合同义务。另一方面，居民委员会也应当发挥基层群众自治组织的作用，积极排查化解纠纷、冲突，促进平安社区的建设。
创造美好生活、建设美丽家园是人们共同的心愿和职责。物业公司与园区业主应当相向而行、共同努力，心往一处想，劲往一处使，携手建设更加宜居的幸福家园。
胡勇
【9月4日中级会计实务每日一练】
#中级会计职称# #逢考必过#
【多选题】
1.下列关于投资性房地产后续支出的会计处理中，不正确的有（ ）。
A.有关的资本性支出，应通过“在建工程”科目核算
B.不满足资本化条件的，应当计入管理费用
C.投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间，需要将投资性房地产的账面价值结转到投资性房地产——在建
D.改扩建完成后，若采用成本模式进行后续计量，应按原来的预计使用年限、折旧或摊销方法计提折旧或摊销
2.下列各交易或事项发生时，能够同时引起资产总额和所有者权益总额变动的有（ ）。
A.企业取得与资产相关的政府补助，且采用总额法核算，如果固定资产在使用寿命结束前出售，则尚未分摊的递延收益转销时的会计处理
B.提取法定盈余公积
C.资产负债表日，其他债权投资（未计提减值准备）的公允价值高于其账面余额的差额
D.存货转为公允价值模式计量的投资性房地产，且转换日公允价值高于账面价值
3.下列关于总部资产减值测试的说法中，正确的有（ ）。
A.企业至少于每年年末对总部资产进行减值测试
B.总部资产一般难以脱离其他资产或资产组产生独立的现金流入
C.资产组组合包括资产组或者资产组组合，以及按照合理方法分摊的总部资产
D.对总部资产进行减值测试，只能按照将总部资产的账面价值全部分摊至相关的资产组这一种方法进行
4.M公司于2×12年1月1日从证券市场上购入N公司同日发行的债券，该债券期限为3年、票面年利率为5%，到期一次还本付息，利息按单利计算，到期日为2×14年12月31日。M公司购入债券的面值为1200万元，实际支付价款为1150.65万元，另支付相关交易费用8万元。M公司管理金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，该金融资产合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，M公司将该债券分类为以摊余成本计量的金融资产。购入债券的实际年利率为6%，则下列各项关于M公司的会计处理中，正确的有（）。
A.M公司购入N公司债券的入账价值为1158.65万元
B.2×12年12月31日，该项债券投资的摊余成本为1168.17万元
C.2×13年度应确认的投资收益的金额为73.69万元
D.2×14年度“债权投资——利息调整”的摊销额为18.14万元
5.甲公司和乙公司同受X公司的控制。2×18年1月20日，甲公司以银行存款3 000万元及一项土地使用权自X公司取得乙公司60%的股权，并于当日起能够对乙公司实施控制。合并日，该土地使用权的账面余额为4 000万元，已计提摊销1 200万元，未计提减值准备，当日公允价值为4 500万元；合并日乙公司在X公司合并报表中的净资产账面价值为9 000万元，公允价值为9 250万元。假定甲公司与乙公司的会计年度和采用的会计政策相同，甲公司“资本公积——资本溢价”科目贷方余额为900万元。不考虑其他因素，甲公司进行的下列会计处理中，不正确的有（ ）。
A.“长期股权投资——乙公司”的入账价值是7 500万元
B.“长期股权投资——乙公司”的入账价值是5 800万元
C.确认“资本公积——资本溢价”1 100万元
D.冲减“资本公积——资本溢价”400万元
6.甲公司2×18年发生广告费3 000万元，至年末已全额支付给广告公司。税法规定，企业发生的广告费、业务宣传费不超过当年销售收入15%的部分允许税前扣除，超过部分允许结转以后年度税前扣除。甲公司2×18年实现销售收入12 000万元。下列关于甲公司的会计处理，正确的有（ ）。
A.可以将广告费视为资产，其计税基础为1 200万元
B.产生可抵扣暂时性差异，金额为1 200万元
C.产生应纳税暂时性差异，金额为1 200万元
