民法典中房屋承租人优先承租权制度的司法适用
人民法院报 2020-12-17
曹湘芹
民法典第七百三十四条首次在立法中规定房屋承租人享有优先承租权。该规定虽简单，但在保护承租人权利以及居住稳定上具有十分重要的意义。正确把握承租人优先承租权的特点和适用要件，是司法实践中准确适用承租人优先承租权的关键所在。
一、优先承租权的特点
民法典出台以前，优先承租权由租赁合同约定产生：租赁双方达成合意，在租赁合同上对其进行约定。为了更好地保障居住安全，民法典将优先承租权法定化，用以保障居住权人的权利。相比其他的权利，优先承租权有不可替代的特点。
优先承租权具有市场性。优先承租权诞生于近现代，工业化的发展产生大量人口迁徙，而大城市高昂的房价使得越来越多的人选择租房而非买房。随着租赁市场的发展，优先承租权以合同自主约定的形式得以体现和完善。优先承租权自诞生之始便是意思自治的产物。我国民法典此次虽将优先承租权法定化，但为顺应市场正常发展规律，亦未对优先承租权的行使作出过多限制，仅规定若出租人继续出租房屋，在租赁双方合意的前提下，对承租方稳定居住的权利进行相对倾斜保护。
优先承租权具有持续性。从保护承租人承租房屋的权利的角度来看，优先承租权与买卖不破租赁制度有所类似。但买卖不破租赁制度保护的是承租人在已经确定的承租期间居住的权利，即保护其租赁合同正常履行完毕的权利，而优先承租权制度保障的是承租人在租赁合同履行期届满，依然有同等条件下优先承租的权利，是一种持续性的权利。从权利保护的范围来说，优先承租权制度保护法益的范围要大于买卖不破租赁制度所保护的法益。
优先承租权是债权。居住权是民法典新规定的一项权利，亦是保障权利人在房屋持续居住的权利。与居住权不同的是，优先承租权的权利性质是债权。优先承租权的规定出现在民法典合同编中，规范的是租赁合同市场的秩序。而居住权是物权，它的规定出现在民法典物权编中，规范的是权利人对特定房屋的物权，居住权的设立自登记起生效。
相比其他权利，优先承租权虽然行使条件相对简单，但也蕴含着其法定的适用要件。
二、优先承租权的适用要件
承租人优先承租权，民法典第七百三十四条将其阐述为租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。法律条文的规定虽然简单，但实际隐含四个方面的含义。
出租人有继续对外出租的意思表示。虽然民法典中的规定并未对出租人的意思表示作出明确要求，但是从合同的缔约应是合同双方真实意思表示的基本前提来看，承租人要行使优先承租权的前提，需是出租人有继续对外缔约租赁合同的真实意思表示。但出租人是否继续出租带有强烈主观意愿，为避免出租人恶意损害承租人利益的情形发生，故若出租人主张不继续出租房屋，需要提供正当理由，如将房屋收回自用、房屋即将修缮、被征收、征用或被拆迁及承租人租赁期间不当使用房屋等符合公平正义理念的正当理由。
承租人有继续承租的意思表示。该要件的核心在于承租人优先承租权的法律性质，究竟是请求权还是形成权。换句话说，对于承租人以同等条件要求承租房屋的请求是否属于要约，是否需要经出租人同意方可成立租赁合同。笔者认为，从更保护承租人利益的角度，将其定性为形成权更为妥当。形成权是依照权利人单方意思表示即可生效从而改变相应法律关系的权利，就其效力而言，相当于私法中的权力。形成权的理论，拓展了权利的范围，实际上与私法自治理念有所冲突，因此，在《德国民法典》中，对于形成权的享有，要求该权利具备特别的正当性：一是基于当事人的约定，二是立法者的价值判断。在民事合同关系中，承租人租赁房屋一般是为满足实际生产生活的需要，承租人在对房屋长期居住、使用后，自然会对其住所产生较为深厚的感情和一定程度的依赖，而围绕房屋也会形成一系列稳定的社会关系和法律关系。因此，法律赋予承租人优先承租的权利，是为了保护其对房屋持续性的利益以及居住稳定。若承租人提出以同等条件下优先承租的请求后，出租人拒绝出租，承租人即不能继续承租房屋，这将导致优先承租权的制度形同虚设，无疑与民法典设立优先承租权制度的立法本意相悖。因此，将优先承租权定性为形成权，租赁期限届满，若出租人有意愿继续出租房屋，承租人提出以同等条件承租房屋的请求，无需出租人同意，双方即可继续缔结租赁合同。
同等条件。优先承租权制度的设立初衷在于维护租赁关系的稳定，维护租赁秩序，鉴于优先承租权的形成权性质，其必然对出租人的权利造成一定的限制。租赁关系本质上是一个市场交易行为，若该制度的产生排除出租人出租房屋以逐利的权利，这将损害出租人作为市场主体的公平交易机会，故民法典规定承租人行使优先承租权的前提需在同等条件下。同等条件的要求体现了立法者利益平衡的价值理念，即承租人优先承租权的行使并不导致出租人的利益受损，是立法者利益平衡和维护公平正义的体现。至于何为同等条件，可以参考承租人优先购买权制度中同等条件的相关规定，即相同的租期、租金、付款方式等。但还需注意出租人在第三人签订租赁合同之时，是否存在恶意串通，用虚拟高额价格、严苛的支付方式和支付期限，规避承租人优先承租权行使的情形。
承租方拥有损害赔偿请求权。民法典虽未明确规定承租方享有损害赔偿请求权，但基于权利保护的法定性，以及参考优先购买权的相关规定，笔者认为，若承租人的优先承租权受到侵害，有权请求出租方承担损害赔偿责任。至于该权利的请求权基础，笔者认为，承租人的请求出租人承担的是违约责任。优先承租权是民法典合同编赋予承租人的权利，是法定的债权，其实质上为房屋租赁合同的一个附随义务，无需双方当事人额外约定，只要出租人拒绝承租人以同等条件续租的请求将房屋另租他人，就符合违约责任的构成要件。关于违约责任损失计算的标准，参考民法典第五百八十四条规定，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。笔者认为，在计算出租人承担损害赔偿责任之时，可以考虑以下几个因素。
