汪敦敬：勿再耽誤入市時機
作者為祥益地產總裁
投資總存在風險！「買有風險！不買也有風險！」投資輸錢，不投資可輸掉機會成本！但很多人忽略了最高風險的其實是「人心」！「人心」是善變的、容易被人影響的！很多人其實是經營「人心」的！在政治上有，在投資市場亦有財經演員！令人心趨化得「可怕」！並只愚忠於感受、立場及意識形態，變得出奇地愚蠢！
筆者經營的是地產代理，地產代理的社會角色應該是充當市場證人，即是說，我只效忠於數據和事實，但「講真」遇上「人心」最受影響的時候，真說話往往難聽過粗俗說話，有如面對四面楚歌！在過去三年，說真說話是最困難的，在《反修例風波》及五波疫情，我雖然不斷重新評估，但香港的經濟結構（高資金、低供應、低借貸及財富效應）完全沒有改變，所以我們堅持「樓價基礎穩固，只能作20%內的微調，而且回升得比下跌快及短時間」，樓市比其他投資項目穩固及安全，這是在今天有目共睹的，樓市小陽春回來了，上星期有一個電視訪問的其中一條問題是數十年來第一次被問到的，就是為何香港樓價升得會慢過逾100個其他國家的城市？這個亦看到「人心」在需要面對現實的時候亦會變得很快，以下我就最新市場常態作一個「證供」。
小陽春回來了，這反映了在「波叔Plan」之後，按揭槓桿增大至1920萬以下樓價的物業，我們未來面對的是全部板塊正常運作，增加的槓桿購買力是必然多於因第五波疫情造成的經濟折扣，歸納近期的成交，當中約有35%的成交是業主換樓購入物業，換言之，100宗成交有35宗成交是業主買樓，同時也隱含了應該有35個單位是放盤，無錯「愈多成交，就愈多人放盤！成交減少放盤量亦會減少！」這是一個業主換樓回復正常之後出現的新常態，與過去10年按揭板塊只集中的較低樓價是不同的，有所改變，基於這種情況細單位的放盤量相對會較大單位為多，長遠大單位上升的幅度會較細單位為多，這是一個重要的新常態。香港人只要有正常的生活，我們應該要面對樓價有較進取的上升，這只是追落後及回復正常，香港人更應該盡快支持政府加建物業，在樓市來說，我們爭取的不應該是高樓價或者低樓價，而要爭取更多人尤其是年輕人可分享樓市的成果，也即是入市機會啊！
作者為祥益地產總裁
投資總存在風險！「買有風險！不買也有風險！」投資輸錢，不投資可輸掉機會成本！但很多人忽略了最高風險的其實是「人心」！「人心」是善變的、容易被人影響的！很多人其實是經營「人心」的！在政治上有，在投資市場亦有財經演員！令人心趨化得「可怕」！並只愚忠於感受、立場及意識形態，變得出奇地愚蠢！
筆者經營的是地產代理，地產代理的社會角色應該是充當市場證人，即是說，我只效忠於數據和事實，但「講真」遇上「人心」最受影響的時候，真說話往往難聽過粗俗說話，有如面對四面楚歌！在過去三年，說真說話是最困難的，在《反修例風波》及五波疫情，我雖然不斷重新評估，但香港的經濟結構（高資金、低供應、低借貸及財富效應）完全沒有改變，所以我們堅持「樓價基礎穩固，只能作20%內的微調，而且回升得比下跌快及短時間」，樓市比其他投資項目穩固及安全，這是在今天有目共睹的，樓市小陽春回來了，上星期有一個電視訪問的其中一條問題是數十年來第一次被問到的，就是為何香港樓價升得會慢過逾100個其他國家的城市？這個亦看到「人心」在需要面對現實的時候亦會變得很快，以下我就最新市場常態作一個「證供」。
小陽春回來了，這反映了在「波叔Plan」之後，按揭槓桿增大至1920萬以下樓價的物業，我們未來面對的是全部板塊正常運作，增加的槓桿購買力是必然多於因第五波疫情造成的經濟折扣，歸納近期的成交，當中約有35%的成交是業主換樓購入物業，換言之，100宗成交有35宗成交是業主買樓，同時也隱含了應該有35個單位是放盤，無錯「愈多成交，就愈多人放盤！成交減少放盤量亦會減少！」這是一個業主換樓回復正常之後出現的新常態，與過去10年按揭板塊只集中的較低樓價是不同的，有所改變，基於這種情況細單位的放盤量相對會較大單位為多，長遠大單位上升的幅度會較細單位為多，這是一個重要的新常態。香港人只要有正常的生活，我們應該要面對樓價有較進取的上升，這只是追落後及回復正常，香港人更應該盡快支持政府加建物業，在樓市來說，我們爭取的不應該是高樓價或者低樓價，而要爭取更多人尤其是年輕人可分享樓市的成果，也即是入市機會啊！
寒柏：可以讓香港人住好些？
長實集團主席李澤鉅近日除了公開支持李家超參選行政長官之外，還期望新特首可以讓香港人「住好些」。
一直以來，土地及房屋供應短缺與居住問題，都是香港社會深層次矛盾所在，雖然本屆政府在上台前曾揚言要處理好這問題，但最終只以「土地大辯論」及「明日大嶼」計劃等等拖延下去。香港人均居住面積只有161平方呎，不只一般私人住宅供應嚴重短缺，即使連給予基層的公屋供應也不足，平均輪候時間達至6年以上，「劏房」問題亦十分嚴峻。
