【#无锡朝阳农产品市场现状# ！回顾被封后的战疫时刻】“请带好会员卡，48小时以内核酸检测证明，没有外地旅居史，方可入内。”
“唉，慢一点，慢一点！”
“师傅，请扫一下门铃码！”
“嘀嘀——呜——”
下午2点，朝阳农产品大市场北滨路1号门。三条查验通道人来车往，一片繁忙景象。走进市场内部，一个个标有数字编号的彩钢大棚底下，各色菜蔬分门别类码放整齐，等待着客商和小贩的光顾。（图一）
而就在半个多月前
那一天、那一夜
这里曾发生过一场惊心动魄的
“朝 阳” 战 疫
“菜篮子”被封
急！
指针拨回3月23日下午5点15分，朝阳集团股份有限公司董事长张君君（图二）接到疫情防控紧急指令：一名外地核酸检测初筛阳性人员张某强曾在市场内活动，朝阳农贸市场、朝阳农产品大市场必须立即封闭，同步排查其行程轨迹及接触人员。
“排查难度很大，张某强的车辆信息、手机信息、购买信息都不准确，由于涉及个人隐私，我们不能张贴照片寻人，只能向客商和供应商一一询问、反复筛查，逐步缩小范围。”张君君回想起当时的紧迫形势还历历在目。
“3月23日10点30分到14点40分，在朝阳农场品大市场地产菜区4、5号棚停留了4个小时，采购了蚕豆、马兰等菜品。”当晚7点49分，张某强的活动时间、活动范围最终被锁定。
这4小时，正是市场交易最活跃的时候，同时在场的客商、供应商、小工及工作人员等有数千人。这一状况让张君君的神经瞬间绷紧了。
根据市区相关部署，蔬菜水果两大市场临时管控，2000余人就地隔离，相关场所全面消杀，有序进行核酸检测……一场疫情防控阻击战悄然打响。
一个现实的问题摆在张君君面前：这么多人的食宿，该如何解决？摁下心头的焦虑和不安，她迅速冷静下来，调动一切资源多方联系，终于连夜从惠山区调剂到2000余个睡袋，次日又从梁溪区借用了800个睡袋，满足隔离人员需求。
除了当晚第一顿盒饭由政府提供以外，此后封控区域内所有人员的一日三餐，均由朝阳集团安排。“我们所能做的就是尽快落实相关指令，协助做好集中隔离全流程闭环管理。”
然而，就在封控、筛查有序推进的同时，另一个难题已接踵而至：市民的“菜篮子”被封，如何确保不断供？
3月24日晚8点，全市保供会议召开，市商务局、市农业农村局、市交通运输局等部门及朝阳、天鹏、盛阳三大市场主要负责人悉数到场。
保市场就是保住“菜篮子”，必须快速调运蔬菜，稳住无锡市场。各方齐心行动起来：市农业农村局第一时间与泰州、山东、徐州等农产品基地联系，紧急调拨590余吨蔬菜；市交通局连夜帮助保供单位办理应急物资运输车辆通行证；位于锡宁路8号的临时保供点亮如白昼，平整土地，安装网线、照明，布置防疫设施，迅速投入使用……
春雨淅沥中，一辆辆满载蔬果的卡车陆续抵达临时保供点。
“‘菜篮子’保住了！”尽管如此，在张君君的记忆中，全市保供会议依然每晚不定时召开，听取情况汇报，积极组织货源，没有丝毫松懈。她常常忙到凌晨才开车回家，换身衣服刚睡上一两个小时，就又有电话来了，有急事需要她立即处理……
保供攻坚战
难！
按照防疫要求封控三天后，隔离人员转运安置工作分批次开展，工作人员也在连续7天核酸检测结果均为阴性后，于3月30日全部离场。
正当张君君以为可以暂时松一口气时，3月31发布的第97号通告将这场“保供攻坚战”推向下一个更严峻的战场。
当天凌晨起，我市多个小区被划为封控区，锡山区、惠山区、滨湖区按管控区管理，公共交通、线下教学、各类非必要营业场所统统关停。一股紧张的情绪在空气中蔓延，居民们蜂拥至超市、菜场抢菜囤菜，尤其是叶菜，甚至出现了“一抢而空”“一菜难求”的现象。
“31 日一早，‘朝阳到家’APP就爆单了，一小时之内下了 1400 多单。”张君君敏锐地察觉到了市场的不同寻常。
很快，当天10点45分，《无锡市疫情防控第98号通告》发布，如一颗定心丸，安抚着市民焦躁的情绪：“全市各级正加强货源组织，加大粮食、食用油、肉类、蛋类、蔬菜等日常生活物资市场投放力度，扎实做好保供稳价工作，全力确保各大超市、农贸市场正常运营。
市委市政府快速决策，紧急向宜兴、泰州、山东等周边地区调配百余吨蔬菜，连夜运往无锡。
“我们的任务就是把从外地紧急调拨过来的货源，以最快速度铺往全市56家天惠超市。然而从前水到渠成的事，眼下却成了最难得的事。”张君君说，经历了3月23日的一波疫情后，朝阳农产品大市场面临着部分人员隔离管控、在岗人员满负荷运转的困境。
没有人手，菜来了也到不了门店、到不了市场，怎么办？朝阳集团临时从其他部门抽调人员，组成突击小队，全力以赴准备作战。
警车开道，当晚10点30分左右，第一批7车的宜兴保供蔬菜到达天惠供配中心。30余名突击队员奋战5个小时，卸货、分拨、装运，再由8名天惠超市驾驶员送往各门店网点。凌晨4点，泰州保供车也顺利抵锡。大家来不及停歇，又投入了新一轮的战斗……
这一夜，惊心动魄！
4月1日一早，当人们陆陆续续走进天惠超市，货架上早已摆满了各色蔬菜。2.9元一斤的蚕豆，2.99元一斤的春笋，碧绿生青的时令叶菜，都是马大嫂青睐的抢手货。
“后续我们根据市场需求继续调度，各类菜品源源不断进入无锡，超市供货频率从一天一供提高到了一天三供，日均销售蔬菜超200吨，比平时翻了一倍。”张君君直言，随着气温上升，蔬菜损耗变大，物流也水涨船高，成本已经不在她的考虑范围内，最担心的是来不及卸货和运送至门店，给社会带来恐慌。
好消息是，经市联防联控指挥部、市文明办组织协调，100 名志愿者火速到位，缓解燃眉之急。
“像小桌子那么长的大冬瓜，志愿者一个一个地搬，都累得向我大吐苦水；有的驾驶员出现了疲劳综合症，开车开到呕吐，我们就及时换人。”
首先是吃上菜，然后是稳价格。张君君每天坚持公布天惠超市的菜价，让老百姓最直观地感受到家门口的物价水平，同时在朝阳农贸市场设置了专职管理员，实施价格巡查管控。“每个摊位明码标价，毛利控制在规定范围之内，违规现象严肃处理，坚决遏制哄抬物价。”
至4月2日，市场已经基本稳定。4日，菜量已经充足到1块钱买一大把菠菜的地步。
此次疫情发生以来，朝阳集团线上购物平台“朝阳到家”团队也承担起了社会责任，2500余份“防疫包”通宵达旦分装完成，送至空港开发区。
“每个‘防疫包’内要装40样物资，涵盖吃喝用，工序相当繁琐！”当晚亲自上阵的张君君感慨，分装工作看似简单实则不易。而这一夜的齐心奋战，也让她对这支由90后组成的年轻队伍刮目相看，“小伙伴们虽然年纪不大，但遇事能扛！”
堵防疫漏洞
愁！
吃一堑，长一智。想到阳性病例张某强曾在朝阳农产品大市场逗留了4个小时，张君君仍心有余悸：“如果不是我们工作没有做到位，市场也不会被封，好在这次没有新增感染人数！”
庆幸之余，她更为清醒地意识到绝不能心存侥幸心理，必须实施更严密的防控措施。
作为无锡“菜篮子”的关键一环，朝阳农产品大市场往往是“牵一发而动全身”。拥有900余名供货商，日均300余辆外地号牌货运车辆进入，人车货交流频繁……任何一次擦肩而过，都可能带来安全风险。如何堵上防疫漏洞？张君君为此焦愁不已，思虑良久。
首先，要实行闭环管理。将原先的临时保供点设为“查验区”，外地货车进入后要扫门铃码，查验行程码、核酸检测阴性报告等，签署告知书和承诺书，在车门上贴好封条，才能进入“作业区”，由市场搬运工卸货转运至“交易区”。而驾驶员全程不下车，供货商“点对点”护航，即卸即走，不超过4小时。
其次，要强化实名交易。基于朝阳集团持续推进的信息化建设，落实实名制。供应商用交易卡，小贩用会员卡，凭卡交易。针对小工、保洁等零散人员，则通过人脸识别，有效限流的同时也能方便排查。
