房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利

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房地产企业常见的税务筹划技巧分享
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。

世道在变，环境在变，人心在变，
但人性的本质却千古不变。

一代谋圣诸葛亮，在《知人》一文中讲了自己的观人识人诀窍：

一日，问之以是非而观其志；
二日，穷之以辞辩而观其变；
三日，咨之以计谋而观其识；
四曰，告之以难而观其勇；
五日，醉之以酒而观其性；
六曰，临之以利而观其廉；
七日，期之以事而观其信。

他从一个人的“志、变、识、勇、性、廉、信”七大方面全面考察，寥寥数语，却句句紧抓识人之核心要义。

01
问之以是非，而观其志。
所谓“是非”，就是一个人的立场和做事原则。一个人的是非观越是明晰和坚定，那么这个人不管是你的敌人还是朋友，对你来说其实都是越安全的。

如果是非观模糊，他的立场和原则也必定跟着模糊，在生活中就会人云亦云，在危难关头，则往往就是那根墙头草，随风倒。
这样的人，如同吕布，哪怕有稀世之本领，只有远离之，你才能安全。
而只有在确保你自身安全的前提之下，你与人合作的决策行动才是有价值和生产力的。
否则，给自己带来的只有灾难和毁灭。
看人首先要“问之以是非而观其志”，其意义就在这里。

02
穷之以辞辩，而观其变。
怎样低成本高效率选到可以委以重任的人？
直接托之以重任来考查，成本和风险都太大。“穷之以辞辩”的观人之法告诉你，话题辩论才是选贤任能低成本而高效率的方式。
你将他逼到理屈词穷的地步，看他会如何转机。从他应对“困境”的方式中就可以考查出他思维的灵活性，思考问题的深度等。
那么，他到底有没有能力承担重要任务也就可以清晰判断了。
他若是变通越灵活，所能突破的难题瓶颈也就越大，那么所能托付的任务就可以越重要。

03
咨之以计谋，而观其识。
考查一个人的见识格局有多大，最有效的方式就是看他面对问题所能提供的解决之道。
同样是解决温饱问题，一个小孩子，受经历浅薄的限制，唯一的策略就是哭闹；
一个一无是处的成年人，可能就是偷和抢；
一个农民，只有靠务农知识经验勤勤恳恳地种地，自给自足；
一个商人则是靠商业知识经验，通过物物交换而解决温饱。
所以，见识和经历的不同，决定了他解决问题所采取的策略和手段的不同。
反过来，你通过询问对方对待问题的策略，也可以推出他所掌握的知识、技能，以及过往经历，便可见微知著地看到他的能力的优势、劣势、能力瓶颈，便能知可否合作了。

04
告之以难，而观其勇。
在没有遇到事儿时，人人站出来都说自己是勇夫。但是，真遇到事儿时，全都当了沉默的大多数。这是社会常态。
生活中的他们未必都是沉默者，但真需要他们勇敢时，却又不敢当仁不让。
现实社会中，打嘴炮的勇敢比比皆是。
所以，判断一个人是不是真正的“勇”，绝不是让他在“风和日丽”之下吹牛说自己多么勇敢，而是直接让其置身当下困境，看他作何反应。
只有在当下困境中仍然能表现出勇敢行为的，才算是真正的勇。
我们常说患难见真情，其实患难也能见真勇。

05
醉之以酒，而观其性。
通常，人都会带着面具而活，而隐藏自己最真实的本性。
面具带得越多，本性藏得越深。
这个时候，旁人是很难清清楚楚地了解他的。但是，一旦人喝醉酒，从身理上，他的大脑是脱离显意识控制的。
那么他的面具也就会在此时此刻被彻底摘下。借此，你可以得到很多信息。
如果一个人喝醉酒之后，性情与平常相比，发生360度大转弯，比如正常情况下温文尔雅，醉酒之后经常会发酒疯，行为狂乱，说明这个人平时带的面具极深。
此人慎交。
倘若酒后行为与平日里待人接物的表现相差不多，说明这个人平时就是活得坦率、真实的人。
这种人便是比较安全，值得交往的人。

06
临之以利，而观其廉。
面对利，通常有两种态度，一种是见利而忘义。义为做人做事的底线、原则、立场。
一种是见利仍然义字当先。正如《孟子》有云：“不义而富且贵，于我如浮云。”
一个人是属于前者，还是后者，只需要“临之以利”，即可晓其答案。那么此人的廉洁与否便也就清楚了。

07
期之以事，而观其信。
要考查一个人的信用程度，就是委托对方为自己办一件事情，然后在这件事上来观察其言行举止。
并且可通过两个标准判断其守信程度。
第一，是否能说到做到。如果说到也做到了，此人可视为信足之人。
第二，他嘴上答应，但在行动过程中，确实因为种种其他原因未能如期把事情办成。
此时，倘若他能诚意向你致歉，坦诚自己的不足，或者过错之处，甚至还能给你提出他的补救之法等，也可视为信足之人。

相反，要是事情没办成，还有各种冠冕堂皇之词，为自己开脱。此为信不足之人。
世道在变，环境在变，人心在变，但人性却千古不变。
所以，虽然诸葛亮的识人之法已经提出了一千多年，却一点不过时。
相反，其高明之处，远胜于诸多心理学著作，实为社交、识人之大智慧。