#高分电影#如何评价这部高分电影《花样年华》迷人之处在哪？
当张曼玉扮演的苏丽珍与梁朝伟扮演的周慕云背影一同出现在画面当中时，一个想法在我脑内升腾而起:哪怕这个电影没有任何的情节，只为了这么一个场景，我也能将它看下去。
《花样年华》里很多情节被王家卫高度简化了，但依然讲了一段完整的故事:苏丽珍与周慕云的配偶，与对方的配偶出轨了，苏丽珍与周慕云发现了这一事后，两人同病相怜，建立友谊，最终萌发出了不可说的感情。在动荡的时代背景下和充满了闲言碎语的周遭环境中，周慕云选择远走他乡而苏丽珍留在了香港，两人的一段情就此结束。
"如果我多一张船票，你会不会跟我走？"
"如果你多一张船票，你会不会带我走？"
一向隐忍又克制的两人，谁都没有将问题提出口。或许做下选择的此后便是肝肠寸断，也只能任它岁月悠悠。
这是一个昏暗又凄艳的爱情故事。若说他们没有勇气，他们便不会放纵自己的心，在对方的魅力中一步步中沉溺，更不会有那样的对话:
"我们自己知道我们没什么不就行了。
原来我也这样想，所以不怕别人说闲话，我相信我自己不会像他们那样，原来会的。"
这正是:只要我们问心无愧……倘若我问心有愧呢？
哪怕他们一直压抑着克制着，任汹涌的情绪波涛翻滚在平静的面容下，翻滚在典雅又正式的西装旗袍所包裹的身躯中，他们还是做到了向对方表明自己的心意。
关于克制情感这件事，我联想到了茨威格的《一个陌生女人的来信》。那个陌生女人，爱得更浓烈更偏执更单一，爱成了宗教信仰，爱成了生命之火、人生之光。
生命的热情因作家而点燃，又因作家而熄灭，这样浓郁到病态强烈到奔涌的爱意，被她克制了一生，直到死前才写信向作家叙述了自己这因他而璀璨而熄灭的一生。令人唏嘘的是，她的情感确实克制得太好，以至于作家读了她的这封信，知道她爱他，她死了，也想不起她是谁。
于我而言，深爱却不被知晓，比深爱却不能被爱更像是一个纯粹的悲剧。
不同于这个女人，苏丽珍与周慕云都踏出了那一步，他们都让对方发现了自己的心意。彼此相爱本该是最完美的结局，两人却选择用分离来割舍这份情谊。
或许能从两人的交谈中，知晓两人离别的原因。一是闲言碎语。哪怕在电影中，其他人物其他情节被无限简化简化的这个世界上，只剩下苏丽珍和周慕云是绝对主角，也不能掩盖两个人就是大时代下毫不起眼两粒微尘的事实。他们能做到完全不顾及他人看法而随自己心意，想在一起就在一起吗？当然是做不到的。
二是道德枷锁，或许不能称之为枷锁，而应该是逻辑困境。两人走在一起的原因是双方配偶的背叛，他们为这种背叛而愤恨，而心碎，而同病相怜。是这样的背叛带来了他们的苦难。苏丽珍不止一次说，我们不会像他们那样的。
如果苏丽珍和周慕云在一起了，这说明什么？说明他们还是走上了自己配偶的老路，如果自己认可了这样的处事方式，便表示了对之前被背叛的认同。若是抛弃了自己的道德准则，选择了这样的处事方式，只管今朝有朝有酒今朝醉，决定两人在一起，那么此后，若是对方再和下一个人在一起并抛弃了自己，那也是可接受的——自作自受罢了。我想这便是苏丽珍无法踏过自己心里那一关的原因。
同样是爱着对方，周慕云却不这么想。因为对苏丽珍的情感，他甚至原谅了最先出轨的那两个人。他领悟到的是:原来爱情就是会这样不受控制，自然而然地发生的。
苏丽珍心中的挣扎是绝对不会少的。或许想过和周慕云白头偕老的可能性，比如说周慕云和背叛他的周太太，显然没有关于武侠小说的共同爱好，而自己是他的知己，甚至有可能是他唯一的知己，那么也就有可能是他今后人生的唯一伴侣。但是，这个可能性又会有多少呢？他那些与自己不契合的地方，会不会在下一个地方遇见的别的女人，又产生新的共鸣？
喜欢是真的，犹疑与不确定也是真的。电影中被简化的一切，对我们了解这个故事本身并不重要，但对他们的人生选择十分重要。
他们的爱情是有分量的，但在爱情之外，生活中其他的方方面面，同样在他们心中占据着分量，而这种份量所产生的拉距感体现在了他们行为中的犹豫不决与怯懦中。
苏丽珍没有跟他走的勇气，周慕云甚至也没有问她的勇气，看似是撕心裂肺的难过，不过是冷酷的一句话总结:情不至此罢了。
说到底，还是爱情中有太多考量，爱得不够。
电影中，我们只看见了两人在这段情感中的模样，忽略了他们所有的人情交际、前情后记，仿佛他们就是那片天地下的唯一。而这段唯一的感情却不能缔结，令我们深以为憾。
但他们自己明白，很多东西其实从未被忽略过，他们也根据轻重，做了自己的抉择。
哪有那么多的情非得已、言不由衷，哪怕不讲这个故事与《阿飞正传》和《2046》串成同一个故事来看，仅仅当作一个独立的平行宇宙，在这个宇宙里，他们的生命依然会遭遇很多事，遇到很多人。或许这一段情会随时间而淡忘，或许这一段情会随时间而愈加深刻，但一旦选择分离，两人便注定朝不同的方向前行，让对方化作自己心中寥寥的云影。若一定要讲述，便用徐志摩的《偶然》来讲这段情吧:
我是天空里的一片云，
偶尔投影在你的波心──
你不必讶异，
更无须欢喜──
