买房子这件事，自古以来就有，却从来没有像今天这样让人焦虑。
古代的房子当然也很难买，李白一生没房子住，韩愈当了30年的官，才在京城买了一个小宅子，苏轼给儿子办婚礼还是借用朋友家的房子，明清京城的私宅，一个七品县令省吃俭用，不吃不喝10年才能买到房子。
正因为大部分人都遥不可及，没有比较就没有焦虑，对一个顾着温饱就知足的人来说，房子根本不在考虑范围内。
同样的道理，也适用于20年前的我们，城市是福利分房，农村是自建瓦房和平房，身边的亲朋好友家庭条件都一样，买房子没那么着急。
但是，现在的楼市，经历了长达20年的扩张进程，人均居住面积提升到了39平米，土豪与拆迁户们可以挥手买下一层楼，首套刚需却为了几十平米的蜗居发愁。
谈恋爱、结婚、交朋友、人脉、找工作、孩子上学，都以房子为评判标准，两相比较，自然会让很多人产生心理落差。
那么，未来10年，房子会“抢着买”还是“没人要”？
笔者认为，后者的可能性更大一些，原因有二。
第一，过去“抢着买”，是因为房子足够“稀缺”。
过去这些年，M2年均增速达到15%以上，从2008年至今，货币总量从40万亿增至167万亿，算上银行理财、信托，真实的流通中货币应该增加了5倍左右。
这些新增货币，都流入到了房地产之中，作为最保值的资产，能够看得见摸得着的房子，拥有其他资产难以比拟的优势，很多人寄希望“买房”养老，是因为房产能够提供其他资产所不具备的保值属性，资金沉淀到房子里，随时都能出手变现。
都把房子当成财富升值的投机品，给人的感觉当然是“稀缺品”了，哪怕这个稀缺品只是一堆钢筋水泥也无所谓，因为总有人愿意接盘。
这个逻辑，曾经的荷兰郁金香，前几年盛行的藏獒和“蒜你狠”，都验证过，在当时，它们都是高高在上的稀缺品种。
房子也是一样的轨迹。
当然，房地产承载的行业和工作需求太多，与这些消费品有本质区别，从上游的建筑业、水泥、钢铁、有色金属、挖掘机，到下游的家电、家具、家纺、装潢，再到金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业，多少人的生计都得靠房地产养活。
但是，对于一个商品而言，价格波动的规律是一致的，上涨周期可能会持续很长时间，但“临界点”迟早会到。
第二，未来“没人要”，是因为房子的供应拐点早已到来。
从1998年房改到2005年，房地产年均销售面积，仅仅在1亿-5亿平米之间。
从2010年到2018年，每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上。
这20年卖出去的房产面积相加，得出的结果是177亿平米，按每套房100平米来计算，总共卖出去了1.7亿套房子。
看起来1.7亿套并不多，但是，这其中并不包含大量的小产权房、自建房、单位宿舍、房改房，把这些非商品房渠道加上去，再翻三倍都不止。
这么大的存量，再加上每年新增将近20亿平米的销售面积，靠现在的购房者，能消化的掉吗？
当然不能。
统计数据显示，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。
结婚率的下降，光棍人口增多，对房地产市场的影响将是长期性的。
结婚要买房，生孩子要买房，添二胎也要买房，结婚、生子、就学，是房地产扩张的核心动力，主力购房人口都老了，年轻人又不愿意生，不愿意结婚，房子还在以每年几千万套的速度加盖，结局似乎不言自明。
之前看到过一段话，说的是互联网行业的发展路径，与房地产有异曲同工之妙。
第一个阶段，是门户时期，像飘在天上的云。
第二个阶段，BAT迅速扩张，云中下起了瓢泼大雨，传统的生活方式被冲击。
第三个阶段，雨水渗入到了土地之中，互联网成为生活的一部分，再难出现像腾讯、阿里巴巴这样的高速成长奇迹。
房地产也是如此，在上世纪90年代末的房改初期，还是一片混沌，主要是居住方式从小到大，从拥挤到宽敞的转变。