一是同类房屋的差价。优先承租权之于承租人来说，是能够以一定价格承租现居住房屋的权利。优先承租权的受损，承租人的直接损失就是租赁与现居住房屋同类房屋所多支付租金的差价损失。同时，参考优先购买权损害赔偿通常考量同类房屋购买的差价损失来看，侵害优先承租权的主要考虑因素也可参考承租人承租同类房屋的差价损失。二是同类房屋的寻找难度。承租人优先承租权受损，其直接损失为因不能继续居住在系争房屋而需要另找房屋居住的损失。但在不同地区、处于不同的市场行情下，该损失不能简单地以同类房屋的差价来计算。房屋是否具有独特属性，如某对口学区唯一在售新房、某度假区唯一海景房等等，都将导致承租人寻找同类房屋的难度加大，这也实际加大了承租人的损失。故，在确定承租人损失之时，承租人寻找同类房屋的难度亦可成为考虑因素之一。三是承租人的承租意愿。这关系到承租人的“承租权”是否受到实质性侵害。从民法典目前的规定来看，判断承租人优先承租权是否受损主要依据出租人的行为，若出租人存在拒绝承租人以同等条件继续承租、而将房屋出租给第三人的行为即构成侵害承租人优先承租权。但是，从优先承租权制度保障承租人稳定居住的立法原意来看，若承租人本身没有继续承租系争房屋的意愿，如其已经发生工作调动或已在他处实际居住等，这些因素都将大大降低出租人出租系争房屋对承租人的影响，也将减少承租人优先承租权受到侵害的损失。
随着社会经济的迅猛发展，人口的流动加快，国家对规范租赁市场越来越重视，优先承租权的法定化是一项必然的历史趋势。虽然之前我国部分省市已经出台相应的行政规范性文件对优先承租权作出规定，但是在法律层面对其进行规范尚属首次。可以预见，随着民法典的正式实施，优先承租权的具体适用将会在司法实践中不断完善。但须强调的是，民法典中无论是新设立的优先承租权、居住权制度，还是对已有的优先购买权、买卖不破租赁制度进行确认，都是为了保障人民群众的居住安定，这也是我们讨论优先承租权司法适用的根本目的所在。
（作者单位：上海市高级人民法院）
人民法院报 2020-12-17
曹湘芹
民法典第七百三十四条首次在立法中规定房屋承租人享有优先承租权。该规定虽简单，但在保护承租人权利以及居住稳定上具有十分重要的意义。正确把握承租人优先承租权的特点和适用要件，是司法实践中准确适用承租人优先承租权的关键所在。
一、优先承租权的特点
民法典出台以前，优先承租权由租赁合同约定产生：租赁双方达成合意，在租赁合同上对其进行约定。为了更好地保障居住安全，民法典将优先承租权法定化，用以保障居住权人的权利。相比其他的权利，优先承租权有不可替代的特点。
优先承租权具有市场性。优先承租权诞生于近现代，工业化的发展产生大量人口迁徙，而大城市高昂的房价使得越来越多的人选择租房而非买房。随着租赁市场的发展，优先承租权以合同自主约定的形式得以体现和完善。优先承租权自诞生之始便是意思自治的产物。我国民法典此次虽将优先承租权法定化，但为顺应市场正常发展规律，亦未对优先承租权的行使作出过多限制，仅规定若出租人继续出租房屋，在租赁双方合意的前提下，对承租方稳定居住的权利进行相对倾斜保护。
优先承租权具有持续性。从保护承租人承租房屋的权利的角度来看，优先承租权与买卖不破租赁制度有所类似。但买卖不破租赁制度保护的是承租人在已经确定的承租期间居住的权利，即保护其租赁合同正常履行完毕的权利，而优先承租权制度保障的是承租人在租赁合同履行期届满，依然有同等条件下优先承租的权利，是一种持续性的权利。从权利保护的范围来说，优先承租权制度保护法益的范围要大于买卖不破租赁制度所保护的法益。
优先承租权是债权。居住权是民法典新规定的一项权利，亦是保障权利人在房屋持续居住的权利。与居住权不同的是，优先承租权的权利性质是债权。优先承租权的规定出现在民法典合同编中，规范的是租赁合同市场的秩序。而居住权是物权，它的规定出现在民法典物权编中，规范的是权利人对特定房屋的物权，居住权的设立自登记起生效。
相比其他权利，优先承租权虽然行使条件相对简单，但也蕴含着其法定的适用要件。
二、优先承租权的适用要件
承租人优先承租权，民法典第七百三十四条将其阐述为租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。法律条文的规定虽然简单，但实际隐含四个方面的含义。
出租人有继续对外出租的意思表示。虽然民法典中的规定并未对出租人的意思表示作出明确要求，但是从合同的缔约应是合同双方真实意思表示的基本前提来看，承租人要行使优先承租权的前提，需是出租人有继续对外缔约租赁合同的真实意思表示。但出租人是否继续出租带有强烈主观意愿，为避免出租人恶意损害承租人利益的情形发生，故若出租人主张不继续出租房屋，需要提供正当理由，如将房屋收回自用、房屋即将修缮、被征收、征用或被拆迁及承租人租赁期间不当使用房屋等符合公平正义理念的正当理由。
承租人有继续承租的意思表示。该要件的核心在于承租人优先承租权的法律性质，究竟是请求权还是形成权。换句话说，对于承租人以同等条件要求承租房屋的请求是否属于要约，是否需要经出租人同意方可成立租赁合同。笔者认为，从更保护承租人利益的角度，将其定性为形成权更为妥当。形成权是依照权利人单方意思表示即可生效从而改变相应法律关系的权利，就其效力而言，相当于私法中的权力。形成权的理论，拓展了权利的范围，实际上与私法自治理念有所冲突，因此，在《德国民法典》中，对于形成权的享有，要求该权利具备特别的正当性：一是基于当事人的约定，二是立法者的价值判断。在民事合同关系中，承租人租赁房屋一般是为满足实际生产生活的需要，承租人在对房屋长期居住、使用后，自然会对其住所产生较为深厚的感情和一定程度的依赖，而围绕房屋也会形成一系列稳定的社会关系和法律关系。因此，法律赋予承租人优先承租的权利，是为了保护其对房屋持续性的利益以及居住稳定。若承租人提出以同等条件下优先承租的请求后，出租人拒绝出租，承租人即不能继续承租房屋，这将导致优先承租权的制度形同虚设，无疑与民法典设立优先承租权制度的立法本意相悖。因此，将优先承租权定性为形成权，租赁期限届满，若出租人有意愿继续出租房屋，承租人提出以同等条件承租房屋的请求，无需出租人同意，双方即可继续缔结租赁合同。