在转瞬间消灭了踪影。
你我相逢在黑夜的海上，
你有你的，我有我的，方向；
你记得也好，
最好你忘掉
在这交会时互放的光亮！
当张曼玉扮演的苏丽珍与梁朝伟扮演的周慕云背影一同出现在画面当中时，一个想法在我脑内升腾而起:哪怕这个电影没有任何的情节，只为了这么一个场景，我也能将它看下去。
《花样年华》里很多情节被王家卫高度简化了，但依然讲了一段完整的故事:苏丽珍与周慕云的配偶，与对方的配偶出轨了，苏丽珍与周慕云发现了这一事后，两人同病相怜，建立友谊，最终萌发出了不可说的感情。在动荡的时代背景下和充满了闲言碎语的周遭环境中，周慕云选择远走他乡而苏丽珍留在了香港，两人的一段情就此结束。
"如果我多一张船票，你会不会跟我走？"
"如果你多一张船票，你会不会带我走？"
一向隐忍又克制的两人，谁都没有将问题提出口。或许做下选择的此后便是肝肠寸断，也只能任它岁月悠悠。
这是一个昏暗又凄艳的爱情故事。若说他们没有勇气，他们便不会放纵自己的心，在对方的魅力中一步步中沉溺，更不会有那样的对话:
"我们自己知道我们没什么不就行了。
原来我也这样想，所以不怕别人说闲话，我相信我自己不会像他们那样，原来会的。"
这正是:只要我们问心无愧……倘若我问心有愧呢？
哪怕他们一直压抑着克制着，任汹涌的情绪波涛翻滚在平静的面容下，翻滚在典雅又正式的西装旗袍所包裹的身躯中，他们还是做到了向对方表明自己的心意。
关于克制情感这件事，我联想到了茨威格的《一个陌生女人的来信》。那个陌生女人，爱得更浓烈更偏执更单一，爱成了宗教信仰，爱成了生命之火、人生之光。
生命的热情因作家而点燃，又因作家而熄灭，这样浓郁到病态强烈到奔涌的爱意，被她克制了一生，直到死前才写信向作家叙述了自己这因他而璀璨而熄灭的一生。令人唏嘘的是，她的情感确实克制得太好，以至于作家读了她的这封信，知道她爱他，她死了，也想不起她是谁。
于我而言，深爱却不被知晓，比深爱却不能被爱更像是一个纯粹的悲剧。
不同于这个女人，苏丽珍与周慕云都踏出了那一步，他们都让对方发现了自己的心意。彼此相爱本该是最完美的结局，两人却选择用分离来割舍这份情谊。
或许能从两人的交谈中，知晓两人离别的原因。一是闲言碎语。哪怕在电影中，其他人物其他情节被无限简化简化的这个世界上，只剩下苏丽珍和周慕云是绝对主角，也不能掩盖两个人就是大时代下毫不起眼两粒微尘的事实。他们能做到完全不顾及他人看法而随自己心意，想在一起就在一起吗？当然是做不到的。
二是道德枷锁，或许不能称之为枷锁，而应该是逻辑困境。两人走在一起的原因是双方配偶的背叛，他们为这种背叛而愤恨，而心碎，而同病相怜。是这样的背叛带来了他们的苦难。苏丽珍不止一次说，我们不会像他们那样的。
如果苏丽珍和周慕云在一起了，这说明什么？说明他们还是走上了自己配偶的老路，如果自己认可了这样的处事方式，便表示了对之前被背叛的认同。若是抛弃了自己的道德准则，选择了这样的处事方式，只管今朝有朝有酒今朝醉，决定两人在一起，那么此后，若是对方再和下一个人在一起并抛弃了自己，那也是可接受的——自作自受罢了。我想这便是苏丽珍无法踏过自己心里那一关的原因。
同样是爱着对方，周慕云却不这么想。因为对苏丽珍的情感，他甚至原谅了最先出轨的那两个人。他领悟到的是:原来爱情就是会这样不受控制，自然而然地发生的。
苏丽珍心中的挣扎是绝对不会少的。或许想过和周慕云白头偕老的可能性，比如说周慕云和背叛他的周太太，显然没有关于武侠小说的共同爱好，而自己是他的知己，甚至有可能是他唯一的知己，那么也就有可能是他今后人生的唯一伴侣。但是，这个可能性又会有多少呢？他那些与自己不契合的地方，会不会在下一个地方遇见的别的女人，又产生新的共鸣？
喜欢是真的，犹疑与不确定也是真的。电影中被简化的一切，对我们了解这个故事本身并不重要，但对他们的人生选择十分重要。
他们的爱情是有分量的，但在爱情之外，生活中其他的方方面面，同样在他们心中占据着分量，而这种份量所产生的拉距感体现在了他们行为中的犹豫不决与怯懦中。
苏丽珍没有跟他走的勇气，周慕云甚至也没有问她的勇气，看似是撕心裂肺的难过，不过是冷酷的一句话总结:情不至此罢了。
说到底，还是爱情中有太多考量，爱得不够。
电影中，我们只看见了两人在这段情感中的模样，忽略了他们所有的人情交际、前情后记，仿佛他们就是那片天地下的唯一。而这段唯一的感情却不能缔结，令我们深以为憾。
但他们自己明白，很多东西其实从未被忽略过，他们也根据轻重，做了自己的抉择。
哪有那么多的情非得已、言不由衷，哪怕不讲这个故事与《阿飞正传》和《2046》串成同一个故事来看，仅仅当作一个独立的平行宇宙，在这个宇宙里，他们的生命依然会遭遇很多事，遇到很多人。或许这一段情会随时间而淡忘，或许这一段情会随时间而愈加深刻，但一旦选择分离，两人便注定朝不同的方向前行，让对方化作自己心中寥寥的云影。若一定要讲述，便用徐志摩的《偶然》来讲这段情吧:
我是天空里的一片云，