从2008年至今，是农村到城市的人口迁移，造就出碧恒万这些近万亿级别的房企，行业集中度不断提高，中小开发商想成长为行业大鳄，难上加难。
第三阶段，也就是未来的趋势，是行业步入成熟期，买方市场形成，房地产行业盈利能力下降，新产品和产品的新用途开发更为困难，进入壁垒很高。
这个过程，其实就是房子从“抢着买”到“没人要”的转折。
当然，所谓“没人要”，并不是说房子不值钱，而是在大幅分化的趋势下，大小城市，一二线与三四线，都市圈与非城市群，房子的待遇将是“天差地别”。
限购的苏州，限价的南京和杭州，限售的青岛，堪称“洼地”的长沙，高居云端的京沪广深，虹吸省内的武汉、郑州、成都、西安，在这些城市，只要不是离市中心几十公里之外的远郊，三环以内的房子，任何时候还会“抢着买”。
但是，全国能有几个沪苏宁杭？能有几个国家中心城市呢？一只手都能数的过来，对绝大部分城市而言，房子盖的越多，“没人要”的可能性越大。
经济学家也给购房者出了主意。
广发证券经济学家盛旭日前发文指出：从长周期的角度，目前可能处于一轮库兹涅茨周期（20年左右）的尾部阶段。
本轮周期先后经历住房商品化（房改）、城市化（一二线人口流入和住房普及）、棚改（三四线的拆迁和货币化安置）等三轮驱动，目前第三个阶段的高峰期也已结束。
对购房者来说，最重要的是转变置业思维，三轮驱动已经是过去式，收入足够的情况下，首套依然要买，不该买的多套，坚决不要碰。
就在最近，冯仑和潘石屹在节目中的谈话，充满了玄机。
节目中，潘石屹、冯仑公开坦言：他们真是很年轻的时候就赚了很多钱。1995年前后就赚了上亿美金，那年平均年龄二十五点六岁，跟别人比起来，无论才能到背景咱们都不行，而且爹都是正常爹。
归根结底，他们是在正确的时间做了正确的事，城镇化的风口刮起来，挡都挡不住。、
联系到潘石屹此前讲的一个故事，也更有趣，90年代时，“六君子”正在海南做的风生水起，偶然看到报纸上的两个数字：海南常住人口15万，暂住人口50万，人均住房面积高达50平米，而当时北京人均还不到8平米。
这样一对比，感觉这事有点不对劲，几天之后，他们带着1000多万的资金匆忙撤离海南楼市。
后来发生的事大家都知道了，烂尾楼、破产、幻象破灭。现在的情况，与当时也有几分相似。
人们对京沪广深依然趋之若鹜，而全国各地的高铁新城、棚改拆迁、高新区、开发商又有多少？人均居住面积达到50平米以上的城市又有多少？
一切尽在不言中，对于一套房刚好、两套房足够、三套房多余的人来说，还是安安静静的做个看客比较好。
古代的房子当然也很难买，李白一生没房子住，韩愈当了30年的官，才在京城买了一个小宅子，苏轼给儿子办婚礼还是借用朋友家的房子，明清京城的私宅，一个七品县令省吃俭用，不吃不喝10年才能买到房子。
正因为大部分人都遥不可及，没有比较就没有焦虑，对一个顾着温饱就知足的人来说，房子根本不在考虑范围内。
同样的道理，也适用于20年前的我们，城市是福利分房，农村是自建瓦房和平房，身边的亲朋好友家庭条件都一样，买房子没那么着急。
但是，现在的楼市，经历了长达20年的扩张进程，人均居住面积提升到了39平米，土豪与拆迁户们可以挥手买下一层楼，首套刚需却为了几十平米的蜗居发愁。
谈恋爱、结婚、交朋友、人脉、找工作、孩子上学，都以房子为评判标准，两相比较，自然会让很多人产生心理落差。
那么，未来10年，房子会“抢着买”还是“没人要”？
笔者认为，后者的可能性更大一些，原因有二。
第一，过去“抢着买”，是因为房子足够“稀缺”。
过去这些年，M2年均增速达到15%以上，从2008年至今，货币总量从40万亿增至167万亿，算上银行理财、信托，真实的流通中货币应该增加了5倍左右。
这些新增货币，都流入到了房地产之中，作为最保值的资产，能够看得见摸得着的房子，拥有其他资产难以比拟的优势，很多人寄希望“买房”养老，是因为房产能够提供其他资产所不具备的保值属性，资金沉淀到房子里，随时都能出手变现。