再者，要采取雷霆手段。对于未按规定“点对点”闭环接送外地号牌货运车辆的供货商及涉事车辆，全部列入市场“黑名单”，定期通报；对于未按规定佩戴口罩的行为，工作人员发现一次罚款500元，客商、小工、供应商罚款50元并进行书面保证；市场内辟出“健康管理区”，每天下午1点至5点，定时开展核酸检测。
只要疫情一天不散，防疫就一天都不能松懈！集团上下群策群力，花了三天时间，拿出一份长达24页的《无锡朝阳股份有限公司疫情整改方案》，对防疫消杀、人车管控等细节进行了重新梳理，重点是规范外地来锡流程，减少外地司乘与本地人员的接触面。
目前，这份整改方案已获市里审批通过，开始正式实施。“这也是朝阳集团实现动态清零的一个坚实举措。”张君君说。
树必胜信念
盼！
回望这段战“疫”历程，“急、难、愁、盼”四个字是张君君的切身感受，“每天的心都是提到嗓子眼的。”
自3月23日以来，朝阳集团在各级政府的坚强领导下，以战时状态快速响应，争分夺秒打响疫情防控阻击战，以大局意识扛起重任，攻坚克难当好稳价保供“压舱石”。
战“疫”关键时刻，市委市政府主要领导也多次来到临时保供点、天惠超市、朝阳农产品大市场等察看调研，反复叮嘱要严格落实主体责任，强化闭环管理，做到保供、防控“两手硬”，同时要求属地和行业部门强化日常指导督查，确保各项措施落实到位，为群众和商贩营造更加安全放心的消费环境。
张君君也对“共克时艰”四个字有了更深的体会：“‘共’是上下齐心；‘克’是克服困难；‘时’是必须及时应对每天产生的新情况；‘艰’——这将是一场持久战，未来的路无疑是艰难的……”
接下来，朝阳集团将不断以新模式来适应新形势，用智慧和力量加强管理，竭尽所能守住现有的防疫成果，把市场的主体责任做到位，同时把保供稳价保安全的社会责任发挥好。
与此同时，一系列新思路、新方向也在她脑中生长、盘旋。比如将 “朝阳到家”与天惠超市资源整合，实现线上线下联动，更好地在疫情时代发挥电商的保供优势；通过建设数字“菜篮子”，强化科学调度、食品安全和价格监测，让市民拎得更稳、买得放心；在满足本地市场刚需的基础上，想方设法驰援上海……
“熬过去，就必胜了！”
“朝阳”，一如它的名字，给人以温暖、力量、希望和稳稳的幸福感。
眼下，疫情防控形势依旧严峻复杂，慎终如始做好疫情防控工作任重道远。但是，我们始终相信坚持的力量。
黎明的那道光，终将刺破黑暗！（无锡博报）
#无锡疫情防控第一线#
“唉，慢一点，慢一点！”
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下午2点，朝阳农产品大市场北滨路1号门。三条查验通道人来车往，一片繁忙景象。走进市场内部，一个个标有数字编号的彩钢大棚底下，各色菜蔬分门别类码放整齐，等待着客商和小贩的光顾。（图一）
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那一天、那一夜
这里曾发生过一场惊心动魄的
“朝 阳” 战 疫
“菜篮子”被封
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指针拨回3月23日下午5点15分，朝阳集团股份有限公司董事长张君君（图二）接到疫情防控紧急指令：一名外地核酸检测初筛阳性人员张某强曾在市场内活动，朝阳农贸市场、朝阳农产品大市场必须立即封闭，同步排查其行程轨迹及接触人员。
“排查难度很大，张某强的车辆信息、手机信息、购买信息都不准确，由于涉及个人隐私，我们不能张贴照片寻人，只能向客商和供应商一一询问、反复筛查，逐步缩小范围。”张君君回想起当时的紧迫形势还历历在目。
“3月23日10点30分到14点40分，在朝阳农场品大市场地产菜区4、5号棚停留了4个小时，采购了蚕豆、马兰等菜品。”当晚7点49分，张某强的活动时间、活动范围最终被锁定。
这4小时，正是市场交易最活跃的时候，同时在场的客商、供应商、小工及工作人员等有数千人。这一状况让张君君的神经瞬间绷紧了。
根据市区相关部署，蔬菜水果两大市场临时管控，2000余人就地隔离，相关场所全面消杀，有序进行核酸检测……一场疫情防控阻击战悄然打响。
一个现实的问题摆在张君君面前：这么多人的食宿，该如何解决？摁下心头的焦虑和不安，她迅速冷静下来，调动一切资源多方联系，终于连夜从惠山区调剂到2000余个睡袋，次日又从梁溪区借用了800个睡袋，满足隔离人员需求。
除了当晚第一顿盒饭由政府提供以外，此后封控区域内所有人员的一日三餐，均由朝阳集团安排。“我们所能做的就是尽快落实相关指令，协助做好集中隔离全流程闭环管理。”
然而，就在封控、筛查有序推进的同时，另一个难题已接踵而至：市民的“菜篮子”被封，如何确保不断供？
3月24日晚8点，全市保供会议召开，市商务局、市农业农村局、市交通运输局等部门及朝阳、天鹏、盛阳三大市场主要负责人悉数到场。
保市场就是保住“菜篮子”，必须快速调运蔬菜，稳住无锡市场。各方齐心行动起来：市农业农村局第一时间与泰州、山东、徐州等农产品基地联系，紧急调拨590余吨蔬菜；市交通局连夜帮助保供单位办理应急物资运输车辆通行证；位于锡宁路8号的临时保供点亮如白昼，平整土地，安装网线、照明，布置防疫设施，迅速投入使用……
春雨淅沥中，一辆辆满载蔬果的卡车陆续抵达临时保供点。
“‘菜篮子’保住了！”尽管如此，在张君君的记忆中，全市保供会议依然每晚不定时召开，听取情况汇报，积极组织货源，没有丝毫松懈。她常常忙到凌晨才开车回家，换身衣服刚睡上一两个小时，就又有电话来了，有急事需要她立即处理……
保供攻坚战
难！
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当天凌晨起，我市多个小区被划为封控区，锡山区、惠山区、滨湖区按管控区管理，公共交通、线下教学、各类非必要营业场所统统关停。一股紧张的情绪在空气中蔓延，居民们蜂拥至超市、菜场抢菜囤菜，尤其是叶菜，甚至出现了“一抢而空”“一菜难求”的现象。
“31 日一早，‘朝阳到家’APP就爆单了，一小时之内下了 1400 多单。”张君君敏锐地察觉到了市场的不同寻常。
很快，当天10点45分，《无锡市疫情防控第98号通告》发布，如一颗定心丸，安抚着市民焦躁的情绪：“全市各级正加强货源组织，加大粮食、食用油、肉类、蛋类、蔬菜等日常生活物资市场投放力度，扎实做好保供稳价工作，全力确保各大超市、农贸市场正常运营。
市委市政府快速决策，紧急向宜兴、泰州、山东等周边地区调配百余吨蔬菜，连夜运往无锡。
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这一夜，惊心动魄！
4月1日一早，当人们陆陆续续走进天惠超市，货架上早已摆满了各色蔬菜。2.9元一斤的蚕豆，2.99元一斤的春笋，碧绿生青的时令叶菜，都是马大嫂青睐的抢手货。
“后续我们根据市场需求继续调度，各类菜品源源不断进入无锡，超市供货频率从一天一供提高到了一天三供，日均销售蔬菜超200吨，比平时翻了一倍。”张君君直言，随着气温上升，蔬菜损耗变大，物流也水涨船高，成本已经不在她的考虑范围内，最担心的是来不及卸货和运送至门店，给社会带来恐慌。
好消息是，经市联防联控指挥部、市文明办组织协调，100 名志愿者火速到位，缓解燃眉之急。
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首先是吃上菜，然后是稳价格。张君君每天坚持公布天惠超市的菜价，让老百姓最直观地感受到家门口的物价水平，同时在朝阳农贸市场设置了专职管理员，实施价格巡查管控。“每个摊位明码标价，毛利控制在规定范围之内，违规现象严肃处理，坚决遏制哄抬物价。”