偶尔投影在你的波心──
你不必讶异，
更无须欢喜──
在转瞬间消灭了踪影。
你我相逢在黑夜的海上，
你有你的，我有我的，方向；
你记得也好，
最好你忘掉
在这交会时互放的光亮！
#房地产# 市场
【高能级城市持续向好，低能级城市呈结构性分化】
从各能级城市来看，一二线城市商品房成交量稳中有升，具体城市表现由供应端决定，其中一线及核心二线城市由于城市基本面优秀，均为人口流入型城市，城市经济实力强，各项配套的基础建设如医疗、教育等设施完善，对于投资及刚性需求均为首选，但一方面地方政府对于土地出让金的依赖度普遍较小，另一方面政府对土地出让规模管控严格，从2017年至2021年一二线核心城市的供应量走势来看，全年供应规模保持稳定，致使成交量保持稳定，同时政策上对于核心城市房价的管控趋严，尽管供小于求，但房价涨幅依旧在可控范围内。普通二线城市虽为地方核心城市，对周边城市的人口亦有一定吸引力，但多数产业基础薄弱，经济实力不足，因此地方政府对于土地出让金的依赖度较高，由此导致供应规模高于需求面，因此房价涨幅有限。
三四线城市则不同，其更多由需求端决定。2020年尽管受疫情冲击较为严重，三四线城市房地产市场恢复较慢，不过从房地产市场成交量同比来看2020年7月累计数据已经恢复正增长，同比上升0.7%，后期同比持续向好，2020年12月累计成交量同比上升15.0%。我们认为强三线如徐州、东莞等城市，由于产业发展好，带动经济实力上升的同时吸引了较多人进城就业，产生了大量的住房及租房需求，对当地房地产市场成交形成有力支撑，推动房地产市场上行；普通三四线城市产业发展较弱，多数人口外出就业，叠加新冠疫情的突发，就地过年政策对返乡置业的行情形成一定影响，使得普通三四线需求受挫严重，房地产市场成交下行明显，加上房企愈加倾向于在核心城市、核心区域拿地，造成普通三四线供应面及需求面均较弱的现状，且随着落户政策的放宽，人口向高能级城市聚集的趋势逐渐加强，这种局面将会长期存在。
规模
【房企分化加剧，2021向管理要红利】
从综合实力TOP200房企来看，除TOP3之外，其余梯队房企增速有所放缓。2020年房地产行业遭受较大冲击，上半年疫情对房企的销售、竣工结转与新开工均造成较大影响，下半年随着疫情的好转，负面影响逐渐消弭，但紧跟而来的是严厉的调控政策，从销售业绩表现来看，房企虽多数实现了增长，但增速放缓大势所趋，未来融资政策难有放松的可能性，房企将转向修炼内功，朝着可持续的、高质量的发展方向努力。至2020年，千亿房企虽持续扩容至43家，但行业集中度的提升也意味着中小房企的生存空间愈加紧凑，疫情打断了房企的正常销售节奏及销售策略、三道红线影响了企业融资、集中供地亦重新定义了企业投资，这些政策的出台无疑会让资源加速向强者倾斜，对于中小房企而言，紧抓自己已经深耕的市场，提高市场占有率是当下最重要的事，若有余力，再商讨对外扩张的事宜也不迟。
在此背景下，房企对于2021年的销售增速预期普遍下调，同时去化率的设定也较为保守，从2021年房企目标销售金额与全年预计可售货值来看，除绿城中国与融信中国的去化率目标仍在70%，其余房企的去化率稳定在60%-65%之内。我们认为，随着外部融资被收紧，企业将更加注重内部资金流转，加大力度促进销售回款，提高库存项目的去化率，预计多数房企大概率可以完成2021年的销售目标。除此之外，有息负债增速被禁锢意味着房企销售规模增速被限制，在同等比例的情况下，龙头房企获得有息负债规模更大，推动资源进一步向上集中，行业格局已经基本形成。
开发
【去化受阻叠加融资收紧，房企开发规模进一步放缓】
从房地产行业新开工面积的变化来看，新开工面积梯队越高，其房企平均新开工面积增速越呈现出放缓态势，因此尽管梯队企业数量上升，但占比数据却反而下降，其主要原因是2020年上半年疫情延缓了房企项目的进度，且下半年的三道红线收紧了企业的融资，尤其以试点企业为重要观察对象，因此大中型房企的可动用资金规模缩小，导致新开工面积有所下降，而2021年随着整体环境的稳定，房企新开工面积规模亦会进入平台期，预期未来销售规模增速将持续放缓。
根据TOP200房企不同梯队平均布局城市数量来看，除TOP10之外的其他梯队，布局城市数量均有下降，我们认为主要原因是行业整体环境不好，疫情叠加三道红线，对企业的资金面造成了巨大的压力，企业降负债诉求十分迫切，因此在不影响企业正常运转的同时，削减一部分收效与投入不成正比的布局城市，是可以理解的。从综合实力TOP200房企项目布局数量情况来看，TOP10房企平均项目数量为843个，较2019年上升了46个，其中单碧桂园的项目数量便达到2958个，倍杀第二名的1171个项目总数。