同等条件。优先承租权制度的设立初衷在于维护租赁关系的稳定，维护租赁秩序，鉴于优先承租权的形成权性质，其必然对出租人的权利造成一定的限制。租赁关系本质上是一个市场交易行为，若该制度的产生排除出租人出租房屋以逐利的权利，这将损害出租人作为市场主体的公平交易机会，故民法典规定承租人行使优先承租权的前提需在同等条件下。同等条件的要求体现了立法者利益平衡的价值理念，即承租人优先承租权的行使并不导致出租人的利益受损，是立法者利益平衡和维护公平正义的体现。至于何为同等条件，可以参考承租人优先购买权制度中同等条件的相关规定，即相同的租期、租金、付款方式等。但还需注意出租人在第三人签订租赁合同之时，是否存在恶意串通，用虚拟高额价格、严苛的支付方式和支付期限，规避承租人优先承租权行使的情形。
承租方拥有损害赔偿请求权。民法典虽未明确规定承租方享有损害赔偿请求权，但基于权利保护的法定性，以及参考优先购买权的相关规定，笔者认为，若承租人的优先承租权受到侵害，有权请求出租方承担损害赔偿责任。至于该权利的请求权基础，笔者认为，承租人的请求出租人承担的是违约责任。优先承租权是民法典合同编赋予承租人的权利，是法定的债权，其实质上为房屋租赁合同的一个附随义务，无需双方当事人额外约定，只要出租人拒绝承租人以同等条件续租的请求将房屋另租他人，就符合违约责任的构成要件。关于违约责任损失计算的标准，参考民法典第五百八十四条规定，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。笔者认为，在计算出租人承担损害赔偿责任之时，可以考虑以下几个因素。
一是同类房屋的差价。优先承租权之于承租人来说，是能够以一定价格承租现居住房屋的权利。优先承租权的受损，承租人的直接损失就是租赁与现居住房屋同类房屋所多支付租金的差价损失。同时，参考优先购买权损害赔偿通常考量同类房屋购买的差价损失来看，侵害优先承租权的主要考虑因素也可参考承租人承租同类房屋的差价损失。二是同类房屋的寻找难度。承租人优先承租权受损，其直接损失为因不能继续居住在系争房屋而需要另找房屋居住的损失。但在不同地区、处于不同的市场行情下，该损失不能简单地以同类房屋的差价来计算。房屋是否具有独特属性，如某对口学区唯一在售新房、某度假区唯一海景房等等，都将导致承租人寻找同类房屋的难度加大，这也实际加大了承租人的损失。故，在确定承租人损失之时，承租人寻找同类房屋的难度亦可成为考虑因素之一。三是承租人的承租意愿。这关系到承租人的“承租权”是否受到实质性侵害。从民法典目前的规定来看，判断承租人优先承租权是否受损主要依据出租人的行为，若出租人存在拒绝承租人以同等条件继续承租、而将房屋出租给第三人的行为即构成侵害承租人优先承租权。但是，从优先承租权制度保障承租人稳定居住的立法原意来看，若承租人本身没有继续承租系争房屋的意愿，如其已经发生工作调动或已在他处实际居住等，这些因素都将大大降低出租人出租系争房屋对承租人的影响，也将减少承租人优先承租权受到侵害的损失。
随着社会经济的迅猛发展，人口的流动加快，国家对规范租赁市场越来越重视，优先承租权的法定化是一项必然的历史趋势。虽然之前我国部分省市已经出台相应的行政规范性文件对优先承租权作出规定，但是在法律层面对其进行规范尚属首次。可以预见，随着民法典的正式实施，优先承租权的具体适用将会在司法实践中不断完善。但须强调的是，民法典中无论是新设立的优先承租权、居住权制度，还是对已有的优先购买权、买卖不破租赁制度进行确认，都是为了保障人民群众的居住安定，这也是我们讨论优先承租权司法适用的根本目的所在。
（作者单位：上海市高级人民法院）
因司法拍卖所产生的税款，能否优先在拍卖价款中予以扣除？
案情简介
A公司因经营所需，以开发的商业楼作抵押，向B银行借款3亿元，并办理了抵押登记。后因A公司逾期还款，B银行申请仲裁，请求裁决A公司偿还借款本金2.6亿元及支付相应的利息、罚息等，并要求在债权范围内就处置抵押物所得价款优先受偿。仲裁裁决作出后，A公司未主动履行生效裁决所确定的还款义务，B银行遂至法院申请强制执行。后法院依法决定在司法拍卖网络平台上公开拍卖A公司提供抵押的商业楼，并在拍卖公告中明确载明“拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的民事裁定书，协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉”。6月5日，抵押物最终以2亿元的价格被第三人竞得。6月15日，法院出具执行裁定书，裁定抵押物的所有权归买受人所有，并自裁定送达之日起转移。次日，法院向A公司发出缴纳拖欠税款通知。7月8日，法院在拍卖款中扣缴了A公司拖欠增值税等税款合计500万元，并向地方税务局缴纳，同日，法院向A公司和B银行送达了执行结案裁定书。
问题
现，B银行提出异议，认为法院不应在拍卖款中将A公司拖欠税款优先扣除，理由是：1.B银行对A公司的抵押债权成立在先，应当优先于税款债权受偿，拍卖款本就不足以清偿A公司所负全部债务，在此情况下，还优先扣除A公司所欠税款，更进一步损害了B银行的利益；2.拍卖公告明确由买受人自行承担相关的税费，因此应由买受人向税务局缴纳该笔税款。
问：B银行的异议理由是否成立？
1
为何法院会在拍卖款中优先扣除税款？
在上述案件中，法院最终驳回了B银行的异议申请，认为税收具有优先权，根据2005年9月12日《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（以下简称《复函》）的相关要求，在纳税人拒不缴纳因拍卖所产生的税费时，为避免税务流失，人民法院应协助税务机关在拍卖价款中优先征收税款，但这并不代表税款最终由A公司承担。
