今天，北京楼市迎来一个大日子。
蓄客良久的海淀北沙滩「学府公馆」，终于熬到了摇号日。
作为2021年的明星地块，2022海淀最后一个改善盘，「学府公馆」从案名确定，户型公布，再到样板间开放，过去三个月的一举一动，都牵动着买房人的心。
光是去地块踩盘的客户，都直接带火了旁边圣熙8号商场里一家蒸汽海鲜。
如今，蓄客已久的「学府公馆」摇号，本该成为重磅新闻，被无数媒体和买房人关注。
但现实并非如此。
一位「学府公馆」的意向客户李女士告诉我，今天的线上摇号是上午十点开始的，但她当时正在物美抢购大米。
“口袋里的手机震个不停，但我没有管。”
显然，在抢菜和抢房的抉择里，李女士选择了前者。和她想法一样的，对于摇号没那么期待的，不在少数。
最近一个星期里，对这个项目产生动摇的人，开始变多了。
原因是多方面的。
最核心影响的，是最近挂出的二次土拍地块。
前几天，北京自规委的领导们大晚上加班，挂出了今年二批次的地块。
清单里的信息量很大。
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和前期流出的小道消息一样，这次地块清单里，包括一宗明星地块：
「朝阳太阳宫地块」
这块地，之所以会吸引很多已经有心仪项目的买房人，主要是因为这个地块的“性价比”。
在政府的文件里，太阳宫新地块的销售指导价只有13万/平，「学府公馆」的指导价是11.2万/平。
不一样的，是两个板块的二手房价格。
作为北京楼市里第一梯队的优质板块，太阳宫周边的二手房均价已经冲到了12万/平，而比如太阳公元等高端盘，成交价已经突破了16万/平。
指导价只有13万/平的新地块，如果这块地在之后的出让流程里变成新型共有产权房，购房者的购买成本，大概率会低于13万/平。
显然，价格倒挂的新地块出现，让「学府公馆」准业主们有些犹豫。
再加上如今，楼市艰难，各个区政府为了更顺利的卖地，争先拿出优质地块，很多买房人的决策心理开始出现：
“要不再等等，下一块更好。”的纠结，考虑将只有一次的出手机会，等到局面更明朗一些再出手。
当然，「学府公馆」热度下滑的另一部分影响，来自疫情。
疫情摆荡之下，所有的人和事都面临着不确定性。
今天还悠哉逛公园，明天就要参与紧张刺激地抢菜；今天还上着班，明天就灵活就业了；
这时候，买房这件需要加杠杆的事情，大家自然就变得更谨慎了。或者是，对于买房标的的好坏，更审慎了。
一个月前，我们的读者群里几位对这个项目感兴趣的朋友，只关心两件事：
1，自己的预算，够不够得上这个项目的a户型。
2，摇号规则怎么定，自己能不能成为优先级客户。
丝毫不关注项目的产品如何和样板间怎么样，外立面是真石漆还是石材，学区是什么？通通不关心，想着只要能买到，其他方面，都能将就接受。
但现在心态变化了。
一位朋友在摇号方式没确定下来的一个星期里，都在非常严谨地在考虑一个问题：
这个项目的学区到底怎么样？
有一天半夜，她给我转发了一篇知乎上的海淀学区介绍文，问我：
这个答主说的“学院路的学区，集齐了四大天坑”是真的么？
过了几天，她又在群里问：
“请问各位朋友，说「学府公馆」对口的学区号称是“四大武术学校”是什么意思呀。”
后来，群友告诉她，武术是用来调侃对口学区的生源校风的。
无论如何，肉眼可见的现象是，准业主们，开始对「学府公馆」各种挑刺了。
一位在海淀这一波红盘潮里其中一个策划朋友告诉我，「学府公馆」之所以会遭遇各种挑刺，很大程度上跟这个项目的开盘节奏有关系。
当下的地产环境，一个网红盘要想大卖，操盘的节奏很重要，必须一炮而红。
「学府公馆」的节奏一直存在慢半拍的问题。
跟这个项目同一批次的海淀北两个大平层，拿地之后就紧锣密鼓的开干，过年也没停下推盘蓄客的动作，等到「学府公馆」开始摇号，人家已经卖的差不多。
而同样是海淀的大平层，更早一些的圆明天颂和学府壹号院也都避开了后来土拍对前期地块的影响，不让客户有吃着碗里，看着锅里的小心思。
而这两点上，「学府公馆」都表现的一般般。
前一段时间，早早完成了蓄客的「学府公馆」，迟迟没有拿到预售证，网传原因就是开发商中建一直在纠结蓄客量的问题，是否要设置优先级，结果拖着拖着，让准客户拖出了一些质疑。
今天上午的摇号结果出炉，「学府公馆」并没有公布这份名单，很多买房人自己看视频截取了自己的号。
