【有些房子，真的不是用来住的】上一篇老司机谈了为何救市不见成效，其中非常重要的一个制约因素是对“房住不炒”的理解不好把握，从而导致救市时缩手缩脚。如果严格执行，仅靠自住需求，之前庞大的交易规模是没办法支撑的，存量的消化也需要很长一个周期。
既要房价不涨，又要交易活跃，目前这个阶段，似乎做不到同时满足。
为什么目前这个阶段做不到？因为历史的空置存量太大了，而新增的自住需求又太少。当前宁波市六区挂牌的二手房数量高达八万套，自去年以来稳步增长，预计随着越来越多的新楼盘解禁（限售结束），这个数据还会进一步上升。
杭州更夸张，挂牌量是宁波的两倍还多。
根据《宁波统计年鉴》发布的数据，2011-2021年十年间，宁波常住人口增加约169万，平均每年新增16.9万。如果按照3口之家计算，大约新增5.7万个家庭，就算这些新增的常住人口都买房，大约每年新增住房需求6万套不到。
这还是全大市的数据，事实上不可能新增人口都买商品房。
过去五年，宁波全大市每年新增住宅的供应远超这个数据，仅市六区的新增商品房，每年都在5万套以上，加上县乡的开发量，这个数据还要翻一倍。
这意味着，最近五年宁波每年有大约5万套商品房外加若干安置房的增量，是没有居住需求的。
也就是多出来的。
是谁买走了这多余的5万套呢？是投资客，既包括宁波本地投资客，也包括外来投资客。
投资客傻吗，他们买走的这些多余的房产，将来卖给谁？
这是很多人常常问到的一个问题，在许多人看来，房子就是用来住的，一个萝卜一个坑，每个家庭大约也只需一套房子住住就够了。
但事实并非如此。
如果你去过别墅区，无论是郊区别墅还是市区别墅，都会发现入住率比我们想象的低得多。许多别墅卖出去十几年了，入住率还不到30%，一些房子从交付起就没住过人，既不自住也不出租。
它们是用来干嘛的？
如果你是一个职业投资客，就不会奇怪。房子对于这些人来说，并不完全是用来住的，而是一项固定资产，是财富的一种载体。
有时候，房子甚至会成为洗钱的工具，比如我们常听说某贪官有多少套房子。用房产的增值来洗白非法所得，是他们最常用的手段之一。
但凡可流动的，可变现的资产，其需求量肯定是要超越其使用量的，就像上一篇说到的黄金——除了能打戒指或用于工业，它的一项非常重要的功能就是储存。
放在银行里用来标志财富。
从这个意义上说，这些年我们造的房子中，有一部分真的不是用来住的。
只要投资的需求一直都在，并且维持规模扩张，就不用担心多造的房子有谁来接盘。隐患也不是没有，投资的需求一定是有波动的，特别是人口减少和经济不景气的情况下，投资需求必然会减少。
这时候再维持过去那样大规模的开发，就必然导致过剩了。
开发的规模会缩小吗？客观上因为房企爆雷、土拍不旺，今年的确有所缩小了，但地方对于土地收益的需求却在增加，事实上，他们希望卖出的土地款逐年增多。
这就是未来楼市的结构性矛盾，这对矛盾会深刻影响到今后几十年的房价走势。
以上，老司机讲的仅仅是新增供应的问题，实际上市场的存量本身就是个大问题。
只需简单拿出一个样本，无论是杭州湾还是奉化，我们就会发现，这些地区的存量房在短期内根本无法解决。
受到信息不对称的影响，过去几年太多的投资客涌入了这些市场，他们期望通过短期的倒卖来赚取差价，现在看这几乎不可能。
这些板块最大的问题不是房价的高低，而是供需失衡，卖盘从数量上远远超过了买盘。
买盘严重不足，意味着这个市场失去了流动性，原来的投资客出不来，也就没办法再继续投资；新来的投资客见势不妙，亦不敢再轻易踏入。
于是投资的那部分需求消失了。
如果这个市场过去高度依赖投资，比如50%甚至更多的房子是被投资客买走的，那么现在这个市场就只能用一个词来形容：
休克。
是的，宁波已经不止一个板块出现了成交休克。