《复函》：“二、无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款……四、鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。”
2
税款债权与设定担保的债权，何者优先？
基于上述《复函》及《税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第五条的规定，如法院所称，其在拍卖价款中扣除税费的行为属于协助税务机关进行税务征收的行为，看似合理合法。通常来讲，如果拍卖价款扣除税款后能够清偿被执行人的债务，债权人（申请执行人）一般不会有异议；反之，则会产生税款债权和民法上的债权何者优先的问题。对此，《税收征管法》已有明确的规定。
《税收征管法》第四十五条：
税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。
根据该条规定，税款作为公法上的债权优先于无担保的民事债权，不论其发生在先还是在后；而对于存在担保的债权，如果税款债权产生在后，则不具有优先性。
公法与私法的融合是社会经济发展的大势所趋，这在经济法领域尤为突出。税法从性质上看属于经济法，《税收征管法》第四十五条是立法者在公益与私益的保护之间，基于公平合理原则进行衡平考量的结果。从国家利益出发，税款债权具备优先性，而在民事领域，抵押债权优先于普通债权。两种优先权碰撞在一起，何者优先？按照产生的时间先后顺序进行判定，是最简单同时也是目前看来最合理的原则。
3
因司法拍卖所产生的税款是否具有优先性？
根据上述法律规定，我们似乎不难得出结论，即：
因司法拍卖所产生的税款，从时间上看，明显产生于申请人执行人的债权之后，如果申请人执行人的债权属于无担保债权，则该税款可以在拍卖价款中优先扣除；如果申请人执行人的债权属于存在担保的债权，则该税款不可以在拍卖价款中优先扣除。
案例中，司法拍卖发生所有权变动后产生的增值税，属于A公司应当缴纳的税款，但该税款明显产生于B银行的抵押债权之后，其本身不具备优先性。法院协助税务机关在拍卖价款中优先扣除税款的行为，可能与《税收征管法》第四十五条规定存在矛盾的地方，进而影响B银行抵押债权的实现。
一方面，从保护国家税收角度出发，《复函》第四点要求人民法院协助在拍卖价款中优先扣除税款的规定，具有一定的合理性。但也有不少学者提出，现行《税收征管法》第四十五条规定是在2001年修订时新增条文，而《复函》作出时间是在2005年9月12日，其理应考虑到税款债权与民事债权优先性问题，但却一律要求所有税款都在拍卖价款中扣除，这与《税收征管法》第四十五条的规定从形式上来看是存在一定冲突的。
另一方面，司法实践中也存在不同的做法，有如案例中的法院一般，依据《复函》的规定执行；也有法院一律拒绝在拍卖价款中优先扣除税款。应当说，这两种做法均不可取。如何避免这种实践中不统一的做法，除了司法机关审慎适用法律外，也有赖于司法拍卖制度的完善和不同法律法规及文件在规范层面上的统一。
来源：广州仲裁委员会
案情简介
A公司因经营所需，以开发的商业楼作抵押，向B银行借款3亿元，并办理了抵押登记。后因A公司逾期还款，B银行申请仲裁，请求裁决A公司偿还借款本金2.6亿元及支付相应的利息、罚息等，并要求在债权范围内就处置抵押物所得价款优先受偿。仲裁裁决作出后，A公司未主动履行生效裁决所确定的还款义务，B银行遂至法院申请强制执行。后法院依法决定在司法拍卖网络平台上公开拍卖A公司提供抵押的商业楼，并在拍卖公告中明确载明“拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的民事裁定书，协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉”。6月5日，抵押物最终以2亿元的价格被第三人竞得。6月15日，法院出具执行裁定书，裁定抵押物的所有权归买受人所有，并自裁定送达之日起转移。次日，法院向A公司发出缴纳拖欠税款通知。7月8日，法院在拍卖款中扣缴了A公司拖欠增值税等税款合计500万元，并向地方税务局缴纳，同日，法院向A公司和B银行送达了执行结案裁定书。
问题
现，B银行提出异议，认为法院不应在拍卖款中将A公司拖欠税款优先扣除，理由是：1.B银行对A公司的抵押债权成立在先，应当优先于税款债权受偿，拍卖款本就不足以清偿A公司所负全部债务，在此情况下，还优先扣除A公司所欠税款，更进一步损害了B银行的利益；2.拍卖公告明确由买受人自行承担相关的税费，因此应由买受人向税务局缴纳该笔税款。
问：B银行的异议理由是否成立？
1
为何法院会在拍卖款中优先扣除税款？
在上述案件中，法院最终驳回了B银行的异议申请，认为税收具有优先权，根据2005年9月12日《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（以下简称《复函》）的相关要求，在纳税人拒不缴纳因拍卖所产生的税费时，为避免税务流失，人民法院应协助税务机关在拍卖价款中优先征收税款，但这并不代表税款最终由A公司承担。
《复函》：“二、无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款……四、鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。”
2
税款债权与设定担保的债权，何者优先？
基于上述《复函》及《税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第五条的规定，如法院所称，其在拍卖价款中扣除税费的行为属于协助税务机关进行税务征收的行为，看似合理合法。通常来讲，如果拍卖价款扣除税款后能够清偿被执行人的债务，债权人（申请执行人）一般不会有异议；反之，则会产生税款债权和民法上的债权何者优先的问题。对此，《税收征管法》已有明确的规定。
《税收征管法》第四十五条：
