【重庆西城香榭小区保温层多处不合格，璧山建委被质疑检查走过场】重庆璧山区西城香榭小区要交房了，业主们却高兴不起来，质疑新房保温层厚度偷工减料，施工图为30mm，新房只有25mm。
新房问题扎堆
对于西城香榭，业主吕女士是又爱又恨。去年，因为交通便利、总价不高，她一眼就相中了西城香榭，今年2月，开发商通知业主验房，验房结果却让业主大跌眼镜：
施工图纸载明，西城香榭项目的保温层用料是无机保温砂浆301-400，厚度是25mm，保护层厚度5mm，合计厚度30mm。但业主在楼栋的不同位置随机测量了6处保温层厚度，均没有达到设计要求，业主怀疑项目存在系统性保温层质量问题。
保温+保护层水泥砂浆仅20mm，远低于施工图30mm要求。
外墙施工图
业主当即向开发商提出要查看验收记录，开发商出示了一份2021年9月29日的《西城香榭节能分部验收会议纪要》，建委未参与验收。细心的业主发现盖章日期2020年9月29日，比会议开会的时间早了1年。业主怀疑文件是开发商仓促补做的，提出要看详细验收记录，开发商拒绝提供。
仅对检测部位进行修复，建委避重就轻？
业主就项目多处保温层厚度不足问题向璧山区建委进行了举报，要求建委对项目保温工程进行抽检，但得到的回复仅仅是：开发单位明确表示及时进行整改。
业主认为璧山区建委避重就轻，回避项目验收合格性问题，因此向重庆市建委进行投诉。3月25日，璧山区建委陪同业主吕女士前往项目现场查看。
在建委的见证下，业主吕女士随机选择了一处阳台墙壁凿开，用卷尺测量了墙壁保温层厚度，发现只有25mm，没有达到施工图要求的30mm。再加上业主们之前检查的6个点，共抽查7个点100%不合格。
出人意料的是璧山区建委非但没有因此质疑项目的验收合格性，反而质疑业主的检测方法不专业，仅要求开发商对检测部位进行修复。业主认为璧山区建委袒护开发商。
请求建委进行抽查复核，建委拒绝
房质网就此事致电璧山区建委投诉处理人宋先生。业主抽查7个点位均不合格，担心项目存在系统性保温层未按图施工问题，对于这种情况，根据行业通行的投诉处理做法，房质网建议由建委搭建平台，业主和开发商一起选择若干点位抽查保温层厚度。
宋先生表示，他看过开发商聘请的第三方出具的验收报告，报告结论是合格的。房质网提出建委不能仅凭开发商单方的验收报告就认为项目验收没有问题，建委对项目应有监督、抽查、复核的责任，应按“重庆双随机一公开实施细则”要求对群众反映的问题执行检查。宋先生以他不属于法制信访科为由拒绝了房质网的建议。
房质网点评
为整治规范房地产市场秩序，中央和重庆市政府颁布了完善的监管制度，也取得了卓有成效的成绩。
根据《无机保温砂浆应用技术规程(重庆市工程建设标准)》（DBJ50-103-2010）第6.2.3.1条规定：“保温层厚度必须符合设计要求”。
根据建设部颁布的《建设工程质量投诉处理暂行规定》第二十条规定：各级建设行政主管部门要把处理工程质量投诉作为工程质量监督管理工作的重要内容抓好。第十七条规定：对于投诉的工程质量问题，投诉处理机构要本着实事求是的原则，对合理的要求，要及时妥善处理。
根据《重庆市城乡建设系统“双随机一公开”实施细则》第十五条规定：对正被投诉举报、媒体曝光、上级主管部门或其他部门移交案件线索等的管理对象，或发生质量安全事故、发现存在违法违规行为的管理对象，可不通过“双随机”方式立即开展检查。
根据《璧山区房地产领域风险防控工作实施方案（试行）》（五）验收交房环节风险防控措施规定：区住房城乡建委召集相关部门对即将交付的项目进行检查和指导，帮助项目完善交房前的相关工作...凡未举办业主开放日活动和对业主提出的合理化整改要求未及时整改到位的，区相关部门不予进行竣工验收和竣工备案。
西城香榭是否存在偷工减料？其保温层厚度到底达不达标？这些问题牵动着西城香榭众多业主的心。
璧山区建委面对群众的投诉和详实的证据，为何一而再、再而三地强调开发商验收手续合格，为何拒绝履行监督检查的职责？落实制度，任重道远。
建筑保温层不仅对房屋主体的节能、耐久性有着重要的影响，还关乎消防安全问题。房质网将持续协助业主维护自身权益。
本文为【房质网】原创内容，
未经允许，不得使用文内任何图片，
如需转载可联系授权。
虚假宣传、违规收费
延期交付、延期办证
