【有些房子，真的不是用来住的】上一篇老司机谈了为何救市不见成效，其中非常重要的一个制约因素是对“房住不炒”的理解不好把握，从而导致救市时缩手缩脚。如果严格执行，仅靠自住需求，之前庞大的交易规模是没办法支撑的，存量的消化也需要很长一个周期。
既要房价不涨，又要交易活跃，目前这个阶段，似乎做不到同时满足。
为什么目前这个阶段做不到？因为历史的空置存量太大了，而新增的自住需求又太少。当前宁波市六区挂牌的二手房数量高达八万套，自去年以来稳步增长，预计随着越来越多的新楼盘解禁（限售结束），这个数据还会进一步上升。
杭州更夸张，挂牌量是宁波的两倍还多。
根据《宁波统计年鉴》发布的数据，2011-2021年十年间，宁波常住人口增加约169万，平均每年新增16.9万。如果按照3口之家计算，大约新增5.7万个家庭，就算这些新增的常住人口都买房，大约每年新增住房需求6万套不到。
这还是全大市的数据，事实上不可能新增人口都买商品房。
过去五年，宁波全大市每年新增住宅的供应远超这个数据，仅市六区的新增商品房，每年都在5万套以上，加上县乡的开发量，这个数据还要翻一倍。
这意味着，最近五年宁波每年有大约5万套商品房外加若干安置房的增量，是没有居住需求的。
也就是多出来的。
是谁买走了这多余的5万套呢？是投资客，既包括宁波本地投资客，也包括外来投资客。
投资客傻吗，他们买走的这些多余的房产，将来卖给谁？
这是很多人常常问到的一个问题，在许多人看来，房子就是用来住的，一个萝卜一个坑，每个家庭大约也只需一套房子住住就够了。
但事实并非如此。
如果你去过别墅区，无论是郊区别墅还是市区别墅，都会发现入住率比我们想象的低得多。许多别墅卖出去十几年了，入住率还不到30%，一些房子从交付起就没住过人，既不自住也不出租。
它们是用来干嘛的？
如果你是一个职业投资客，就不会奇怪。房子对于这些人来说，并不完全是用来住的，而是一项固定资产，是财富的一种载体。
有时候，房子甚至会成为洗钱的工具，比如我们常听说某贪官有多少套房子。用房产的增值来洗白非法所得，是他们最常用的手段之一。
但凡可流动的，可变现的资产，其需求量肯定是要超越其使用量的，就像上一篇说到的黄金——除了能打戒指或用于工业，它的一项非常重要的功能就是储存。
放在银行里用来标志财富。
从这个意义上说，这些年我们造的房子中，有一部分真的不是用来住的。
只要投资的需求一直都在，并且维持规模扩张，就不用担心多造的房子有谁来接盘。隐患也不是没有，投资的需求一定是有波动的，特别是人口减少和经济不景气的情况下，投资需求必然会减少。
这时候再维持过去那样大规模的开发，就必然导致过剩了。
开发的规模会缩小吗？客观上因为房企爆雷、土拍不旺，今年的确有所缩小了，但地方对于土地收益的需求却在增加，事实上，他们希望卖出的土地款逐年增多。
这就是未来楼市的结构性矛盾，这对矛盾会深刻影响到今后几十年的房价走势。
以上，老司机讲的仅仅是新增供应的问题，实际上市场的存量本身就是个大问题。
只需简单拿出一个样本，无论是杭州湾还是奉化，我们就会发现，这些地区的存量房在短期内根本无法解决。
受到信息不对称的影响，过去几年太多的投资客涌入了这些市场，他们期望通过短期的倒卖来赚取差价，现在看这几乎不可能。
这些板块最大的问题不是房价的高低，而是供需失衡，卖盘从数量上远远超过了买盘。
买盘严重不足，意味着这个市场失去了流动性，原来的投资客出不来，也就没办法再继续投资；新来的投资客见势不妙，亦不敢再轻易踏入。
于是投资的那部分需求消失了。
如果这个市场过去高度依赖投资，比如50%甚至更多的房子是被投资客买走的，那么现在这个市场就只能用一个词来形容：
休克。
是的，宁波已经不止一个板块出现了成交休克。