税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。
根据该条规定，税款作为公法上的债权优先于无担保的民事债权，不论其发生在先还是在后；而对于存在担保的债权，如果税款债权产生在后，则不具有优先性。
公法与私法的融合是社会经济发展的大势所趋，这在经济法领域尤为突出。税法从性质上看属于经济法，《税收征管法》第四十五条是立法者在公益与私益的保护之间，基于公平合理原则进行衡平考量的结果。从国家利益出发，税款债权具备优先性，而在民事领域，抵押债权优先于普通债权。两种优先权碰撞在一起，何者优先？按照产生的时间先后顺序进行判定，是最简单同时也是目前看来最合理的原则。
3
因司法拍卖所产生的税款是否具有优先性？
根据上述法律规定，我们似乎不难得出结论，即：
因司法拍卖所产生的税款，从时间上看，明显产生于申请人执行人的债权之后，如果申请人执行人的债权属于无担保债权，则该税款可以在拍卖价款中优先扣除；如果申请人执行人的债权属于存在担保的债权，则该税款不可以在拍卖价款中优先扣除。
案例中，司法拍卖发生所有权变动后产生的增值税，属于A公司应当缴纳的税款，但该税款明显产生于B银行的抵押债权之后，其本身不具备优先性。法院协助税务机关在拍卖价款中优先扣除税款的行为，可能与《税收征管法》第四十五条规定存在矛盾的地方，进而影响B银行抵押债权的实现。
一方面，从保护国家税收角度出发，《复函》第四点要求人民法院协助在拍卖价款中优先扣除税款的规定，具有一定的合理性。但也有不少学者提出，现行《税收征管法》第四十五条规定是在2001年修订时新增条文，而《复函》作出时间是在2005年9月12日，其理应考虑到税款债权与民事债权优先性问题，但却一律要求所有税款都在拍卖价款中扣除，这与《税收征管法》第四十五条的规定从形式上来看是存在一定冲突的。
另一方面，司法实践中也存在不同的做法，有如案例中的法院一般，依据《复函》的规定执行；也有法院一律拒绝在拍卖价款中优先扣除税款。应当说，这两种做法均不可取。如何避免这种实践中不统一的做法，除了司法机关审慎适用法律外，也有赖于司法拍卖制度的完善和不同法律法规及文件在规范层面上的统一。
来源：广州仲裁委员会
如果夫妻双方在离婚协商、诉讼过程中无法就涉及房产分割问题达成一致，那么起诉到法院后势必要对房产的归属分割做出判决。在审理离婚房产分割案件中，上海法院首先要判断所涉房产的来源，以确定属于夫妻共同财产，还是夫妻一方的个人财产。
根据我国新婚姻法第17条、第18条以及最高院《婚姻法司法解释二》第11条对那些财产属于夫妻共同财产那些财产属夫妻一方个人财产进行了界定，但是由于现实生活财产来源的千变万化相当复杂，枯燥的法律条文具体运用的时候，经常遭遇无法适用的尴尬。
司法实践中，最基本的方法剔除法，到底房产是夫妻共同财产还是个人财产的方法就是“剔除法”。所谓“剔除法”，即只要没有证据证明是夫妻一方个人财产，那就推定为夫妻共同财产。运用“剔除法”进行法律推理的法律基础在于“谁主张、谁举证”的证据规则，所以对房产来源真正付出的一方，必须提供足够的证据后才能证明房产是夫妻一方个人财产。
在离婚诉讼中哪些财产可以认定为夫妻一方的个人财产？资深律师总结了以下几种：
1.一方的婚前房产
上海法院一般认可的所谓“婚前房产”，有两种情况：其一，婚前即取得房屋产权证，而且产证只登记在夫妻一方名下的房产；其二，房屋产权证登记在一方名下，产证的取得时间是在婚后，但房屋买卖合同签订于结婚之前，而且购房款全部由一方出资，配偶始终没有参与购房的。
新婚姻法第18条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；……而根据物权法规定，公民取得房产的时间以记载于房产登记簿颁发产权证的时间为准。
由此，我们对婚前即取得房屋产权证，而且产证只登记在夫妻一方名下的房产系夫妻一方婚前房产的性质没有异议。然而对于婚后取得房产证的这种情形，原来在司法实践中争议较大，上海法院的司法审判实践，第二种情形下的房产一般也被认定为婚前房产。毕竟在这种情况下，配偶没有参与出资购房，更没有共同购房的意思表示，如果仅仅因为房产登记部门没有在结婚之前登记房产就改变了房产的性质，将有悖于民事法学基本理论。江苏地区的司法审判实践，第二种情形下认定为夫妻共同财产，因为房产物权的取得是在夫妻婚姻关系存续期间，根据物权登记原理，则认定为夫妻共同财产。
2011年8月13日起施行《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第10条则采纳了两种认定方法优点，规定：
“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
则有力地解决了司法实践中各地不同认定标准，既确定了按照“贡献大小”认定产权归属，又保护了夫妻共同财产在个人财产中的作用，采用“协议优先，诉讼为辅。贡献确权，合理补偿”方式解决了司法实践中长期悬而未决的难题。
但在有些特殊情况下，即使是婚前取得房屋产权证且产证也仅登记在夫妻一方名下，房产也有可能会认定为夫妻共同财产。2004年9月7日上海市高级人民法院印发《沪高法民一[2004]25号上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）》：
“若配偶方同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，同样的，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。”
此种情况下房产是夫妻共同财产还是婚前个人财产的不容忽视的因素是双方办理房产登记时的真实意思表示，宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则同时考虑出资多少、婚姻存续长短、有无共同生活后进行合理分割，而不必各半分割，其按揭贷款债务也应认定为夫妻共同债务。