单从城市及项目的布局数量而言，并不能断定公司的未来发展潜力，不同的城市进入难度不同，对企业规模成长的贡献也大相径庭，从房企布局城市类型与数量来看，一般而言主攻三四线城市的房企布局城市数量会相对较多，如2020年深耕三四线的碧桂园布局城市及项目分别高达289、2958个，主阵地在三四线的恒大布局城市及项目数量也十分可观，分别高达234、1171个，但布局高能级城市较多的万科，虽仅布局94座城市，456个项目，销售规模亦为行业翘楚。展望未来，一方面行业环境的持续收缩或迫使房企出让自身项目、收缩战略布局，另一方面投资结构向高能级持续转型也增加了企业扩张的成本，或变相导致企业布局城市及项目的增速下降。
资产
【借力多元业务分拆及收并购，大中型房企总资产快速提升】
分层级来看，2020年，综合实力TOP200房企中，TOP1至TOP20房企净资产规模均值同比增长17.0%至1641.2亿元；TOP21至TOP50房企净资产规模均值同比大幅增长26.8%至487.4亿元；TOP51至TOP100房企净资产规模均值同比增加7.6%至248.4亿元。其中TOP21至TOP50房企净资产规模增长最快，而小规模房企出现净资产规模负增长的情况，资产规模增长分化现象愈加明显。
我们认为，头部房企总资产提升较大，主要有两个原因：
第一，大中房企业务相对广泛，可通过分拆板块上市扩大企业资产规模；
第二，大房企具备融资优势，运营能力相对较强，收并购动作相较中小房企更为频繁，吞并其他企业也是促进总资产规模增长的原因之一。
盈利
【营业收入增速放缓，行业利润率改善难度大】
房住不炒的持续贯彻、三道红线的出台以及两集中供地，彻底改变了行业运行规则，高价地在限价政策下导致利润率下滑的影响终归消退，但未来房企面临的将是严峻环境下的更多挑战。我们认为，未来行业利润率仍将承压。原因在于，2016年以前的低成本土地完成去化，加上高价地结转遭遇限价令，当前利润率已然降至低位，但考虑到“稳地价、稳房价、稳预期”三稳政策的不断推进，行业利润率改善难度依然很大，尽管各企业积极优化内部组织结构，意图降低间接成本以期减少期间费用对利润的侵蚀，但管理成效仍然有待观察。
风险
【房企三道红线指标普遍改善，但需注意假降债真“转”债】
2020年综合实力TOP200房企平均净负债率76.9%，相比2019年同期大幅降低8.9pcts。为了满足三道红线的要求，房企在2023年之前持续加强对净负债率的管控，争取长期维持在100%的要求之内。但净负债率并不是越低越好，杠杆的高低决定公司未来规模的发展力度，为了保持企业实现稳健经营，销售金额保持增长，因此在遇到不错的投资机会时，部分低杠杆企业的净负债率或有不同程度的增长。
从整体平均现金短债比倍数来看，TOP200房企货币资金能够完全覆盖短期有息负债，短期偿债压力较小，但除关注现金短债比指标本身外，还需要警惕部分企业货币资金中受限制资金占比较大将为企业带来偿债风险。
成长
【调控之下房企缓投资，增长动力有限】
2020年综合实力TOP200房企营业收入增速为9.7%，相比2019年同期降低12.3pcts，利润总额同比减少4.9%。不同层级成长速度表现不同，营业收入增速方面，TOP1至TOP100房企增速相对较高，分别为13.4%和13.1%；TOP101至TOP200的中小房企增速相对较小，分别为9.0%和8.2%。从利润总额增速来看，仅TOP1至TOP20利润总额小幅增长，增速为2.0%，TOP21至TOP50、TOP51至TOP100房企利润总额为负增长，降幅分别为8.8%、15.6%。总体呈现大中规模房企小幅增长，中小房企增长受限的特点。
我们认为，在调控趋严背景下，行业格局基本已定：头部房企已达既定规模，增速较缓，而小型房企市场竞争力弱于大中房企，增长空间有限。企业要想长久生存，必须在动荡的市场环境中保持稳定的市场占有率，因此销售规模对不同层级都同样重要，而想要获得稳定的销售增长，企业势必要依靠大量优质地块变现，现有土拍模式无论是从资金方面还是拍地条件方面，对中小房企并不友好，拿地成本无明显优势，再有调控长期难有放松，中小房企将面临生存考验。拿地方面从E50和G30中的47家典型上市房企投资情况来看，2020年新增土地储备共计68375.4万平方米，相比2019年同期减少3.0%，整体投资力度有所降低。我们认为主要原因在于2020年政府调控收紧，加上三道红线的出台实施，房企可用于拿地的资金较为紧张，因此出现新增土地储备同比下滑的现象。而整体新增投资减少也预示未来企业销售规模增长或将放缓。
【高能级城市持续向好，低能级城市呈结构性分化】
从各能级城市来看，一二线城市商品房成交量稳中有升，具体城市表现由供应端决定，其中一线及核心二线城市由于城市基本面优秀，均为人口流入型城市，城市经济实力强，各项配套的基础建设如医疗、教育等设施完善，对于投资及刚性需求均为首选，但一方面地方政府对于土地出让金的依赖度普遍较小，另一方面政府对土地出让规模管控严格，从2017年至2021年一二线核心城市的供应量走势来看，全年供应规模保持稳定，致使成交量保持稳定，同时政策上对于核心城市房价的管控趋严，尽管供小于求，但房价涨幅依旧在可控范围内。普通二线城市虽为地方核心城市，对周边城市的人口亦有一定吸引力，但多数产业基础薄弱，经济实力不足，因此地方政府对于土地出让金的依赖度较高，由此导致供应规模高于需求面，因此房价涨幅有限。