质量问题、设计缺陷
成立业委会
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新房问题扎堆
对于西城香榭，业主吕女士是又爱又恨。去年，因为交通便利、总价不高，她一眼就相中了西城香榭，今年2月，开发商通知业主验房，验房结果却让业主大跌眼镜：
施工图纸载明，西城香榭项目的保温层用料是无机保温砂浆301-400，厚度是25mm，保护层厚度5mm，合计厚度30mm。但业主在楼栋的不同位置随机测量了6处保温层厚度，均没有达到设计要求，业主怀疑项目存在系统性保温层质量问题。
保温+保护层水泥砂浆仅20mm，远低于施工图30mm要求。
外墙施工图
业主当即向开发商提出要查看验收记录，开发商出示了一份2021年9月29日的《西城香榭节能分部验收会议纪要》，建委未参与验收。细心的业主发现盖章日期2020年9月29日，比会议开会的时间早了1年。业主怀疑文件是开发商仓促补做的，提出要看详细验收记录，开发商拒绝提供。
仅对检测部位进行修复，建委避重就轻？
业主就项目多处保温层厚度不足问题向璧山区建委进行了举报，要求建委对项目保温工程进行抽检，但得到的回复仅仅是：开发单位明确表示及时进行整改。
业主认为璧山区建委避重就轻，回避项目验收合格性问题，因此向重庆市建委进行投诉。3月25日，璧山区建委陪同业主吕女士前往项目现场查看。
在建委的见证下，业主吕女士随机选择了一处阳台墙壁凿开，用卷尺测量了墙壁保温层厚度，发现只有25mm，没有达到施工图要求的30mm。再加上业主们之前检查的6个点，共抽查7个点100%不合格。
出人意料的是璧山区建委非但没有因此质疑项目的验收合格性，反而质疑业主的检测方法不专业，仅要求开发商对检测部位进行修复。业主认为璧山区建委袒护开发商。
请求建委进行抽查复核，建委拒绝
房质网就此事致电璧山区建委投诉处理人宋先生。业主抽查7个点位均不合格，担心项目存在系统性保温层未按图施工问题，对于这种情况，根据行业通行的投诉处理做法，房质网建议由建委搭建平台，业主和开发商一起选择若干点位抽查保温层厚度。
宋先生表示，他看过开发商聘请的第三方出具的验收报告，报告结论是合格的。房质网提出建委不能仅凭开发商单方的验收报告就认为项目验收没有问题，建委对项目应有监督、抽查、复核的责任，应按“重庆双随机一公开实施细则”要求对群众反映的问题执行检查。宋先生以他不属于法制信访科为由拒绝了房质网的建议。
房质网点评
为整治规范房地产市场秩序，中央和重庆市政府颁布了完善的监管制度，也取得了卓有成效的成绩。
根据《无机保温砂浆应用技术规程(重庆市工程建设标准)》（DBJ50-103-2010）第6.2.3.1条规定：“保温层厚度必须符合设计要求”。
根据建设部颁布的《建设工程质量投诉处理暂行规定》第二十条规定：各级建设行政主管部门要把处理工程质量投诉作为工程质量监督管理工作的重要内容抓好。第十七条规定：对于投诉的工程质量问题，投诉处理机构要本着实事求是的原则，对合理的要求，要及时妥善处理。
根据《重庆市城乡建设系统“双随机一公开”实施细则》第十五条规定：对正被投诉举报、媒体曝光、上级主管部门或其他部门移交案件线索等的管理对象，或发生质量安全事故、发现存在违法违规行为的管理对象，可不通过“双随机”方式立即开展检查。
根据《璧山区房地产领域风险防控工作实施方案（试行）》（五）验收交房环节风险防控措施规定：区住房城乡建委召集相关部门对即将交付的项目进行检查和指导，帮助项目完善交房前的相关工作...凡未举办业主开放日活动和对业主提出的合理化整改要求未及时整改到位的，区相关部门不予进行竣工验收和竣工备案。
西城香榭是否存在偷工减料？其保温层厚度到底达不达标？这些问题牵动着西城香榭众多业主的心。
璧山区建委面对群众的投诉和详实的证据，为何一而再、再而三地强调开发商验收手续合格，为何拒绝履行监督检查的职责？落实制度，任重道远。
建筑保温层不仅对房屋主体的节能、耐久性有着重要的影响，还关乎消防安全问题。房质网将持续协助业主维护自身权益。
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质量问题、设计缺陷