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其次，要强化实名交易。基于朝阳集团持续推进的信息化建设，落实实名制。供应商用交易卡，小贩用会员卡，凭卡交易。针对小工、保洁等零散人员，则通过人脸识别，有效限流的同时也能方便排查。
再者，要采取雷霆手段。对于未按规定“点对点”闭环接送外地号牌货运车辆的供货商及涉事车辆，全部列入市场“黑名单”，定期通报；对于未按规定佩戴口罩的行为，工作人员发现一次罚款500元，客商、小工、供应商罚款50元并进行书面保证；市场内辟出“健康管理区”，每天下午1点至5点，定时开展核酸检测。
只要疫情一天不散，防疫就一天都不能松懈！集团上下群策群力，花了三天时间，拿出一份长达24页的《无锡朝阳股份有限公司疫情整改方案》，对防疫消杀、人车管控等细节进行了重新梳理，重点是规范外地来锡流程，减少外地司乘与本地人员的接触面。
目前，这份整改方案已获市里审批通过，开始正式实施。“这也是朝阳集团实现动态清零的一个坚实举措。”张君君说。
树必胜信念
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自3月23日以来，朝阳集团在各级政府的坚强领导下，以战时状态快速响应，争分夺秒打响疫情防控阻击战，以大局意识扛起重任，攻坚克难当好稳价保供“压舱石”。
战“疫”关键时刻，市委市政府主要领导也多次来到临时保供点、天惠超市、朝阳农产品大市场等察看调研，反复叮嘱要严格落实主体责任，强化闭环管理，做到保供、防控“两手硬”，同时要求属地和行业部门强化日常指导督查，确保各项措施落实到位，为群众和商贩营造更加安全放心的消费环境。
张君君也对“共克时艰”四个字有了更深的体会：“‘共’是上下齐心；‘克’是克服困难；‘时’是必须及时应对每天产生的新情况；‘艰’——这将是一场持久战，未来的路无疑是艰难的……”
接下来，朝阳集团将不断以新模式来适应新形势，用智慧和力量加强管理，竭尽所能守住现有的防疫成果，把市场的主体责任做到位，同时把保供稳价保安全的社会责任发挥好。
与此同时，一系列新思路、新方向也在她脑中生长、盘旋。比如将 “朝阳到家”与天惠超市资源整合，实现线上线下联动，更好地在疫情时代发挥电商的保供优势；通过建设数字“菜篮子”，强化科学调度、食品安全和价格监测，让市民拎得更稳、买得放心；在满足本地市场刚需的基础上，想方设法驰援上海……
“熬过去，就必胜了！”
“朝阳”，一如它的名字，给人以温暖、力量、希望和稳稳的幸福感。
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#无锡疫情防控第一线#
【百强房企一季度业绩缩水五成，集中供地未解地市低迷】
合约销售：下行压力持续 一季度百强业绩同比腰斩
核心观点
2022年3月，中国房地产行业下行压力持续，销售业绩表现不尽人意。百强房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元，环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期；同比降低52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点；相比1月业绩规模降低2.6%。
累计业绩来看，一季度开局惨淡，百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，超8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。二三季度企业需加紧推盘供货，积极营销以尽可能提高去化率水平。
一季度百强房企各梯队销售门槛进一步下行。TOP10房企销售操盘金额门槛仅为333亿元，较去年同期降低45.2%。TOP30房企销售操盘金额门槛为120亿元，较2021年降低56.4%，并低于2020年TOP30销售门槛。而TOP50和TOP100房企的销售操盘金额门槛为72.3亿元和27.4亿元，同比降幅达49.5%和47.5%，且仅略高于2020年同期。
3月受疫情、行业信心不足等影响，市场整体表现持续低迷。具体来看，百强房企中近4成企业单月业绩环比下降，且有2成房企降幅大于30%。3成百强房企单月业绩环比小幅增长，增幅不及往年同期。
但同时，本月也有中海、招商、华润、金地、金茂、越秀等部分规模房企表现较为亮眼，实现单月业绩环比大幅增长，增幅均超过100%。
企业拿地：国企及头部稳健房企拿地为主 集中供地未解市场低迷
核心观点
3月30家监测房企的土地投资仍处于低位，受投资结构影响，本月量升价跌，平均楼板价7285元/平方米。本月30家典型房企新增土储总建面307万平方米，环比上升210%；新增土地成交价格224亿元，环比下降23%。
平均楼板价7285元/平方米，环比下降75%。主要是上月北京首轮集中土拍，而本月主要集中在合肥、重庆、青岛等几个二线城市，楼板价环比下降。
本月监测房企中只有8家投资拿地，仍被国企、央企及头部稳健型房企包揽。华润和中海一季度拿地金额已超百亿元，前两个月拿地较多的绿城等本月则放缓了脚步，整体而言房企以谨慎拿地为主，不少企业前三个月都未获地。
从成交结构来看，受福州、青岛、合肥、厦门、重庆和武汉集中供地影响，本月一二线城市占比较高，占比达到72%；区域分布方面，珠三角区域占比最高达43%，环渤海其次为27%，长三角和中西部分别为18%和12%。
企业及城市分化未来将更加明显。3月房地产市场迎来一系列利好声音，若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。但值得注意的是，今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，谨慎投资仍是未来主旋律。
这也意味着，一旦二季度疫情得到有效的控制和缓解，随着市场的正常运转，大概率房地产市场将迎来一波小阳春，但可以预见的是，城市、企业的分化将愈发明显。我们认为长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州，以及上海、广州等一线城市，土拍热度回温将领先其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。
企业融资：3月房企新增融资额环比上升138.7%
核心观点
融资总量：2022年3月100家典型房企的融资总量为878.39亿元，环比上升138.7%，同比下降29.1%。融资量环比有较大的增长，同比降幅收窄，主要在于年初政策暖风频吹，3月六部委又就房地产问题进行发声，促进房地产业良性循环和健康发展，促进企业融资恢复。从融资结构来看，境内债权融资641.18亿元，环比上升125.2%，同比下降15.0%；
境外债权融资72.93亿元，环比上升27.6%，同比下降65.7%；本月资产证券化融资164.28亿元，环比上升526.8%，同比下降39.6%，大部分是国企央企，融资意愿有所上升。
融资成本：2021年截至3月100家典型房企新增债券类1融资成本4.50%，较2021年下降0.78个百分点，其中境外债券融资成本达7.54%，上升0.52个百分点，境内债券融资成本3.23%，较2021年下降0.83个百分点。