听说许多房企在裁员的时候，第一个被裁的部门就是投拓，这也是合理的。一个市场明明投资客已经占据了多数，居然还“有理有据”的鼓动公司掏钱去拿地，这样的部门不是傻就是坏。
地拿错了，后面环节做得再好，也不过是亡羊补牢。
流动性好一些的板块，如主城区，这种灾难性的投资决策一般不会出现，但赚取差价的难度也在日益增加。主城区虽然不至于休克，但如果失去了投资客，也一样令持有者煎熬。
越来越多的次新房房东，将在未来几年逐渐体会到。
在失去投资客的大背景下，房价再度大幅上涨的基础根本不存在，博取高收益的机会也一去不复返。对于资金成本很高，或者杠杆非常高的投资客来说，在主城区的投资一样生死一线。
以前赚取差价的投资逻辑，是建立在短缺之上的，但我们已经处在短缺向过剩的转折点上了，而且这个进程比我们预想的要更快。
所以，第一个要改变的投资观念，就是赚差价。
今后再讲其他需要改变的观念。
今天是劳动节，老司机得劳动一下，以纪念这伟大的国际性的节日，于是就写下了这些文字。这或许也是一个许多人都迷茫的劳动节，因为我们不再敢轻易相信，明天一定会更好。
那就干活吧，迷茫的时候，就去干活。无论如何，有活干，就是一种幸福！
本文源自微信公众号——房产老司机
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既要房价不涨，又要交易活跃，目前这个阶段，似乎做不到同时满足。
为什么目前这个阶段做不到？因为历史的空置存量太大了，而新增的自住需求又太少。当前宁波市六区挂牌的二手房数量高达八万套，自去年以来稳步增长，预计随着越来越多的新楼盘解禁（限售结束），这个数据还会进一步上升。
杭州更夸张，挂牌量是宁波的两倍还多。
根据《宁波统计年鉴》发布的数据，2011-2021年十年间，宁波常住人口增加约169万，平均每年新增16.9万。如果按照3口之家计算，大约新增5.7万个家庭，就算这些新增的常住人口都买房，大约每年新增住房需求6万套不到。
这还是全大市的数据，事实上不可能新增人口都买商品房。
过去五年，宁波全大市每年新增住宅的供应远超这个数据，仅市六区的新增商品房，每年都在5万套以上，加上县乡的开发量，这个数据还要翻一倍。
这意味着，最近五年宁波每年有大约5万套商品房外加若干安置房的增量，是没有居住需求的。
也就是多出来的。
是谁买走了这多余的5万套呢？是投资客，既包括宁波本地投资客，也包括外来投资客。
投资客傻吗，他们买走的这些多余的房产，将来卖给谁？
这是很多人常常问到的一个问题，在许多人看来，房子就是用来住的，一个萝卜一个坑，每个家庭大约也只需一套房子住住就够了。
但事实并非如此。
如果你去过别墅区，无论是郊区别墅还是市区别墅，都会发现入住率比我们想象的低得多。许多别墅卖出去十几年了，入住率还不到30%，一些房子从交付起就没住过人，既不自住也不出租。
它们是用来干嘛的？
如果你是一个职业投资客，就不会奇怪。房子对于这些人来说，并不完全是用来住的，而是一项固定资产，是财富的一种载体。
有时候，房子甚至会成为洗钱的工具，比如我们常听说某贪官有多少套房子。用房产的增值来洗白非法所得，是他们最常用的手段之一。
但凡可流动的，可变现的资产，其需求量肯定是要超越其使用量的，就像上一篇说到的黄金——除了能打戒指或用于工业，它的一项非常重要的功能就是储存。
放在银行里用来标志财富。
从这个意义上说，这些年我们造的房子中，有一部分真的不是用来住的。
只要投资的需求一直都在，并且维持规模扩张，就不用担心多造的房子有谁来接盘。隐患也不是没有，投资的需求一定是有波动的，特别是人口减少和经济不景气的情况下，投资需求必然会减少。
这时候再维持过去那样大规模的开发，就必然导致过剩了。