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谁是中国的英飞凌？（下）
本文系基于公开资料撰写，仅作为信息交流之用，不构成任何投资建议。
03、谁是中国英飞凌？
【1】热度催生产业链的崛起
正是由于巨大的供需差，且参与门槛相对于其他半导体产品低，功率芯片成为国内企业争相布局的领域。
在A股两市上市的半导体公司数量其实不算多，到目前为止仅有92家，而其中主业为功率半导体的公司数量高达17家，占比接近20%，而上文也提到，功率半导体只占半导体行业整体规模的10%不到。显然是被“超配”的。
再看下市值分布，最小的仅40亿，最大的闻泰科技超过1200亿元（注：闻泰科技是双主业公司，手机ODM业务仍价值几百亿），也就意味着各种类型的公司都有，如果我们再考虑到没有上市的公司，就立马能够感知到这个领域的热度，大象蚂蚁都纷至沓来。
在媒体报道中，我们时常听到xx半导体公司投资xx亿元，其实很多都跟功率半导体相关。
图7：国内功率半导体上市公司一览，资料来源：万得资讯
如果再结合产业链配套以及非上市公司，我们可以清晰地看到目前国内的功率半导体已经完整地覆盖了从晶圆制造、设计到模块封测的全部环节，还有不少公司比如中车时代电气、比亚迪、士兰微等等是IDM（即全产业链一体化的）。
根据我们的跟踪研究，当前作为产业链整体来说，国内功率半导体已经具备了相当不错的水平。技术壁垒相对低的产品比如二极管、晶闸管、中低压MOSFET都基本上完成了对外资品牌的替代，IGBT基本上能够对标英飞凌4-5代的产品水平，华虹半导体也成功突破了在12寸线上制造功率半导体的难题。
仍然以车用的IGBT为例，越来越多的功率企业通过了车规级认证，比如斯达半导、中车时代电气、士兰微、比亚迪半导等等。只要产能和技术不掉队，这几年在车用领域，国产化率将直奔50%，可能英飞凌一家独大的日子将所剩不多了。
图8：国内功率半导体产业链汇总，资料来源：国元证券
【2】流派云集的华山比武
中国功率半导体显然已进入了从10到100的阶段，我们对于这个细分领域的成功抱有相当高的期待，因此相信产业链将精彩纷呈，未来值得持续跟踪。
天下苦英飞凌久矣，我们看到各流派都在发起冲锋，为了加深大家的理解和记忆，我们将国内这10多家上市公司进行划分。
根据核心技术的来源，可以简单分为海归派和本土派：
（1）“海归派”
这类公司要么核心创始人来自海外，要么资产来自海外，这样能够确保早期技术能够突破，算是走了捷径，逐渐已经成为国内的中坚力量。
包括斯达半导（董事长沈华曾在英飞凌工作）、中车时代电气（技术来自收购英国丹尼克斯）、闻泰科技（技术来自收购安世半导体）、东微半导体（核心创始人龚轶和王鹏飞都曾在英飞凌工作）。
（2）“本土派”
经过20年的发展，本土公司也通过埋头苦干，生长出不少优秀的公司，虽然技术研发的过程筚路蓝缕，但是积淀下来扎实的公司文化，也保障了技术的自主性。
其中最为行业内津津乐道的就是有“七君子”故事的士兰微，其他代表公司还有捷捷微电、华润微、宏微科技等。
根据产能的来源，可以简单分为死磕派和突击派：
（1）“死磕派”
半导体产能的投资耗资大、周期长，且不确定性非常高，因此历史上愿意投资功率半导体产能的都是少数，都经历过不小的亏损。包括有中车时代电气、比亚迪半导体和士兰微。
好在这些公司已经都完成扭亏或者即将扭亏，过去产能是累赘压制财务报表，而未来将成为核心的竞争优势。
（2）“突击派”
产能是把双刃剑，在发展的早期，如果没有产能的束缚，公司能够跑得更快，能够快速的抢占市场，实现轻步兵的极限穿插战术。这种代表公司就有斯达半导、东微半导、宏微科技等。
【3】谁是中国的英飞凌
行文至此，投资者不禁要问：行了别说了，道理我都懂，那到底哪家公司最有看头？
由于国内功率半导体产业链已经具备不错的竞争实力，显然这不是一个从0到1的行业，仅仅讲梦想是不行的，而必须要落实到能够量化且动态跟踪的维度上，我们认为投资人应该综合比较以下方面。
（1）产品谱系
由于功率半导体是一个持续要做产品迭代的行业，因此产品种类的丰富程度相当关键。龙头公司英飞凌可以说是百货超市，品类非常多且持续升级。