单月来看，3月房企融资成本4.35%，环比上升0.54pct，同比下降0.62pct。其中境内融资成本3.30%，环比上升0.13pct，本月有更多的企业进行了境内发债，上实城市开发、首开股份、金融街、旭辉集团等加入了发债队伍；境外融资成本8.72%，环比下降0.09pct。
企业表现：本月融资总量最高的企业为华发股份，融资总量约148.8亿元，华发股份发行了合计42亿元的资产证券化产品，以及为多家子公司的贷款进行了担保。从企业梯队来看，2022年1-3月TOP10房企融资平均额83.76亿元最大，融资总额同比下降33.27%，下降幅度最小。
成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.39%，其较2021年全年下降0.79pct，较成本最高的TOP11-30梯队的房企低1.98pct；TOP31-50房企较2021年全年上升0.34pct至5.24%，是唯一一个上升的梯队，主要是因为该梯队部分企业进行了境外债的交换要约，成本有所上升。
营销策略：暖春购房节来袭 依托妇女节进行社群营销
核心观点
3月，房企集团性的营销活动较上月增多，主要是一些集团性的暖春造节活动。从市场来看，3月表现不及往年，虽然30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，但同比跌幅进一步扩大至47%。从营销来看，时值三月，房企结合暖春概念推出了一些营销活动，让利方式上仍然是折扣、特价房和全民营销返佣金等。
3月房企主要是一些暖春相关的造节营销活动，另外适逢3.8妇女节，部分房企还结合女性话题了组织一些活动。造节营销上与以往一致，像禹洲的礼焕新春计划、三盛春日购房热爱季等均是从集团层面设置暖春购房节的主题，之后各个楼盘按照各自情况制定专属折扣。
女性活动方面，石榴集团组织“太太的洋房”专场，成交即赠温居礼/安家礼/节日礼，时代中国则依托独特的 “她时代”社群品牌展开“她在场”论坛、“她在家”微纪录等女性专题特别策划。
就当下而言，政策端持续出现回暖的趋势，房企在营销上也需要持续跟进，除了结合“暖春”等概念推出一些造节活动，由于国内疫情有反复，还可以推出一些互动性较强的线上营销活动，如居家运动打卡、小游戏等。
而从长期来看，企业还是需要结合互联网平台，通过营销策划和组织，提升产品、服务满意度，搭建企业品牌形象，提升客户黏性，企业可以在社群营销、媒体矩阵搭建这方面做更多尝试。
人事变动：保利发展聘任唐翔为副总经理 祥生控股委任洪育苗为独立非执董
核心观点
3月，房企高层人事动态信息数量较前月基本持平，从108家监测企业的人事变动情况来看，受到疫情等因素影响，房企高层人员的职务变动频次稳中略降，企业内部组织架构调整仍在进行和深化。
3月1日，祥生控股(集团)有限公司发布公告，洪育苗已获委任为该公司独立非执行董事及审核委员会主席，即日起生效。自2017年3月至今，洪先生于智纺国际控股有限公司任职期间先后担任执行董事、首席财务官、公司秘书及非执行董事。
于2019年7月至2020年5月，其担任盛源控股有限公司的首席财务官及公司秘书。自2020年6月至今，洪先生担任绿科科技国际有限公司的副总裁、公司秘书及首席财务官。
3月10日，保利发展发布2022年第1次临时董事会决议公告。根据公司董事、总经理周东利先生的提名，同意聘任唐翔先生为公司副总经理，任期自董事会审议通过之日起至公司第六届董事会任期届满之日止。
资料显示，唐翔，建筑学学士。2006年进入保利发展工作，历任保利发展技术研发中心副总经理、总经理，保利华南实业有限公司常务副总经理、总经理、董事长，现任浙江保利城市发展有限公司董事长、保利浙南房地产开发有限公司董事长。
战略动态：金茂服务挂牌上市 万物云分拆上市获证监会受理
核心观点
本月房企多元化业务集中物业管理和商业运营，城市更新、数字化、保障租赁内有新进展。物管赛道竞争白热化，多家房企看中学校物管赛道，并与学校方多次续约建立良好合作关系。
商业运营活跃度有所提升，多个轻资产运营项目陆续落地。城市更新市场，尤其是大湾区城市更新市场广受关注，如何加快盘活优质资产是赛道内房企面临的主要挑战。搭建跨境碳信用交易平台，拓宽绿色项目境外融资渠道。租赁住房规模扩张，已有较大规模的保障性租赁住房社区投入使用。
招商积余续签广州大学服务合同，已为多家大学提供物业服务。3月7日，招商积余成功续签广州大学，将服务保障学校教学、科研及师生的多元需求。在此之前，招商积余已为清华大学、北京师范大学、北京化工大学、深圳大学、中山大学、香港中文大学（深圳）等学府提供物业服务。
其中，深圳大学和香港中文大学（深圳）分别荣获”全国高校后勤物业服务优秀示范项目“、”高校物业管理标杆项目“称号。未来，招商积余将继续巩固在住宅物业市场的拓展优势，同时也将加大在高校、城市服务、医院等细分市场的拓展力度。
金茂服务正式在港交所挂牌上市，开盘报7.4港元。3月10日，中国金茂旗下物业服务发展公司金茂服务正式在港交所挂牌上市，据此前公告显示，金茂服务全球发售约1.01亿股股份，发售价为8.14港元/股。
金茂服务称，此次募得资金净额使用55%用于物色同行业公司的战略投资及收购机会，扩大公司业务规模，22%的资金将用于升级智慧管理服务系统及公司智慧社区和智慧城市解决方案，其余金额将用于开发公司的社区增值服务以及其他用途。
物管行业仍处于整合分化阶段，业务扩张带来的规模效应对金茂服务业绩助力明显，因此未来金茂服务将继续拓宽渠道进一步扩大并多元化在管物业组合，以实现规模经济，提升行业竞争力。
合约销售：下行压力持续 一季度百强业绩同比腰斩
核心观点
2022年3月，中国房地产行业下行压力持续，销售业绩表现不尽人意。百强房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元，环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期；同比降低52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点；相比1月业绩规模降低2.6%。
累计业绩来看，一季度开局惨淡，百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，超8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。二三季度企业需加紧推盘供货，积极营销以尽可能提高去化率水平。
一季度百强房企各梯队销售门槛进一步下行。TOP10房企销售操盘金额门槛仅为333亿元，较去年同期降低45.2%。TOP30房企销售操盘金额门槛为120亿元，较2021年降低56.4%，并低于2020年TOP30销售门槛。而TOP50和TOP100房企的销售操盘金额门槛为72.3亿元和27.4亿元，同比降幅达49.5%和47.5%，且仅略高于2020年同期。
3月受疫情、行业信心不足等影响，市场整体表现持续低迷。具体来看，百强房企中近4成企业单月业绩环比下降，且有2成房企降幅大于30%。3成百强房企单月业绩环比小幅增长，增幅不及往年同期。
但同时，本月也有中海、招商、华润、金地、金茂、越秀等部分规模房企表现较为亮眼，实现单月业绩环比大幅增长，增幅均超过100%。