听说许多房企在裁员的时候，第一个被裁的部门就是投拓，这也是合理的。一个市场明明投资客已经占据了多数，居然还“有理有据”的鼓动公司掏钱去拿地，这样的部门不是傻就是坏。
地拿错了，后面环节做得再好，也不过是亡羊补牢。
流动性好一些的板块，如主城区，这种灾难性的投资决策一般不会出现，但赚取差价的难度也在日益增加。主城区虽然不至于休克，但如果失去了投资客，也一样令持有者煎熬。
越来越多的次新房房东，将在未来几年逐渐体会到。
在失去投资客的大背景下，房价再度大幅上涨的基础根本不存在，博取高收益的机会也一去不复返。对于资金成本很高，或者杠杆非常高的投资客来说，在主城区的投资一样生死一线。
以前赚取差价的投资逻辑，是建立在短缺之上的，但我们已经处在短缺向过剩的转折点上了，而且这个进程比我们预想的要更快。
所以，第一个要改变的投资观念，就是赚差价。
今后再讲其他需要改变的观念。
今天是劳动节，老司机得劳动一下，以纪念这伟大的国际性的节日，于是就写下了这些文字。这或许也是一个许多人都迷茫的劳动节，因为我们不再敢轻易相信，明天一定会更好。
那就干活吧，迷茫的时候，就去干活。无论如何，有活干，就是一种幸福！
本文源自微信公众号——房产老司机
房产从业21年。独立、专业、为购房者服务！450篇原创内容公众号
既要房价不涨，又要交易活跃，目前这个阶段，似乎做不到同时满足。
为什么目前这个阶段做不到？因为历史的空置存量太大了，而新增的自住需求又太少。当前宁波市六区挂牌的二手房数量高达八万套，自去年以来稳步增长，预计随着越来越多的新楼盘解禁（限售结束），这个数据还会进一步上升。
杭州更夸张，挂牌量是宁波的两倍还多。
根据《宁波统计年鉴》发布的数据，2011-2021年十年间，宁波常住人口增加约169万，平均每年新增16.9万。如果按照3口之家计算，大约新增5.7万个家庭，就算这些新增的常住人口都买房，大约每年新增住房需求6万套不到。
这还是全大市的数据，事实上不可能新增人口都买商品房。
过去五年，宁波全大市每年新增住宅的供应远超这个数据，仅市六区的新增商品房，每年都在5万套以上，加上县乡的开发量，这个数据还要翻一倍。
这意味着，最近五年宁波每年有大约5万套商品房外加若干安置房的增量，是没有居住需求的。
也就是多出来的。
是谁买走了这多余的5万套呢？是投资客，既包括宁波本地投资客，也包括外来投资客。
投资客傻吗，他们买走的这些多余的房产，将来卖给谁？
这是很多人常常问到的一个问题，在许多人看来，房子就是用来住的，一个萝卜一个坑，每个家庭大约也只需一套房子住住就够了。
但事实并非如此。
如果你去过别墅区，无论是郊区别墅还是市区别墅，都会发现入住率比我们想象的低得多。许多别墅卖出去十几年了，入住率还不到30%，一些房子从交付起就没住过人，既不自住也不出租。
它们是用来干嘛的？
如果你是一个职业投资客，就不会奇怪。房子对于这些人来说，并不完全是用来住的，而是一项固定资产，是财富的一种载体。
有时候，房子甚至会成为洗钱的工具，比如我们常听说某贪官有多少套房子。用房产的增值来洗白非法所得，是他们最常用的手段之一。
但凡可流动的，可变现的资产，其需求量肯定是要超越其使用量的，就像上一篇说到的黄金——除了能打戒指或用于工业，它的一项非常重要的功能就是储存。
放在银行里用来标志财富。
从这个意义上说，这些年我们造的房子中，有一部分真的不是用来住的。
只要投资的需求一直都在，并且维持规模扩张，就不用担心多造的房子有谁来接盘。隐患也不是没有，投资的需求一定是有波动的，特别是人口减少和经济不景气的情况下，投资需求必然会减少。
这时候再维持过去那样大规模的开发，就必然导致过剩了。