如果一个公司只做二极管，中低压MOSFET，基本可以不看了，说明其被局限于低端锁死的状态。最好的布局是当前在做主流的IGBT（自研芯片加自己做模块），最好同时在储备下一代的SiC的技术。
（2）产能
功率半导体目前是IDM为主导的，包括英飞凌、安森美这些大厂都是这种模式。IDM的好处是能够保障产能在自己的控制范围内，这样可以方便进行制造工艺的调试；另一方面，下游的B端客户极度追求稳定性，因此希望供应商也有确定性的产能保障。
那是否无产能的Fabless模式就一定不行呢，其实也不尽然，随着代工厂的崛起（比如华虹12寸厂、中芯绍兴、积塔半导体等），如果能和它们形成战略绑定关系，也是一个不错的选择，而且也可以避免重资产模式的厂房建设，能够更快的占领市场。
但既没有自己投资产能，也没有和代工厂形成战略合作关系，未来突围几乎将是不可能完成的任务。
（3）下游客户
有了产品种类和产能保障，能否卖给优质客户成了最好的试金石。尤其是功率半导体的客户，可以说是最为挑剔的。以新能源车为例，一台10万的车，功率半导体价值仅0.1万元左右，但它扮演的角色极为关键，因此车企在这些部件上可谓谨慎至极。
所以，在调研功率半导体企业的时候，最关键的问题就是诸如：车用IGBT定点了哪些车型？光伏有哪些客户？工控是否切入了汇川技术？
经过这几个维度筛选下来，能够明显得到一个结论：国内某些功率半导体已经具备龙头雏形，进入我们视野的公司有斯达半导、中车时代电气、士兰微、比亚迪半导体这四家公司，这些是最值得关注，投资难度相对也较低。
另外一个结论是，留给二线的时间已经不多了。当然这不代表他们完全没有机会，只要能在自己的细分领域站稳脚跟并高端突破，投资的弹性也很大，值得跟踪的有瞄准充电桩方向的东微半导，工控领域的新秀宏微科技，切入光伏领域的新洁能。对这些公司的投资，就变成弹性和胜率的游戏了。
原创 海星 锦缎 2022-03-29 07:48
本文系基于公开资料撰写，仅作为信息交流之用，不构成任何投资建议。
03、谁是中国英飞凌？
【1】热度催生产业链的崛起
正是由于巨大的供需差，且参与门槛相对于其他半导体产品低，功率芯片成为国内企业争相布局的领域。
在A股两市上市的半导体公司数量其实不算多，到目前为止仅有92家，而其中主业为功率半导体的公司数量高达17家，占比接近20%，而上文也提到，功率半导体只占半导体行业整体规模的10%不到。显然是被“超配”的。
再看下市值分布，最小的仅40亿，最大的闻泰科技超过1200亿元（注：闻泰科技是双主业公司，手机ODM业务仍价值几百亿），也就意味着各种类型的公司都有，如果我们再考虑到没有上市的公司，就立马能够感知到这个领域的热度，大象蚂蚁都纷至沓来。
在媒体报道中，我们时常听到xx半导体公司投资xx亿元，其实很多都跟功率半导体相关。
图7：国内功率半导体上市公司一览，资料来源：万得资讯
如果再结合产业链配套以及非上市公司，我们可以清晰地看到目前国内的功率半导体已经完整地覆盖了从晶圆制造、设计到模块封测的全部环节，还有不少公司比如中车时代电气、比亚迪、士兰微等等是IDM（即全产业链一体化的）。
根据我们的跟踪研究，当前作为产业链整体来说，国内功率半导体已经具备了相当不错的水平。技术壁垒相对低的产品比如二极管、晶闸管、中低压MOSFET都基本上完成了对外资品牌的替代，IGBT基本上能够对标英飞凌4-5代的产品水平，华虹半导体也成功突破了在12寸线上制造功率半导体的难题。
仍然以车用的IGBT为例，越来越多的功率企业通过了车规级认证，比如斯达半导、中车时代电气、士兰微、比亚迪半导等等。只要产能和技术不掉队，这几年在车用领域，国产化率将直奔50%，可能英飞凌一家独大的日子将所剩不多了。
图8：国内功率半导体产业链汇总，资料来源：国元证券
【2】流派云集的华山比武
中国功率半导体显然已进入了从10到100的阶段，我们对于这个细分领域的成功抱有相当高的期待，因此相信产业链将精彩纷呈，未来值得持续跟踪。
天下苦英飞凌久矣，我们看到各流派都在发起冲锋，为了加深大家的理解和记忆，我们将国内这10多家上市公司进行划分。
根据核心技术的来源，可以简单分为海归派和本土派：
（1）“海归派”
这类公司要么核心创始人来自海外，要么资产来自海外，这样能够确保早期技术能够突破，算是走了捷径，逐渐已经成为国内的中坚力量。