开发的规模会缩小吗？客观上因为房企爆雷、土拍不旺，今年的确有所缩小了，但地方对于土地收益的需求却在增加，事实上，他们希望卖出的土地款逐年增多。
这就是未来楼市的结构性矛盾，这对矛盾会深刻影响到今后几十年的房价走势。
以上，老司机讲的仅仅是新增供应的问题，实际上市场的存量本身就是个大问题。
只需简单拿出一个样本，无论是杭州湾还是奉化，我们就会发现，这些地区的存量房在短期内根本无法解决。
受到信息不对称的影响，过去几年太多的投资客涌入了这些市场，他们期望通过短期的倒卖来赚取差价，现在看这几乎不可能。
这些板块最大的问题不是房价的高低，而是供需失衡，卖盘从数量上远远超过了买盘。
买盘严重不足，意味着这个市场失去了流动性，原来的投资客出不来，也就没办法再继续投资；新来的投资客见势不妙，亦不敢再轻易踏入。
于是投资的那部分需求消失了。
如果这个市场过去高度依赖投资，比如50%甚至更多的房子是被投资客买走的，那么现在这个市场就只能用一个词来形容：
休克。
是的，宁波已经不止一个板块出现了成交休克。
听说许多房企在裁员的时候，第一个被裁的部门就是投拓，这也是合理的。一个市场明明投资客已经占据了多数，居然还“有理有据”的鼓动公司掏钱去拿地，这样的部门不是傻就是坏。
地拿错了，后面环节做得再好，也不过是亡羊补牢。
流动性好一些的板块，如主城区，这种灾难性的投资决策一般不会出现，但赚取差价的难度也在日益增加。主城区虽然不至于休克，但如果失去了投资客，也一样令持有者煎熬。
越来越多的次新房房东，将在未来几年逐渐体会到。
在失去投资客的大背景下，房价再度大幅上涨的基础根本不存在，博取高收益的机会也一去不复返。对于资金成本很高，或者杠杆非常高的投资客来说，在主城区的投资一样生死一线。
以前赚取差价的投资逻辑，是建立在短缺之上的，但我们已经处在短缺向过剩的转折点上了，而且这个进程比我们预想的要更快。
所以，第一个要改变的投资观念，就是赚差价。
今后再讲其他需要改变的观念。
今天是劳动节，老司机得劳动一下，以纪念这伟大的国际性的节日，于是就写下了这些文字。这或许也是一个许多人都迷茫的劳动节，因为我们不再敢轻易相信，明天一定会更好。
那就干活吧，迷茫的时候，就去干活。无论如何，有活干，就是一种幸福！
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【晨读笔记】1、势不可使尽，福不可享尽，便宜不可占尽，聪明不可用尽。2、权力是暂时的，财产是后人的，健康是自己的。3、钱像水一样，没有会渴死，多了会淹死。4、治学要耐得住寂寞，做人须经得起风雨。5、用最少的悔恨面对过往，用最少的浪费面对现在，用最多的希望面对未来。6、人活一世，亲情、友情、爱情三者缺一，已为遗憾；三者缺二，实在可怜；三者全无，生不如死。7、超过别人一点点，别人就会嫉妒你；超过别人一大截，别人就会羡慕你。
有哪些事是谈过多次恋爱才明白的? #恋爱多次后才明白的道理#
1、千万别和太快的男生在一起。
谈恋爱多了，你就会发现，许多人对于爱情的看法多是始于幻想，最后败于现实。
2、你跋山涉水、翻山越岭寻找的那个人不会爱上你，她只会爱上她跋山涉水、翻山越岭寻找的人。
3、你死追的那个人基本不会爱上你。
如果你追一个女生很久，用尽了浑身解数，还是得不到她的回应，基本就可以放弃了。
4、恋爱久了，两个人难免会失去新鲜感。
或许选择离开一个人很简单，但是换到最后你就会发现，有些人永远都在和新人体验着旧的事情，却不知道爱情保鲜的最好方式是和旧人换新鲜的事体验。
5、不要因为遇到渣男/渣女，就不相信爱情。
你只是在对的时间，遇到了一个错的人，仅此而已。
6、细心的人，往往出手就不是一般人，比如双击屏幕两下，你会发现知乎的新功能！