企业拿地：国企及头部稳健房企拿地为主 集中供地未解市场低迷
核心观点
3月30家监测房企的土地投资仍处于低位，受投资结构影响，本月量升价跌，平均楼板价7285元/平方米。本月30家典型房企新增土储总建面307万平方米，环比上升210%；新增土地成交价格224亿元，环比下降23%。
平均楼板价7285元/平方米，环比下降75%。主要是上月北京首轮集中土拍，而本月主要集中在合肥、重庆、青岛等几个二线城市，楼板价环比下降。
本月监测房企中只有8家投资拿地，仍被国企、央企及头部稳健型房企包揽。华润和中海一季度拿地金额已超百亿元，前两个月拿地较多的绿城等本月则放缓了脚步，整体而言房企以谨慎拿地为主，不少企业前三个月都未获地。
从成交结构来看，受福州、青岛、合肥、厦门、重庆和武汉集中供地影响，本月一二线城市占比较高，占比达到72%；区域分布方面，珠三角区域占比最高达43%，环渤海其次为27%，长三角和中西部分别为18%和12%。
企业及城市分化未来将更加明显。3月房地产市场迎来一系列利好声音，若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。但值得注意的是，今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，谨慎投资仍是未来主旋律。
这也意味着，一旦二季度疫情得到有效的控制和缓解，随着市场的正常运转，大概率房地产市场将迎来一波小阳春，但可以预见的是，城市、企业的分化将愈发明显。我们认为长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州，以及上海、广州等一线城市，土拍热度回温将领先其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现无人问津的局面。
企业融资：3月房企新增融资额环比上升138.7%
核心观点
融资总量：2022年3月100家典型房企的融资总量为878.39亿元，环比上升138.7%，同比下降29.1%。融资量环比有较大的增长，同比降幅收窄，主要在于年初政策暖风频吹，3月六部委又就房地产问题进行发声，促进房地产业良性循环和健康发展，促进企业融资恢复。从融资结构来看，境内债权融资641.18亿元，环比上升125.2%，同比下降15.0%；
境外债权融资72.93亿元，环比上升27.6%，同比下降65.7%；本月资产证券化融资164.28亿元，环比上升526.8%，同比下降39.6%，大部分是国企央企，融资意愿有所上升。
融资成本：2021年截至3月100家典型房企新增债券类1融资成本4.50%，较2021年下降0.78个百分点，其中境外债券融资成本达7.54%，上升0.52个百分点，境内债券融资成本3.23%，较2021年下降0.83个百分点。
单月来看，3月房企融资成本4.35%，环比上升0.54pct，同比下降0.62pct。其中境内融资成本3.30%，环比上升0.13pct，本月有更多的企业进行了境内发债，上实城市开发、首开股份、金融街、旭辉集团等加入了发债队伍；境外融资成本8.72%，环比下降0.09pct。
企业表现：本月融资总量最高的企业为华发股份，融资总量约148.8亿元，华发股份发行了合计42亿元的资产证券化产品，以及为多家子公司的贷款进行了担保。从企业梯队来看，2022年1-3月TOP10房企融资平均额83.76亿元最大，融资总额同比下降33.27%，下降幅度最小。
成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.39%，其较2021年全年下降0.79pct，较成本最高的TOP11-30梯队的房企低1.98pct；TOP31-50房企较2021年全年上升0.34pct至5.24%，是唯一一个上升的梯队，主要是因为该梯队部分企业进行了境外债的交换要约，成本有所上升。
营销策略：暖春购房节来袭 依托妇女节进行社群营销
核心观点
3月，房企集团性的营销活动较上月增多，主要是一些集团性的暖春造节活动。从市场来看，3月表现不及往年，虽然30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，但同比跌幅进一步扩大至47%。从营销来看，时值三月，房企结合暖春概念推出了一些营销活动，让利方式上仍然是折扣、特价房和全民营销返佣金等。
3月房企主要是一些暖春相关的造节营销活动，另外适逢3.8妇女节，部分房企还结合女性话题了组织一些活动。造节营销上与以往一致，像禹洲的礼焕新春计划、三盛春日购房热爱季等均是从集团层面设置暖春购房节的主题，之后各个楼盘按照各自情况制定专属折扣。
女性活动方面，石榴集团组织“太太的洋房”专场，成交即赠温居礼/安家礼/节日礼，时代中国则依托独特的 “她时代”社群品牌展开“她在场”论坛、“她在家”微纪录等女性专题特别策划。
就当下而言，政策端持续出现回暖的趋势，房企在营销上也需要持续跟进，除了结合“暖春”等概念推出一些造节活动，由于国内疫情有反复，还可以推出一些互动性较强的线上营销活动，如居家运动打卡、小游戏等。
而从长期来看，企业还是需要结合互联网平台，通过营销策划和组织，提升产品、服务满意度，搭建企业品牌形象，提升客户黏性，企业可以在社群营销、媒体矩阵搭建这方面做更多尝试。
人事变动：保利发展聘任唐翔为副总经理 祥生控股委任洪育苗为独立非执董
核心观点
3月，房企高层人事动态信息数量较前月基本持平，从108家监测企业的人事变动情况来看，受到疫情等因素影响，房企高层人员的职务变动频次稳中略降，企业内部组织架构调整仍在进行和深化。
3月1日，祥生控股(集团)有限公司发布公告，洪育苗已获委任为该公司独立非执行董事及审核委员会主席，即日起生效。自2017年3月至今，洪先生于智纺国际控股有限公司任职期间先后担任执行董事、首席财务官、公司秘书及非执行董事。
于2019年7月至2020年5月，其担任盛源控股有限公司的首席财务官及公司秘书。自2020年6月至今，洪先生担任绿科科技国际有限公司的副总裁、公司秘书及首席财务官。
3月10日，保利发展发布2022年第1次临时董事会决议公告。根据公司董事、总经理周东利先生的提名，同意聘任唐翔先生为公司副总经理，任期自董事会审议通过之日起至公司第六届董事会任期届满之日止。
资料显示，唐翔，建筑学学士。2006年进入保利发展工作，历任保利发展技术研发中心副总经理、总经理，保利华南实业有限公司常务副总经理、总经理、董事长，现任浙江保利城市发展有限公司董事长、保利浙南房地产开发有限公司董事长。
战略动态：金茂服务挂牌上市 万物云分拆上市获证监会受理
核心观点
本月房企多元化业务集中物业管理和商业运营，城市更新、数字化、保障租赁内有新进展。物管赛道竞争白热化，多家房企看中学校物管赛道，并与学校方多次续约建立良好合作关系。
商业运营活跃度有所提升，多个轻资产运营项目陆续落地。城市更新市场，尤其是大湾区城市更新市场广受关注，如何加快盘活优质资产是赛道内房企面临的主要挑战。搭建跨境碳信用交易平台，拓宽绿色项目境外融资渠道。租赁住房规模扩张，已有较大规模的保障性租赁住房社区投入使用。
招商积余续签广州大学服务合同，已为多家大学提供物业服务。3月7日，招商积余成功续签广州大学，将服务保障学校教学、科研及师生的多元需求。在此之前，招商积余已为清华大学、北京师范大学、北京化工大学、深圳大学、中山大学、香港中文大学（深圳）等学府提供物业服务。