包括斯达半导（董事长沈华曾在英飞凌工作）、中车时代电气（技术来自收购英国丹尼克斯）、闻泰科技（技术来自收购安世半导体）、东微半导体（核心创始人龚轶和王鹏飞都曾在英飞凌工作）。
（2）“本土派”
经过20年的发展，本土公司也通过埋头苦干，生长出不少优秀的公司，虽然技术研发的过程筚路蓝缕，但是积淀下来扎实的公司文化，也保障了技术的自主性。
其中最为行业内津津乐道的就是有“七君子”故事的士兰微，其他代表公司还有捷捷微电、华润微、宏微科技等。
根据产能的来源，可以简单分为死磕派和突击派：
（1）“死磕派”
半导体产能的投资耗资大、周期长，且不确定性非常高，因此历史上愿意投资功率半导体产能的都是少数，都经历过不小的亏损。包括有中车时代电气、比亚迪半导体和士兰微。
好在这些公司已经都完成扭亏或者即将扭亏，过去产能是累赘压制财务报表，而未来将成为核心的竞争优势。
（2）“突击派”
产能是把双刃剑，在发展的早期，如果没有产能的束缚，公司能够跑得更快，能够快速的抢占市场，实现轻步兵的极限穿插战术。这种代表公司就有斯达半导、东微半导、宏微科技等。
【3】谁是中国的英飞凌
行文至此，投资者不禁要问：行了别说了，道理我都懂，那到底哪家公司最有看头？
由于国内功率半导体产业链已经具备不错的竞争实力，显然这不是一个从0到1的行业，仅仅讲梦想是不行的，而必须要落实到能够量化且动态跟踪的维度上，我们认为投资人应该综合比较以下方面。
（1）产品谱系
由于功率半导体是一个持续要做产品迭代的行业，因此产品种类的丰富程度相当关键。龙头公司英飞凌可以说是百货超市，品类非常多且持续升级。
如果一个公司只做二极管，中低压MOSFET，基本可以不看了，说明其被局限于低端锁死的状态。最好的布局是当前在做主流的IGBT（自研芯片加自己做模块），最好同时在储备下一代的SiC的技术。
（2）产能
功率半导体目前是IDM为主导的，包括英飞凌、安森美这些大厂都是这种模式。IDM的好处是能够保障产能在自己的控制范围内，这样可以方便进行制造工艺的调试；另一方面，下游的B端客户极度追求稳定性，因此希望供应商也有确定性的产能保障。
那是否无产能的Fabless模式就一定不行呢，其实也不尽然，随着代工厂的崛起（比如华虹12寸厂、中芯绍兴、积塔半导体等），如果能和它们形成战略绑定关系，也是一个不错的选择，而且也可以避免重资产模式的厂房建设，能够更快的占领市场。
但既没有自己投资产能，也没有和代工厂形成战略合作关系，未来突围几乎将是不可能完成的任务。
（3）下游客户
有了产品种类和产能保障，能否卖给优质客户成了最好的试金石。尤其是功率半导体的客户，可以说是最为挑剔的。以新能源车为例，一台10万的车，功率半导体价值仅0.1万元左右，但它扮演的角色极为关键，因此车企在这些部件上可谓谨慎至极。
所以，在调研功率半导体企业的时候，最关键的问题就是诸如：车用IGBT定点了哪些车型？光伏有哪些客户？工控是否切入了汇川技术？
经过这几个维度筛选下来，能够明显得到一个结论：国内某些功率半导体已经具备龙头雏形，进入我们视野的公司有斯达半导、中车时代电气、士兰微、比亚迪半导体这四家公司，这些是最值得关注，投资难度相对也较低。
另外一个结论是，留给二线的时间已经不多了。当然这不代表他们完全没有机会，只要能在自己的细分领域站稳脚跟并高端突破，投资的弹性也很大，值得跟踪的有瞄准充电桩方向的东微半导，工控领域的新秀宏微科技，切入光伏领域的新洁能。对这些公司的投资，就变成弹性和胜率的游戏了。
原创 海星 锦缎 2022-03-29 07:48
【开发商手握“尚方宝剑”，购房者可否拒绝收房？】开发商已经取得了主管部门核发的商品房交付使用通知书，并按约通知收房，购房者有没有权利拒绝收房？
房子变更规划，且存在问题，而开发商拒绝整改，导致房屋逾期交付，购房者可以追究对方违约责任吗？
苏州的郭女士通过自身曲折的维权经历告诉购房者，答案是肯定的！
开发商取得《交付使用通知书》，购房者却拒绝收房
2012年，郭女士与JK公司签订《商品房买卖合同》,约定购买后者开发的某住宅小区房屋一套，同时约定：