都把房子当成财富升值的投机品，给人的感觉当然是“稀缺品”了，哪怕这个稀缺品只是一堆钢筋水泥也无所谓，因为总有人愿意接盘。
这个逻辑，曾经的荷兰郁金香，前几年盛行的藏獒和“蒜你狠”，都验证过，在当时，它们都是高高在上的稀缺品种。
房子也是一样的轨迹。
当然，房地产承载的行业和工作需求太多，与这些消费品有本质区别，从上游的建筑业、水泥、钢铁、有色金属、挖掘机，到下游的家电、家具、家纺、装潢，再到金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业，多少人的生计都得靠房地产养活。
但是，对于一个商品而言，价格波动的规律是一致的，上涨周期可能会持续很长时间，但“临界点”迟早会到。
第二，未来“没人要”，是因为房子的供应拐点早已到来。
从1998年房改到2005年，房地产年均销售面积，仅仅在1亿-5亿平米之间。
从2010年到2018年，每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上。
这20年卖出去的房产面积相加，得出的结果是177亿平米，按每套房100平米来计算，总共卖出去了1.7亿套房子。
看起来1.7亿套并不多，但是，这其中并不包含大量的小产权房、自建房、单位宿舍、房改房，把这些非商品房渠道加上去，再翻三倍都不止。
这么大的存量，再加上每年新增将近20亿平米的销售面积，靠现在的购房者，能消化的掉吗？
当然不能。
统计数据显示，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。
结婚率的下降，光棍人口增多，对房地产市场的影响将是长期性的。
结婚要买房，生孩子要买房，添二胎也要买房，结婚、生子、就学，是房地产扩张的核心动力，主力购房人口都老了，年轻人又不愿意生，不愿意结婚，房子还在以每年几千万套的速度加盖，结局似乎不言自明。
之前看到过一段话，说的是互联网行业的发展路径，与房地产有异曲同工之妙。
第一个阶段，是门户时期，像飘在天上的云。
第二个阶段，BAT迅速扩张，云中下起了瓢泼大雨，传统的生活方式被冲击。
第三个阶段，雨水渗入到了土地之中，互联网成为生活的一部分，再难出现像腾讯、阿里巴巴这样的高速成长奇迹。
房地产也是如此，在上世纪90年代末的房改初期，还是一片混沌，主要是居住方式从小到大，从拥挤到宽敞的转变。
从2008年至今，是农村到城市的人口迁移，造就出碧恒万这些近万亿级别的房企，行业集中度不断提高，中小开发商想成长为行业大鳄，难上加难。
第三阶段，也就是未来的趋势，是行业步入成熟期，买方市场形成，房地产行业盈利能力下降，新产品和产品的新用途开发更为困难，进入壁垒很高。
这个过程，其实就是房子从“抢着买”到“没人要”的转折。
当然，所谓“没人要”，并不是说房子不值钱，而是在大幅分化的趋势下，大小城市，一二线与三四线，都市圈与非城市群，房子的待遇将是“天差地别”。
限购的苏州，限价的南京和杭州，限售的青岛，堪称“洼地”的长沙，高居云端的京沪广深，虹吸省内的武汉、郑州、成都、西安，在这些城市，只要不是离市中心几十公里之外的远郊，三环以内的房子，任何时候还会“抢着买”。
但是，全国能有几个沪苏宁杭？能有几个国家中心城市呢？一只手都能数的过来，对绝大部分城市而言，房子盖的越多，“没人要”的可能性越大。
经济学家也给购房者出了主意。
广发证券经济学家盛旭日前发文指出：从长周期的角度，目前可能处于一轮库兹涅茨周期（20年左右）的尾部阶段。
本轮周期先后经历住房商品化（房改）、城市化（一二线人口流入和住房普及）、棚改（三四线的拆迁和货币化安置）等三轮驱动，目前第三个阶段的高峰期也已结束。
对购房者来说，最重要的是转变置业思维，三轮驱动已经是过去式，收入足够的情况下，首套依然要买，不该买的多套，坚决不要碰。
就在最近，冯仑和潘石屹在节目中的谈话，充满了玄机。