D.可以将广告费视为资产，其计税基础为0
7.下列各事项中，应作为单项履约义务的有（ ）。
A.企业向客户转让可明确区分商品或商品的组合的承诺
B.企业向客户转让不可明确区分商品或商品的组合的承诺
C.企业向客户转让一系列实质相同且转让模式相同的、可明确区分商品的承诺
D.企业向客户转让一系列实质相同且转让模式相同的、不可明确区分商品的承诺
8.下列关于预计负债可获得赔偿的相关处理的表述中，正确的有（）。
A.赔偿金额只有在基本确定能收到时，才能作为资产单独确认
B.确认的补偿金额不能超过所确认预计负债的账面价值
C.根据资产和负债不能随意抵销的原则，预期可获得的补偿在基本确定能够收到时应当确认为一项资产，而不能作为预计负债金额的扣减
D.预期可获得的补偿在基本确定能够收到时作为预计负债金额的抵减项
9.下列各项中，不需要采用追溯调整法进行会计处理的有（ ）。
A.无形资产因预计使用年限发生变化而变更其摊销年限
B.低值易耗品摊销方法的改变
C.因执行新企业会计准则，将开发费用的处理由直接计入当期损益改为有条件资本化
D.采用成本模式计量的投资性房地产改按公允价值模式计量
10.关于事业单位取得长期股权投资的会计处理，下列表述正确的有（ ）。
A.以现金取得长期股权投资，取得股权投资时，在财务会计中按确定的成本，借记“长期股权投资”科目
B.以现金取得长期股权投资，取得股权投资时，在预算会计中按支付的全部金额，借记“长期股权投资”科目
C.收到股权投资时实际支付价款中包含的已宣告但尚未发放的现金股利，在财务会计中借记“银行存款”科目
D.收到股权投资时实际支付价款中包含的已宣告但尚未发放的现金股利，在预算会计中借记“资金结存——货币资金”科目
【答案】
部资产只有出现减值迹象的，才需要减值测试，所以选项A不正确；某些总部资产，难以按照合理和一致的基础分摊至资产组的，可以认定最小资产组组合，再对其进行减值测试，因此选项D不正确。
4.
【答案】ACD
【解析】M公司购入N公司债券的入账价值=1150.65+8=1158.65（万元），选项A正确；2×12年12月31日，债券投资的摊余成本=1158.65×（1+6%）=1228.17（万元），选项B不正确；2×13年应确认的投资收益=1228.17×6%=73.69（万元），选项C正确；购入债券时，“债权投资——利息调整”的金额=1200-1158.65=41.35（万元），2×12年摊销的金额=1158.65×6%-1200×5%=9.52（万元），2×13年摊销的金额=73.69-1200×5%=13.69（万元），2×14年摊销的金额=41.35-13.69-9.52=18.14（万元），选项D正确。
5.
【答案】ABC
【解析】本题属于同一控制下企业合并，则长期股权投资的入账价值＝9 000×60%＝5 400（万元），选项AB不正确；应确认的资本公积＝5 400－（3 000＋2 800）＝－400（万元），选项C不正确，D正确。相关分录如下：
借：长期股权投资 5 400
累计摊销 1 200
资本公积——资本溢价 400
贷：银行存款 3 000
无形资产 4 000
6.
【答案】AB
【解析】因广告费支出形成的资产的账面价值为0，其计税基础＝未来期间可予税前扣除的金额＝3 000－12 000×15%＝1 200（万元），资产账面价值小于计税基础，所以产生可抵扣暂时性差异1 200万元。
7.
【答案】AC
【解析】企业应将下列向客户转让商品的承诺作为单项履约义务：
（1）企业向客户转让可明确区分的商品（或商品的组合）的承诺；
（2）企业向客户转让一系列实质相同且转让模式相同的、可明确区分的商品的承诺。
8.
【答案】ABC
【解析】根据资产和负债不能随意抵销的原则，预期可获得的补偿在基本确定能够收到时应当确认为一项资产，而不能作为预计负债金额的扣减，选项D不正确。
9.
【答案】ABC
【解析】选项A，属于会计估计变更，不需要进行追溯调整；选项B，是不重要的事项采用新的会计政策，虽然属于会计政策变更，但采用未来适用法处理，不需要进行追溯调整；选项C，虽属于会计政策变更，但不需要进行追溯调整；选项D，属于会计政策变更，需要进行追溯调整。
10.