三四线城市则不同，其更多由需求端决定。2020年尽管受疫情冲击较为严重，三四线城市房地产市场恢复较慢，不过从房地产市场成交量同比来看2020年7月累计数据已经恢复正增长，同比上升0.7%，后期同比持续向好，2020年12月累计成交量同比上升15.0%。我们认为强三线如徐州、东莞等城市，由于产业发展好，带动经济实力上升的同时吸引了较多人进城就业，产生了大量的住房及租房需求，对当地房地产市场成交形成有力支撑，推动房地产市场上行；普通三四线城市产业发展较弱，多数人口外出就业，叠加新冠疫情的突发，就地过年政策对返乡置业的行情形成一定影响，使得普通三四线需求受挫严重，房地产市场成交下行明显，加上房企愈加倾向于在核心城市、核心区域拿地，造成普通三四线供应面及需求面均较弱的现状，且随着落户政策的放宽，人口向高能级城市聚集的趋势逐渐加强，这种局面将会长期存在。
规模
【房企分化加剧，2021向管理要红利】
从综合实力TOP200房企来看，除TOP3之外，其余梯队房企增速有所放缓。2020年房地产行业遭受较大冲击，上半年疫情对房企的销售、竣工结转与新开工均造成较大影响，下半年随着疫情的好转，负面影响逐渐消弭，但紧跟而来的是严厉的调控政策，从销售业绩表现来看，房企虽多数实现了增长，但增速放缓大势所趋，未来融资政策难有放松的可能性，房企将转向修炼内功，朝着可持续的、高质量的发展方向努力。至2020年，千亿房企虽持续扩容至43家，但行业集中度的提升也意味着中小房企的生存空间愈加紧凑，疫情打断了房企的正常销售节奏及销售策略、三道红线影响了企业融资、集中供地亦重新定义了企业投资，这些政策的出台无疑会让资源加速向强者倾斜，对于中小房企而言，紧抓自己已经深耕的市场，提高市场占有率是当下最重要的事，若有余力，再商讨对外扩张的事宜也不迟。
在此背景下，房企对于2021年的销售增速预期普遍下调，同时去化率的设定也较为保守，从2021年房企目标销售金额与全年预计可售货值来看，除绿城中国与融信中国的去化率目标仍在70%，其余房企的去化率稳定在60%-65%之内。我们认为，随着外部融资被收紧，企业将更加注重内部资金流转，加大力度促进销售回款，提高库存项目的去化率，预计多数房企大概率可以完成2021年的销售目标。除此之外，有息负债增速被禁锢意味着房企销售规模增速被限制，在同等比例的情况下，龙头房企获得有息负债规模更大，推动资源进一步向上集中，行业格局已经基本形成。
开发
【去化受阻叠加融资收紧，房企开发规模进一步放缓】
从房地产行业新开工面积的变化来看，新开工面积梯队越高，其房企平均新开工面积增速越呈现出放缓态势，因此尽管梯队企业数量上升，但占比数据却反而下降，其主要原因是2020年上半年疫情延缓了房企项目的进度，且下半年的三道红线收紧了企业的融资，尤其以试点企业为重要观察对象，因此大中型房企的可动用资金规模缩小，导致新开工面积有所下降，而2021年随着整体环境的稳定，房企新开工面积规模亦会进入平台期，预期未来销售规模增速将持续放缓。
根据TOP200房企不同梯队平均布局城市数量来看，除TOP10之外的其他梯队，布局城市数量均有下降，我们认为主要原因是行业整体环境不好，疫情叠加三道红线，对企业的资金面造成了巨大的压力，企业降负债诉求十分迫切，因此在不影响企业正常运转的同时，削减一部分收效与投入不成正比的布局城市，是可以理解的。从综合实力TOP200房企项目布局数量情况来看，TOP10房企平均项目数量为843个，较2019年上升了46个，其中单碧桂园的项目数量便达到2958个，倍杀第二名的1171个项目总数。
单从城市及项目的布局数量而言，并不能断定公司的未来发展潜力，不同的城市进入难度不同，对企业规模成长的贡献也大相径庭，从房企布局城市类型与数量来看，一般而言主攻三四线城市的房企布局城市数量会相对较多，如2020年深耕三四线的碧桂园布局城市及项目分别高达289、2958个，主阵地在三四线的恒大布局城市及项目数量也十分可观，分别高达234、1171个，但布局高能级城市较多的万科，虽仅布局94座城市，456个项目，销售规模亦为行业翘楚。展望未来，一方面行业环境的持续收缩或迫使房企出让自身项目、收缩战略布局，另一方面投资结构向高能级持续转型也增加了企业扩张的成本，或变相导致企业布局城市及项目的增速下降。
资产
【借力多元业务分拆及收并购，大中型房企总资产快速提升】