出卖方应当在2012年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《商品房交付使用通知书》并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。
商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起3天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验。双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。买受方所购商品房为住宅的，出卖方还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出示《建筑节能工程专项验收报告》。出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。
该商品房交付使用之日起1个月内，经该商品房所在地的区级或区级以上有资格的检测机构检测，认定该商品房存在一般工程质量问题，出卖方应当自检测机构认定质量问题之日起30天内予以修复，按实承担买受方发生的检测费用，根据买受方实际受到的损失给予合理补偿并另行签订补偿协议。
……
房屋交付时，郭女士准备收房，并邀请某机构对房屋进行毛坯房检验，发现了墙体开裂等多处问题。郭女士多次要求JK公司修整，但均无果。不仅如此，郭女士还发现其购买的房间两个卫生间天花板被打洞，且有施工队施工，遂与JK公司发生争议，诉至法院，请求判令JK公司对房屋进行修整，使其符合合同要求，以便收房，并支付逾期交房违约金。
JK公司辩称，该房已通过房管局的交付使用备案，郭女士也签收了接房通知书，因此，该房符合交付使用标准。郭女士在验房时提出的质量瑕疵不影响房屋的正常使用，开发商本着负责任的态度积极予以整改，但是郭女士仍拒绝收房，导致延迟收房，损失应由其自行承担。
一审：驳回全部诉求
一审法院查明，2013年1月，某建筑设计研究院曾就涉案楼房结构问题出具《设计变更通知》，内容如下：涉案楼房因现场未按图施工，现同意在卫生间楼板上开洞。洞口直径不得大于150mm。开洞时不得破坏结构其余部分。2013年4月17日，整改工作结束并通过验收。
一审法院认为：
本案讼争房屋已于2012年12月26日通过交付使用备案并取得《商品房交付使用通知书》，JK公司于当日向郭女士邮寄《接房通知书》，告知其于2012年12月31日办理接房手续，逾期将视为已按期交付房屋。郭女士接到通知后，未按约至被告处接房，按约定视为出卖人已按照合同约定时间完成房屋交付。郭女士单方委托第三方对讼争房屋进行毛坯房检验并出具《检测报告》，虽然列明了房屋存在一定的问题，但不影响讼争房屋的交付。郭女士拒绝接收房屋产生的逾期交房责任由其自行承担，其要求JK公司承担逾期交房违约金或在外租房费用，法院不予支持。
JK公司在施工过程中擅自改变设计、将异层排水变更为同层排水施工，后经技术确认恢复成异层排水，并经验收合格，郭女士要求将卫生间恢复原样违反了工程规划设计要求，不符合法律的规定，对此请求，法院不予支持。
据此，一审法院判决：驳回郭女士的全部诉讼请求。
二审：开发商支付逾期交房违约金
郭女士不服一审判决，向苏州市中级人民法院提起上诉，理由是一审法院认定JK公司发出交房通知时涉案房屋已具备交付条件，如此，JK公司不应再变更设计、对房屋卫生间进行整改，应恢复原状，承担逾期交房违约金等违约责任。事实上，整改前，该房屋也不符合合同的约定，JK公司应承担逾期交房的违约责任。
二审法院审理认为：
双方合同约定：本合同签订以后，出卖方不得擅自变更规划、设计。出卖方需要变更的，应当征得实际受到影响的买受方书面同意，并报规划部门、设计审查机构批准。经规划部门批准的规划变更、设计审查机构同意的设计变更导致下列影响到买受方所购商品房质量或使用功能的，出卖方应当在有关部门批准同意之日起10天内，书面通知买受方。买受方有权在通知到达之日起15天内作出是否退房的书面答复。买受方在通知到达之日起15天内未作书面答复的，视同接受变更。出卖方未在规定时限内通知买受方的，买受方有权退房。
