黄奇帆关于中国房地产的最新研判一
第一，中国房地产的市场规模有多大？
今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的总量缩减。
我们要回顾一下中国房地产这20年的总量是怎么增长的。在1998年和1999年的时候，中国房地产一年新建房的交易销售量实际上是刚刚达到1亿平方米。在1990年之前，中国是没有商品房交易的，那时候一年就是1000多万平方米。从1990年后开始有了房地产业，启动了开发商土地批租、老百姓买房可以按揭贷款等市场化改革，到1998年、1999年的时候达到了1亿平方米。
随后10年，从1998年到2008年，这10年里涨了6倍，实际上原本可能涨到8倍，10年翻三番。因为在2007年，销售量本来已经到了差不多7亿平方米，2008年全球金融危机发生了，在这个冲击下，中国的房产交易量也下降了，萎缩到6亿平方米。总之，前10年6亿平方米。
后来又过了5年，到了2012年前后，房地产的交易量翻了一翻，从6亿平方米增长到12亿平方米。从2012年到2018年，又增加了5亿平方米。总之在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。
那么今后的十几年会怎么走，是保持现状17亿平方米一年，维持10多年，还是继续每5年、10年还要翻一番，17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米？
我的判断是今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。
中国房地产业在过去20年房地产交易总量之所以能够翻四番。有四个原因：
一是城市化。在过去20年里，中国城市人口在增加。中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点，这是城市化过程中城市人口扩张，不仅是农民工进城市，还包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之间迁徙。之，城市人口的大幅度增长，城市规模的扩大带动了房地产业的增长。
二是旧城拆迁改造。在城市扩大的时候往往为了交通道路建设、商务集聚区的建设，为了把城市功能重新组合，而拆除一些工厂区、住宅区，建设一些商务集聚区、文化娱乐集聚区。各种因规划功能布局调整进行城市改造，也能产生较大的新房建设销售交易量。
三是住房质量。中国人造房子，50年前的时候，农村是土坯房，城市是砖瓦房。上世纪八十年代以后，农村是砖瓦房，城市开始建造钢筋混凝土住房。土坯房一般不会超过10年就会垮塌，需要重新造；砖瓦房一般15年到20年要重建。最初造的钢筋混凝土住房，由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差，到了20多年、30年基本上也要拆了重建。所以旧城改造中的危房改造有很多，这也是原因之一。
四是人均住房面积增加。原来城镇人均住房面积5平方米、10平方米、20平方米。1990年，中国人均住房面积只有6平方米；到2000年，城市人均住房面积也仅十几平方米，现在城市人均住房面积已达到50平方米（杨红旭楼市研究提示：此数据存疑，官方数据是2016年全国城镇人均住房面积36.6平）。人均住房面积偏小，也会产生改善性的购房需求。
以上四方面因素在今后十几年会逐渐淡出。一是城市化率增长放慢，已接近拐点。在未来十几年将从现在的60%大致增长到70%，总之，城市化率的上升面临天花板现象，城市人口增速放缓，还要每年增长一点几个百分点是不可能的，城市化的人口红利会逐步淡出。
二是旧城改造总量减少。经过20年的城市改造，旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出，总量会大规模减少。
三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。当前我国人均住房面积已经达到50平方米，困难家庭住房结构性改善的要求逐渐降到较低水平。尽管还会有，但只是局部结构性的，而不是总体性的人均住房不够。
四是住房质量提高。2012年，住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准，把原来中国住宅商品房30年左右的安全标准提升到了至少70年，甚至100年。这意味着从2010年以后，新建造的各种城市商品房理论上符合质量要求的话，可以使用70年到100年，也就是说这个老城市的折旧改造量会大量减少。假设这个城市有10亿平方米的房子，如果按30年折旧计算，那么每年会折旧三十分之一，差不多3000万平方米要拆了重造。现在如果变成了100年，每年的折旧平均也就变成1000万平方米了。
从以上这四个趋势来说，在今后十几年的长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量，这个时代结束了。去年比前年只增加了1.8%就是一个信号。因为刚才说了1998年到2008年，每年增长25%左右，三年能够翻一番，十年翻了三番。2008年到2012年期间，每年增长15%左右，五、六年翻一番。2012年到2018年，大体上维持在6%-7%的区间，增幅进一步下降，去年增长率是1.8%。
我讲这段话的意思，今后十几年的房地产业发展趋势，不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是逐渐萎缩，当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%，大体上有十几年的过程，逐步往往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。
第一，中国房地产的市场规模有多大？
今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的总量缩减。
我们要回顾一下中国房地产这20年的总量是怎么增长的。在1998年和1999年的时候，中国房地产一年新建房的交易销售量实际上是刚刚达到1亿平方米。在1990年之前，中国是没有商品房交易的，那时候一年就是1000多万平方米。从1990年后开始有了房地产业，启动了开发商土地批租、老百姓买房可以按揭贷款等市场化改革，到1998年、1999年的时候达到了1亿平方米。
随后10年，从1998年到2008年，这10年里涨了6倍，实际上原本可能涨到8倍，10年翻三番。因为在2007年，销售量本来已经到了差不多7亿平方米，2008年全球金融危机发生了，在这个冲击下，中国的房产交易量也下降了，萎缩到6亿平方米。总之，前10年6亿平方米。
后来又过了5年，到了2012年前后，房地产的交易量翻了一翻，从6亿平方米增长到12亿平方米。从2012年到2018年，又增加了5亿平方米。总之在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。