分层级来看，2020年，综合实力TOP200房企中，TOP1至TOP20房企净资产规模均值同比增长17.0%至1641.2亿元；TOP21至TOP50房企净资产规模均值同比大幅增长26.8%至487.4亿元；TOP51至TOP100房企净资产规模均值同比增加7.6%至248.4亿元。其中TOP21至TOP50房企净资产规模增长最快，而小规模房企出现净资产规模负增长的情况，资产规模增长分化现象愈加明显。
我们认为，头部房企总资产提升较大，主要有两个原因：
第一，大中房企业务相对广泛，可通过分拆板块上市扩大企业资产规模；
第二，大房企具备融资优势，运营能力相对较强，收并购动作相较中小房企更为频繁，吞并其他企业也是促进总资产规模增长的原因之一。
盈利
【营业收入增速放缓，行业利润率改善难度大】
房住不炒的持续贯彻、三道红线的出台以及两集中供地，彻底改变了行业运行规则，高价地在限价政策下导致利润率下滑的影响终归消退，但未来房企面临的将是严峻环境下的更多挑战。我们认为，未来行业利润率仍将承压。原因在于，2016年以前的低成本土地完成去化，加上高价地结转遭遇限价令，当前利润率已然降至低位，但考虑到“稳地价、稳房价、稳预期”三稳政策的不断推进，行业利润率改善难度依然很大，尽管各企业积极优化内部组织结构，意图降低间接成本以期减少期间费用对利润的侵蚀，但管理成效仍然有待观察。
风险
【房企三道红线指标普遍改善，但需注意假降债真“转”债】
2020年综合实力TOP200房企平均净负债率76.9%，相比2019年同期大幅降低8.9pcts。为了满足三道红线的要求，房企在2023年之前持续加强对净负债率的管控，争取长期维持在100%的要求之内。但净负债率并不是越低越好，杠杆的高低决定公司未来规模的发展力度，为了保持企业实现稳健经营，销售金额保持增长，因此在遇到不错的投资机会时，部分低杠杆企业的净负债率或有不同程度的增长。
从整体平均现金短债比倍数来看，TOP200房企货币资金能够完全覆盖短期有息负债，短期偿债压力较小，但除关注现金短债比指标本身外，还需要警惕部分企业货币资金中受限制资金占比较大将为企业带来偿债风险。
成长
【调控之下房企缓投资，增长动力有限】
2020年综合实力TOP200房企营业收入增速为9.7%，相比2019年同期降低12.3pcts，利润总额同比减少4.9%。不同层级成长速度表现不同，营业收入增速方面，TOP1至TOP100房企增速相对较高，分别为13.4%和13.1%；TOP101至TOP200的中小房企增速相对较小，分别为9.0%和8.2%。从利润总额增速来看，仅TOP1至TOP20利润总额小幅增长，增速为2.0%，TOP21至TOP50、TOP51至TOP100房企利润总额为负增长，降幅分别为8.8%、15.6%。总体呈现大中规模房企小幅增长，中小房企增长受限的特点。
我们认为，在调控趋严背景下，行业格局基本已定：头部房企已达既定规模，增速较缓，而小型房企市场竞争力弱于大中房企，增长空间有限。企业要想长久生存，必须在动荡的市场环境中保持稳定的市场占有率，因此销售规模对不同层级都同样重要，而想要获得稳定的销售增长，企业势必要依靠大量优质地块变现，现有土拍模式无论是从资金方面还是拍地条件方面，对中小房企并不友好，拿地成本无明显优势，再有调控长期难有放松，中小房企将面临生存考验。拿地方面从E50和G30中的47家典型上市房企投资情况来看，2020年新增土地储备共计68375.4万平方米，相比2019年同期减少3.0%，整体投资力度有所降低。我们认为主要原因在于2020年政府调控收紧，加上三道红线的出台实施，房企可用于拿地的资金较为紧张，因此出现新增土地储备同比下滑的现象。而整体新增投资减少也预示未来企业销售规模增长或将放缓。
道德经第七十二章
[原文]
民不畏威，则大威至。
无狎其所居，无厌其所生。
夫唯不厌，是以不厌。
是以圣人自知不自见，
自爱不自贵。故去彼取此。
[译文]
当人民不畏惧权威，
就是祸乱动荡之时。
不要逼人民不得安居，
不要阻人民谋生的经济。
只有不压迫人民，
人民不厌恶辖治。
因此，有道的圣人不但有自知，
而且也不表现自己；
有自爱不显摆高级。
所以要舍弃自见、自贵，
而保持前者自爱和自知。
道德经第七十三章
[原文]
勇于敢则杀，勇于不敢则活。
此两者，或利或害。
天之所恶，孰知其故？
是以圣人犹难之。
天之道，不争而善胜，
不应而善应，不召而自来，
繟然而善谋。
天网恢恢，疏而不失。
[译文]
勇于坚强就会死，
勇于柔弱可以活。
两种都是勇
结出有害无害不同果。
天所厌恶的，
谁知道是什么缘由？
有道的圣人也无法明说。
自然的规律是：
不争而胜斗；
不言语而善于应酬；
不召唤而来宾自有，
坦然而善于措筹。
自然的范围宽运作广，
虽然宽疏但并不失漏。
道德经第七十四章
[原文]
民不畏死，奈何以死惧之。
若使民常畏死，而为奇者，
吾得执而杀之，孰敢？
常有司杀者杀。
夫代司杀者杀，
是谓代大匠斫，
希有不伤其手者矣。
[译文]
人民不畏惧死亡，