开发的规模会缩小吗？客观上因为房企爆雷、土拍不旺，今年的确有所缩小了，但地方对于土地收益的需求却在增加，事实上，他们希望卖出的土地款逐年增多。
这就是未来楼市的结构性矛盾，这对矛盾会深刻影响到今后几十年的房价走势。
以上，老司机讲的仅仅是新增供应的问题，实际上市场的存量本身就是个大问题。
只需简单拿出一个样本，无论是杭州湾还是奉化，我们就会发现，这些地区的存量房在短期内根本无法解决。
受到信息不对称的影响，过去几年太多的投资客涌入了这些市场，他们期望通过短期的倒卖来赚取差价，现在看这几乎不可能。
这些板块最大的问题不是房价的高低，而是供需失衡，卖盘从数量上远远超过了买盘。
买盘严重不足，意味着这个市场失去了流动性，原来的投资客出不来，也就没办法再继续投资；新来的投资客见势不妙，亦不敢再轻易踏入。
于是投资的那部分需求消失了。
如果这个市场过去高度依赖投资，比如50%甚至更多的房子是被投资客买走的，那么现在这个市场就只能用一个词来形容：
休克。
是的，宁波已经不止一个板块出现了成交休克。
听说许多房企在裁员的时候，第一个被裁的部门就是投拓，这也是合理的。一个市场明明投资客已经占据了多数，居然还“有理有据”的鼓动公司掏钱去拿地，这样的部门不是傻就是坏。
地拿错了，后面环节做得再好，也不过是亡羊补牢。
流动性好一些的板块，如主城区，这种灾难性的投资决策一般不会出现，但赚取差价的难度也在日益增加。主城区虽然不至于休克，但如果失去了投资客，也一样令持有者煎熬。
越来越多的次新房房东，将在未来几年逐渐体会到。
在失去投资客的大背景下，房价再度大幅上涨的基础根本不存在，博取高收益的机会也一去不复返。对于资金成本很高，或者杠杆非常高的投资客来说，在主城区的投资一样生死一线。
以前赚取差价的投资逻辑，是建立在短缺之上的，但我们已经处在短缺向过剩的转折点上了，而且这个进程比我们预想的要更快。
所以，第一个要改变的投资观念，就是赚差价。
今后再讲其他需要改变的观念。
今天是劳动节，老司机得劳动一下，以纪念这伟大的国际性的节日，于是就写下了这些文字。这或许也是一个许多人都迷茫的劳动节，因为我们不再敢轻易相信，明天一定会更好。
那就干活吧，迷茫的时候，就去干活。无论如何，有活干，就是一种幸福！
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5G套餐推动业绩上行 三大运营商一季度日均赚超3亿元
4月21日晚间，中国移动、中国联通披露了一季报，至此，中国移动、中国联通、中国电信三大运营商一季报已全部披露完毕。据《证券日报》记者粗略计算，今年一季度，三大运营商共计实现营业收入4348.98亿元，实现净利润348.54亿元。以今年一季度共计90天计算，三大运营商一季度日均实现营业收入48.32亿元、净利润3.87亿元。
具体来看，中国移动2022年一季度实现营业收入2273亿元，同比增长14.6%；实现主营业务收入为1938亿元，同比增长9.1%；其他业务收入为335亿元，同比增长61.6%。同期，公司归属于母公司股东的净利润为256亿元，同比增长6.5%。
中国电信披露的公告显示，2022年第一季度，公司营业收入为1185.76亿元，较去年同期增长11.5%。归属于上市公司股东的净利润为72.23亿元，较去年同期增长12.1%。
中国联通一季度公司营收、利润均实现上市以来同期最高水平。中国联通营业收入达到890.22亿元，比去年同期提升8.2%，主营业务收入达到811.97亿元，比去年同期提升9.8%；归属于母公司净利润达到20.31亿元，比去年同期上升20.0%。
今年一季度，三大运营商5G套餐用户渗透持续加码。根据三大运营商披露的一季报数据计算，三大运营商5G套餐用户共计8.49亿户。