涉案商品房工程通过交付使用备案并取得《商品房交付使用通知书》，但一审法院同时查明涉案房屋原设计楼层排水为异层排水，在施工过程中，JK公司未经审批擅自将六层及以上排水变更为同层排水，与相关业主发生争议，后经设计变更改为异层排水。因此，JK公司当时交付的房屋并不符合合同的约定，直至2013年4月17日经整改结束并验收通过，涉案房屋才符合合同的约定。一审法院认定郭女士接到通知后，未按约接房，按约定视为出卖人已按照合同约定时间完成房屋交付，属于认定事实错误，应予纠正。JK公司应按照合同的约定承担相应的逾期交房违约金。
据此，二审法院判决：撤销一审判决，JK公司支付郭女士逾期交房违约金9万余元。
有了交付使用通知书，购房者也有权拒收收房
房屋管理行政部门出具的商品房交付使用通知书是证明开发商所建房屋符合交付条件的重要依据，但是并非唯一依据。
商品房交付有两个标准需要遵照执行，第一是法定标准，第二是约定标准。即便符合法定标准，比如取得了《建设工程竣工验收备案表》、《商品房交付使用通知书》等，也不意味着就符合交付条件，合同约定的交付条件仍应当遵守。
本案中，开发商取得了房管局的《商品房交付使用通知书》，但是还应当符合合同约定，即如果变更设计或者规划则应当书面通知购房者并征得同意的约定。而购房者有充分证据证明开发商交付的房屋不具备合同约定条件的。开发商以商品房已取得商品房交付使用通知书为由，主张其已按约履行房屋交付义务不应承担逾期交房责任的，人民法院不予支持。
当然，逾期交房的原因是非常复杂的，郭女士的维权经历也堪称曲折，由此来看，起诉并非最佳选择。购房者不如寻找经验丰富的专业机构，比如房质网，与开发商展开谈判，以在短时间内争取最大利益。
本文为【房质网】原创内容，
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虚假宣传、违规收费
延期交付、延期办证
质量问题、设计缺陷
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房子变更规划，且存在问题，而开发商拒绝整改，导致房屋逾期交付，购房者可以追究对方违约责任吗？
苏州的郭女士通过自身曲折的维权经历告诉购房者，答案是肯定的！
开发商取得《交付使用通知书》，购房者却拒绝收房
2012年，郭女士与JK公司签订《商品房买卖合同》,约定购买后者开发的某住宅小区房屋一套，同时约定：
出卖方应当在2012年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《商品房交付使用通知书》并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。
商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起3天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验。双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。买受方所购商品房为住宅的，出卖方还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出示《建筑节能工程专项验收报告》。出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。
该商品房交付使用之日起1个月内，经该商品房所在地的区级或区级以上有资格的检测机构检测，认定该商品房存在一般工程质量问题，出卖方应当自检测机构认定质量问题之日起30天内予以修复，按实承担买受方发生的检测费用，根据买受方实际受到的损失给予合理补偿并另行签订补偿协议。
……
房屋交付时，郭女士准备收房，并邀请某机构对房屋进行毛坯房检验，发现了墙体开裂等多处问题。郭女士多次要求JK公司修整，但均无果。不仅如此，郭女士还发现其购买的房间两个卫生间天花板被打洞，且有施工队施工，遂与JK公司发生争议，诉至法院，请求判令JK公司对房屋进行修整，使其符合合同要求，以便收房，并支付逾期交房违约金。