为什么用死来吓唬他们？
人民真的畏惧死亡的话，
捕抓杀害其首领，
有谁敢行？
常使专司杀人的人去执行，
就如同代替木匠去砍木，
少有不砍伤自己手指的人。
道德经第七十五章
[原文]
民之饥，以其上食税之多，是以饥。
民之难治，以其上之有为，是以难治。
民之轻死，以其上求生之厚，是以轻死。
夫唯无以生为者，
是贤于贵生。
[译文]
人民之所以饥荒，
因为统治者吞税重难当，
所以人民辘辘饥肠。
人民之所以难治，
因为统治者好有作为，
所以民乱盗猖。
人民之所以轻生冒死，
是由于统治者刮尽脂膏，
所以民觉死也无妨。
只有生而无为者，
比贵生者更生养。
道德经第七十六章
[原文]
人之生也柔弱，
其死也坚强。
草木之生也柔脆，
其死也枯槁。
故坚强者死之徒，
柔弱者生之徒。
是以兵强则灭，
木强则折。
强大处下，柔弱处上。
[译文]
身体柔软的时候是活着，
身体坚硬的时候是死了。
草木生时是柔软脆弱，
死了变得干硬枯槁。
所以坚强的东西属于死亡，
柔弱的东西属于生长。
因此，用兵莫逞强，
树强遭砍伐斫丧。
凡是强大的，
最终是处下位，
凡是柔弱的，
反而居于上。
道德经第七十七章
[原文]
天之道，其犹张弓与？
高者抑下，下者举之，
有余者损之，不足者补之。
天之道，损有余而补不足。
人之道，则不然，
损不足以奉有余。
孰能有余以奉天下，
唯有道者。
是以圣人为而不恃，
功成而不处，其不欲见贤。
[译文]
自然的规律，不是很像张弓射箭吗？
弦拉高了就压低
低了就把它举高一些，
拉得过满了就放松，
拉得不足了就紧张一些。
自然的规律，
是减有余的向不足补给。
可人间法则是减少不足的，
向有余的人奉给。
谁能够减少有余的，
以补给天下不足的人民？
只有有道的人才有可能。
因此圣人有为而不占有，
有成而不居功，
他不愿显示自己的贤与能。
道德经第七十八章
[原文]
天下莫柔弱于水，
而攻坚强者莫之能胜，
以其无以易之。
弱之胜强，柔之胜刚，
天下莫不知，莫能行。
是以圣人云：
"受国之垢，是谓社稷主；
受国不祥，是为天下王。
"正言若反。
[译文]
天下没有什么东西比水更柔弱了，
却没有什么东西可以胜过水。
弱胜过强，柔胜过刚，
天下不知道者有谁？
但是没有人主动实行。
所以有道者所谓：
“承担全国的屈辱，
才能坐在国家的君位，
承担全国的祸灾，
才能成为天下主的地位。
正话反说都一样的智慧。
道德经第七十九章
[原文]
和大怨，必有余怨；
报怨以德，安可以为善？
是以圣人执左契，而不责于人。
有德司契，无德司彻。
天道无亲，常与善人。
[译文]
和解深重的怨恨，
还会残留下残余的怨恨；
用德来报答怨恨，
怎么不可以称为善行？
因此有道者不逼人还债，
尽管手里有借据的存根。
有“德”之人就像道者，
持有借据而不逼人。
无“德”之人就像收税人
那样苛刻蛮横。
自然规律没有偏爱，
却永远帮有德善人。
道德经第八十章
[原文]
小国寡民。
使有什伯之器而不用；
使民重死而不远徙；
虽有舟舆，无所乘之；
虽有甲兵，无所陈之。
使人复结绳而用之。
至治之极。
甘美食，美其服，
安其居，乐其俗，
邻国相望，
鸡犬之声相闻，
民至老死不相往来。
[译文]
国家变小，
人民稀少。
各种各样的便利器具，
不用也不重重；
使人民重视死亡，
而不迁徙目光远眺；
虽然有船只车辆，
未必有坐它的需要；
虽然有武器装备，
却没有布阵打仗的必要；
回到远古结绳记事的自然之妙。
国家治理，
人民吃得香甜，
穿得适体飘飘住得安适，岁月静好。
国与国之间呎尺相望，
鸡犬的叫声都可以听得到，
但人民从生到死，
也不互相往来跑跑。
道德经第八十一章
[原文]
信言不美，美言不信。
善者不辩，辩者不善。
知者不博，博者不知。
圣人不积，既以为人己愈有，
既以与人己愈多。
天之道，利而不害。
圣人之道，为而不争。
[译文]
真实的话不漂亮，
漂亮的话不真实，
善良的人不巧说，
巧言者善良未必。
真正有知识的人不卖弄，
卖弄的人不是真有知识。
圣人是不存占有之心的，
而是尽力照顾别人，
他自己也更为充实；
他尽力给予别人，
自己反而更丰济。
自然的规律是让万物生长，
而不把它们伤及。
圣人的行为准则是：
做事而不争事。 https://t.cn/R2W6SUB
[原文]
民不畏威，则大威至。
无狎其所居，无厌其所生。
夫唯不厌，是以不厌。
是以圣人自知不自见，
自爱不自贵。故去彼取此。
[译文]
当人民不畏惧权威，
就是祸乱动荡之时。
不要逼人民不得安居，
不要阻人民谋生的经济。
只有不压迫人民，
人民不厌恶辖治。
因此，有道的圣人不但有自知，
而且也不表现自己；
有自爱不显摆高级。
所以要舍弃自见、自贵，
而保持前者自爱和自知。
道德经第七十三章
[原文]
勇于敢则杀，勇于不敢则活。
此两者，或利或害。
天之所恶，孰知其故？
是以圣人犹难之。
天之道，不争而善胜，
不应而善应，不召而自来，
繟然而善谋。