【答案】ACD
【解析】选项B，以现金取得长期股权投资，取得股权投资时，在预算会计中按支付的全部金额，借记“投资支出”科目。
#中级会计职称# #逢考必过#
【多选题】
1.下列关于投资性房地产后续支出的会计处理中，不正确的有（ ）。
A.有关的资本性支出，应通过“在建工程”科目核算
B.不满足资本化条件的，应当计入管理费用
C.投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间，需要将投资性房地产的账面价值结转到投资性房地产——在建
D.改扩建完成后，若采用成本模式进行后续计量，应按原来的预计使用年限、折旧或摊销方法计提折旧或摊销
2.下列各交易或事项发生时，能够同时引起资产总额和所有者权益总额变动的有（ ）。
A.企业取得与资产相关的政府补助，且采用总额法核算，如果固定资产在使用寿命结束前出售，则尚未分摊的递延收益转销时的会计处理
B.提取法定盈余公积
C.资产负债表日，其他债权投资（未计提减值准备）的公允价值高于其账面余额的差额
D.存货转为公允价值模式计量的投资性房地产，且转换日公允价值高于账面价值
3.下列关于总部资产减值测试的说法中，正确的有（ ）。
A.企业至少于每年年末对总部资产进行减值测试
B.总部资产一般难以脱离其他资产或资产组产生独立的现金流入
C.资产组组合包括资产组或者资产组组合，以及按照合理方法分摊的总部资产
D.对总部资产进行减值测试，只能按照将总部资产的账面价值全部分摊至相关的资产组这一种方法进行
4.M公司于2×12年1月1日从证券市场上购入N公司同日发行的债券，该债券期限为3年、票面年利率为5%，到期一次还本付息，利息按单利计算，到期日为2×14年12月31日。M公司购入债券的面值为1200万元，实际支付价款为1150.65万元，另支付相关交易费用8万元。M公司管理金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，该金融资产合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，M公司将该债券分类为以摊余成本计量的金融资产。购入债券的实际年利率为6%，则下列各项关于M公司的会计处理中，正确的有（）。
A.M公司购入N公司债券的入账价值为1158.65万元
B.2×12年12月31日，该项债券投资的摊余成本为1168.17万元
C.2×13年度应确认的投资收益的金额为73.69万元
D.2×14年度“债权投资——利息调整”的摊销额为18.14万元
5.甲公司和乙公司同受X公司的控制。2×18年1月20日，甲公司以银行存款3 000万元及一项土地使用权自X公司取得乙公司60%的股权，并于当日起能够对乙公司实施控制。合并日，该土地使用权的账面余额为4 000万元，已计提摊销1 200万元，未计提减值准备，当日公允价值为4 500万元；合并日乙公司在X公司合并报表中的净资产账面价值为9 000万元，公允价值为9 250万元。假定甲公司与乙公司的会计年度和采用的会计政策相同，甲公司“资本公积——资本溢价”科目贷方余额为900万元。不考虑其他因素，甲公司进行的下列会计处理中，不正确的有（ ）。
A.“长期股权投资——乙公司”的入账价值是7 500万元
B.“长期股权投资——乙公司”的入账价值是5 800万元
C.确认“资本公积——资本溢价”1 100万元
D.冲减“资本公积——资本溢价”400万元
6.甲公司2×18年发生广告费3 000万元，至年末已全额支付给广告公司。税法规定，企业发生的广告费、业务宣传费不超过当年销售收入15%的部分允许税前扣除，超过部分允许结转以后年度税前扣除。甲公司2×18年实现销售收入12 000万元。下列关于甲公司的会计处理，正确的有（ ）。
A.可以将广告费视为资产，其计税基础为1 200万元
B.产生可抵扣暂时性差异，金额为1 200万元
C.产生应纳税暂时性差异，金额为1 200万元
D.可以将广告费视为资产，其计税基础为0
7.下列各事项中，应作为单项履约义务的有（ ）。
A.企业向客户转让可明确区分商品或商品的组合的承诺
B.企业向客户转让不可明确区分商品或商品的组合的承诺