7、追你的人多了，不一定是好事，如果追你的人质量都很差，那说明你也有问题。
8、相濡以沫，不如相忘于江湖。
两个不合适的人不要相互拖着，在一起时间越久越痛苦，如果你觉得感情到头了，最理智的做法就是及时止损。
9、一个真正成熟可靠的人，要么是曾经经历过非常崩溃的时刻，没有人帮助，自己浴火重生。
要么是读了很多书，变得超凡脱俗，这样的人往往都知道自己要什么，在恋爱中，能找到自己要什么的人最洒脱。
其实不论是恋爱还是交朋友，两个人都要势均力敌，如果你自己的经济条件一般，别人也不会在意你的看法。
10、永远不要为了一个人去改变自己，如果你不是那种满是缺点的人，最好不要去追一个让你变得不再像你的人。因为当你改变以后，你就会发现，不爱你的人，你做再多也没用。
11、谈过几次恋爱以后，你就发现，你找的那个人，其实就是另一个自己。两个人会有极强的相似性，你的一个眼神、一个动作、一个举手投足，对方就知道你想要什么。
12、不要阻止要离开你的人，那些要离开你的人，如果再也不回来了，就说明他们从来都不是对的人。
13、不要死追那些对你爱答不理的人，要么是你现在还入不了对方的法眼，要么人家对你没兴趣。其实，很多人都是在错的时间遇到了对的人，却没有能力抓住，有时候换一个时间，可能就成了。
14、如果你想追求那些超出你各个方面很多的人，最好让自己也有那样的筹码，漂亮、多金、足够有学识，这三样最少有一样。如果没有，最好也别期望自己能找这样一个的人，因为你在挑选别人的时候，其实别人也在挑选你。
其实不论是恋爱还是交朋友，两个人都要势均力敌，如果你自己的经济条件一般，别人也不会在意你的看法。
所以，提升自己的工资太重要了，有钱了你可以在巴黎哭，而不是在马路牙子哭，有钱了你可以畅游大好河山，而不是被限制在工位上，你知道吗在职场上升职加薪也是一门技术活，懂得方法，会让你少走很多弯路。
15、有的爱情就像一场交易，谈得不再是单纯的儿女情长，而是柴米油盐酱醋茶，从此两个人之间，有的不是爱情，而是搭伙过日子。
16、追一个人的时候，是能够感觉到对方到底喜不喜欢你的，只是刚开始的时候许多人不愿意承认，结果被几次三番被伤了，才知道回头。
其实，我们都不傻，只是当时想再等等，等对方回头，后来才明白没有双向奔赴的爱情，终究是真心用错了地方，毫无价值。
17、都说撒娇的女生最好命，但现实是独立女生才最好命。
其实很多没那么独立的女孩子，往往会在一段恋爱结束时，变得脆弱不堪。或许她们曾经以为对方就是自己的一切，离开了某一个人就会觉得天塌了。但独立女生就不一样，她们自己就能撑起半边天。
所以在恋爱中，让自己独立一点最好，不是要有多么强势，而是哪怕自己一个人的时候，也不会觉得孤立无援。
18、永远不要把另一半当情绪的“垃圾桶”，多分享快乐的事情，少分享一些抱怨，两个人的矛盾起码少一半。
19、两个人在一起了，渐渐要和那些关系不清不楚的人断了联系，既然做好了和一个人在一起的准备，就不要和另一个人藕断丝连。
20、工作退一步海阔天空，爱情晚一步人去楼空。
不要等到什么都准备好了再开始一段感情，遇到合适的人不要让对方等太长时间，有时候等你想开始了，却发现再也没有那么合适的人。
21、感情里，那些什么都不图的人，往往都被伤得最深。
见过了太多这样的例子，那些对你有所企图的人反而比什么都不图的人过得差，说这个话，不是想让你变成一个只会索取的人，而是希望你知道，越是容易得到的，遇到错的人，越容易受伤。有时候，索取也是一种保护自己的手段，但具体的还要看人。
22、旧情人就像掐灭的烟头，该灭的时候，就不能再让它死灰复燃。
如果因为对方人品而分手，那说明这个人就不可信，既然不可信就不要给对方第二次机会。