其中，深圳大学和香港中文大学（深圳）分别荣获”全国高校后勤物业服务优秀示范项目“、”高校物业管理标杆项目“称号。未来，招商积余将继续巩固在住宅物业市场的拓展优势，同时也将加大在高校、城市服务、医院等细分市场的拓展力度。
金茂服务正式在港交所挂牌上市，开盘报7.4港元。3月10日，中国金茂旗下物业服务发展公司金茂服务正式在港交所挂牌上市，据此前公告显示，金茂服务全球发售约1.01亿股股份，发售价为8.14港元/股。
金茂服务称，此次募得资金净额使用55%用于物色同行业公司的战略投资及收购机会，扩大公司业务规模，22%的资金将用于升级智慧管理服务系统及公司智慧社区和智慧城市解决方案，其余金额将用于开发公司的社区增值服务以及其他用途。
物管行业仍处于整合分化阶段，业务扩张带来的规模效应对金茂服务业绩助力明显，因此未来金茂服务将继续拓宽渠道进一步扩大并多元化在管物业组合，以实现规模经济，提升行业竞争力。
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【拆解“庞然大物”闻泰科技：吃一口“苹果”只是前菜？】
2021年4月闻泰科技宣布将投入120亿元在上海建造一座12英寸车规级晶圆厂。
从一家低毛利的手机ODM代工厂发展成A股炙手可热的高科技半导体厂商，闻泰科技的崛起之路(600745)一直为市场津津乐道。
并购是闻泰科技快速扩张的主要手段。2019年其以“蛇吞象”式收购全球知名半导体公司安世集团一战成名，收购完成后，闻泰从ODM公司延伸到上游半导体器件领域。2021年，欧菲光的光学资产被闻泰科技收入囊中，后者再次完成对产业链的延伸。
在此过程中，一个突出的现象是，闻泰科技与苹果公司的绑定越来越深。
收购欧菲光资产之后，闻泰科技高调拿下了苹果光学业务。近日闻泰拿到50亿智能家居项目订单，神秘的“境外特定客户”再次将人们的眼光引向苹果公司。
目前，闻泰科技的业务有半导体业务、产品集成业务和光学业务三大板块，总营收达到了500亿元以上，总市值超过1300亿元。无论单拎出哪个业务，都足以PK一家独立的A股公司。本期硬核投研试图对这个庞大的半导体公司进行全面拆解。
加深与苹果绑定
从闻泰三大业务来看，产品集成业务和光学业务都与苹果都有着千丝万缕的联系。
其中，闻泰通过光学业务被纳入“果链”已是公开的消息，该业务主要是摄像头模组研发制造。
2021年2月，欧菲光出售资产的接盘方揭晓，闻泰科技将收购广州得尔塔影像技术有限公司的100%股权，以及欧菲光及其控股公司在中国及境外所拥有的(除广州得尔塔外的)与向境外特定客户供应摄像头相关业务的经营性资产、无形资产、存货等。
在市场对欧菲光被剔出苹果产业链大感意外的时候，闻泰科技宣布目标资产待交易完成后有望通过特定客户审厂后重新获取订单。
这使得本次收购意味深长，市场纷纷猜测，闻泰科技收购上述资产的前提显然是和苹果方面达成了默契。
值得注意的是，闻泰收购的前述经营性资产包括776项相关设备，专利、技术资料、技术秘密、图纸、制造方法、工艺流程、配方等无形资产，以及存货等。此外，21世纪资本研究院从接近本次交易的相关人士独家了解到，“欧菲光部分技术人员也跟着过去(闻泰)了。”
专利技术也体现出一些变化。通过智慧芽全球专利数据库检索可知，闻泰科技及其关联公司目前共有3200余件专利申请，专利布局主要集中于摄像头、显示屏、智能手机等相关技术领域其中，140余件专利的申请人为欧菲光及其关联公司。
2021年底，闻泰科技披露，收购的广州得尔塔公司送样产品已送境外特定客户最终验证，产品按商定的出货计划进入正式量产及常态化批量出货阶段。
于闻泰科技而言，把欧菲光原来拥有的苹果业务收入囊中后，有望带来百亿营收增厚业绩。
根据欧菲光披露的公开信息，公司2019年来自特定客户相关业务营业收入为116.98亿元。而2020年，闻泰科技的营收为517.1亿元。纳入前述标的之后，闻泰科技的营收规模有望再上一个台阶。
产品集成业务进入果链，则是近期传出的好消息。
3月10日晚，闻泰科技公告称公司与境外特定客户开展了电脑、智能家居等多项业务合作并签订了合作协议;近期，智能家居项目开始量产并实现常态化出货，合作总金额预计约50亿元，并称此次订单涉及产品集成业务。
据闻泰科技向21世纪资本研究院介绍，公司产品集成业务是以手机ODM(手机代工)为基础，拓展到平板、笔电、IoT、服务器、汽车电子等领域。据悉，公司此前对苹果的出货主要是移动及可穿戴设备领域产品。
虽然对于此次订单客户信息和涉及产品等问题，闻泰表示不便透露，不过据多方消息，此境外客户也指向了苹果公司。
产经观察家、钉科技创始人丁少将在受访时表示，“按照苹果在家居领域的布局，智能家居产品有可能是音箱、灯光照明、摄像头、门铃、空气检测仪等产品中的一款或多款。”但这并不意味着闻泰可以高枕无忧，“闻泰即便拿到的是苹果智能家居订单，但产品集成业务的毛利一般都不高，并不是核心器件方面的合作，因此可替代性也比较高。”
半导体业务与苹果早有关联
而闻泰科技的半导体业务，也与苹果早有关联。
最初，闻泰科技以ODM公司闻名，2016年就已成为全球手机出货最大的ODM公司，但闻泰科技ODM业务大但盈利能力不强。盈利压力促使闻泰科技积极转型，2018年闻泰科技并购安世半导体进入半导体赛道。
安世半导体(简称安世)前身为荷兰恩智浦半导体(NXPI.NASDAQ)的标准件业务事业部，为半导体标准器件供应商，处于电子产业链上游，业务分布于亚洲、欧洲和美国。其客户包括中游制造商、下游电子品牌客户，包括博世、华为、苹果、三星等。
2017年，智路资本与建广资产在以27.5亿美元收购恩智浦旗下标准件业务，更名安世半导体。2018年安世主要股权公开转让，引起了多家企业竞标。
闻泰科技在该年10月称将以251.54亿元人民币，拿下安世75.86%股权。而在当时，闻泰科技的总市值还不到200亿元。
这起“蛇吞象”收购案遭到了许多质疑，其中包括高额收购资金能否顺利支付、融资风险能否解决、收购的安世集团增值率高达154.80%是否合理等问题。
但从结果来看，这笔收购带给闻泰脱胎换骨的变化。
该交易亦让闻泰科技得以牵手苹果，2020年10月闻泰科技在互动平台称，公司旗下安世集团是全球领先的标准器件半导体IDM企业，该公司产品广泛应用于汽车、可穿戴设备等领域，而移动及可穿戴设备领域客户就包括苹果。
太平洋证券研报称，“闻泰科技在2020年完成安世半导体收购后，为苹果供应功率器件”。
有了优质半导体资产撑腰，闻泰股价一路高歌猛进，2018年年末公司市值约200亿元市值，到完成收购的2020年初已超过1000亿元。
更大的贡献还体现在公司净利润上。闻泰科技2019年三季报中称，预计将在2019年四季度将安世半导体纳入合并范围，净利润将发生大幅增长。据年报数据，2018年闻泰净利润增长率为-81.47%，收购后的2019年公司净利润增长率达到了1954.37%。
现今，半导体板块成为闻泰最赚钱的业务，2021年上半年财报显示，半导体业务实现收入67.73亿元，占总收入27.34%，净利润13.10亿元，占母公司净利润总额66.6%。
全面拓展汽车领域
在以前对果链标的的研究中，市场往往要对苹果供应链稳定性表示担忧。但于闻泰科技而言，其最大的不同点在于，对苹果并未形成较大依赖，其庞大的业务体量决定了，苹果不过是其众多客户中的一个。
那么，苹果对闻泰意味着什么?
