你的抗辩正当吗？还在拒交物业费吗？——“法官说”案例普法系列之七
业主和物业像一对欢喜冤家，合则亲如近邻，斗则各不相让。日常生活中，我们经常听说有业主以不满物业服务，停放小区的车辆丢失、房屋有质量问题等理由拒绝缴纳物业服务费，这类事件到了法院，法院会怎么判呢？近日罗江法院给出了答案。
房屋有质量问题，能否拒交物管费？NO!
尹某自2016年入住罗江某小区，至2021年3月，由于房屋质量问题，长达60个月未缴纳物业服务费。物业公司催讨无果后将尹某诉至法院，要求尹某支付2016年4月起至2021年3月的物业管理费2561.4元、违约金512.28元,两项合计3073.68元。
庭审中，尹某辩称，房屋存在质量问题，物业公司如果不修好房屋，就拒绝缴纳物业费。
经审理查明，此前物业公司对业主尹某提出的房屋质量问题，曾向开发商发出了协作单，要求开发商进行处理。
法院经审理认为：物业公司为某小区提供物业服务,物业公司与尹某之间存在物业服务合同关系。尹某享受了物业公司提供的服务，应当按约向物业公司支付物业服务费。尹某未按期支付物业费，已构成违约，应当承担相应的违约责任。业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由，司法裁判中对正当理由一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或履行物业服务合同存在重大瑕疵。本案中，尹某未提供证据证明物业公司未履行物业服务合同以及履行物业服务合同存在重大瑕疵的情形，达到了足以免除其支付物业服务费的义务。尹某主张房屋存在质量问题，因该部分系业主私有部分，与本案的物业服务合同无涉，尹某可另行主张其权利。且物业服务公司在尹某反映房屋存在质量问题时通过向开发商发工作协作单的方式履行了协助义务。故尹某的抗辩理由不能成立。因此法院判决支持了物业公司的全部诉讼请求。
停放小区的车辆丢失，能否拒交物管费？NO!
2021年，罗江某小区业委会与某物业公司签订《物业服务合同》，合同签订后，物业公司按约向其提供物业服务。康某系该小区的业主，从2021年拖欠物业费至今，物业公司多次催交未果，故起诉至法院，要求康某支付2021年拖欠的物业费1441元。被告康某辩称，拖欠物业费事实，不是不愿意交，而是因为曾在小区掉了一辆电瓶车，物业公司不予处理，才不交的。
本案中审理过程中，通过法官的法律释明以及组织原、被告双方面对面、背靠背沟通，最终促使双方达成一致意见，物业公司考虑实际情况，同意按八折收取物业费，康某也当庭履行完毕。
法官说：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。从以上规定可知物业公司的职责主要在于对房屋及配套的设施设备和相关场地进行养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。故法院在审理物业服务合同纠纷案件中，主要审查物业公司是否尽到了相关职责，对业主提出的诸如“房屋质量存在问题”、“物业服务合同我没签字”、“房屋我尚未居住”、“家里东西被盗”、“停放小区的车辆丢失”等原因拒不交物业服务费的抗辩理由，因不是合法的抗辩，均不以支持，故业主与物业公司的法庭博弈中，多数案件以业主败诉而告终。
那么，面对如此困境，各方应当如何应对呢？
法官以为于企业而言，物业公司应当摆正自己位置，要明确自身首先是服务者而非管理者，树立“管理对内、服务对外”理念。管理首先应当针对物业公司内部进行，如对内部员工的服务意识、服务态度进行管理，对物业公司遵守法律法规、严格履行合同义务进行管理，同时加强对小区秩序及公用设施设备的管理，为业主提供优质的服务。于业主而言，业主在面对纠纷时，要强化法律和证据意识。例如，针对物业服务不到位问题，业主要及时保存证据，可通过成立业主委员会，对物业提出意见，如果物业不改善服务，业委会有权解聘物业，选聘新物业，业主也可向物业公司的行政主管部门反映，行政部门对其提出整改意见，督促其提高物业服务水平。针对物业公司不履行或不完全履行相关维修、养护、管理和维护义务，业主可通过协商、调解、诉讼的途径解决，避免错过诉讼时效，而非通过拒交物业费方式进行抗议。
小区是业主共同的家园，业主与物业公司相互配合、相互理解包容才能形成良性循环，共同践行文明、和谐、诚信、友善的核心价值观，进而营造舒适、美丽、和谐的居住生活环境。
法官简介：刘小燕，女，罗江区人民法院立案庭庭长、诉讼服务中心主任、员额法官。
业主和物业像一对欢喜冤家，合则亲如近邻，斗则各不相让。日常生活中，我们经常听说有业主以不满物业服务，停放小区的车辆丢失、房屋有质量问题等理由拒绝缴纳物业服务费，这类事件到了法院，法院会怎么判呢？近日罗江法院给出了答案。
房屋有质量问题，能否拒交物管费？NO!