2.遗嘱继承或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产
新《婚姻法》第17条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（四）继承或赠与所得的财产，但本法第18条第3项规定的除外。
新《婚姻法》第18条：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：……（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；……
上海法院在司法实践中，对遗嘱或赠与合同中明确为夫妻一方个人所有的房产一般不存在争议，而对法定继承或赠与合同中房产继承手续尚未办理期间发生离婚诉讼的，房产性质如何认定则存在很大的分歧。根据《继承法》，如果是夫妻双方诉讼离婚办理中或法定继承尚未分配前发生离婚诉讼的，则有法定继承权一方的当事人则有可能通过放弃继承的方式，剥夺另一方继承份额。
根据《继承法》第25条：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，做出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠2个月内，做出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没表示的，视为放弃受遗赠。
如果双方离婚诉讼发生后，有法定继承权或受遗赠权的一方可能通过不启动继承程序、受遗赠程序方式非法剥夺另一方财产权益，或者继承、受遗赠程序启动后，通过恶意放弃的方式，侵害另一方财产继承权。
2011年7月4日《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第15条：婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产，在继承人之间尚未实际分割，起诉离婚时另一方请求分割的，人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。
根据这条司法解释，根本没有解决“恶意放弃法定继承权”或“恶意放弃受遗赠权”问题，只是规定只要继承或受遗赠没有实际分割，夫妻另一方无权主张财产权利。对于恶意放弃继承权或受遗赠权如何救济则没有相应法律规范，如何救济需要拭目以待。
3.夫妻婚内财产协议约定只归夫妻一方所有的房产
新《婚姻法》第19条：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第17条、第18条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。由此，夫妻双方签订婚内财产协议，只要协议合法有效，那么该协议确定只归夫妻一方所有的房产为其个人房产。
资深律师提醒夫妻签订婚内财产协议需注意以下几个方面：
1、夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的时间，法律没有作出任何限制性规定，夫妻双方可以在婚前，也可以在婚姻关系存续期间进行约定。
2、夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的范围：夫妻双方既可以对婚姻关系存续期间的财产作出约定，也可以对双方的婚前财产作出约定。但不得对国家、集体、他人的财产所有权进行约定，婚内财产约定侵犯国家、集体、他人的财产所有权的条款无效。
3、夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的内容既可以约定双方的财产归共同所有，也可以约定各自的收入归各自所有；既可以约定双方财产中的一部分为双方共同所有，一部分归各自所有，也可以约定一方财产的一部分归另一方所有。
4、夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的形式一般应当采用书面形式。但采用口头形式约定，双方均无争议的，应认定有效。
5、夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的法律效力。
婚姻法第19条规定：没有约定或约定不明确的，适用本法第17条、第18条的规定。这表明夫妻婚内财产约定具有判断夫妻婚内财产性质优先效力，法院在处理离婚财产纠纷时首先尊重当事人婚内对财产性质的约定，这也是民法中意思自治原则在婚姻法中的具体体现。
6、夫妻针对房产签订婚内财产协议，房产登记情况应当与婚内财产协议的约定相一致，否则可能存在较大的法律风险。因为房产是不动产，不动产权利的变更一般以登记为准。
7、夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定对夫妻双方具有约束力。第三人知道约定的内容时，对第三人有约束力。
4.父母全额出资为自己子女一方购买的房产且该房产登记在自己子女一人名下
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第22条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”
对此上海高院曾出台司法指导意见认为：实践中，对于夫妻婚后，父母出资购买房屋，产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有；若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般以认定为向双方赠与为妥，该部分出资宜认定为夫妻共同所有。
5.婚后用个人财产购买的房产