23、出轨只有零次和无数次，一旦发现对方出轨了，如果你觉得不可原谅，哪怕对方再怎么道歉，也不要再回头。
24、稀里糊涂谈恋爱的人，最容易结婚，反而什么都想清楚了，就很难结婚了。有时候等你什么都想清楚了，对未来锱铢必较的时候，往往会忽略了未来的不确定性，认为现在的状态就是以后的状态，反而稀里糊涂的时候，更容易把精力是放在当下。
25、感情的事情多听自己的，进步更快。
因为没有人能替代你，该遇到的事情一件都不会少，只有自己亲身经历了悲欢离合，才会对悲欢离合理解的更加深刻，感情就是如此，有些事情，自己不经历，别人跟你说再多都没用。
26、如果你想让自己的感情更加稳固，就不要轻易开始一段感情。在一起之前，多了解对方，多相处，不止要听他说什么，更要看他做过什么，做成了什么，人品如何，了解清楚的感情才会更加稳固。
27、千万别喜欢上一个让你自卑的人。
一段关系，基于平等，如果有一方一直处于劣势，另一方还不愿意珍惜，这样的感情其实很难继续下去。
28、谈恋爱就跟找工作一样，你可以随便找一份，但是想要找到更好的，坚持、有耐心、努力一样都不能少，毕竟许多东西经过时间的磨练以后才能看得更清楚。
29、感情里没有配不配，只有合不合适，这段不行，就换下一段，没有必要为一个错的答案，纠结很久。
30、如果你选择等待爱情，就做好一直单身的准备，很多人不是等不到爱情，而是等待爱情的代价太高。
#暖春心动季# #恋爱#
1、千万别和太快的男生在一起。
谈恋爱多了，你就会发现，许多人对于爱情的看法多是始于幻想，最后败于现实。
2、你跋山涉水、翻山越岭寻找的那个人不会爱上你，她只会爱上她跋山涉水、翻山越岭寻找的人。
3、你死追的那个人基本不会爱上你。
如果你追一个女生很久，用尽了浑身解数，还是得不到她的回应，基本就可以放弃了。
4、恋爱久了，两个人难免会失去新鲜感。
或许选择离开一个人很简单，但是换到最后你就会发现，有些人永远都在和新人体验着旧的事情，却不知道爱情保鲜的最好方式是和旧人换新鲜的事体验。
5、不要因为遇到渣男/渣女，就不相信爱情。
你只是在对的时间，遇到了一个错的人，仅此而已。
6、细心的人，往往出手就不是一般人，比如双击屏幕两下，你会发现知乎的新功能！
7、追你的人多了，不一定是好事，如果追你的人质量都很差，那说明你也有问题。
8、相濡以沫，不如相忘于江湖。
两个不合适的人不要相互拖着，在一起时间越久越痛苦，如果你觉得感情到头了，最理智的做法就是及时止损。
9、一个真正成熟可靠的人，要么是曾经经历过非常崩溃的时刻，没有人帮助，自己浴火重生。
要么是读了很多书，变得超凡脱俗，这样的人往往都知道自己要什么，在恋爱中，能找到自己要什么的人最洒脱。
其实不论是恋爱还是交朋友，两个人都要势均力敌，如果你自己的经济条件一般，别人也不会在意你的看法。
10、永远不要为了一个人去改变自己，如果你不是那种满是缺点的人，最好不要去追一个让你变得不再像你的人。因为当你改变以后，你就会发现，不爱你的人，你做再多也没用。
11、谈过几次恋爱以后，你就发现，你找的那个人，其实就是另一个自己。两个人会有极强的相似性，你的一个眼神、一个动作、一个举手投足，对方就知道你想要什么。
12、不要阻止要离开你的人，那些要离开你的人，如果再也不回来了，就说明他们从来都不是对的人。
13、不要死追那些对你爱答不理的人，要么是你现在还入不了对方的法眼，要么人家对你没兴趣。其实，很多人都是在错的时间遇到了对的人，却没有能力抓住，有时候换一个时间，可能就成了。
14、如果你想追求那些超出你各个方面很多的人，最好让自己也有那样的筹码，漂亮、多金、足够有学识，这三样最少有一样。如果没有，最好也别期望自己能找这样一个的人，因为你在挑选别人的时候，其实别人也在挑选你。