尹某自2016年入住罗江某小区，至2021年3月，由于房屋质量问题，长达60个月未缴纳物业服务费。物业公司催讨无果后将尹某诉至法院，要求尹某支付2016年4月起至2021年3月的物业管理费2561.4元、违约金512.28元,两项合计3073.68元。
庭审中，尹某辩称，房屋存在质量问题，物业公司如果不修好房屋，就拒绝缴纳物业费。
经审理查明，此前物业公司对业主尹某提出的房屋质量问题，曾向开发商发出了协作单，要求开发商进行处理。
法院经审理认为：物业公司为某小区提供物业服务,物业公司与尹某之间存在物业服务合同关系。尹某享受了物业公司提供的服务，应当按约向物业公司支付物业服务费。尹某未按期支付物业费，已构成违约，应当承担相应的违约责任。业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由，司法裁判中对正当理由一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或履行物业服务合同存在重大瑕疵。本案中，尹某未提供证据证明物业公司未履行物业服务合同以及履行物业服务合同存在重大瑕疵的情形，达到了足以免除其支付物业服务费的义务。尹某主张房屋存在质量问题，因该部分系业主私有部分，与本案的物业服务合同无涉，尹某可另行主张其权利。且物业服务公司在尹某反映房屋存在质量问题时通过向开发商发工作协作单的方式履行了协助义务。故尹某的抗辩理由不能成立。因此法院判决支持了物业公司的全部诉讼请求。
停放小区的车辆丢失，能否拒交物管费？NO!
2021年，罗江某小区业委会与某物业公司签订《物业服务合同》，合同签订后，物业公司按约向其提供物业服务。康某系该小区的业主，从2021年拖欠物业费至今，物业公司多次催交未果，故起诉至法院，要求康某支付2021年拖欠的物业费1441元。被告康某辩称，拖欠物业费事实，不是不愿意交，而是因为曾在小区掉了一辆电瓶车，物业公司不予处理，才不交的。
本案中审理过程中，通过法官的法律释明以及组织原、被告双方面对面、背靠背沟通，最终促使双方达成一致意见，物业公司考虑实际情况，同意按八折收取物业费，康某也当庭履行完毕。
法官说：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。从以上规定可知物业公司的职责主要在于对房屋及配套的设施设备和相关场地进行养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。故法院在审理物业服务合同纠纷案件中，主要审查物业公司是否尽到了相关职责，对业主提出的诸如“房屋质量存在问题”、“物业服务合同我没签字”、“房屋我尚未居住”、“家里东西被盗”、“停放小区的车辆丢失”等原因拒不交物业服务费的抗辩理由，因不是合法的抗辩，均不以支持，故业主与物业公司的法庭博弈中，多数案件以业主败诉而告终。
那么，面对如此困境，各方应当如何应对呢？
法官以为于企业而言，物业公司应当摆正自己位置，要明确自身首先是服务者而非管理者，树立“管理对内、服务对外”理念。管理首先应当针对物业公司内部进行，如对内部员工的服务意识、服务态度进行管理，对物业公司遵守法律法规、严格履行合同义务进行管理，同时加强对小区秩序及公用设施设备的管理，为业主提供优质的服务。于业主而言，业主在面对纠纷时，要强化法律和证据意识。例如，针对物业服务不到位问题，业主要及时保存证据，可通过成立业主委员会，对物业提出意见，如果物业不改善服务，业委会有权解聘物业，选聘新物业，业主也可向物业公司的行政主管部门反映，行政部门对其提出整改意见，督促其提高物业服务水平。针对物业公司不履行或不完全履行相关维修、养护、管理和维护义务，业主可通过协商、调解、诉讼的途径解决，避免错过诉讼时效，而非通过拒交物业费方式进行抗议。