C.企业向客户转让一系列实质相同且转让模式相同的、可明确区分商品的承诺
D.企业向客户转让一系列实质相同且转让模式相同的、不可明确区分商品的承诺
8.下列关于预计负债可获得赔偿的相关处理的表述中，正确的有（）。
A.赔偿金额只有在基本确定能收到时，才能作为资产单独确认
B.确认的补偿金额不能超过所确认预计负债的账面价值
C.根据资产和负债不能随意抵销的原则，预期可获得的补偿在基本确定能够收到时应当确认为一项资产，而不能作为预计负债金额的扣减
D.预期可获得的补偿在基本确定能够收到时作为预计负债金额的抵减项
9.下列各项中，不需要采用追溯调整法进行会计处理的有（ ）。
A.无形资产因预计使用年限发生变化而变更其摊销年限
B.低值易耗品摊销方法的改变
C.因执行新企业会计准则，将开发费用的处理由直接计入当期损益改为有条件资本化
D.采用成本模式计量的投资性房地产改按公允价值模式计量
10.关于事业单位取得长期股权投资的会计处理，下列表述正确的有（ ）。
A.以现金取得长期股权投资，取得股权投资时，在财务会计中按确定的成本，借记“长期股权投资”科目
B.以现金取得长期股权投资，取得股权投资时，在预算会计中按支付的全部金额，借记“长期股权投资”科目
C.收到股权投资时实际支付价款中包含的已宣告但尚未发放的现金股利，在财务会计中借记“银行存款”科目
D.收到股权投资时实际支付价款中包含的已宣告但尚未发放的现金股利，在预算会计中借记“资金结存——货币资金”科目
【答案】
部资产只有出现减值迹象的，才需要减值测试，所以选项A不正确；某些总部资产，难以按照合理和一致的基础分摊至资产组的，可以认定最小资产组组合，再对其进行减值测试，因此选项D不正确。
4.
【答案】ACD
【解析】M公司购入N公司债券的入账价值=1150.65+8=1158.65（万元），选项A正确；2×12年12月31日，债券投资的摊余成本=1158.65×（1+6%）=1228.17（万元），选项B不正确；2×13年应确认的投资收益=1228.17×6%=73.69（万元），选项C正确；购入债券时，“债权投资——利息调整”的金额=1200-1158.65=41.35（万元），2×12年摊销的金额=1158.65×6%-1200×5%=9.52（万元），2×13年摊销的金额=73.69-1200×5%=13.69（万元），2×14年摊销的金额=41.35-13.69-9.52=18.14（万元），选项D正确。
5.
【答案】ABC
【解析】本题属于同一控制下企业合并，则长期股权投资的入账价值＝9 000×60%＝5 400（万元），选项AB不正确；应确认的资本公积＝5 400－（3 000＋2 800）＝－400（万元），选项C不正确，D正确。相关分录如下：
借：长期股权投资 5 400
累计摊销 1 200
资本公积——资本溢价 400
贷：银行存款 3 000
无形资产 4 000
6.
【答案】AB
【解析】因广告费支出形成的资产的账面价值为0，其计税基础＝未来期间可予税前扣除的金额＝3 000－12 000×15%＝1 200（万元），资产账面价值小于计税基础，所以产生可抵扣暂时性差异1 200万元。
7.
【答案】AC
【解析】企业应将下列向客户转让商品的承诺作为单项履约义务：
（1）企业向客户转让可明确区分的商品（或商品的组合）的承诺；
（2）企业向客户转让一系列实质相同且转让模式相同的、可明确区分的商品的承诺。
8.
【答案】ABC
【解析】根据资产和负债不能随意抵销的原则，预期可获得的补偿在基本确定能够收到时应当确认为一项资产，而不能作为预计负债金额的扣减，选项D不正确。
9.
【答案】ABC
【解析】选项A，属于会计估计变更，不需要进行追溯调整；选项B，是不重要的事项采用新的会计政策，虽然属于会计政策变更，但采用未来适用法处理，不需要进行追溯调整；选项C，虽属于会计政策变更，但不需要进行追溯调整；选项D，属于会计政策变更，需要进行追溯调整。
10.
【答案】ACD
【解析】选项B，以现金取得长期股权投资，取得股权投资时，在预算会计中按支付的全部金额，借记“投资支出”科目。
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