节目中，潘石屹、冯仑公开坦言：他们真是很年轻的时候就赚了很多钱。1995年前后就赚了上亿美金，那年平均年龄二十五点六岁，跟别人比起来，无论才能到背景咱们都不行，而且爹都是正常爹。
归根结底，他们是在正确的时间做了正确的事，城镇化的风口刮起来，挡都挡不住。、
联系到潘石屹此前讲的一个故事，也更有趣，90年代时，“六君子”正在海南做的风生水起，偶然看到报纸上的两个数字：海南常住人口15万，暂住人口50万，人均住房面积高达50平米，而当时北京人均还不到8平米。
这样一对比，感觉这事有点不对劲，几天之后，他们带着1000多万的资金匆忙撤离海南楼市。
后来发生的事大家都知道了，烂尾楼、破产、幻象破灭。现在的情况，与当时也有几分相似。
人们对京沪广深依然趋之若鹜，而全国各地的高铁新城、棚改拆迁、高新区、开发商又有多少？人均居住面积达到50平米以上的城市又有多少？
一切尽在不言中，对于一套房刚好、两套房足够、三套房多余的人来说，还是安安静静的做个看客比较好。
今晚没能去看01的演唱会超难过 但是在学校看了03的现场也超满足 小白性格真的好好啊 笑起来还是六年前的那个小太阳 一直在救主持人的场[笑cry]还耐心配合做各种尴尬的游戏[允悲]（主持人是17播音的学妹 水平相当稚嫩）
六年了 第一次看小白的Live 真的超燃！！超稳！！现场气氛超好！！不愧是那年夏天我看好的少年[泪][泪][泪]
六年了 第一次看小白的Live 真的超燃！！超稳！！现场气氛超好！！不愧是那年夏天我看好的少年[泪][泪][泪]
Can I go where you go？
Can we always be this close forever and ever？
从高二到研一，从red到lover era，六年的追随，在这一天终于圆满。
我记得四年前的这个时候，因为学业繁忙没能去上海看1989巡演。我在手机上看着同学在现场录的小视频，听着全场霉粉的大合唱，隔着屏幕也激动得不行。当时心里就想，她下次来中国，不管克服多少困难也得去。
四年后的同一天，我来到广州，看着她光芒四射地站在舞台上，和歌迷分享新专创作心得，分享她的生活琐事，看着她耐心又认真地回答粉丝的提问，看着她不停地向霉粉挥手致意，不停地说着"You guys are so amazing"，“Thank you so much”。
短短一个小时的见面会，全场大合唱的次数多得数不过来，只要有音乐响起，霉粉就开始一起唱。结束的时候，我们按原定计划唱了《lover》，从大屏幕可以看到她眼睛里有泪花。
永恒蕴于瞬间，我们都经历过这么多的喜悦，也走过了这么多的曲折，那又有什么关系，这一刻，we are infinite。[心][心][心]
Can we always be this close forever and ever？
从高二到研一，从red到lover era，六年的追随，在这一天终于圆满。
我记得四年前的这个时候，因为学业繁忙没能去上海看1989巡演。我在手机上看着同学在现场录的小视频，听着全场霉粉的大合唱，隔着屏幕也激动得不行。当时心里就想，她下次来中国，不管克服多少困难也得去。
四年后的同一天，我来到广州，看着她光芒四射地站在舞台上，和歌迷分享新专创作心得，分享她的生活琐事，看着她耐心又认真地回答粉丝的提问，看着她不停地向霉粉挥手致意，不停地说着"You guys are so amazing"，“Thank you so much”。
短短一个小时的见面会，全场大合唱的次数多得数不过来，只要有音乐响起，霉粉就开始一起唱。结束的时候，我们按原定计划唱了《lover》，从大屏幕可以看到她眼睛里有泪花。
永恒蕴于瞬间，我们都经历过这么多的喜悦，也走过了这么多的曲折，那又有什么关系，这一刻，we are infinite。[心][心][心]
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