小区是业主共同的家园，业主与物业公司相互配合、相互理解包容才能形成良性循环，共同践行文明、和谐、诚信、友善的核心价值观，进而营造舒适、美丽、和谐的居住生活环境。
法官简介：刘小燕，女，罗江区人民法院立案庭庭长、诉讼服务中心主任、员额法官。
#关注2022全国两会# 【专访最高法审监庭庭长韩维中：#从源头上防范纸面服刑现象的发生#】2021年，严格规范减刑、假释、暂予监外执行是政法系统的一项重要工作，也是社会关注的一大热点话题。全国两会期间，北京青年报记者专访了最高人民法院审监庭庭长韩维中。
最高人民法院审监庭，主要负责审判不服最高人民法院生效裁判的各类审判监督案件；审判不服下级人民法院刑事及有关民事生效裁判的审判监督案件；审判最高人民检察院提起抗诉的再审案件；核准再审程序刑事案件；指导全国法院减刑、假释和暂予监外执行工作。
北青报：我们注意到，实践中，仍然存在少数减刑假释案件处理结果不够公正，其中有的案件甚至存在徇私舞弊、司法不廉等现象。请问，人民法院在减刑假释案件审理中主要存在哪些问题？
韩维中：根据我国刑事诉讼法规定，减刑假释案件由刑罚执行机关报请，检察机关进行监督，人民法院作出裁定。
减刑假释案件的公正办理，需要刑罚执行机关、检察机关和人民法院正确履行职能，坚持各司其职，分工负责，相互配合，相互制约。
目前，人民法院在减刑假释案件审理中存在的主要问题表现在，有的法院对刑罚执行机关报请的证据材料实质性审查不足，把关不严，有的案件甚至有虚假证据也得以蒙混过关，从而导致少数案件处理结果不公正。
北青报：能否详细说一下？
韩维中：刑罚执行机关主要是通过计分考核来考察罪犯是否确有悔改表现，因此计分考核材料也就成为人民法院办理减刑假释案件审查的重要依据。但由于刑罚执行场所的相对封闭，检察机关和法院缺少对相关证据进行调查核实的手段，导致即便开庭审理的案件，也难以对证据进行有效的质证。法院对相关证据大多是进行形式上的审查，难以对考核计分的形成过程、具体依据、是否合理等进行实质性审查。
另外，由于减刑假释案件量大，办案法官人数很有限，案多人少矛盾十分突出，即使对于书面审理的案件，也较少能对罪犯进行提讯，更不用说进行其他形式的调查核实。
北青报：我们看到，2021年12月，最高人民法院会同最高人民检察院、公安部、司法部联合下发了《关于加强减刑、假释案件实质化审理的意见》。下一步，为逐步推进减刑假释案件实质化审理，最高人民法院还将采取哪些措施？
韩维中：为使《意见》得到落实，我们将以推进减刑假释案件审理方式改革为重点，切实强化减刑假释案件实质化审理。
一方面，按照以审判为中心的刑事诉讼制度改革要求，进一步完善减刑假释案件审理程序，积极与刑罚执行机关、检察机关沟通协调，强化各自职能作用的发挥，对于开庭审理的案件，切实发挥庭审的功能，确保证据核查在法庭，事实认定在法庭，意见发表在法庭，裁判理由形成在法庭。