JK公司辩称，该房已通过房管局的交付使用备案，郭女士也签收了接房通知书，因此，该房符合交付使用标准。郭女士在验房时提出的质量瑕疵不影响房屋的正常使用，开发商本着负责任的态度积极予以整改，但是郭女士仍拒绝收房，导致延迟收房，损失应由其自行承担。
一审：驳回全部诉求
一审法院查明，2013年1月，某建筑设计研究院曾就涉案楼房结构问题出具《设计变更通知》，内容如下：涉案楼房因现场未按图施工，现同意在卫生间楼板上开洞。洞口直径不得大于150mm。开洞时不得破坏结构其余部分。2013年4月17日，整改工作结束并通过验收。
一审法院认为：
本案讼争房屋已于2012年12月26日通过交付使用备案并取得《商品房交付使用通知书》，JK公司于当日向郭女士邮寄《接房通知书》，告知其于2012年12月31日办理接房手续，逾期将视为已按期交付房屋。郭女士接到通知后，未按约至被告处接房，按约定视为出卖人已按照合同约定时间完成房屋交付。郭女士单方委托第三方对讼争房屋进行毛坯房检验并出具《检测报告》，虽然列明了房屋存在一定的问题，但不影响讼争房屋的交付。郭女士拒绝接收房屋产生的逾期交房责任由其自行承担，其要求JK公司承担逾期交房违约金或在外租房费用，法院不予支持。
JK公司在施工过程中擅自改变设计、将异层排水变更为同层排水施工，后经技术确认恢复成异层排水，并经验收合格，郭女士要求将卫生间恢复原样违反了工程规划设计要求，不符合法律的规定，对此请求，法院不予支持。
据此，一审法院判决：驳回郭女士的全部诉讼请求。
二审：开发商支付逾期交房违约金
郭女士不服一审判决，向苏州市中级人民法院提起上诉，理由是一审法院认定JK公司发出交房通知时涉案房屋已具备交付条件，如此，JK公司不应再变更设计、对房屋卫生间进行整改，应恢复原状，承担逾期交房违约金等违约责任。事实上，整改前，该房屋也不符合合同的约定，JK公司应承担逾期交房的违约责任。
二审法院审理认为：
双方合同约定：本合同签订以后，出卖方不得擅自变更规划、设计。出卖方需要变更的，应当征得实际受到影响的买受方书面同意，并报规划部门、设计审查机构批准。经规划部门批准的规划变更、设计审查机构同意的设计变更导致下列影响到买受方所购商品房质量或使用功能的，出卖方应当在有关部门批准同意之日起10天内，书面通知买受方。买受方有权在通知到达之日起15天内作出是否退房的书面答复。买受方在通知到达之日起15天内未作书面答复的，视同接受变更。出卖方未在规定时限内通知买受方的，买受方有权退房。
涉案商品房工程通过交付使用备案并取得《商品房交付使用通知书》，但一审法院同时查明涉案房屋原设计楼层排水为异层排水，在施工过程中，JK公司未经审批擅自将六层及以上排水变更为同层排水，与相关业主发生争议，后经设计变更改为异层排水。因此，JK公司当时交付的房屋并不符合合同的约定，直至2013年4月17日经整改结束并验收通过，涉案房屋才符合合同的约定。一审法院认定郭女士接到通知后，未按约接房，按约定视为出卖人已按照合同约定时间完成房屋交付，属于认定事实错误，应予纠正。JK公司应按照合同的约定承担相应的逾期交房违约金。
据此，二审法院判决：撤销一审判决，JK公司支付郭女士逾期交房违约金9万余元。
有了交付使用通知书，购房者也有权拒收收房
房屋管理行政部门出具的商品房交付使用通知书是证明开发商所建房屋符合交付条件的重要依据，但是并非唯一依据。
商品房交付有两个标准需要遵照执行，第一是法定标准，第二是约定标准。即便符合法定标准，比如取得了《建设工程竣工验收备案表》、《商品房交付使用通知书》等，也不意味着就符合交付条件，合同约定的交付条件仍应当遵守。
本案中，开发商取得了房管局的《商品房交付使用通知书》，但是还应当符合合同约定，即如果变更设计或者规划则应当书面通知购房者并征得同意的约定。而购房者有充分证据证明开发商交付的房屋不具备合同约定条件的。开发商以商品房已取得商品房交付使用通知书为由，主张其已按约履行房屋交付义务不应承担逾期交房责任的，人民法院不予支持。
当然，逾期交房的原因是非常复杂的，郭女士的维权经历也堪称曲折，由此来看，起诉并非最佳选择。购房者不如寻找经验丰富的专业机构，比如房质网，与开发商展开谈判，以在短时间内争取最大利益。
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