丁少将表示，“闻泰进入果链，对于品牌价值和营收水平的提升都是有直接帮助的，但也带来了一些经营风险，包括专用产线难以通用、ODM利润率偏低、核心竞争力不够导致替代性高等问题。因此，业务和客户的多元化拓展，向产业链上游挺进，依然是中长期需要考虑的问题。”
WitDisplay首席分析师林芝此前接受21世纪资本研究院采访时也指出，“苹果供应链都有被苹果抛弃的风险，闻泰科技并没有什么不可替代的核心技术。如果进入苹果供应链，重点并不是盈利，可能对于股价的帮助更大。”
如果说失去苹果客户对其他果链的标的而言可能是一场灾难，赢得苹果客户，对闻泰科技也不过是“锦上添花”。
从更大维度来看，包括苹果在内的消费电子只是闻泰科技下游应用的一角，而其汽车电子业务正在带来更多想象空间。
21世纪资本研究院此前报道指出，2020年以来，汽车行业缺芯引发全球连锁反应，尤其是汽车电动化、智能化的趋势，对车规半导体的需求进一步增加。
从公司盈利和近年动作布局看，以安世为主体的半导体业务，正在为闻泰科技贡献更多业绩。2021年前三季度，安世的盈利能力达到历史最高水平。
而就下游应用而言，汽车领域包括电动汽车是闻泰科技半导体收入来源的主要方向。去年中报显示，安世来源于汽车、移动及穿戴设备、工业与电力、计算机设备、消费领域的收入占比分别为45%、22%、22%、6%、5%。
据天风电子介绍，安世核心下游客户包括博世、比亚迪、大陆、德尔福等汽车厂。
依托安世，闻泰之后在汽车半导体扩张策略一方面增加新品的投入，另一方面则扩大产能。
就在今年3月，闻泰科技就有了业务突破，公告称，安世于2021年设立了中国研究院，专注高压功率器件、模拟IC等新产品研发方向，目前自主设计研发的绝缘栅双极晶体管(简称“IGBT”)系列产品已流片成功。
华泰证券称，未来几年闻泰科技半导体业务板块研发投入预计将达到15%以上，主要投向中高压MOSFET、第三代半导体和IGBT等领域。
除研发新品，缺芯环境下，闻泰科技密集扩充车用晶圆产能。
2021年4月闻泰科技宣布将投入120亿元在上海建造一座12英寸车规级晶圆厂，生产用于电动汽车的功率芯片和晶体管等分立器件。该工厂预计将于2022年7月投入运营，年产能高达40万晶圆。据悉，上海临港周边聚集了一批新能源车企，包括特斯拉、上海汽车、岩峰汽车等。
闻泰科技董事长张学政此前受访时宣布了公司目标，计划通过10年时间推动安世半导体产值超过100亿美元。
闻泰的另外两块业务也在向汽车领域拓展。
闻泰科技表示，2022年，产品集成业务中不仅是手机业务改善，笔电、服务器、IoT(如TWS耳机、智能手表)、汽车电子业务都将有明显贡献。光学业务也将从单一客户向多客户拓展，将覆盖手机、笔电以及IoT、车载摄像头等多领域。
华泰证券认为，闻泰科技ODM及光学模组业务有望逐步提升在特定客户的市占率，逐步拓展到服务器、汽车等新领域，并成为特定客户前后摄模组的核心供应商之一，2025年收入有望较2020年成长78.4%。
【拆解“庞然大物”闻泰科技：吃一口“苹果”只是前菜？】
2021年4月闻泰科技宣布将投入120亿元在上海建造一座12英寸车规级晶圆厂。
从一家低毛利的手机ODM代工厂发展成A股炙手可热的高科技半导体厂商，闻泰科技的崛起之路(600745)一直为市场津津乐道。
并购是闻泰科技快速扩张的主要手段。2019年其以“蛇吞象”式收购全球知名半导体公司安世集团一战成名，收购完成后，闻泰从ODM公司延伸到上游半导体器件领域。2021年，欧菲光的光学资产被闻泰科技收入囊中，后者再次完成对产业链的延伸。
在此过程中，一个突出的现象是，闻泰科技与苹果公司的绑定越来越深。
收购欧菲光资产之后，闻泰科技高调拿下了苹果光学业务。近日闻泰拿到50亿智能家居项目订单，神秘的“境外特定客户”再次将人们的眼光引向苹果公司。
目前，闻泰科技的业务有半导体业务、产品集成业务和光学业务三大板块，总营收达到了500亿元以上，总市值超过1300亿元。无论单拎出哪个业务，都足以PK一家独立的A股公司。本期硬核投研试图对这个庞大的半导体公司进行全面拆解。
加深与苹果绑定
从闻泰三大业务来看，产品集成业务和光学业务都与苹果都有着千丝万缕的联系。
其中，闻泰通过光学业务被纳入“果链”已是公开的消息，该业务主要是摄像头模组研发制造。
2021年2月，欧菲光出售资产的接盘方揭晓，闻泰科技将收购广州得尔塔影像技术有限公司的100%股权，以及欧菲光及其控股公司在中国及境外所拥有的(除广州得尔塔外的)与向境外特定客户供应摄像头相关业务的经营性资产、无形资产、存货等。
在市场对欧菲光被剔出苹果产业链大感意外的时候，闻泰科技宣布目标资产待交易完成后有望通过特定客户审厂后重新获取订单。
这使得本次收购意味深长，市场纷纷猜测，闻泰科技收购上述资产的前提显然是和苹果方面达成了默契。
值得注意的是，闻泰收购的前述经营性资产包括776项相关设备，专利、技术资料、技术秘密、图纸、制造方法、工艺流程、配方等无形资产，以及存货等。此外，21世纪资本研究院从接近本次交易的相关人士独家了解到，“欧菲光部分技术人员也跟着过去(闻泰)了。”
专利技术也体现出一些变化。通过智慧芽全球专利数据库检索可知，闻泰科技及其关联公司目前共有3200余件专利申请，专利布局主要集中于摄像头、显示屏、智能手机等相关技术领域其中，140余件专利的申请人为欧菲光及其关联公司。
2021年底，闻泰科技披露，收购的广州得尔塔公司送样产品已送境外特定客户最终验证，产品按商定的出货计划进入正式量产及常态化批量出货阶段。
于闻泰科技而言，把欧菲光原来拥有的苹果业务收入囊中后，有望带来百亿营收增厚业绩。
根据欧菲光披露的公开信息，公司2019年来自特定客户相关业务营业收入为116.98亿元。而2020年，闻泰科技的营收为517.1亿元。纳入前述标的之后，闻泰科技的营收规模有望再上一个台阶。
产品集成业务进入果链，则是近期传出的好消息。
3月10日晚，闻泰科技公告称公司与境外特定客户开展了电脑、智能家居等多项业务合作并签订了合作协议;近期，智能家居项目开始量产并实现常态化出货，合作总金额预计约50亿元，并称此次订单涉及产品集成业务。