另一方面，大力加强对下监督指导。切实落实常态化监督检查和案件评查机制，发现问题苗头，抓早抓小，及时加以整改；适时发布典型案例，充分发挥案例的指导、借鉴作用，确保下级人民法院准确适用法律，统一裁判尺度和标准；及时掌握实践中出现的新情况、新问题，对一些地方的有效经验做法及时总结提炼并加以推广，努力推进实质化审理工作的有序开展。
北青报：近年来，媒体曝光的内蒙古“巴图孟和案”“王韵虹案”等“纸面服刑”案件，引发社会各界广泛关注。人民法院将如何防范“纸面服刑”现象的发生？
韩维中：根据我国刑事诉讼法的规定，罪犯交付执行前的暂予监外执行案件由交付执行的人民法院办理，交付执行后的暂予监外执行案件由监狱或者看守所提出书面意见，报省级以上监狱管理机关或者设区的市一级以上公安机关批准。
人民法院作为暂予监外执行案件办案主体之一，虽然办理暂予监外执行案件的数量不是很多，但也应当从“巴图孟和案”“王韵虹案”等“纸面服刑”案件中汲取教训，采取切实有效措施，对暂予监外执行案件的办理加以严格规范。
“巴图孟和案”“王韵虹案”等“纸面服刑”案件的共同特点，都是以“保外就医”的名义对罪犯暂予监外执行，使得罪犯在生效裁判作出后，未被依法送交监狱等监禁性执行场所执行刑罚，或者在送交之后不久就被“保外”出狱，造成判处的刑罚全部或绝大部分都是在纸面上“服刑”完毕。如“巴图孟和案”，是在人民法院交付执行后，有关看守所违反规定，未将巴图孟和送交监狱执行刑罚，直至其刑期“届满”。
出现上述不正常现象，固然与这些罪犯及其家属思想不端、动机不正，甚至相关工作人员履职不当等有关，但与相关制度机制不健全、不完善也存在着很大的关系。
北青报：如何理解？
韩维中：比如，去年政法队伍教育整顿中发现，由于多方面原因，有些审前未羁押罪犯被判处实刑后，未能及时被收押、送监，为防止罪犯脱管、漏管，有的法院便对罪犯作出暂予监外执行决定，加之有关机关监管不到位，也就造成了“纸面服刑”现象发生。
针对此问题，最高人民法院正积极加强与有关部门沟通协调，共同研究解决收押难、送监难问题，确保被判处实刑且不符合监外执行条件的罪犯及时交付刑罚执行机关执行刑罚，从源头上有效防范“纸面服刑”现象的发生。
又比如，过去通常认为，暂予监外执行的办理不是一个独立案件，而是依附于刑事案件的一项工作，在这一认识指导下，暂予监外执行案件没有独立案号，往往也难以投入足够的司法资源进行认真审查。
为解决这一问题，最高人民法院已采取了相应举措，比如明确要求对暂予监外执行案件要编制独立案号，并组成合议庭进行办理，合议庭原则上要提请院庭长履行监督职责；要求严格落实司法责任制，明确暂予监外执行的决定和组织诊断工作，实行“谁承办谁负责、谁主管谁负责、谁签字谁负责”等制度。通过这些相关程序机制的完善，堵塞制度漏洞，杜绝司法腐败。
北青报：有专家学者呼吁应当建立刑罚暂停执行制度。对此，您怎么认识？
韩维中：我国的暂予监外执行制度，兼具“居于监外”和“刑期折抵”的双重“利益”，其初衷是为了充分体现刑罚执行的人道主义。但一些罪犯及其家属在这一双重“利益”的驱使下，千方百计、挖空心思通过非法手段让自己符合暂予监外执行的条件，有的甚至围猎司法人员，为其办理暂予监外执行提供方便、创造条件，从而产生暂予监外执行中的司法腐败，严重影响了刑罚执行效果和司法公信力。我们认为，改变目前暂予监外执行折抵刑期的做法，研究建立暂停执行制度，确有其必要性。
去年，最高人民法院会同相关政法单位开展了建立刑罚暂停执行制度可行性的调研工作，已形成了一定调研成果。