香港的土地及房屋短缺問題嚴重，即連香港地產大財團亦開始發言期望政府在這方面多作改善，當中有甚麼啟示？
香港的房屋供應保持稀缺，普遍對本港地產大財團有利。幾十年的發展下，土地利益亦等同絕大部份擁有物業的香港人之利益。但這「利益聯盟」絕非「牢不可破」。其實社會各階層的利益也不是完全一致。
一般來說，回歸以來港府無法輕易的移山填海，土地供應十分有限，地產大財團最容易賺錢的方式，當然是囤積居奇。但細分之下，某些大財團的土地儲備未必夠同儕多，不同的集團其實亦各有發展方向、資金及回報的要求，未必一定要靠囤積來賺錢。
譬如以今時今日的長和系來說，其業務遍佈全世界，還包括電訊、碼頭、基建、石油、電力供應及零售等等。對該集團來說，如果在香港地產發展業務上做到貨如輪轉，所產生的現金流或許比囤貨更穩妥；在香港多建屋，多賣樓所能賺到的錢或許會更多。至少，我們不能假定所有香港地產財團，在任何時候及任何情況下都傾向惜售及囤貨。靠地產發展賺錢的方法有很多，不同的集團也會有不同的利益考慮，它們絕非「鐵板」一塊。
此外，絕大部份市民投資物業的核心原因，亦只是為了保值而已；投資物業升值固然開心，但樓價太貴而使社會怨氣增加，亦非大家所樂見之事。
如何可以讓香港人「住好些」呢？我們最急切的自然是要讓20至30萬基層可以盡快「上車」，要以新思維及引入新的建屋方法，加快興建公屋，把輪候時間大幅壓縮；下一步便是要紓緩青年人及小市民的置業問題，並要把香港的人均居住面積逐步增加。
很多人擔心如果土地及房屋供應增加後，樓價將會大跌而動搖香港經濟。但想深一層，只要樓價平穩發展，或作出緩慢的下調，對社會來說亦非壞事。如樓價及租金回調，或許可以使更多行業受惠，帶來的可能是新商機及新產業之發展。
長實集團主席李澤鉅近日除了公開支持李家超參選行政長官之外，還期望新特首可以讓香港人「住好些」。
一直以來，土地及房屋供應短缺與居住問題，都是香港社會深層次矛盾所在，雖然本屆政府在上台前曾揚言要處理好這問題，但最終只以「土地大辯論」及「明日大嶼」計劃等等拖延下去。香港人均居住面積只有161平方呎，不只一般私人住宅供應嚴重短缺，即使連給予基層的公屋供應也不足，平均輪候時間達至6年以上，「劏房」問題亦十分嚴峻。
香港的土地及房屋短缺問題嚴重，即連香港地產大財團亦開始發言期望政府在這方面多作改善，當中有甚麼啟示？
香港的房屋供應保持稀缺，普遍對本港地產大財團有利。幾十年的發展下，土地利益亦等同絕大部份擁有物業的香港人之利益。但這「利益聯盟」絕非「牢不可破」。其實社會各階層的利益也不是完全一致。
一般來說，回歸以來港府無法輕易的移山填海，土地供應十分有限，地產大財團最容易賺錢的方式，當然是囤積居奇。但細分之下，某些大財團的土地儲備未必夠同儕多，不同的集團其實亦各有發展方向、資金及回報的要求，未必一定要靠囤積來賺錢。
譬如以今時今日的長和系來說，其業務遍佈全世界，還包括電訊、碼頭、基建、石油、電力供應及零售等等。對該集團來說，如果在香港地產發展業務上做到貨如輪轉，所產生的現金流或許比囤貨更穩妥；在香港多建屋，多賣樓所能賺到的錢或許會更多。至少，我們不能假定所有香港地產財團，在任何時候及任何情況下都傾向惜售及囤貨。靠地產發展賺錢的方法有很多，不同的集團也會有不同的利益考慮，它們絕非「鐵板」一塊。
此外，絕大部份市民投資物業的核心原因，亦只是為了保值而已；投資物業升值固然開心，但樓價太貴而使社會怨氣增加，亦非大家所樂見之事。
如何可以讓香港人「住好些」呢？我們最急切的自然是要讓20至30萬基層可以盡快「上車」，要以新思維及引入新的建屋方法，加快興建公屋，把輪候時間大幅壓縮；下一步便是要紓緩青年人及小市民的置業問題，並要把香港的人均居住面積逐步增加。
很多人擔心如果土地及房屋供應增加後，樓價將會大跌而動搖香港經濟。但想深一層，只要樓價平穩發展，或作出緩慢的下調，對社會來說亦非壞事。如樓價及租金回調，或許可以使更多行業受惠，帶來的可能是新商機及新產業之發展。
如果能回到25年前，深圳2000➕的房价，你敢入手吗？那时月薪才几十元，年收入不过百元，高一点的才千元，那时他们买几千元的一平的房子，有没有杠杠，肯定有的嘛！做生意的才万元户，这是新闻报出来的，深圳那时刚开发，建出的房子很难卖掉，基本卖不掉，到处是荒地泥巴路，就几个孤零零的花园，本地的有房觉得在买空在那里没意义，外地的不敢买，因为他们还没有买商品房的经验和概念，唯有香港敢在深圳买，香港房价高，因为香港也是从一个不毛之地发展起来的，这让他们看到了深圳的发展机遇，所以他们踊跃参加，每一个新社区都有香港人的身影，本地人一看，邻居香港都不怕，我们本地的怕啥，所以，他们被香港人转变了观念，买了不怕，只要在发展，还可以出租嘛，然后他们就成了深圳最原始的一批房东，不是在收租，就是在收租的路上，最终实现了财富自由。#深圳##深圳[超话]##房地产##租房##买房#
✋热门推荐