上海市高级人民法院在《关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）》中明确：夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益，如当事人以个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致，仍应依原物所有权归属为个人所有。
具体实践中，判断个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益是否属于夫妻共同所有时，人民法院可根据案件实际情况，对各种形式的个人财产的婚后收益，从是基于原个人财产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生来判断，前者原则为个人所有，后者原则为共同所有。
此外，若收益是基于个人财产与共同财产混同后进行投资行为所产生，无证据证明具体比例的，推定为共同财产投资收益，归夫妻共同所有。司法实践中，认定婚后用个人财产购买的房产是个人财产的难点在于证据，因为只要主张个人财产的一方不能完全证明其房产的全部出资来源于个人财产，那么法院一般都会推定房产为夫妻共同财产。
根据我国新婚姻法第17条、第18条以及最高院《婚姻法司法解释二》第11条对那些财产属于夫妻共同财产那些财产属夫妻一方个人财产进行了界定，但是由于现实生活财产来源的千变万化相当复杂，枯燥的法律条文具体运用的时候，经常遭遇无法适用的尴尬。
司法实践中，最基本的方法剔除法，到底房产是夫妻共同财产还是个人财产的方法就是“剔除法”。所谓“剔除法”，即只要没有证据证明是夫妻一方个人财产，那就推定为夫妻共同财产。运用“剔除法”进行法律推理的法律基础在于“谁主张、谁举证”的证据规则，所以对房产来源真正付出的一方，必须提供足够的证据后才能证明房产是夫妻一方个人财产。
在离婚诉讼中哪些财产可以认定为夫妻一方的个人财产？资深律师总结了以下几种：
1.一方的婚前房产
上海法院一般认可的所谓“婚前房产”，有两种情况：其一，婚前即取得房屋产权证，而且产证只登记在夫妻一方名下的房产；其二，房屋产权证登记在一方名下，产证的取得时间是在婚后，但房屋买卖合同签订于结婚之前，而且购房款全部由一方出资，配偶始终没有参与购房的。
新婚姻法第18条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；……而根据物权法规定，公民取得房产的时间以记载于房产登记簿颁发产权证的时间为准。
由此，我们对婚前即取得房屋产权证，而且产证只登记在夫妻一方名下的房产系夫妻一方婚前房产的性质没有异议。然而对于婚后取得房产证的这种情形，原来在司法实践中争议较大，上海法院的司法审判实践，第二种情形下的房产一般也被认定为婚前房产。毕竟在这种情况下，配偶没有参与出资购房，更没有共同购房的意思表示，如果仅仅因为房产登记部门没有在结婚之前登记房产就改变了房产的性质，将有悖于民事法学基本理论。江苏地区的司法审判实践，第二种情形下认定为夫妻共同财产，因为房产物权的取得是在夫妻婚姻关系存续期间，根据物权登记原理，则认定为夫妻共同财产。
2011年8月13日起施行《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第10条则采纳了两种认定方法优点，规定：
“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
则有力地解决了司法实践中各地不同认定标准，既确定了按照“贡献大小”认定产权归属，又保护了夫妻共同财产在个人财产中的作用，采用“协议优先，诉讼为辅。贡献确权，合理补偿”方式解决了司法实践中长期悬而未决的难题。
但在有些特殊情况下，即使是婚前取得房屋产权证且产证也仅登记在夫妻一方名下，房产也有可能会认定为夫妻共同财产。2004年9月7日上海市高级人民法院印发《沪高法民一[2004]25号上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）》：
“若配偶方同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，同样的，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。”
此种情况下房产是夫妻共同财产还是婚前个人财产的不容忽视的因素是双方办理房产登记时的真实意思表示，宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则同时考虑出资多少、婚姻存续长短、有无共同生活后进行合理分割，而不必各半分割，其按揭贷款债务也应认定为夫妻共同债务。
2.遗嘱继承或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产
新《婚姻法》第17条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（四）继承或赠与所得的财产，但本法第18条第3项规定的除外。
新《婚姻法》第18条：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：……（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；……
上海法院在司法实践中，对遗嘱或赠与合同中明确为夫妻一方个人所有的房产一般不存在争议，而对法定继承或赠与合同中房产继承手续尚未办理期间发生离婚诉讼的，房产性质如何认定则存在很大的分歧。根据《继承法》，如果是夫妻双方诉讼离婚办理中或法定继承尚未分配前发生离婚诉讼的，则有法定继承权一方的当事人则有可能通过放弃继承的方式，剥夺另一方继承份额。