下一步，我们将继续加强调研，深入进行论证，努力为立法机关修改完善相关规定提供较为成熟的参考意见。
文/北京青年报记者 孟亚旭
最高人民法院审监庭，主要负责审判不服最高人民法院生效裁判的各类审判监督案件；审判不服下级人民法院刑事及有关民事生效裁判的审判监督案件；审判最高人民检察院提起抗诉的再审案件；核准再审程序刑事案件；指导全国法院减刑、假释和暂予监外执行工作。
北青报：我们注意到，实践中，仍然存在少数减刑假释案件处理结果不够公正，其中有的案件甚至存在徇私舞弊、司法不廉等现象。请问，人民法院在减刑假释案件审理中主要存在哪些问题？
韩维中：根据我国刑事诉讼法规定，减刑假释案件由刑罚执行机关报请，检察机关进行监督，人民法院作出裁定。
减刑假释案件的公正办理，需要刑罚执行机关、检察机关和人民法院正确履行职能，坚持各司其职，分工负责，相互配合，相互制约。
目前，人民法院在减刑假释案件审理中存在的主要问题表现在，有的法院对刑罚执行机关报请的证据材料实质性审查不足，把关不严，有的案件甚至有虚假证据也得以蒙混过关，从而导致少数案件处理结果不公正。
北青报：能否详细说一下？
韩维中：刑罚执行机关主要是通过计分考核来考察罪犯是否确有悔改表现，因此计分考核材料也就成为人民法院办理减刑假释案件审查的重要依据。但由于刑罚执行场所的相对封闭，检察机关和法院缺少对相关证据进行调查核实的手段，导致即便开庭审理的案件，也难以对证据进行有效的质证。法院对相关证据大多是进行形式上的审查，难以对考核计分的形成过程、具体依据、是否合理等进行实质性审查。
另外，由于减刑假释案件量大，办案法官人数很有限，案多人少矛盾十分突出，即使对于书面审理的案件，也较少能对罪犯进行提讯，更不用说进行其他形式的调查核实。
北青报：我们看到，2021年12月，最高人民法院会同最高人民检察院、公安部、司法部联合下发了《关于加强减刑、假释案件实质化审理的意见》。下一步，为逐步推进减刑假释案件实质化审理，最高人民法院还将采取哪些措施？
韩维中：为使《意见》得到落实，我们将以推进减刑假释案件审理方式改革为重点，切实强化减刑假释案件实质化审理。
一方面，按照以审判为中心的刑事诉讼制度改革要求，进一步完善减刑假释案件审理程序，积极与刑罚执行机关、检察机关沟通协调，强化各自职能作用的发挥，对于开庭审理的案件，切实发挥庭审的功能，确保证据核查在法庭，事实认定在法庭，意见发表在法庭，裁判理由形成在法庭。
另一方面，大力加强对下监督指导。切实落实常态化监督检查和案件评查机制，发现问题苗头，抓早抓小，及时加以整改；适时发布典型案例，充分发挥案例的指导、借鉴作用，确保下级人民法院准确适用法律，统一裁判尺度和标准；及时掌握实践中出现的新情况、新问题，对一些地方的有效经验做法及时总结提炼并加以推广，努力推进实质化审理工作的有序开展。
北青报：近年来，媒体曝光的内蒙古“巴图孟和案”“王韵虹案”等“纸面服刑”案件，引发社会各界广泛关注。人民法院将如何防范“纸面服刑”现象的发生？
韩维中：根据我国刑事诉讼法的规定，罪犯交付执行前的暂予监外执行案件由交付执行的人民法院办理，交付执行后的暂予监外执行案件由监狱或者看守所提出书面意见，报省级以上监狱管理机关或者设区的市一级以上公安机关批准。
人民法院作为暂予监外执行案件办案主体之一，虽然办理暂予监外执行案件的数量不是很多，但也应当从“巴图孟和案”“王韵虹案”等“纸面服刑”案件中汲取教训，采取切实有效措施，对暂予监外执行案件的办理加以严格规范。