一位摇到前50号的网友，兴奋地晒出了自己的幸运，对于自己能买到190平的边户，充满信心。
但不确定是否能买到极少数的132平的户型。
另一位摇到500多号的买房人，非常焦虑。
他在担心自己是否能买到这个心仪的159平户型，而另一位摇到400号的网友则安慰他，表示自己要放弃这个项目了。
“这样你选房的顺位，可以靠前一位哦。”
这个来自网友的善意行为，反而把这名500多号的朋友整懵了，他考虑的不是自己顺位是否靠前，而是为什么对方拿了400多号，却要放弃了。。。。
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2、通州碧桂园和世界、金地壹街区、融御、国悦未来悦，购房返现3-6万，另有特价房；
3、亦庄新城合生me悦，和锦诚园、熙悦云上、金悦郡，小窝购房返现3-10万。
4、大兴橡树湾、未来云城、德贤华府、和悦春风，返现3-7万，特价房已发群内。
5、丰台北京瑞府、端礼著、中海甲叁号院、世茂北京天誉、中国府，返现10-28万，特价房每周同步群内。
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【朝阳龙湖熙上】
可能因为朋友在龙湖的缘故，对龙湖有一定好感，也带粉丝买过熙悦宸著、龙湖揽境到龙湖云璟。
熙上是一个优点和缺点都非常明显的项目，有他特定的客户群体，低总价上车朝阳是亮点。
考虑熙上小户型的，一定会与绿城沁园的小户型对比，沁园应该胜在位置和地铁，龙湖赢在物业、户型。
熙上和沁园一样，不是一个值得投资的项目，自住属性更强，但是如果通勤方便、总价不够的朋友，可以考虑。
合作共赢：https://t.cn/A6AXbUNv。
可能因为朋友在龙湖的缘故，对龙湖有一定好感，也带粉丝买过熙悦宸著、龙湖揽境到龙湖云璟。
熙上是一个优点和缺点都非常明显的项目，有他特定的客户群体，低总价上车朝阳是亮点。
考虑熙上小户型的，一定会与绿城沁园的小户型对比，沁园应该胜在位置和地铁，龙湖赢在物业、户型。
熙上和沁园一样，不是一个值得投资的项目，自住属性更强，但是如果通勤方便、总价不够的朋友，可以考虑。
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城市动脉之上，绿城都会灵感作品——沁园
沁园位于朝阳区豆各庄板块，位于朝阳区东南部，南与通州台湖相连，地处朝阳核心区、亦庄、北京副中心三大黄金区交汇处。同时项目临近中关村朝阳园垡头区，区域承接朝阳CBD产业区资源外溢，从而推动科技产业、文化产业、商务服务业、金融产业等重点产业联合互动发展。
在朝阳区在售新房中，沁园的单价最低，区域内的崔各庄板块8.8万，东坝新地来到了8.6万，十八里店7.5万，王四营7.1万，管庄6.98万。而沁园的指导价是6.5万，临地铁、且周边配套非常成熟。
户型设计上，打造77-149㎡的两居到四居，无论是刚需上车，还是置换改善，沁园都能满足。
项目体量很大，共有10栋住宅，采用围合式布局，小区中央的位置，可以有很大一片园林景观区。小区中心有约2万平的中央花园，每栋楼都可以享受到很好的景观。
可以说，沁园是一个不仅“有颜”，还非常“有料”的都会灵感作品。
沁园位于朝阳区豆各庄板块，位于朝阳区东南部，南与通州台湖相连，地处朝阳核心区、亦庄、北京副中心三大黄金区交汇处。同时项目临近中关村朝阳园垡头区，区域承接朝阳CBD产业区资源外溢，从而推动科技产业、文化产业、商务服务业、金融产业等重点产业联合互动发展。
在朝阳区在售新房中，沁园的单价最低，区域内的崔各庄板块8.8万，东坝新地来到了8.6万，十八里店7.5万，王四营7.1万，管庄6.98万。而沁园的指导价是6.5万，临地铁、且周边配套非常成熟。
户型设计上，打造77-149㎡的两居到四居，无论是刚需上车，还是置换改善，沁园都能满足。
项目体量很大，共有10栋住宅，采用围合式布局，小区中央的位置，可以有很大一片园林景观区。小区中心有约2万平的中央花园，每栋楼都可以享受到很好的景观。
可以说，沁园是一个不仅“有颜”，还非常“有料”的都会灵感作品。
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