截至2022年3月31日，中国移动移动客户总数约9.67亿户，其中5G套餐客户总数达到4.67亿户，5G网络客户总数达到2.33亿户，客户结构持续优化。中国电信移动用户净增711万户，达到约3.80亿户，5G套餐用户净增2295万户，达到约2.11亿户，渗透率达到55.5%，移动用户ARPU为45.1元。中国联通“大联接”用户规模再创新高，累计达到7.79亿户。公司5G套餐用户达到1.71亿户，推动公司移动主营业务收入实现419.86亿元，同比提升2.2%。
本文来源证券日报
4月21日晚间，中国移动、中国联通披露了一季报，至此，中国移动、中国联通、中国电信三大运营商一季报已全部披露完毕。据《证券日报》记者粗略计算，今年一季度，三大运营商共计实现营业收入4348.98亿元，实现净利润348.54亿元。以今年一季度共计90天计算，三大运营商一季度日均实现营业收入48.32亿元、净利润3.87亿元。
具体来看，中国移动2022年一季度实现营业收入2273亿元，同比增长14.6%；实现主营业务收入为1938亿元，同比增长9.1%；其他业务收入为335亿元，同比增长61.6%。同期，公司归属于母公司股东的净利润为256亿元，同比增长6.5%。
中国电信披露的公告显示，2022年第一季度，公司营业收入为1185.76亿元，较去年同期增长11.5%。归属于上市公司股东的净利润为72.23亿元，较去年同期增长12.1%。
中国联通一季度公司营收、利润均实现上市以来同期最高水平。中国联通营业收入达到890.22亿元，比去年同期提升8.2%，主营业务收入达到811.97亿元，比去年同期提升9.8%；归属于母公司净利润达到20.31亿元，比去年同期上升20.0%。
今年一季度，三大运营商5G套餐用户渗透持续加码。根据三大运营商披露的一季报数据计算，三大运营商5G套餐用户共计8.49亿户。
截至2022年3月31日，中国移动移动客户总数约9.67亿户，其中5G套餐客户总数达到4.67亿户，5G网络客户总数达到2.33亿户，客户结构持续优化。中国电信移动用户净增711万户，达到约3.80亿户，5G套餐用户净增2295万户，达到约2.11亿户，渗透率达到55.5%，移动用户ARPU为45.1元。中国联通“大联接”用户规模再创新高，累计达到7.79亿户。公司5G套餐用户达到1.71亿户，推动公司移动主营业务收入实现419.86亿元，同比提升2.2%。
本文来源证券日报
丐帮没吃饭？
21年我看到最多的言论是:
如果我18年买进就好了，闭着眼睛买，怎么买怎么赚，而21年不好赚钱，操作难度大增。
上天再给了你一次18年，这次你会珍惜吗？
有些人跌10-15个点不止损，跌了20-30个点止损，还说自己操作很好吗？我的止损点就是15%，基本上在10%就止损了。止损逻辑在于自己看好的逻辑没有发生，那说明什么地方错了。
机会只属于少数人，上天给机会，那就抓住，可能你人生中也就那么几次机会，只要抓住一次10倍的机会，你这辈子也不用太愁了。
#基金#
21年我看到最多的言论是:
如果我18年买进就好了，闭着眼睛买，怎么买怎么赚，而21年不好赚钱，操作难度大增。
上天再给了你一次18年，这次你会珍惜吗？
有些人跌10-15个点不止损，跌了20-30个点止损，还说自己操作很好吗？我的止损点就是15%，基本上在10%就止损了。止损逻辑在于自己看好的逻辑没有发生，那说明什么地方错了。
机会只属于少数人，上天给机会，那就抓住，可能你人生中也就那么几次机会，只要抓住一次10倍的机会，你这辈子也不用太愁了。
#基金#
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