“巴图孟和案”“王韵虹案”等“纸面服刑”案件的共同特点，都是以“保外就医”的名义对罪犯暂予监外执行，使得罪犯在生效裁判作出后，未被依法送交监狱等监禁性执行场所执行刑罚，或者在送交之后不久就被“保外”出狱，造成判处的刑罚全部或绝大部分都是在纸面上“服刑”完毕。如“巴图孟和案”，是在人民法院交付执行后，有关看守所违反规定，未将巴图孟和送交监狱执行刑罚，直至其刑期“届满”。
出现上述不正常现象，固然与这些罪犯及其家属思想不端、动机不正，甚至相关工作人员履职不当等有关，但与相关制度机制不健全、不完善也存在着很大的关系。
北青报：如何理解？
韩维中：比如，去年政法队伍教育整顿中发现，由于多方面原因，有些审前未羁押罪犯被判处实刑后，未能及时被收押、送监，为防止罪犯脱管、漏管，有的法院便对罪犯作出暂予监外执行决定，加之有关机关监管不到位，也就造成了“纸面服刑”现象发生。
针对此问题，最高人民法院正积极加强与有关部门沟通协调，共同研究解决收押难、送监难问题，确保被判处实刑且不符合监外执行条件的罪犯及时交付刑罚执行机关执行刑罚，从源头上有效防范“纸面服刑”现象的发生。
又比如，过去通常认为，暂予监外执行的办理不是一个独立案件，而是依附于刑事案件的一项工作，在这一认识指导下，暂予监外执行案件没有独立案号，往往也难以投入足够的司法资源进行认真审查。
为解决这一问题，最高人民法院已采取了相应举措，比如明确要求对暂予监外执行案件要编制独立案号，并组成合议庭进行办理，合议庭原则上要提请院庭长履行监督职责；要求严格落实司法责任制，明确暂予监外执行的决定和组织诊断工作，实行“谁承办谁负责、谁主管谁负责、谁签字谁负责”等制度。通过这些相关程序机制的完善，堵塞制度漏洞，杜绝司法腐败。
北青报：有专家学者呼吁应当建立刑罚暂停执行制度。对此，您怎么认识？
韩维中：我国的暂予监外执行制度，兼具“居于监外”和“刑期折抵”的双重“利益”，其初衷是为了充分体现刑罚执行的人道主义。但一些罪犯及其家属在这一双重“利益”的驱使下，千方百计、挖空心思通过非法手段让自己符合暂予监外执行的条件，有的甚至围猎司法人员，为其办理暂予监外执行提供方便、创造条件，从而产生暂予监外执行中的司法腐败，严重影响了刑罚执行效果和司法公信力。我们认为，改变目前暂予监外执行折抵刑期的做法，研究建立暂停执行制度，确有其必要性。
去年，最高人民法院会同相关政法单位开展了建立刑罚暂停执行制度可行性的调研工作，已形成了一定调研成果。
下一步，我们将继续加强调研，深入进行论证，努力为立法机关修改完善相关规定提供较为成熟的参考意见。
文/北京青年报记者 孟亚旭
世上的事，多数在一个度字，太强必折，太张必缺，我们常说过犹不及，是在把握分寸之间，知进退，懂换位，人是相互的，你怎么待人，人就怎么待你，做人知分寸，懂换位，与人相处才不累；
让情意，一生永留，让祝福，天天都有，
让牵挂，念念不忘，让健康，四季相守；
一半火焰一半水，一半理智一半醉，
一半天堂一半鬼，一半愛怜一半罪。 https://t.cn/RJqeOaY
让情意，一生永留，让祝福，天天都有，
让牵挂，念念不忘，让健康，四季相守；
一半火焰一半水，一半理智一半醉，
一半天堂一半鬼，一半愛怜一半罪。 https://t.cn/RJqeOaY
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