据闻泰科技向21世纪资本研究院介绍，公司产品集成业务是以手机ODM(手机代工)为基础，拓展到平板、笔电、IoT、服务器、汽车电子等领域。据悉，公司此前对苹果的出货主要是移动及可穿戴设备领域产品。
虽然对于此次订单客户信息和涉及产品等问题，闻泰表示不便透露，不过据多方消息，此境外客户也指向了苹果公司。
产经观察家、钉科技创始人丁少将在受访时表示，“按照苹果在家居领域的布局，智能家居产品有可能是音箱、灯光照明、摄像头、门铃、空气检测仪等产品中的一款或多款。”但这并不意味着闻泰可以高枕无忧，“闻泰即便拿到的是苹果智能家居订单，但产品集成业务的毛利一般都不高，并不是核心器件方面的合作，因此可替代性也比较高。”
半导体业务与苹果早有关联
而闻泰科技的半导体业务，也与苹果早有关联。
最初，闻泰科技以ODM公司闻名，2016年就已成为全球手机出货最大的ODM公司，但闻泰科技ODM业务大但盈利能力不强。盈利压力促使闻泰科技积极转型，2018年闻泰科技并购安世半导体进入半导体赛道。
安世半导体(简称安世)前身为荷兰恩智浦半导体(NXPI.NASDAQ)的标准件业务事业部，为半导体标准器件供应商，处于电子产业链上游，业务分布于亚洲、欧洲和美国。其客户包括中游制造商、下游电子品牌客户，包括博世、华为、苹果、三星等。
2017年，智路资本与建广资产在以27.5亿美元收购恩智浦旗下标准件业务，更名安世半导体。2018年安世主要股权公开转让，引起了多家企业竞标。
闻泰科技在该年10月称将以251.54亿元人民币，拿下安世75.86%股权。而在当时，闻泰科技的总市值还不到200亿元。
这起“蛇吞象”收购案遭到了许多质疑，其中包括高额收购资金能否顺利支付、融资风险能否解决、收购的安世集团增值率高达154.80%是否合理等问题。
但从结果来看，这笔收购带给闻泰脱胎换骨的变化。
该交易亦让闻泰科技得以牵手苹果，2020年10月闻泰科技在互动平台称，公司旗下安世集团是全球领先的标准器件半导体IDM企业，该公司产品广泛应用于汽车、可穿戴设备等领域，而移动及可穿戴设备领域客户就包括苹果。
太平洋证券研报称，“闻泰科技在2020年完成安世半导体收购后，为苹果供应功率器件”。
有了优质半导体资产撑腰，闻泰股价一路高歌猛进，2018年年末公司市值约200亿元市值，到完成收购的2020年初已超过1000亿元。
更大的贡献还体现在公司净利润上。闻泰科技2019年三季报中称，预计将在2019年四季度将安世半导体纳入合并范围，净利润将发生大幅增长。据年报数据，2018年闻泰净利润增长率为-81.47%，收购后的2019年公司净利润增长率达到了1954.37%。
现今，半导体板块成为闻泰最赚钱的业务，2021年上半年财报显示，半导体业务实现收入67.73亿元，占总收入27.34%，净利润13.10亿元，占母公司净利润总额66.6%。
全面拓展汽车领域
在以前对果链标的的研究中，市场往往要对苹果供应链稳定性表示担忧。但于闻泰科技而言，其最大的不同点在于，对苹果并未形成较大依赖，其庞大的业务体量决定了，苹果不过是其众多客户中的一个。
那么，苹果对闻泰意味着什么?
丁少将表示，“闻泰进入果链，对于品牌价值和营收水平的提升都是有直接帮助的，但也带来了一些经营风险，包括专用产线难以通用、ODM利润率偏低、核心竞争力不够导致替代性高等问题。因此，业务和客户的多元化拓展，向产业链上游挺进，依然是中长期需要考虑的问题。”
WitDisplay首席分析师林芝此前接受21世纪资本研究院采访时也指出，“苹果供应链都有被苹果抛弃的风险，闻泰科技并没有什么不可替代的核心技术。如果进入苹果供应链，重点并不是盈利，可能对于股价的帮助更大。”
如果说失去苹果客户对其他果链的标的而言可能是一场灾难，赢得苹果客户，对闻泰科技也不过是“锦上添花”。
从更大维度来看，包括苹果在内的消费电子只是闻泰科技下游应用的一角，而其汽车电子业务正在带来更多想象空间。
21世纪资本研究院此前报道指出，2020年以来，汽车行业缺芯引发全球连锁反应，尤其是汽车电动化、智能化的趋势，对车规半导体的需求进一步增加。
从公司盈利和近年动作布局看，以安世为主体的半导体业务，正在为闻泰科技贡献更多业绩。2021年前三季度，安世的盈利能力达到历史最高水平。
而就下游应用而言，汽车领域包括电动汽车是闻泰科技半导体收入来源的主要方向。去年中报显示，安世来源于汽车、移动及穿戴设备、工业与电力、计算机设备、消费领域的收入占比分别为45%、22%、22%、6%、5%。
据天风电子介绍，安世核心下游客户包括博世、比亚迪、大陆、德尔福等汽车厂。
依托安世，闻泰之后在汽车半导体扩张策略一方面增加新品的投入，另一方面则扩大产能。
就在今年3月，闻泰科技就有了业务突破，公告称，安世于2021年设立了中国研究院，专注高压功率器件、模拟IC等新产品研发方向，目前自主设计研发的绝缘栅双极晶体管(简称“IGBT”)系列产品已流片成功。
华泰证券称，未来几年闻泰科技半导体业务板块研发投入预计将达到15%以上，主要投向中高压MOSFET、第三代半导体和IGBT等领域。
除研发新品，缺芯环境下，闻泰科技密集扩充车用晶圆产能。
2021年4月闻泰科技宣布将投入120亿元在上海建造一座12英寸车规级晶圆厂，生产用于电动汽车的功率芯片和晶体管等分立器件。该工厂预计将于2022年7月投入运营，年产能高达40万晶圆。据悉，上海临港周边聚集了一批新能源车企，包括特斯拉、上海汽车、岩峰汽车等。
闻泰科技董事长张学政此前受访时宣布了公司目标，计划通过10年时间推动安世半导体产值超过100亿美元。
闻泰的另外两块业务也在向汽车领域拓展。
闻泰科技表示，2022年，产品集成业务中不仅是手机业务改善，笔电、服务器、IoT(如TWS耳机、智能手表)、汽车电子业务都将有明显贡献。光学业务也将从单一客户向多客户拓展，将覆盖手机、笔电以及IoT、车载摄像头等多领域。
华泰证券认为，闻泰科技ODM及光学模组业务有望逐步提升在特定客户的市占率，逐步拓展到服务器、汽车等新领域，并成为特定客户前后摄模组的核心供应商之一，2025年收入有望较2020年成长78.4%。
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