根据《继承法》第25条：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，做出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠2个月内，做出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没表示的，视为放弃受遗赠。
如果双方离婚诉讼发生后，有法定继承权或受遗赠权的一方可能通过不启动继承程序、受遗赠程序方式非法剥夺另一方财产权益，或者继承、受遗赠程序启动后，通过恶意放弃的方式，侵害另一方财产继承权。
2011年7月4日《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第15条：婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产，在继承人之间尚未实际分割，起诉离婚时另一方请求分割的，人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。
根据这条司法解释，根本没有解决“恶意放弃法定继承权”或“恶意放弃受遗赠权”问题，只是规定只要继承或受遗赠没有实际分割，夫妻另一方无权主张财产权利。对于恶意放弃继承权或受遗赠权如何救济则没有相应法律规范，如何救济需要拭目以待。
3.夫妻婚内财产协议约定只归夫妻一方所有的房产
新《婚姻法》第19条：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第17条、第18条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。由此，夫妻双方签订婚内财产协议，只要协议合法有效，那么该协议确定只归夫妻一方所有的房产为其个人房产。
资深律师提醒夫妻签订婚内财产协议需注意以下几个方面：
1、夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的时间，法律没有作出任何限制性规定，夫妻双方可以在婚前，也可以在婚姻关系存续期间进行约定。
2、夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的范围：夫妻双方既可以对婚姻关系存续期间的财产作出约定，也可以对双方的婚前财产作出约定。但不得对国家、集体、他人的财产所有权进行约定，婚内财产约定侵犯国家、集体、他人的财产所有权的条款无效。
3、夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的内容既可以约定双方的财产归共同所有，也可以约定各自的收入归各自所有；既可以约定双方财产中的一部分为双方共同所有，一部分归各自所有，也可以约定一方财产的一部分归另一方所有。
4、夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的形式一般应当采用书面形式。但采用口头形式约定，双方均无争议的，应认定有效。
5、夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定的法律效力。
婚姻法第19条规定：没有约定或约定不明确的，适用本法第17条、第18条的规定。这表明夫妻婚内财产约定具有判断夫妻婚内财产性质优先效力，法院在处理离婚财产纠纷时首先尊重当事人婚内对财产性质的约定，这也是民法中意思自治原则在婚姻法中的具体体现。
6、夫妻针对房产签订婚内财产协议，房产登记情况应当与婚内财产协议的约定相一致，否则可能存在较大的法律风险。因为房产是不动产，不动产权利的变更一般以登记为准。
7、夫妻签订婚内财产协议对婚内财产约定对夫妻双方具有约束力。第三人知道约定的内容时，对第三人有约束力。
4.父母全额出资为自己子女一方购买的房产且该房产登记在自己子女一人名下
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第22条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”
对此上海高院曾出台司法指导意见认为：实践中，对于夫妻婚后，父母出资购买房屋，产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有；若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般以认定为向双方赠与为妥，该部分出资宜认定为夫妻共同所有。
5.婚后用个人财产购买的房产
上海市高级人民法院在《关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）》中明确：夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益，如当事人以个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致，仍应依原物所有权归属为个人所有。
具体实践中，判断个人财产在婚姻关系存续期间所取得的收益是否属于夫妻共同所有时，人民法院可根据案件实际情况，对各种形式的个人财产的婚后收益，从是基于原个人财产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生来判断，前者原则为个人所有，后者原则为共同所有。
此外，若收益是基于个人财产与共同财产混同后进行投资行为所产生，无证据证明具体比例的，推定为共同财产投资收益，归夫妻共同所有。司法实践中，认定婚后用个人财产购买的房产是个人财产的难点在于证据，因为只要主张个人财产的一方不能完全证明其房产的全部出资来源于个人财产，那么法院一般都会推定房产为夫妻共同财产。
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