那么今后的十几年会怎么走，是保持现状17亿平方米一年，维持10多年，还是继续每5年、10年还要翻一番，17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米？
我的判断是今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。
中国房地产业在过去20年房地产交易总量之所以能够翻四番。有四个原因：
一是城市化。在过去20年里，中国城市人口在增加。中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点，这是城市化过程中城市人口扩张，不仅是农民工进城市，还包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之间迁徙。之，城市人口的大幅度增长，城市规模的扩大带动了房地产业的增长。
二是旧城拆迁改造。在城市扩大的时候往往为了交通道路建设、商务集聚区的建设，为了把城市功能重新组合，而拆除一些工厂区、住宅区，建设一些商务集聚区、文化娱乐集聚区。各种因规划功能布局调整进行城市改造，也能产生较大的新房建设销售交易量。
三是住房质量。中国人造房子，50年前的时候，农村是土坯房，城市是砖瓦房。上世纪八十年代以后，农村是砖瓦房，城市开始建造钢筋混凝土住房。土坯房一般不会超过10年就会垮塌，需要重新造；砖瓦房一般15年到20年要重建。最初造的钢筋混凝土住房，由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差，到了20多年、30年基本上也要拆了重建。所以旧城改造中的危房改造有很多，这也是原因之一。
四是人均住房面积增加。原来城镇人均住房面积5平方米、10平方米、20平方米。1990年，中国人均住房面积只有6平方米；到2000年，城市人均住房面积也仅十几平方米，现在城市人均住房面积已达到50平方米（杨红旭楼市研究提示：此数据存疑，官方数据是2016年全国城镇人均住房面积36.6平）。人均住房面积偏小，也会产生改善性的购房需求。
以上四方面因素在今后十几年会逐渐淡出。一是城市化率增长放慢，已接近拐点。在未来十几年将从现在的60%大致增长到70%，总之，城市化率的上升面临天花板现象，城市人口增速放缓，还要每年增长一点几个百分点是不可能的，城市化的人口红利会逐步淡出。
二是旧城改造总量减少。经过20年的城市改造，旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出，总量会大规模减少。
三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。当前我国人均住房面积已经达到50平方米，困难家庭住房结构性改善的要求逐渐降到较低水平。尽管还会有，但只是局部结构性的，而不是总体性的人均住房不够。
四是住房质量提高。2012年，住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准，把原来中国住宅商品房30年左右的安全标准提升到了至少70年，甚至100年。这意味着从2010年以后，新建造的各种城市商品房理论上符合质量要求的话，可以使用70年到100年，也就是说这个老城市的折旧改造量会大量减少。假设这个城市有10亿平方米的房子，如果按30年折旧计算，那么每年会折旧三十分之一，差不多3000万平方米要拆了重造。现在如果变成了100年，每年的折旧平均也就变成1000万平方米了。
从以上这四个趋势来说，在今后十几年的长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量，这个时代结束了。去年比前年只增加了1.8%就是一个信号。因为刚才说了1998年到2008年，每年增长25%左右，三年能够翻一番，十年翻了三番。2008年到2012年期间，每年增长15%左右，五、六年翻一番。2012年到2018年，大体上维持在6%-7%的区间，增幅进一步下降，去年增长率是1.8%。
我讲这段话的意思，今后十几年的房地产业发展趋势，不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是逐渐萎缩，当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%，大体上有十几年的过程，逐步往往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。
市场的结构是怎样的？
目前大致有两种看法，一种是走C，另一种是走A-5。
那么，到底是走哪一种呢？
依据结构理论是无法预判的！
从周期理论研判，市场会走A-5，而不会走C。
如果走A-5，距离下一个低点的时间周期就不会太长
明天是高点下来的第三天，考虑到漂移和强势股提前表现的市场特性。
如果明天有低点可以适量低吸了。
目前大致有两种看法，一种是走C，另一种是走A-5。
那么，到底是走哪一种呢？
依据结构理论是无法预判的！
从周期理论研判，市场会走A-5，而不会走C。
如果走A-5，距离下一个低点的时间周期就不会太长
明天是高点下来的第三天，考虑到漂移和强势股提前表现的市场特性。
如果明天有低点可以适量低吸了。
1. 年初以来，我国经济仍在底部徘徊，但资本市场颇为活跃。这究竟表征了市场的理性还是非理性，行情趋势会延续还是调整，各界众说纷纭。宏观研究固然难以捕捉微观市场非理性的追涨杀跌，但其能否推演出资产配置的理性逻辑，实则关乎此类研判的市场价值。
2. 理论上，宏观周期的阶段差异影响着微观主体风险偏好和收益预期的变化，进而左右各类资产的表现。现实中，“社融+PPI”双指标组合能从量与价两个维度贴切地刻画出我国宏观经济的周期波动，并能指示最优大类资产配置的基本方向，历史回测对此多有验证。
3. 展望未来，随着去杠杆政策的边际调整和逆周期调节的逐步发力，社融有望进一步企稳回升。尽管PPI价格或仍将震荡下行，但微观主体的风险偏好有望不断修复。资产配置的天平大概率还将向风险资产倾斜，不过应警惕未来猪瘟、油价等超预期及其政策扰动的影响。
2. 理论上，宏观周期的阶段差异影响着微观主体风险偏好和收益预期的变化，进而左右各类资产的表现。现实中，“社融+PPI”双指标组合能从量与价两个维度贴切地刻画出我国宏观经济的周期波动，并能指示最优大类资产配置的基本方向，历史回测对此多有验证。
3. 展望未来，随着去杠杆政策的边际调整和逆周期调节的逐步发力，社融有望进一步企稳回升。尽管PPI价格或仍将震荡下行，但微观主体的风险偏好有望不断修复。资产配置的天平大概率还将向风险资产倾斜，不过应警惕未来猪瘟、油价等超预期及其政策扰动的影响。
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