天网恢恢，疏而不失。
[译文]
勇于坚强就会死，
勇于柔弱可以活。
两种都是勇
结出有害无害不同果。
天所厌恶的，
谁知道是什么缘由？
有道的圣人也无法明说。
自然的规律是：
不争而胜斗；
不言语而善于应酬；
不召唤而来宾自有，
坦然而善于措筹。
自然的范围宽运作广，
虽然宽疏但并不失漏。
道德经第七十四章
[原文]
民不畏死，奈何以死惧之。
若使民常畏死，而为奇者，
吾得执而杀之，孰敢？
常有司杀者杀。
夫代司杀者杀，
是谓代大匠斫，
希有不伤其手者矣。
[译文]
人民不畏惧死亡，
为什么用死来吓唬他们？
人民真的畏惧死亡的话，
捕抓杀害其首领，
有谁敢行？
常使专司杀人的人去执行，
就如同代替木匠去砍木，
少有不砍伤自己手指的人。
道德经第七十五章
[原文]
民之饥，以其上食税之多，是以饥。
民之难治，以其上之有为，是以难治。
民之轻死，以其上求生之厚，是以轻死。
夫唯无以生为者，
是贤于贵生。
[译文]
人民之所以饥荒，
因为统治者吞税重难当，
所以人民辘辘饥肠。
人民之所以难治，
因为统治者好有作为，
所以民乱盗猖。
人民之所以轻生冒死，
是由于统治者刮尽脂膏，
所以民觉死也无妨。
只有生而无为者，
比贵生者更生养。
道德经第七十六章
[原文]
人之生也柔弱，
其死也坚强。
草木之生也柔脆，
其死也枯槁。
故坚强者死之徒，
柔弱者生之徒。
是以兵强则灭，
木强则折。
强大处下，柔弱处上。
[译文]
身体柔软的时候是活着，
身体坚硬的时候是死了。
草木生时是柔软脆弱，
死了变得干硬枯槁。
所以坚强的东西属于死亡，
柔弱的东西属于生长。
因此，用兵莫逞强，
树强遭砍伐斫丧。
凡是强大的，
最终是处下位，
凡是柔弱的，
反而居于上。
道德经第七十七章
[原文]
天之道，其犹张弓与？
高者抑下，下者举之，
有余者损之，不足者补之。
天之道，损有余而补不足。
人之道，则不然，
损不足以奉有余。
孰能有余以奉天下，
唯有道者。
是以圣人为而不恃，
功成而不处，其不欲见贤。
[译文]
自然的规律，不是很像张弓射箭吗？
弦拉高了就压低
低了就把它举高一些，
拉得过满了就放松，
拉得不足了就紧张一些。
自然的规律，
是减有余的向不足补给。
可人间法则是减少不足的，
向有余的人奉给。
谁能够减少有余的，
以补给天下不足的人民？
只有有道的人才有可能。
因此圣人有为而不占有，
有成而不居功，
他不愿显示自己的贤与能。
道德经第七十八章
[原文]
天下莫柔弱于水，
而攻坚强者莫之能胜，
以其无以易之。
弱之胜强，柔之胜刚，
天下莫不知，莫能行。
是以圣人云：
"受国之垢，是谓社稷主；
受国不祥，是为天下王。
"正言若反。
[译文]
天下没有什么东西比水更柔弱了，
却没有什么东西可以胜过水。
弱胜过强，柔胜过刚，
天下不知道者有谁？
但是没有人主动实行。
所以有道者所谓：
“承担全国的屈辱，
才能坐在国家的君位，
承担全国的祸灾，
才能成为天下主的地位。
正话反说都一样的智慧。
道德经第七十九章
[原文]
和大怨，必有余怨；
报怨以德，安可以为善？
是以圣人执左契，而不责于人。
有德司契，无德司彻。
天道无亲，常与善人。
[译文]
和解深重的怨恨，
还会残留下残余的怨恨；
用德来报答怨恨，
怎么不可以称为善行？
因此有道者不逼人还债，
尽管手里有借据的存根。
有“德”之人就像道者，
持有借据而不逼人。
无“德”之人就像收税人
那样苛刻蛮横。
自然规律没有偏爱，
却永远帮有德善人。
道德经第八十章
[原文]
小国寡民。
使有什伯之器而不用；
使民重死而不远徙；
虽有舟舆，无所乘之；
虽有甲兵，无所陈之。
使人复结绳而用之。
至治之极。
甘美食，美其服，
安其居，乐其俗，
邻国相望，
鸡犬之声相闻，
民至老死不相往来。
[译文]
国家变小，
人民稀少。
各种各样的便利器具，
不用也不重重；
使人民重视死亡，
而不迁徙目光远眺；
虽然有船只车辆，
未必有坐它的需要；
虽然有武器装备，
却没有布阵打仗的必要；
回到远古结绳记事的自然之妙。
国家治理，
人民吃得香甜，
穿得适体飘飘住得安适，岁月静好。
国与国之间呎尺相望，
鸡犬的叫声都可以听得到，
但人民从生到死，
也不互相往来跑跑。
道德经第八十一章
[原文]
信言不美，美言不信。
善者不辩，辩者不善。
知者不博，博者不知。
圣人不积，既以为人己愈有，
既以与人己愈多。
天之道，利而不害。
圣人之道，为而不争。
[译文]
真实的话不漂亮，
漂亮的话不真实，
善良的人不巧说，
巧言者善良未必。
真正有知识的人不卖弄，
卖弄的人不是真有知识。
圣人是不存占有之心的，
而是尽力照顾别人，
他自己也更为充实；
他尽力给予别人，
自己反而更丰济。
自然的规律是让万物生长，
而不把它们伤及。
圣人的行为准则是：
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