其实不论是恋爱还是交朋友，两个人都要势均力敌，如果你自己的经济条件一般，别人也不会在意你的看法。
所以，提升自己的工资太重要了，有钱了你可以在巴黎哭，而不是在马路牙子哭，有钱了你可以畅游大好河山，而不是被限制在工位上，你知道吗在职场上升职加薪也是一门技术活，懂得方法，会让你少走很多弯路。
15、有的爱情就像一场交易，谈得不再是单纯的儿女情长，而是柴米油盐酱醋茶，从此两个人之间，有的不是爱情，而是搭伙过日子。
16、追一个人的时候，是能够感觉到对方到底喜不喜欢你的，只是刚开始的时候许多人不愿意承认，结果被几次三番被伤了，才知道回头。
其实，我们都不傻，只是当时想再等等，等对方回头，后来才明白没有双向奔赴的爱情，终究是真心用错了地方，毫无价值。
17、都说撒娇的女生最好命，但现实是独立女生才最好命。
其实很多没那么独立的女孩子，往往会在一段恋爱结束时，变得脆弱不堪。或许她们曾经以为对方就是自己的一切，离开了某一个人就会觉得天塌了。但独立女生就不一样，她们自己就能撑起半边天。
所以在恋爱中，让自己独立一点最好，不是要有多么强势，而是哪怕自己一个人的时候，也不会觉得孤立无援。
18、永远不要把另一半当情绪的“垃圾桶”，多分享快乐的事情，少分享一些抱怨，两个人的矛盾起码少一半。
19、两个人在一起了，渐渐要和那些关系不清不楚的人断了联系，既然做好了和一个人在一起的准备，就不要和另一个人藕断丝连。
20、工作退一步海阔天空，爱情晚一步人去楼空。
不要等到什么都准备好了再开始一段感情，遇到合适的人不要让对方等太长时间，有时候等你想开始了，却发现再也没有那么合适的人。
21、感情里，那些什么都不图的人，往往都被伤得最深。
见过了太多这样的例子，那些对你有所企图的人反而比什么都不图的人过得差，说这个话，不是想让你变成一个只会索取的人，而是希望你知道，越是容易得到的，遇到错的人，越容易受伤。有时候，索取也是一种保护自己的手段，但具体的还要看人。
22、旧情人就像掐灭的烟头，该灭的时候，就不能再让它死灰复燃。
如果因为对方人品而分手，那说明这个人就不可信，既然不可信就不要给对方第二次机会。
23、出轨只有零次和无数次，一旦发现对方出轨了，如果你觉得不可原谅，哪怕对方再怎么道歉，也不要再回头。
24、稀里糊涂谈恋爱的人，最容易结婚，反而什么都想清楚了，就很难结婚了。有时候等你什么都想清楚了，对未来锱铢必较的时候，往往会忽略了未来的不确定性，认为现在的状态就是以后的状态，反而稀里糊涂的时候，更容易把精力是放在当下。
25、感情的事情多听自己的，进步更快。
因为没有人能替代你，该遇到的事情一件都不会少，只有自己亲身经历了悲欢离合，才会对悲欢离合理解的更加深刻，感情就是如此，有些事情，自己不经历，别人跟你说再多都没用。
26、如果你想让自己的感情更加稳固，就不要轻易开始一段感情。在一起之前，多了解对方，多相处，不止要听他说什么，更要看他做过什么，做成了什么，人品如何，了解清楚的感情才会更加稳固。
27、千万别喜欢上一个让你自卑的人。
一段关系，基于平等，如果有一方一直处于劣势，另一方还不愿意珍惜，这样的感情其实很难继续下去。
28、谈恋爱就跟找工作一样，你可以随便找一份，但是想要找到更好的，坚持、有耐心、努力一样都不能少，毕竟许多东西经过时间的磨练以后才能看得更清楚。
29、感情里没有配不配，只有合不合适，这段不行，就换下一段，没有必要为一个错的答案，纠结很久。
30、如果你选择等待爱情，就做好一直单身的准备，很多人不是等不到爱情，而是等待爱情的代价太高。
#暖春心动季# #恋爱#
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